房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)讲解学习
房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2

正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2房地产投资项目经济评价指标和方法3.3 资本金利润率■ 如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率,则可行资本金为投资者投入的资本金或权益资本年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润【典型例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。
A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%[答疑编号2526060407]【答案】D【解析】参见教材P127。
3.4 资本金净利润率【2011年真题】某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营,其经营资金为20万元,权益资本为150万元,经营期内年平均税前利润为50万元,年平均税后利润为35万元,该项目的资本金净利润率是( )。
A.15.63%B.16.67%C.23.33%D.33.33%[答疑编号2526060501]【答案】C【解析】本题考查资本金净利润率的计算。
参见教材P127。
【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营,其经营资金为50万元,权益资本为200万元,经营期内年平均利润率为70万元,年平均税后利润为55万元,求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。
[答疑编号2526060502]。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案

房地产投资项目经济评价指标及计算方案随着经济的不断发展,房地产业成为了世界上最活跃的行业之一。
越来越多的人们将资金投入到房地产市场中进行投资,然而,房地产项目的投资其实是需要经过一系列的评估的。
经济评价指标及计算方案就是评估一个房地产投资项目的财务可行性的重要标准之一。
下面,将详细介绍几个关键的评价指标及计算方案。
1. 投资回报率(ROI)投资回报率是指一项投资所获得的利润与该项投资所产生的成本之间的比例。
可以通过以下公式进行计算:ROI =(资产或项目总收益- 投资成本)/ 投资成本通过计算ROI,可以对房地产项目的投资效益进行比较评估,从而决定是否对该项目进行投资。
2. 内部收益率(IRR)内部收益率是指一项投资在投资时期内的年利率,使得该项投资的所有现金流量之和等于零。
可以通过以下公式进行计算:IRR = NPV / (1 + r)^n其中,NPV是指投资项目现值的净现值,r是预期内部收益率,n是投资的时间期限。
通过计算IRR,可以判断一个房地产项目的风险和收益。
3. 资本支出回收期(PAYBACK)资本支出回收期是指投资需要多长时间才能收回成本。
可以通过以下公式进行计算:PAYBACK = 投资成本/ 平均年现金流其中,平均年现金流是指该房地产项目在预测期限内所产生的平均现金流。
通过计算PAYBACK,可以判断房地产项目的投资收益周期。
4. 神经元网络模型(NNM)神经元网络模型是一种基于神经网络理论的统计模型,它可以模拟人类神经系统的特性,并利用神经网络的自适应性、分布式处理能力和并行处理能力,来预测未来的房地产市场变化和投资趋势。
通过NNM模型的分析,可以提供合理的合法性分析和市场风险评估,从而为房地产投资决策提供科学依据。
总之,房地产投资项目的经济评价指标及计算方案在投资决策过程中起着至关重要的作用。
投资者应根据自身的需求和风险承受能力,选择合适的评价指标及计算方法,综合分析各项指标,做出正确的房地产投资决策。
房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义1
房地产投资项目经济评价指标和方法
1.房地产投资项目经济评价指标体系
【重点难点】指标体系
【2010年真题】
◇下列经济评价指标中,属于房地产投资项目动态盈利性指标的是( )。
A.成本利润率
B.销售利润率
C.利息备付率
D.内部收益率
[答疑编号2526060401]
【提示】参见教材P124
【答案】D
【解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标。
AB 两项属于静态盈利能力指标;C 项利息备付率属于清偿能力指标。
【典型例题】
下列经济评价指标中,属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。
A.投资回收期
B.借款偿还期。
房地产投资项目经济评价指标及计算方案

房地产投资项目经济评价指标及计算方案房地产被认为是一种相对较为稳定的投资项目,但是投资者在进行房地产项目投资前,需要对投资项目进行经济评价。
经济评价的目的是为了通过多种经济指标来判断其投资的可行性,从而决定是否进行房地产投资。
本文将介绍房地产投资项目经济评价指标及计算方案。
一、投资概念1.支出在进行房地产投资的时候,需要投入一定的资金来购买物业。
这些购置物业的成本,包括购买物业的价格、装修等费用、中介人员的费用等,都属于投资者的支出。
2.收益房地产投资的收益是指投资者在房地产项目运营期间所获得的售房收入、租金收入等经济收益。
在计算收益时,需要考虑到房屋租金、出售价款等经济收益的市场水平,同时考虑到资金缩水的效应。
3.运营成本房地产投资的运营成本指投资者在房地产项目运营期间所需要支付的费用,在房地产项目投资的计算中需要纳入其中。
常见的运营成本包括房屋维修、物业管理费、购买保险等,这些成本的大小与注资规模有关。
二、经济指标的类别1、静态收益指标静态收益指标是指考虑投资项目的收益可能性时,不考虑时间因素的收益指标。
静态收益指标常见的指标有房地产投资回报率、静态投资回报期、净现值等。
这些指标都通过总收益和总支出计算出来。
2. 动态收益指标动态收益指标是指考虑时间因素后,对投资项目进行经济评价的指标。
动态收益指标常见的指标有动态投资回报期和内部收益率等。
三、经济指标的计算方案1.房地产投资回报率(ROI)房地产投资回报率指比较房地产投资的收益率和投资支出的比率,它可以用于评价投资项目的盈利效应。
通常,ROI指的是在一年收益计算的基础上的回报率。
在计算ROI时,需要考虑到投资者投入的总支出,以及投资项目的总收益。
ROI = (总收益/ 总支出)x 100%2.净现值(NPV)净现值是考虑时间价值的总收益与总支出的差额。
计算方式如下:NPV = [(每年的未来现金流收益/ (1 + r)n)-总投资成本]在这里,r表示贴现率,n表示未来一年的流的个数。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精

房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值(NPV):净现值是指将项目所有现金流量(包括投资和回报)按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值,为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下:NPV=Σ(现金流量/(1+贴现率)^n)-初始投资额
2.内部收益率(IRR):内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率,说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r:
Σ(现金流量/(1+r)^n)-初始投资额=0
3.收益率指数(PI):收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1,则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下:
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期(PBP):投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短,风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率:偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下:
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法,投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时,需要合理估计项目的现金流量和贴现率,并考虑项目的特殊情况和风险。
地产项目经济指标测算

地产项目经济指标测算地产项目经济指标是衡量一个地产项目经济效益的重要指标,包括投资回报率、盈利能力、财务健康等。
对于地产行业来说,准确测算项目经济指标对于项目的成功运营和投资回报至关重要。
本文将介绍地产项目经济指标的测算方法和应用。
一、主要经济指标介绍1.投资回报率(ROI)投资回报率是评估项目投资收益的重要指标,它衡量了项目投资和收益之间的关系。
ROI的计算公式为:ROI=(投资收益-投资成本)/投资成本×100%2.净现值(NPV)净现值是评估一个项目的价值的指标,它考虑了项目的现金流量和时间价值。
净现值的计算公式为:NPV=∑(现金流量/(1+折现率)^期数)-初始投资3.财务健康度指标财务健康度指标主要包括资产负债率和流动比率。
资产负债率反映了项目的融资水平和偿债能力,流动比率反映了项目的流动性水平。
资产负债率的计算公式为:资产负债率=总资产/总负债×100%流动比率的计算公式为:流动比率=流动资产/流动负债×100%二、经济指标测算方法1.投资回报率的测算方法投资回报率的测算方法比较简单,只需计算出项目的投资收益和投资成本即可。
投资收益包括项目的净利润、现金流入等。
投资成本包括项目的投资额、贷款利息等。
通过计算投资收益和投资成本,将其代入计算公式即可得出投资回报率。
2.净现值的测算方法净现值的测算方法相对复杂,需要对项目的现金流量进行预测,并将其折现到当前价值。
现金流量可以包括项目的预期销售收入、运营费用、贷款利息等。
通过将现金流量代入计算公式,可以得出净现值。
3.财务健康度指标的测算方法财务健康度指标的测算方法比较简单,只需计算出项目的总资产和总负债、流动资产和流动负债即可。
通过将计算结果代入相应的计算公式,可以得出资产负债率和流动比率。
三、经济指标的应用经济指标的应用主要体现在项目决策和投资分析中。
在项目决策中,通过对经济指标的测算,可以评估项目的投资回报率和净现值,从而决定是否进行投资。
(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分:房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中:经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用=管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分:房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法(一)动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中:NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0,则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量(CI-CO)tn——计算期,即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P),是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
房地产投资经济评价指标

四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值(FNPV)FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,在财务上是可行的。 财务净现值<0时,项目不可行。财务净现值反映了资金的时间价值;并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确,直观能够以货币额表示项目的净效益。
四、经济指标
静态盈利能力指标
四、资本金利润率和资本金净利润率资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。
四、经济指标
静态盈利能力指标
五、静态投资回收期在不考虑资金时间价值的基础上,以项目的静收益抵偿全部投资所需要的时间。房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比,低于或等于行业平均投资回收期,则项目可行,否则认为项目不可行。静态投资回收期=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量]
清偿能力指标
三、利息保障倍数也称利息备付率,指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润,与当期应付利息费用的比率。利息备付率可以按年计算,也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2。否则,表示项目付息能力保障程度不足。
四、经济指标
动态盈利能力指标
一、财务净现值(FNPV)项目按行业的基准收益率(MARR)或设定的目标收益率(ic),将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。按分析内容不同,财务净现值分为:全部投资财务净现值自有资金财务净现值投资各方的财务净现值
房地产开发项目经济评价

房地产开发项目经济评价
首先,项目投资回报率是评估项目经济效益的重要指标之一、计算公
式为:投资回报率=(总收益-总成本)/总成本。
投资回报率越高,意味着
项目收益相对较大,项目的经济效益也相对较高。
其次,净现值是评价项目盈利能力的指标之一、净现值是指项目未来
现金流入和现金流出之间的差额,通常以现值方法衡量。
净现值为正值时,表示项目盈利能力较好;净现值为负值时,表示项目盈利能力较差。
此外,内部收益率也是项目经济评价的重要指标。
内部收益率是指将
项目净现值等于零时所得到的折现率,它反映了项目投资的收益率水平。
内部收益率越高,表示项目的收益越高,经济效益也越好。
最后,资本金回收期也是项目经济评价的一项重要指标。
它是指项目
从投产开始至累计净现金流量恢复项目投资成本所需的时间,也叫做投资
回收的时间。
资本金回收期越短,表示项目回收投资的速度越快,风险较小。
在进行房地产开发项目经济评价时,需要考虑多个因素,如项目所在
地的市场需求、发展前景、政策环境、项目投资规模等。
同时,还需进行
风险评估,包括市场风险、资金风险、政策风险等因素的分析。
有针对性
的评估方法和市场分析能够提供开发项目的较为准确的经济效益和盈利能力。
总之,房地产开发项目经济评价对于判断项目的经济可行性和盈利能
力至关重要。
通过投资回报率、净现值、内部收益率和资本金回收期等指
标的计算和分析,能够帮助投资者做出合理的决策,降低投资风险,实现
项目的经济效益最大化。
房地产项目投资测算“几个重要指标”解析

房地产项目投资测算“几个重要指标”解析项目投资及其现金流量分析(1)项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象,直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。
项目投资包含于直接投资、对内投资之中。
一般也包含于生产性投资之中。
更新改造项目包括两类:一是更新项目,即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产,该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率;二是改造项目,即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产,目的在于改善生产条件。
项目投资具有以下特点:投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。
项目计算期指投资项目从投资建设开头到最终清理结束整个过程的全部时间。
项目计算期(n)=建设期(s)+运营期(p)运营期=投产期(试产期)+达产期从项目投资的⻆角度看,原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。
即:原始投资=建设投资+流淌资金投资项目总投资=原始投资+建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息项目总投资这个数据,只在计算投资收益率时使用,计算其他投资评价指标时不使用。
(2)项目投资现金流量分析a.项目投资的现金流量明细:表1项目投资现金流量明细表b.净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量,是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。
净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。
所得税后净现金流量=所得税前净现金流量-调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率c.现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。
项目投资现金流量表要具体列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量,并要求依据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。
第八章---房地产项目投资经济评价

第八章房地产项目投资经济评价 (1)第一节房地产项目投资经济评价 (1)一、项目投资经济效益与投资效益评价 (1)二、项目投资经济效益评价的数学基础 (4)第二节房地产项目投资费用与收入估算 (9)一、房地产项目投资费用构成与估算 (9)二、房地产项目投资收入构成与估算 (15)第三节房地产项目投资的财务评价 (17)一、房地产项目投资财务评价的指标体系 (17)二、财务评价基础 (18)三、项目投资财务静态评价 (20)四、项目投资财务动态评价 (24)第四节房地产项目投资的不确定性分析 (28)一、盈亏平衡分析 (28)二、敏感性分析 (31)第八章房地产项目投资经济评价第一节房地产项目投资经济评价一、项目投资经济效益与投资效益评价(一)项目投资经济效益的概念项目投资的经济效益是指投资活动所取得的收益与从事经济活动的消耗之比,常称为投入产出比。
人们所从事生产经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源为“投入”;称生产经营活动所产生的物质效用和经济收益为“产出”。
这种“投入”与“产出”之比,就是项目投资的经济效益。
按投资经济效益是否考虑了时间因素,项目投资经济效益可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益两类。
静态投资经济效益是指在不考虑资金的时间价值时计算出来的投资效益;而动态投资经济效益是指在考虑资金的时间价值时计算出来的投资效益。
在房地产当中经常运用这两种评价方法,对房地产项目投入产出关系进行综合分析。
(二)房地产项目投资经济效益评价的含义及目的房地产项目投资的经济效益评价,一般是指房地产企业从自身的利益出发,在作好房地产商品市场需求预测及产品定位等研究的基础上,通过对“投入”与“产出”的比较来判断投资方案的优劣,用市场价格等参数计量分析一个投资方案的费用与收益,观察其经济效益。
房地产投资的经济效益评价,一般要能够回答以下各方面的问题:第一,如何决定一个投资方案是否可取,即解决单个方案的“行”还是“不行”的筛选问题;第二,如何在不同的投资方案之间进行比较和取舍,即解决多个方案的优劣排序方面的问题;第三,投资过程中的不确定性因素与投资风险问题,即项目投资主体应怎样对待投资风险。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节:房地产投资项目经济评价指标和方法(2)

【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★(一)利润率1.成本利润率成本利润率:是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。
该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。
其计算公式为:RPG为成本利润率,GDV为项目总开发价值,TDC为项目总开发建设成本,DP为项目总开发利润。
项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入;项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。
成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率,不是年利润率。
在财务评价中,假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。
(2)资本金利润率资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力。
其计算公式为:上式中,资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。
(3)资本金净利润率资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润(所得税后利润)或运营期内年平均净利润(年平均所得税后利润)与资本金的比率,它反映项目的资本金的净盈利能力。
其计算公式为:上述利润率指标的评价标准是:如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率,则项目在经济上是可接受的;反之,是不可接受的。
(二)投资收益率投资收益率表示投资项目的盈利水平。
是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。
考察项目单位投资的收益能力。
年息税前利润=年利润总额+利息支出,项目总投资=项目开发建设成本(三)静态投资回收期静态投资回收期(错误!未找到引用源。
)是指在不考虑资金时间价值的条件下,即不考虑现金流折现时,项目以净收益回收其总投资所需要的时间。
自投资起始点算起。
其计算公式为:具体计算分为两种情况:(1)当项目建成并开始经营后,各年的净收益(净现金流量)均相同时:I——全部投资A——每年净收益(2)当项目建成并开始经营后,各年的净收益(净现金流量)不同,静态投资回收期可根据累计净现金流量求得,即:累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。
房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时,若不考虑资金的时间价值,称为静态评估,其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
(一)投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为: 投资利润率=项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 (5-10)项目投资利润率越高,表明项目经济效益越好,否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时,首先要确定一个利润率标准(例如20%),当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择,应该选投资利润率最高的方案。
例如,某项目的总投资为500万元,其年平均销售利润为146万元,则该项目的投资利润率是多少?该项目的投资利润率为:500146×100%=29.2% 如果确定的投资利润率标准为20%,则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标;当项目不具备综合分析所需的详细资料时,或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点:(1)经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念;(2)使用简单、方便;(3)考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于:(1)没有考虑资金的时间价值;(2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
(二)投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。
(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分:房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分:房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中:经营收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用=管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分:房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法(一)动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中:NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0,则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为:CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量(CI-CO)tn——计算期,即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P),是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
第4章房地产投资项目经济评价-第4节:房地产投资项目经济评价指标和方法(1)

第四节房地产投资项目经济评价指标和方法(重点)【本节知识点】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★【知识点】清偿性指标及其计算★★【本节内容精讲】【知识点】房地产投资项目经济评价指标体系★财务评价的目标有两个:一是评价项目的盈利能力。
二是评价项目的清偿能力,包括财务清偿能力和债务清偿能力。
房地产投资项目经济评价指标体系▲本知识点结束【知识点】动态盈利性指标及其计算★★★(一)财务净现值1.财务净现值指标的概念财务净现值(FNPV)是指:项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c,将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
基准收益率也称基准折现率,是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低标准的收益水平。
它表明投资决策者对投资项目资金时间价值的评估,是投资资金应获得的最低盈利水平,是评价和判断投资项目在经济上是否可行的依据。
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础,同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。
2.财务净现值的计算公式:3.财务净现值的评价准则(1)当FNPV>0时,说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外,还能得到超额收益,故该方案可行。
(2)当FNPV=0时,说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平,方案基本可行或有待改进。
(3)当FNPV<0时,说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平,故该方案不可行。
4. 财务净现值指标的优缺点优点:考虑了资金的时间价值,全面考虑了项目在整个计算期内的经济运行状况;指标的经济意义明确直观;判断准则直观明了。
缺点:基准收益率和目标收益率的确定往往是比较困难的;不能真正反映项目单位投资的使用效率,不能直接说明在项目运营期各年的经营成果。
【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表,如果投资者的目标收益率为12%,求该项目的财务净现值。
房地产投资经济测算指标解读

房地产投资经济测算指标解读一、经济测算1、含义:为了有效衡量房地产开发投资的经济效益,运用投资分析技术,对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析,计算出房地产开发投资项目经济效果的评价指标的过程,称之为经济测算。
2、基本流程:测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成:1、开发成本:土地使用权出让费用、土地拆迁和安置补偿费用、前期工程费用(项目的五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用)、建安工程费用(土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用)、公共配套设施费用(一般按2%计算)、不可预见费用(包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,按3%一5%计算)、开发期间税费(包括税收和规费)。
2、开发费用:管理费用(一般按3%计算)、销售费用、财务费用。
三、土地增值税1、定义:对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式:土地增值税实行四级超额累进税率,例如增值额未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,税率为60%。
3、计算公式:应纳土地增值税=增值额×税率(1)公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
(2)土地增值税实行四级超率累进税率:A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;D、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
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房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时,若不考虑资金的时间价值,称为静态评估,其计算指标称为静态指标。
常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。
(一)投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目,应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。
其计算公式为: 投资利润率=项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平 (5-10)项目投资利润率越高,表明项目经济效益越好,否则表明效益欠佳或亏损。
在利用投资利润率进行评估时,首先要确定一个利润率标准(例如20%),当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案,否则就拒绝该投资方案。
如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择,应该选投资利润率最高的方案。
例如,某项目的总投资为500万元,其年平均销售利润为146万元,则该项目的投资利润率是多少?该项目的投资利润率为:500146×100%=29.2% 如果确定的投资利润率标准为20%,则可接受该投资方案。
投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标;当项目不具备综合分析所需的详细资料时,或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。
该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。
投资利润率法主要有以下优点:(1)经济意义易于理解,净利润是会计人员较为熟悉的概念;(2)使用简单、方便;(3)考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。
其主要缺点在于:(1)没有考虑资金的时间价值;(2)由于净利润只是会计上通用的概念,与现金流量有较大差异,因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。
(二)投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。
用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期,它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。
投资回收期一般以年表示,从建设开始年算起,其表达式为:0)(0=-∑=tP t t CO CI式中 t P 为投资回收期;CI 为现金流入量;CO 为现金流出量;t CO CI )(-为t 年的净现金流量。
投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得。
其计算公式为:⎥⎦⎤⎢⎣⎡⎥⎦⎤⎢⎣⎡=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的+-始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P (5-11)求出的投资回收期t P 与行业的基准投资回收期c P 比较,当t P ≤c P 时,表明项目投资能在规定的时间内收回,经济效果好。
例如,甲乙两方案前5年的净现金流量如表5-6所示,求这两个方案的投资回收期,并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。
表5-6 甲乙两方案各年净现金流量 单位:万元从甲方案计算所得为:5.240020013=+-=甲t P (年) 由于甲方案各年净现金流量为年值形式,亦可简化计算为:5.24001000==甲t P (年)从乙方案计算所得为:5.340020014=+-=乙t P (年) 如果行业的基准投资回收期为4年,则甲乙两方案都可以接受。
如甲乙两方案互斥,由于甲方案的投资回收期短于乙方案,故应选择甲方案。
投资回收期法的主要优点在于:(1)使用简单、方便。
主要体现在三个方面:一是评估指标计算较为简单;二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量,而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量;三是不用确定贴现率。
(2)投资回收期的经济意义易于理解。
(3)在一定意义上考虑了投资风险因素,因为通常投资回收期越短则投资风险越小。
正是由于投资回收期法具有以上优点,所以对小投资项目评估时,经常采用该方法,即使在对大型项目评估时,也经常将此法与其他动态指标结合使用。
投资回收期法的主要缺点有:(1)没有考虑资金的时间价值,这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加。
(2)不考虑投资回收期以外各年净现金流量,所以不利于对投资项目进行整体评估。
(3)投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。
二、动态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时,考虑资金时间价值的方法,称为动态评估,计算的指标称为动态指标。
动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益,使评估更加符合实际,常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
(一)净现值净现值是指开发项目在投资活动有效期内的净现金流量,按预先规定的贴现率或基准收益率,折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。
用净现值评估开发项目投资效益的方法,称为净现值法。
其计算公式为:∑=-+-=nt t c t i CO CI NPV 0)1()( (5-12)式中 NPV 为净现值;n 为开发项目投资活动有效期;c i 为贴现率或基准收益率。
在利用净现值评估项目时,若NPV >0,表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平,而且尚有盈余;若NPV <0,则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平;若NPV =0,则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。
所以,只有NPV ≥O 时,该方案在经济上才是可取的;反之则不可取。
举例如下:例:甲乙两个互斥投资方案各年净现金流量如表5-7所示,已知基准收益率为10%。
甲方案的净现值为:100010%)(130010%)(130010%)(130010%)(130010%)(13005432-+++++++++=甲NPV=137.24(万元) 乙方案的净现值为:100010%)(150010%)(140010%)(130010%)(120010%)(11005432-+++++++++=乙NPV =65.26(万元)由于甲乙两方案的净现值都大于零,因此这两个方案都可以接受。
但甲方案的净现值大于乙方案的净现值,根据净现值法知甲方案优于乙方案,应该选择甲方案。
由此可以看出,净现值法的基本思想是投入与产出相对比,只有当后者大于前者时,投资才是有益的。
为了便于考虑资金的时间价值,将不同时点上发生的现金流量统一折算为同一时点(项目实施的开始时点),未来各年净现金流量的现值之和就是进行投资的“产出”,而初始投资就是“投入”。
例:甲乙两个投资方案所需初始投资都是1000万元,若基准收益率为10%,甲乙两个投资方案各年净现金流量如表所示。
甲方案的净现值为:0100010%)(140710%)(140010%)(140032=-+++++=甲NPV 乙方案的净现值为:乙NPV =300×(P /F ,10%,3)-1000=300×2.4869-1000=-253.93(万元)甲方案的净现值等于零,恰好满足所预定的投资收益水平,该方案可以接受。
乙方案的净现值出现负值,说明投资该项目不能获得预期的投资效益,反而导致亏本,故该方案不能被接受。
不难看出,净现值法主要具有以下优点:(1)净现值的计算考虑了资金的时间价值。
(2)净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利(或亏本)数额大小。
正由于此,人们通常认为净现值法是投资评估方法中最好的一个,并被广泛使用。
它也有不足之处:(1)净现值的计算依赖于贴现率数值的大小,贴现率越大则所计算出来的净现值越小,而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。
也就是说,一项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来,一项获利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。
(2)净现值指标不能反映投资效率的高低,一项投资规模大、投资利润率低的项目可能具有较大的净现值;而一项投资规模较小、投资利润率较高的项目可能具有较小的净现值。
(二)内部收益率 所谓内部收益率(IRR ),是指方案计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的贴现率。
根据等值的概念,也可以认为内部收益率是指在方案寿命期内使现金流量的净将来值或净年值为零的贴现率。
故内部收益率可定义为:使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的贴现率。
它反映了项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。
为了与资本的利率i 加以区别,可以用r 表示方案的内部收益率。
其计算公式如下:0)1()(0=+-=∑=-nt t t r CO CI NPV应用净现值等于零求内部收益率时,可以将净现值NPV 看做是关于r 的一元高次幂函数。
先假定一个,值,如果求得的NPV 为正,则说明r 值假定得太小,应再假定一个较大的,值计算净现值;若求得的净现值为负,则应减小r 值以使净现值接近于零,当两次假定的,值使净现值由正变负或由负变正时,则在两者之间必定存在着使净现值等于零的r 值,该值即为欲求的该方案的内部收益率。
其几何意义如图所示。
在评估时,将求出的全部投资或自有资金(投资者的实际出资)的内部收益率(IRR )与行业的基准收益率或设定的贴现率(c i )比较,当IRR ≥c i 时,即认为其盈利能力已满足最低要求,该方案是可以接受的。
下面介绍几种计算方法:1.试算法。
由图可以看出,随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值为零。
此时的贴现率即为内部收益率IRR 。
此后随着贴现率的继续增加,净现值变为负值。
利用这个特点即可以通过试算,求出内部收益率。
例如,某投资项目各年净现金流量如表5-9所示,求该投资项目的内部收益率。
年份 O 1 2 3 4 5 净现金流量-1002030304050首先适当选择一个贴现率r 值,计算相应的净现值。
若取r =10%,其相应的净现值为:10010%)(15010%)(14010%)(13010%)(13010%)(1205432-+++++++++=NPV=23.88(万元)试算结果表明,净现值大于零,所取贴现率偏小,应进一步增加。
当取r =15%再次计算得相应净现值NPV =7.53,仍然大于零,说明还要再增大贴现率r 值,再取r =20%进行试算,结果相应净现值NPV =-5.75,净现值小于零表明所取的贴现率过大。
重复这种试算过程便可以得到内部收益率。
2.插值法。
插值法是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点,求投资项目的内部收益率的近似解,其计算步骤如下:(1)通过试算得两个贴现率1r 和2r ,使之满足:0)1(011>+=∑=nt tt r CF NPV0)1(022<+=∑=nt t t r CF NPV(2)利用下述公式求近似的内部收益率。