北京别墅市场调研报告
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说明：本次调研主要针对北京西部以及北部的成型别墅项目进行。
走访本案周边市场项目（主要竞争对手）主要有： WE house 西山美墅馆 四季香山 西山美庐 檀香山
走访北部市场项目主要有： 汤House 三水青清 顺驰林溪 美林香槟小镇 水木兰亭 玫瑰园 纳帕溪谷
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析
新增量减少：
2004年，北京新开别墅项目36个，其中密云3个、顺义3个、怀柔1个、昌平10 个、朝阳7个、大兴2个、房山3个、海淀4个、通州1个、平谷1个、丰台1个。加 上2004年以前开盘至今仍在销售的别墅项目，北京别墅总量已经有160个左右， 增量以2004年下半年为主。
北京市别墅市场供应以东北和北部的项目占绝对优势，这些区域是北京别墅开发 的传统区域。
北京别墅市场调研报告
2005年3月
一、调研说明
1、调研目的
此次主要是针对北京现有的热销别墅开展调研，目的在于初步了解本市别墅市场的 现状以及购房者的购买能力，尽可能掌握第一手的市场资讯，已备公司将来承接别墅项 目之需。由于时间有限，仅走访了11个不同规模的成型项目。同时因为调查项目数量的 限制，对于整体北京别墅市场现状地分析不免有不全面之处。
1、2003年5月-2005年1月北京别墅发展指数变动
通过此表我们可以得出结论： 新增量减少指数下降，别墅投资将成为热点； 由于受土地供应短缺及银行对别墅项目开发及个人消费贷款的限制，别墅项目的开
发量越来少，2004年下半年总体供应量呈明显减少的态势,也给别墅投资市场带来了 愈来愈多的契机 。
三、北京别墅市场现状分析
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析
热点板块：房山板块异军突起，品牌开发提升区域价值
随着北京 “两轴——两带——多中心”规划的修编，被纳入“西部生态发展带”的房山 房地产市场迎来了难得的发展机遇。
交通方面，京石高速在保障房山区居民快速出行的同时，永定门至良乡全长32.5公 里的城铁将于近年完成通车。而北京修建在即的六环线路将通过房山区良乡，房山 区内还将建成21条主干线，这些主干线将根据功能进行分区。
2、别墅市场分析 产品定位的独特性、多元性和完善的配套，成为开发商制造和吸引市场需
求的法宝：
伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，别墅的类 型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位越发清晰；
一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影 响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对较低，设计别致的别墅则是他们 的首选。
了高端市场的重要地位； 中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场供应量较少； 2004年以来经济型别墅市场也不断放量。高级白领队伍的不断壮大和收入的提
高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。 于是，不断出现了纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼
的迹象和趋势。
三、北京别墅市场现状分析
开发商通过准确的市场定位，大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素， 同时也为购房者提供了更大的选择空间，迎合年轻资产阶层追求健康、自由、 独立生活诉求的产品不断涌现，通过社区自然环境、人文环境的建设，改善项 目品质，加上适中的价格和户型，推向市场即受到目标群体的积极响应。
景观卖点更为强化。相比较于住宅和公寓，别墅类项目最大的卖点便是“低密 度、高绿化”。
四、本案主力产品区域市场产品竞争分析
1、本案指标部分主力产品 三室两厅：158-189左右 四室两厅：220-251左右 两室两厅：117左右
158-189平米左右的产品，主要位于6层带电梯公寓的三居，在整个竞争区域内属于普 遍性产品，会与诸如四季香山、西山美墅馆的公寓产品的同类产品短兵相接，除了价格 及户型比拼，居住舒适度，及心理附加值会成为潜在的影响因素。
未来房山的物流中心、大学城以及两个工业园区的强劲需求将成为房山房地产市场 的有力支持。
而以房山为代表的西南板块的崛起，将在很大程度上改变京城别墅市场的格局。
3、05年展望
从2004全年的别墅指数走势看，2004年的指数走势曲线是一个完整的规律性波动， 市场发展稳健。预计2005年北京别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势 下，会出现一定程度的波动。除此，加上2004年所推出的项目，其建设逐步成熟，产 品、配套和人文环境上佳的别墅其综合品质在2005年将进一步提高，价格也会有所上 扬。
从整体供应状况来看，昌平区的新增别墅项目最多，为10个；朝阳区次之，为7 个；海淀区的别墅项目仅有4个。
虽然，2004年顺义仅开盘3个新盘，但就目前的情况看，有几个体量较大的项目 在做入市前的准备，有的准备期已长达一年以上，蓄势待发。
随着北京市房地产开发重心的南移，南城的基础设施将逐渐得到改善，南城别墅 在2004年的京城别墅市场上成为一个新的亮点。
220-251平米左右的产品，全部位于联排、叠拼别墅中，在此竞争区域内属于主流产 品。与同等竞争项目如檀香山、西山美墅馆、 WE house的主流产品会形成竞争，对于这 些位置相近的竞争项目而言，檀香山与西山美墅馆的均价比本案高出一截，WE houae在 位置上临近四环路，我们更多的是从产品自身的综合性价比、居住环境、物业服务、心 理认同等诸多因素较量（WEhouse 紧邻四环，远不如我们的产品抗干扰，但同时该项目 的交通便利因素也会成为其竞争点买点）。
而其他地区，部分项目由于在一定程度上市场定位的不明确，项目销售处于低迷 状态，致使新项目进入市场更为谨慎，导致新开盘量明显下降。
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析 从价格分布上看，北京市场上供应的别墅总价差异逐渐明显，别墅供应总价
已经开始呈现两极分化的态势：
100～500万元价格段的产品在2004年的别墅市场占到了50%以上； 总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境优势和国际化的产品制作，占据
2、本案主力产品的目标客户群体的利益需求
3层
联排
别墅
四室两厅
220m2-251m2
4层
பைடு நூலகம்
叠拼
三室两厅
花园
158m2-189m2
洋房
6层 带电梯 公寓
两室两厅
117m2左右
综合性价比、物业、 交通、户型优劣、
升值空间、总房款、 品牌、卖点等
综合性价比、面积 交通、户型差异、
区位、舒适度等
二、调研样本选择
走访本案周边市场项目（主要竞争对手）主要有： WE house 西山美墅馆 四季香山 西山美庐 檀香山
走访北部市场项目主要有： 汤House 三水青清 顺驰林溪 美林香槟小镇 水木兰亭 玫瑰园 纳帕溪谷
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析
新增量减少：
2004年，北京新开别墅项目36个，其中密云3个、顺义3个、怀柔1个、昌平10 个、朝阳7个、大兴2个、房山3个、海淀4个、通州1个、平谷1个、丰台1个。加 上2004年以前开盘至今仍在销售的别墅项目，北京别墅总量已经有160个左右， 增量以2004年下半年为主。
北京市别墅市场供应以东北和北部的项目占绝对优势，这些区域是北京别墅开发 的传统区域。
北京别墅市场调研报告
2005年3月
一、调研说明
1、调研目的
此次主要是针对北京现有的热销别墅开展调研，目的在于初步了解本市别墅市场的 现状以及购房者的购买能力，尽可能掌握第一手的市场资讯，已备公司将来承接别墅项 目之需。由于时间有限，仅走访了11个不同规模的成型项目。同时因为调查项目数量的 限制，对于整体北京别墅市场现状地分析不免有不全面之处。
1、2003年5月-2005年1月北京别墅发展指数变动
通过此表我们可以得出结论： 新增量减少指数下降，别墅投资将成为热点； 由于受土地供应短缺及银行对别墅项目开发及个人消费贷款的限制，别墅项目的开
发量越来少，2004年下半年总体供应量呈明显减少的态势,也给别墅投资市场带来了 愈来愈多的契机 。
三、北京别墅市场现状分析
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析
热点板块：房山板块异军突起，品牌开发提升区域价值
随着北京 “两轴——两带——多中心”规划的修编，被纳入“西部生态发展带”的房山 房地产市场迎来了难得的发展机遇。
交通方面，京石高速在保障房山区居民快速出行的同时，永定门至良乡全长32.5公 里的城铁将于近年完成通车。而北京修建在即的六环线路将通过房山区良乡，房山 区内还将建成21条主干线，这些主干线将根据功能进行分区。
2、别墅市场分析 产品定位的独特性、多元性和完善的配套，成为开发商制造和吸引市场需
求的法宝：
伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟，别墅市场的竞争逐渐加剧，别墅的类 型、价格不断呈现分化的趋势，不同区域别墅产品的市场定位越发清晰；
一部分从专业人员中分化出的中产阶层，由于自身知识层次和社交范围的影 响，更注重情调、社区的风格，一些总价相对较低，设计别致的别墅则是他们 的首选。
了高端市场的重要地位； 中间价位的别墅由于目标客户不明显，现阶段市场供应量较少； 2004年以来经济型别墅市场也不断放量。高级白领队伍的不断壮大和收入的提
高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。 于是，不断出现了纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼
的迹象和趋势。
三、北京别墅市场现状分析
开发商通过准确的市场定位，大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素， 同时也为购房者提供了更大的选择空间，迎合年轻资产阶层追求健康、自由、 独立生活诉求的产品不断涌现，通过社区自然环境、人文环境的建设，改善项 目品质，加上适中的价格和户型，推向市场即受到目标群体的积极响应。
景观卖点更为强化。相比较于住宅和公寓，别墅类项目最大的卖点便是“低密 度、高绿化”。
四、本案主力产品区域市场产品竞争分析
1、本案指标部分主力产品 三室两厅：158-189左右 四室两厅：220-251左右 两室两厅：117左右
158-189平米左右的产品，主要位于6层带电梯公寓的三居，在整个竞争区域内属于普 遍性产品，会与诸如四季香山、西山美墅馆的公寓产品的同类产品短兵相接，除了价格 及户型比拼，居住舒适度，及心理附加值会成为潜在的影响因素。
未来房山的物流中心、大学城以及两个工业园区的强劲需求将成为房山房地产市场 的有力支持。
而以房山为代表的西南板块的崛起，将在很大程度上改变京城别墅市场的格局。
3、05年展望
从2004全年的别墅指数走势看，2004年的指数走势曲线是一个完整的规律性波动， 市场发展稳健。预计2005年北京别墅市场的价格将逐渐回归价值，在平稳发展的趋势 下，会出现一定程度的波动。除此，加上2004年所推出的项目，其建设逐步成熟，产 品、配套和人文环境上佳的别墅其综合品质在2005年将进一步提高，价格也会有所上 扬。
从整体供应状况来看，昌平区的新增别墅项目最多，为10个；朝阳区次之，为7 个；海淀区的别墅项目仅有4个。
虽然，2004年顺义仅开盘3个新盘，但就目前的情况看，有几个体量较大的项目 在做入市前的准备，有的准备期已长达一年以上，蓄势待发。
随着北京市房地产开发重心的南移，南城的基础设施将逐渐得到改善，南城别墅 在2004年的京城别墅市场上成为一个新的亮点。
220-251平米左右的产品，全部位于联排、叠拼别墅中，在此竞争区域内属于主流产 品。与同等竞争项目如檀香山、西山美墅馆、 WE house的主流产品会形成竞争，对于这 些位置相近的竞争项目而言，檀香山与西山美墅馆的均价比本案高出一截，WE houae在 位置上临近四环路，我们更多的是从产品自身的综合性价比、居住环境、物业服务、心 理认同等诸多因素较量（WEhouse 紧邻四环，远不如我们的产品抗干扰，但同时该项目 的交通便利因素也会成为其竞争点买点）。
而其他地区，部分项目由于在一定程度上市场定位的不明确，项目销售处于低迷 状态，致使新项目进入市场更为谨慎，导致新开盘量明显下降。
三、北京别墅市场现状分析
2、别墅市场分析 从价格分布上看，北京市场上供应的别墅总价差异逐渐明显，别墅供应总价
已经开始呈现两极分化的态势：
100～500万元价格段的产品在2004年的别墅市场占到了50%以上； 总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境优势和国际化的产品制作，占据
2、本案主力产品的目标客户群体的利益需求
3层
联排
别墅
四室两厅
220m2-251m2
4层
பைடு நூலகம்
叠拼
三室两厅
花园
158m2-189m2
洋房
6层 带电梯 公寓
两室两厅
117m2左右
综合性价比、物业、 交通、户型优劣、
升值空间、总房款、 品牌、卖点等
综合性价比、面积 交通、户型差异、
区位、舒适度等
二、调研样本选择