中山房地产市场调查报告

中山房地产市场调

查报告

1

一、中山市房地产市场

中山房地产市场产品分析

近年来,中山房地产市场逐渐走向成熟,在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下,产品正朝着优质和多元化方向发展。一方面,开发商已经不局限于住宅本身,而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面,并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品;另一方面,在建筑类型上也有很大的拓展,单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军,受到一部分人士的追捧。

过去中山楼市一直以纯住宅为主,现在产品类型越来越丰富。在会展经济和CBD经济的促动下,中山市场接下来将出现一批大致量的商业项目,如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品。项目盈利空间加大的同时,对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。

对于大户型的思考

由于中山房地产市场的消费者喜好大户型的住房,因此,在中山房地产市场的产品户型面积越来越大,而且,越是地段好质素高的楼盘,越热衷推出大户型。当前,不少开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上,在某些楼盘,160平方米的房子没有占据最佳位置,180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。

国家宏观调控政策初显成效,中山房地产市场开始出现了”两极

分化”的市场供应局面。紧凑小户型和享受大户型两种产品在中山市场上大显身手。

然而就居民收入与需求而言,中山自然不能和广州、深圳相比,楼价也不可能向这些城市看齐。随着国家宏观调控政策的进一步出台,在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下,炒房的机会成本提高,房价上涨的空间越来越小。因此,就当前中山楼市而言,开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群,该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精致两房或者小三房。

中山房地产市场消费者分析

据资料显示,在之前,中山市房地产的主要消费者年龄集中在27-33岁之间的中青年人,属首次置业和适婚青年;主要是初中和高中及其相等的学历为主。

同时,随着中山市经济的发展和人才引进计划的实施,相信在未来的三至五年里,年龄在27-40岁之间的大学以上学历的客户群将会成为中山市房地产的主要消费群体。同时,二次置业或者多次置业的比例将逐步增多。

本地居民以及在本地工作和投资的人士,是中山住宅市场长期稳定的客户层。随着生活水平的提高,其购房能力有了很大提升,二、三次置业已经见惯不怪,其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势,越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。

原因一:教育配套

就教育资源来说,城区无疑吸引了不少多次置业人士的目光。教育是购房客户的主要考虑因素之一。

原因二:生活配套很多人认为住在”乡下”生活成本就降低了,可是如果你所在楼盘的配套跟不上,公共设施跟不上,生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场,没有小区超市,买东西要去几千米以外的地方,同样也加大了生活成本,如果在城区工作,来往交通成本也增加不少。特别是在公共交通跟不上的情况下,买一辆私家车也成为必须。

因此说,买房也不能只以房子本身的价格来决定,要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来,生活成本的累积也不是一个小数目。

因此,购房客户在购房的时候,首先考虑的因素之一就是购物的方便性。

原因三:小区环境随着中山城市的发展,楼盘的开发质量也在不断提高。近期开发的几个项目,在园林绿化、物业服务、户型设计、小区定位上都有一个很大的提高。市中心楼盘也面临着新的发展契机,市中心配套逐渐完善,娱乐休闲、健身场所、教育资源、市政规划等日趋成熟,城区功能分区明确,改进了楼盘周边环境。楼盘自身素质也在不断提高,开发商凭借自身实力,将小区打造成各种风情,特别是园林的设计成为开发商吸引高端买家的重要卖点。在当前中山城区的不少楼盘中,园林风格各异,花草树木、喷泉、水池、亭台楼阁等各种元素巧妙搭配,景色可观可赏。社区内也有儿童活动中心、老人活动中心、健身设施等。

原因四:交通的便利性居住在城区,交通更加便利。而从未来的发展趋势来看,城区住宅的升值潜力也更大些。

原因五:物业管理服务

中山人喜欢眼见为实、讲实际、爱扎堆,这些大家都知道了;可中山人在这一两年房地产热潮的洗礼下,心态也慢慢发生了变化,开始认品牌,看开发商实力、追求个性化居住空间。如果开发商忽视了这些追求,自然也就很难看清中山人荷包里到底还有多少钱,心目中还有多少需求。

中山房地产市场开发商分析

◆外地开发商争相进驻,群雄逐鹿中山楼市。

近年来,不少开发商开始转变思维,纷纷调兵遣将,把资源更多地投向二线城市。与上海、广州等大城市相比,二线城市的优势主要包括开发成本低、市场空间大以及自然环境优越等方面,以上几点,加上优越的交通条件,形成了中山吸引外地开发商进驻的法宝。万科、中海和中信已抢先进入了中山市场,远洋、富力和保利亦划地为盘,更多的地产大鳄也将纷至沓来。外地开发商有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验和品牌运作力,日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。

◆镇区遍地开花,城区走向高端

中山市在<中山住宅建设规划- >中提出了”十一·五”期间要逐步推行”组团式”发展战略,具体分为中心、东部、西北和南部四个