万科企业股份有限公司环境分析报告

下列几家企业构成了行 业的主要竞争对手：绿 地集团、中海地产、保 利地产、恒大地产、万 达集团、绿城中国、碧 桂园等，如右表。
（5）销售门槛全面提升，面对今年的常态性调控下，舍弃部分利 润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。
壹 行业竞争主要力量
二
新加入者的威胁
（1）房地产需要大量的资金投入，对于资金雄厚的万科来说，新 加入者的威胁小了很多。
地
程度高、公司治理优良、 高集团管控能力，积极实 领域投资开发民爆器
产
具有高度社会责任感、具 施“走出去”战略，继续提升 材生产及爆破服务为 备可持续发展能力、进入 和充分发挥“保利”的品牌价 主业的“五业并举、多
世界500强的大型跨国投资
值和优势。
元发展”格局的目标尚
控股企业集团。
不满意。
“打造百年长青基业，促 以长三角、珠三角、环渤 对成本控制非常满意 向二三线城市开展业务
（4）从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场 份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点， TOP20企业 相较去年，有2.77个百分点的上升，龙头企业从今年市场回暖行 情中获益更大。
壹 行业竞争主要力量
一
在竞争对手中争取有利位 置
2012年房地产企业销售进榜门槛
必然会带动房地产的行业的发展。
叁 环境监测与预测
四 （1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查
”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表
示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使
用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈
的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻
叁
环境监测 与预测
经济环境
政治环境
社会环境
技术环境
叁 环境监测与预测
一 （1）随着经济全球化，中国已成为世界第二大经
济体，也是目前世界经济最活跃的地区，国家和 地区经济的高速发展，必将带动房地产的发展。
（2）据《国际金融报》记者统计，截至7月24日 ，已经公布的22个省份的GDP增速均值为9.95% ，远高于全国GDP7.6%的增速水平。政府报告多
社会可持续发展做突出贡献。
到2015年成为世界一流 减少买地速度，减少开工面积。 对销售充满信心， 重组组织结构，强
企业，树立民族企业品
已超额完成目标。 化管理，提高企业
万
牌，为中国企业争光。
效率。
达
计划到2015年，企业资 产4000亿元，收入2500
集
亿元，纳税300亿元，净
团
利润200亿元。
万科企业股份有限公司外部环境分析
（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房 ”已获得国家专利。
（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高， 具有较好的融资能力。
（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。
壹 行业竞争主要力量
三
供应商的讨价还价能力
（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金 融机构、建材供应商等。
环境分析报告
XXX 2013、11、08
万环 科境 企报 业告 股分 份析 有 限 公 司
外部环境分析 外部环境分析
万科企业股份有限公司外部环境分析
壹
行业竞争主 要力量
贰
竞争反应总况
叁
环境监与预测
万科企业股份有限公司外部环境分析
壹
行业竞争 主要力量
在竞争对手中 争取有利位置
新加入者的威 胁
供应商的讨价 还价能力
（2）廉价出租房。目前很多人选择租房，对房地产企业造成了困 难。
（3）在二三线城市由于政策的不完善和落实不到位，有不少人选 择子建家园。
万科企业股份有限公司外部环境分析
贰
竞争反应 总况
万科地产
绿地集团
保利地产
中海地产
恒大地产
万达集团
贰 竞争反应总况
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程度 可能的变动或战略改变
求新的增长引擎提供了巨大动力。低碳住宅的要求，不论
技 来自购房者还是企业的社会责任感，都将成为房地产业未
术 环
来的行业标准，实际推动起我国房地产技术更新换代、绿 化升级的趋势。环保节能技术在未来房地产行业发展中将 占据重要的战略地位，成为决定建筑品质的核心因素。而
境 对低碳理念的领悟与实践将成为我国房地产行业新的发展
进持续发展的长远发展” 海三大中心地带，确保持
。
，进入酒店、建筑、汽
中
，坚持“诚信卓越”的经 续的高利润额；在平衡投
车等服务行业。
海 地
营理念，稳健发展，不断 开拓，使公司成为“人才 齐备、管理科学、服务勤
资风险的同进保证了可持 续发展，并将一线城市成 熟的产品克隆至二线城市
产
恳、产品优质、效益领先 ，尊重市场，使地产在二
贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房
地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷
款新增额呈现减少趋势。
叁 环境监测与预测
三 (1)随着中国城镇人口规模的不断增长
、流动性人口大量增加，人均居住面
积需求的不断提升，中国房地产市场
需求将进一步增加，房市场的潜在容
量依然巨大。
(2)随着观念的改变，我过家庭结构发
（2）房地产企业与土地供应商（政府）往往是一种不对称的关系 。
（3）由于土地是稀缺资源，这给批地增加了困难。
（4）目前我国房地产融资渠道单一，主要是依赖商业银行贷款。
（5）在建材方面，基于万科是行业的龙头老大的地位，企业规模 大，盈利能力较强，所以具有一定的主动权。
壹 行业竞争主要力量
四
顾客的讨价还价能力
资控股集团。积极发展
绿
中心，以先进文化为支 撑，跨国界、跨行业经
园开发领域遥遥领先的 地位，同时开启海外投
地 营，在经营理念、管理
资。
商业、酒店、建筑、汽 车服务等产业。
集 体系、资源整合、人才
团
建设等方面国际化程度 较高，具有世界级规模
、运营管理水平、品牌
影响力和可持续发展力
的大型企业集团。
贰 竞争反应总况
偿债能力
壹 财务分析
一
年度 毛利率
2011 66.06 %
2010 68.63%
2009 41.62%
同行业2011 37.20%
营业利润率
21.95%
23.45%
17.76%
21.18%
资产净利润率
4.36%
4.86%
4.90%
叁 环境监测与预测
二 （1)土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“
经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供
应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最
近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开
发规模的决心。据新华社电11月4日至6日，中共中央政治
局常委、国务院总理李克强在黑龙江同江、抚远、哈尔滨
（1）购房者的经济状况在很大程度上决定楼价。
（2）购房者的心理预期也左右着楼价的变化。
（3）国家政策对李家起到不小的作用。
（4）不少炒房者囤积楼房，然后高价出卖等行为造成了楼价的波 动。
壹 行业竞争主要力量
五
替代品或服务的威胁
（1）经济适用房。国家明确规定经济适用房给及于经济收入低的 家庭，故万科应该坚持目标市场为有经济实力的顾客这一战略。
公司将继续坚持和城市 继续推进住宅建设专业 虽然万科位居行业首位 拓展海外市场，探索海
同步发展的策略，聚焦 化；以住宅为主，商业 ，但绿地、保利、恒大 外新业务，为此将开展
主流市场，围绕“好房 地产为辅；继续扩张： 几大房地产企业发展迅 强将计划，通过内部培
子，好服务，好邻居” 业务布局及全国，重点 速，激励的市场竞争给 养与外部引进相结合的
1418
1
绿地集团
1078
2
保利地产
1018
3
中海地产
935
4
恒大地产
923
5
万达集团
905
6
绿城中国
510
7ห้องสมุดไป่ตู้
1298.8
2
1180.0
3
898.9
4
746.7
6
1536.0
1
738.7
7
260.0
18
（1）绿地与保利借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩 突破，房企千亿军团中再添两名新成员。绿地集团金额榜上升至 第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核 心地块，增强重点城市竞争力。保利保持高速周转的同时，加强 了一二线城市的投资力度。 （2）恒大2012年全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩 张到求稳做强的改变。 （3）中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴 客户心理预期的销售节奏把控。
经 次指出，中国经济会适当放缓，但仍会以较高的 济 速度发展。这可以给房地产市场提供稳定的经济 环 支持。 境 （3）股市和房市是一个互动的联合体，随着这几
年的中国经济的高速增长，股市的发展早已脱离 了正常的轨迹。随着今年中国股市的反弹加之政 府大力打压房市，从房地产行业撤下的热钱迅速 流入股市。同时，国内的调整股市的政策，经济 规定都相应的影响了房地产业的发展。
到2015年，成为一家国 以房地产开发经营为核 对当前在行业中的地位 发展能源，金融等次支
内一流、国际知名、实
心主导产业，保证在超 较满意，尤其对自己的 柱产业。打造金融全产
力雄厚、管理科学，以
高层、大型城市综合体 综合能力有自信，销售 业链，组建绿地金融投
市场为导向，以效率为
、高铁站商务区及产业
额高。
万
的产品和服务理念，以 “做对产品”，“买对
发展二三线城市，城市 圈聚焦。
万科带来前所未有的压 力。
方式，大力引进、提拔 能够带领公司在竞争中
科
土地”为重点，增强产
胜出的管理人才。
地
品竞争力，提升运营效
产
率，重视合作关系，实 现稳健增长。
贰 竞争反应总况
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程度 可能的变动或战略改变
契机，带动房地产领域上升至更宽广的盈利空间和国际标
准的竞争。
(2)随着我国工业化的推进，科技与技术必将得到长足发 展，同时也会推动房产技术的提高。
万科企业股份有限公司外部环境分析
壹 贰 叁 肆伍
财务分析
产品地位
市场营销 能力
企业文化
SWOT矩 阵分析
万科企业股份有限公司外部环境分析
壹
财务分析
盈利能力 运营能力
社 生着显著的变化，很多年轻人结婚后
会 环 境
不愿与父母一起居住，家庭购房需求 加大。 (3)预计2050年前后将达到70%左右 ，因此房地产业将会持续 30-40年的
繁荣。而且，随着我国的经济发展迅
速，旧有的农村人口密集将会逐渐向
城市转移。每年约有1200万人从乡村
转移到城市。而这些城市人口的增加
”的大型房地产综合企业 线城市获得了的地位和发
。
展机遇。
贰 竞争反应总况
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意 程度
可能的变动或战略 改变
恒
2020年，恒大矢志成为 世界上行业内“规模最大
恒大将企业战略划分为三大发展 阶段，以科学、前瞻、有效的发
连续三年土地储备 全国第一、在建面
探新的营销模式， 降低销售成本。
顾客的讨价还 价能力
替代品或服务 的威胁
壹 行业竞争主要力量
一
在竞争对手中争取有利位 置
下列几家企业构成了行 业的主要竞争对手：绿 地集团、中海地产、保 利地产、恒大地产、万 达集团、绿城中国、碧 桂园等，如右表。
几大房地产企业的销售情况
企业
销售金额（亿元）
销售面积（万平方米）
金额
排名
面积
排名
万科地产
壹 行业竞争主要力量
一
在竞争对手中争取有利位 置
下列几家企业构成了行 业的主要竞争对手：绿 地集团、中海地产、保 利地产、恒大地产、万 达集团、绿城中国、碧 桂园等，如右表。
上榜企业销售金额集中度
TOP10 TOP20
2012年 12.46% 17.31%
2011年 10.43% 14.54%
2010年 10.13% 14.24%
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程 度
可能的变动或战略改变
保
致力于将集团打造成为在 主业领域具有行业领先地
以科学发展为主题，以转 变发展方式为主线，密切
对自己以军民品贸易 加强企业上市与资本运 、房地产开发、文化 作，推进产融结合。
利
位、管控能力强、国际化 关注政策和市场，努力提 艺术经营、矿产资源
大
、队伍最优、管理最好 展模式，逐步形成了规模战略、 积全国第一、销售
地
、文化最深、品牌最响” 品牌战略、管理战略、文化战略 面积全国第一、销
产
的 “五个之最”国际顶级 企业。
、人才战略、国际化战略等六大 战略，成为企业核心竞争力，不
售额稳居全国三甲 。
断创造恒大跨越式发展奇迹，为
提升人居价值、推动城市建设和
政 等地考察。考察中，李克强说，农村改革又到了新的阶段
治 环
，要积极探索股份合作等多种方式的适度规模经营，配套 推进土地管理制度改革。对房地产的发展必将产生影响。
境 (2)由于我国房地产企业融资渠道少,主要还是依赖于贷款。
大部分房地产投资中,贷款份额能占到50%甚至80%以上。
2011年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高