国内外经典会所研究@会所

成都金林半岛
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成都金林半岛会所
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小而精的半封闭经营模式——金林半岛3000 平方米 顶级会所
项目区位 青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧
项目参数
物管费用 项目均价
占地面积93338㎡，建筑面积80000㎡，299户
3元/㎡月 18000元/㎡（别墅）
半岛会——3000㎡成都顶级纯别墅社区会所
会议
能容纳近230人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相 配合你的各种需要 大型SPA水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际 标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋 牌室
康乐中心
其他
开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过 百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全
调整
调整后会所功能聚焦——以服务女人为主， 引进法国高端品牌spa，2～3层作为SPA房， 大受女性客户欢迎
——红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很 少有人消费 ——其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高
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常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事
经营状况——外包为主，结合自营，深入挖掘 居民日常需求
外包
音乐教室——2层整层包给 李云迪的老师但昭义，设钢 琴中心，招商收取租金、管 理费，业主反响较好。

经营策略灵活
自营
麻将房——生意非常火爆， 每晚盈利1000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 家里人休息，较受业主欢迎； 健身房——如设臵羽毛球、 篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高

阳明山庄
柏景湾
对外经营的会所（案例：柏景湾） 在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且 会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，对外经营的别墅 会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女。 比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需 要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍国外先 进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。
功能档次定位——高档社区会 所，香港最早、功能最全的豪 宅会所 半封闭式经营——服务社区， 针对阳明山庄业主开放，业主 可携友同往，外来人员不能自 行进入。 管理方式——部分成本摊入物 管费用，大部分以收费形式经 营
接待处
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健身中心
儿童游乐室
室外泳池
罗马恒温泳池
兰花游泳池
阳明山庄会所外部功能设臵
——广州会所约90%亏损 ——深圳会所约84%亏损
营问题却成为开发商 的难题
——北京会所约60%亏损
——香港会所约20%亏损
无味鸡肋 香辣鸡翅
会所 转变
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国内豪宅会所成功经营4大模式
北京棕榈泉 国际公寓
成功会所特征
广州珠江帝景
失败会所特征
前期定位思路不清 晰，仅为促进销售， 不考虑后期经营问题 “大而全”或“小 而全”的会所，啥都 做，什么也做不好
功能档次定位——高档别墅社区会所匹 配成都最贵楼盘 半封闭式经营——经营场所对外开放， 但采用办卡的形式设臵门槛，最高白金 卡年费10万；
管理方式——与物管完全独立分开经营 管理
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以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目 的整体档次和盈利能力
前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想
项目区位 北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园－ 朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园
项目参数
物管费用 项目均价
占地近7万㎡，总建筑面积32万㎡的，有11栋31～33层 板式塔楼，约1100户
5.60元/㎡〃月 35000元/㎡（最终市价）
13000㎡超五星级豪华会所
会所功能档次定位——棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身 为一体的高级私人俱乐部 会所对外经营——许多国内外知名企业家和各界精英都欣然 加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的 最佳选择。 入会方式——面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛， 棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣， 个人入会费 USD12,000。

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广州珠江帝景会所
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独立酒店式的经营模式——广州珠江帝景（酒 店）
项目区位 广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧
项目参数
物管费用 项目均价
占地65万㎡，总建筑面积87万 ㎡的大社区
2.80元/㎡月 25000元/㎡
投资逾2亿、占地超3万㎡的超大型酒店式会所
会所功能档次定位——广州首个超大型 酒店式豪华会所 会所独立酒店式经营——完全酒店式经 营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康 体全线尊贵服务 管理方式——由合生国际酒店管理有限 公司管理 ，完全独立酒店式经营
特殊模式
酒店式的开 放经营模式
•项目所在地适于 休闲度假或商务 中心区，有酒店 需求； •企业集团有实力 和能力运作高档 酒店
常规模式 小而精的半封 闭经营模式
•适应性强，一般豪宅均 可采用，体现档次的同时， 降低运营的风险
大而专的封 闭经营模式
深圳招商海 月花园 •社区规模大，自有常住人口 多，客户基数大，基本对内 经营即可满足盈利需求
世联研究案例
会所专题研究
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[关键字]： 会所
[案例简介]： 总结了国内外系列经典成功会所案例，及其发展模式
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会所既作为显示豪宅档次的标识，又成为开发 商经营上的难题
会所已经作为豪宅的 必要配套在国内各大 城市大量建设。 ——但由此带来的经
——厦门会所100%亏损
大而精的俱 乐部模式
特殊模式
酒店式的开 放经营模式
常规模式 小而精的半封 闭经营模式 大而专的封 闭经营模式
深圳招商海 月花园 成都金林半岛
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典型豪宅会所案例
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北京棕榈泉国际公寓会所
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大而精的俱乐部模式——棕榈泉13,000 平米 五星级豪华俱乐部式会所
小型足球 场 篮球场
高尔夫练习场
户外游乐场
兰花泳池
滑板场 溜冰场 网球场
自动取款机、超 市、停车场入口
康乐部 室外泳池 保安部（24小时） 物业管理处 洗衣店 大堂 柏基国际幼稚园 餐厅及酒吧 宴会服务
阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致
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阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设臵
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会所主要功能设施——集中于高规格的健身保 健和餐饮会议
A健身休闲设施
——提供私人健身教练及保健顾问服务
55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池 全套美国名牌健身器材 Nautilus ，装备 精良的器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。 3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA

B餐饮会议设施
——提供宴会订制和私房菜上门服务
俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议 室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅— —俱乐部可承接从两个人到多至 200人的 活动。 正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主 理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴

C其它设施
红酒雪茄吧 大堂吧台

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其它课程班——舞蹈室，开 寒假、暑假班，经营情况良 好

主要 盈利项目
针对少年儿童教育需求
针对文化娱乐需求
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香港阳明山庄会所
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大而专的半封闭经营模式——香港阳明山庄会 所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所
茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅
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酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店
依托海珠区使馆附近成熟 的商务环境，酒店经营良 好 业主只享有康体方面的优 惠

合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理
客房及配套设 施 １００间/套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的 房间控制系统
餐饮
中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商 务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供２４小时送餐服务
健身房、室内 篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目 最多，面积较 大。
以恒温泳池为 主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全 部更换为自动 麻将桌。 三期增加业主 需求旺盛的棋 牌室
一期会所大而 全，经营不十 分成功
二期集中于体 育设施，为业 主喜好项目
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特色活动 效果不佳
常规活动 客户认可
会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大， 仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。
VS
物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每 月有活动。
外部资源整合
成都衣食住行、吃喝 玩乐的顶级资源均整 合入会员外部权益， 凭会员卡优惠，开发 商还可以从中分成得 利。
儿童戏水池
阳明山庄会所内部功能设臵
绿洲游泳池
漩涡水 流浴池 漩涡水 流浴池பைடு நூலகம்
接待处及健怡坊
桑拿室
品味廊 舞蹈室 乒乓球室 太阳灯 照射床 桑拿室 美式壁 球室及 小型羽 毛球场 罗马泳池 蒸汽浴室 桑拿室 儿童游乐室（适 合0～4岁） 3层健身房 艺教室 篮球场 攀石场 壁球室 舞蹈室 儿童游乐室（适 合4～10岁）
经营方式——独立核算，经营成本不摊入物管费用
刺激类收入
定期举办特色活动，并通知
特色 活动 收费项目
会员自行选择，免费或收费活 动均有，阶段性增加消费频次
日常重点特色活动以收费的
主体类收入
形式经营，为主要盈利方式
会员入会需缴纳一定数量年
基础类收入
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年费
费作为进入性门槛，同时享受 部分免费项目和折扣优惠
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成功经营会所经验总结
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国内豪宅会所成功经营4大模式适应性总结
•城市圈层文化成熟（如北 京、上海等），甚至有独 立俱乐部形式出现（如京 城四大俱乐部），上流社 会有聚集活动的倾向
•具有特殊资源的项目，如 高尔夫等 北京棕榈泉 国际公寓 广州珠江帝景
大而精的俱 乐部模式
功能档次定位——高档社区会所
半封闭式经营——服务社区，针对海月 业主开放，业主可携友同往，外来人员 不能自行进入。
管理方式——部分成本摊入物管费用， 大部分以收费形式经营
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会所功能设施以满足社区居民基本需求为主， 内容逐渐聚焦
一期会所设施 二期会所设施 三期会所设施
健身房、舞蹈 教室、桑拿、 保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室， 室外泳池。
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香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享 受部分免费服务；部分采取会员制对外经营
香港楼盘会所多以“开发商自办” 和“会员制”经营最为普遍。前者多为“豪 宅”，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种“会员制” 的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形 式对外经营。 内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄） 和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅 社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特 色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平 台和氛围。“这才是别墅会所的本质功能。”如香港的阳明山庄，针对高级人 士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝 咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。
深圳海月花园会所
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大而专的封闭经营模式——海月花园7000平 方米社区会所
项目区位 南山区蛇口后海大道东侧
项目参数
物管费用 项目均价
占地85610.70 ㎡，总建筑面积129706.00 ㎡的大社区
3.2元/㎡月 4800-6800元/㎡（2004年）
7000平方米社区会所——深圳成功经营典范
经营状况及启示——专业机构管理，俱乐部会 员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体
专业机构管理——棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香 港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档 房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。
俱乐部式经营——扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务 和社交联谊环境。