物业公司作业指导书

江苏安居物业管理公司作业指导书RG/NJUT―AJWG―2007序号文件名称文件编号页码1 公司简介 32 公司质量方针与目标RG/NJUT－AJWG001－2007 53 岗位职责及任职要求RG/NJUT－AJWG002－2007 64 物业管理服务规范RG/NJUT－AJWG003－2007 155 公共设施维护检修控制规范RG/NJUT－AJWG004－2007 256 保洁、绿化服务控制规范RG/NJUT－AJWG005－2007 577 保安服务控制规范RG/NJUT－AJWG006－2007 708 交通车辆管理规范RG/NJUT－AJWG007－2007 829 电梯维修保养工作的验证RG/NJUT－AJWG008－2007 8510 消防管理规范RG/NJUT－AJWG009－2007 86一﹑公司发展历程江苏安居物业管理公司系由南京工业大学后勤服务集团组建的全资公司，1996年2月14日公司在江苏省工商行政管理局正式登记注册，并通过了江苏省建设委员会资质审查，是完全按照现代企业制度建立并取得物业管理资质的独立法人企业。

同时也是南京市物业管理协会，南京市电梯协会早期会员单位。

公司遵循“科学化管理、社会化服务、企业化经营”的发展思路，自1996年初在学校内部实行物业管理起步，在发展中走向社会，在发展中强化管理，在发展中缎练队伍。

公司奉行“以人为本，服务第一“的宗旨，精心打造了一整套“以客户为中心，以服务品质为导向”的全新经营管理模式。

诚信、开放、人性化的服务已成为公司特有的经营风格。

2004年8月公司与集团均顺利通过了ISO9001；2000国际质量管理体系认证。

现在公司全部项目的运作，从前期策划，到项目实施过程中的体系导入、运行等，均严格安照IS09002质量管理体系规范执行。

通过对服务质量的不断改进和完善，力求为业主营造一种宁静、高雅、无忧的工作、生活空间，以满足社会的多元化需求。

二﹑公司构架南京工业大学→南京工业大学后勤服务集团→江苏安居物业管理公司三﹑公司优势1、专业优势南京工业大学作为国内的知名高校，目前不仅开设物业管理所属的房地产经营管理专业，而且23为公44人，系。

公司实行科学的人力资源管理，用人机制科学、灵活，管理、技术人员实行聘用制，全员实行以岗定人、以岗定薪、绩效考核。

江苏安居物业管理公司质量方针及目标RG/NJUT－AJWG001－2007一、质量方针（集团）质量第一，服务至上，科学发展，追求卓越，二、质量目标本公司确定如下质量目标：1、顾客满意率达85％以上；2、顾客投诉24小时内答复处理；3、服务设施使用完好率达95%以上；4、报修半小时内到达现场（预约除外），小修一日内修复，服务及时率达85%以上；5、无重大安全责任事故发生。

江苏安居物业管理公司岗位职责及任职要求RG/NJUT－AJWG002－200711.11.2行。

1.31.41.51.622.12.22.32.42.52.6代表公司就质量体系有关事项与外部各方面联系、协调。

2.7根据新物业项目的验收接管及新管理处的建立实际需要，提出相应调整定员定编的建议及指导。

2.8受总经理委托，在总经理外出时，代行总经理职权，并对其工作结果负责。

任职要求：3年以上相关项目管理经验，或大专以上学历，具有物业管理经理上岗证。

3管理处主任岗位职责及任职要求直接上级：经理。

3.1在经理领导下，全面主持管理处工作，领导全管理处员工完成公司下达的责任目标和各项任务。

3.2参与公司例会，及时沟通信息，建立良好的部门间团结协作关系；主持管理处内部会议，协调各班组关系，增强管理处内部团队精神，群策群力做好各项工作。

3.3制定年度、月份工作计划，审核本管理处日/周/月的各类报表、进行业务分析，检查督促各岗位员工认真履行职责。

3.4负责对在管理处范围内正确有效地实施监视和测量。

3.5负责准备提供相关的评审资料，并落实评审中提出的与本单位有关的纠正和预防措施的实施工作。

3.6负责监督管理处专业文件和资料的保管。

3.7负责对采购物资（进货物资）进行验证，并组织参与对供方评审文件的审批。

3.83.93.103.113.123.1344.14.24.34.44.54.64.74.8负责对业主投诉情况的处理结果进行回访，并做好回访记录、数据统计。

4.9负责编制社区服务活动计划，经管理处经理审核、公司经理批准后负责组织实施。

4.10负责组织实施辖区内的宣传工作。

4.11负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案。

负责管理处每月工作情况汇总及相关曲线图的绘制。

任职条件：2年以上与客户打交道的经验，具备一般计算机使用水平。

5办公室前台岗位职责及任职要求直接上级：办公室主任5.1协助办公室主任认真贯彻执行公司质量方针及有关程序文件。

5.2负责公司各种质量往来文电的收发、登记、送阅、催办、立卷、保管等具体工作。

负责公司质量文稿的打印、装订、发送、登记、复制工作。

5.3负责公司质量文件修改单的执行、归档、借阅和作废质量文件销毁等工作。

5.4负责报修、及维修后的登记、和相关单据的汇总工作。

将所有需要维修内容的信息及时通知到综合班，并跟踪信息反馈。

5.5负责业主来电、来信、来访的接待、登记工作，统计各类质量记录5.6负责员工考勤表汇总及管理处的内勤事务。

5.7完成上级交办的一切临时性的工作。

任职条件：熟练使用MicrosoftOffice系列各种办公软件。

66.16.26.36.46.56.66.76.86.96.1077.17.27.3监督和督促本班质量体系运作，对不合格工作实行纠正和采取预防措施。

7.4协助主管做好绿化、保洁管理工作，确保环境整洁。

7.5巡回检查绿化、保洁工执行岗位责任情况，查找绿化、保洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见。

负责对委外单位提供服务的全过程的监视和进行必要的测量。

7.6带领和指导绿化、保洁工工作，合理安排班次，妥善解决清洁工作中存在的问题。

7.7根据绿化、保洁工的工作情况，每月提出对本班绿化、保洁工的奖惩意见。

7.8协调垃圾的清运，废旧物品的回收工作。

7.9督促本班绿化、保洁工保管好清洁设备、用具，按需发放材料，节省费用。

7.10服从领导安排，带头遵守各项规章制度。

任职条件：初中以上学历，3年以上相关工作经验，熟悉（高档）相关物业项目环保、清洁、绿化流程者优先。

8室内保洁员岗位职责及任职要求直接上级：绿化、保洁班长8.1对日常工作进行自检和互检。

8.2负责各自工作范围内的公共楼道、室内公共部分及电梯的保洁工作。

8.3负责清洁各自范围内的垃圾集中及清运工作。

8.4工作热情主动，文明用语，坚持“服务第一”的原则。

8.5严格遵守公司的各项规章制度。

8.68.799.19.29.39.49.59.69.71010.110.210.310.4负责对顾客提供的物品在验证、贮存和交付等环节进行有效控制。

10.5负责编制安保训练计划，督促和指导各部门的训练工作并严格考核，按时总结。

10.6负责对管理处安保人员的作风纪律检查，督促管理，及时掌握员工思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。

10.7落实安全消防防护措施，定期检查消防细则落实情况，加强重点防火部位的检查、督促，查出隐患责令限期整改，依据消防管理条例，行使处罚权。

对重大不安全因素应及时书面报告经理。

10.8负责查处整个安全部管辖范围内的治安事件。

10.9负责撰写有关质量管理体系运转的工作总结、报告、通知，建立台帐。

10.10组织辖区安全消防工作例会，不折不扣执行上级指示；收集、分析有关安全消防动态和状况，及时提出指导性意见并监督实施。

10.11切实贯彻“预防为主、防消结合”的方针，开展多种形式的安全防火教育，提高业主和内部员工的防火意识和自防自救能力。

10.12发生意外事故、自然灾害、重大案件等必须到现场指挥抢救并做好经理紧急状态下的参谋。

任职要求：身体健康，3年以上相关工作经验。

11安全班长岗位职责及任职要求直接上级：安全保卫部主管，直接下级：安护队员。

11.1定期或不定时对本班安全护卫人员的工作进行抽查、检验，对不合格工作（服务）做出处理。

11.211.311.411.511.611.711.811.91212.112.212.312.412.512.6加强重点部位的监控，遇有特殊情况或嫌疑人及时与所在区域安全护卫人员联系，妥善处理。

遇报警，要迅速、准确地按预定程序进行处理。

12.7工作认真仔细，精益求精，监控值班中应善于发现并及时判明情况，重要情况要及时报告办公室领导。

12.8未经批准，任何人不得将录像资料外借，值班中禁止擅离职守和会客，确保监控工作安全、有序。

任职条件：高中以上学历，身体健康，视力良好，反应灵敏，语言表达清楚，对高层物业保安工作有一定的了解。

13门卫安全员岗位职责及任职要求直接上级：安全护卫班长13.1按时交接班，上岗前按公司和部门的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。

爱护公物及岗位上的各种设备。

13.2做好各种质量信息的记录、反馈。

服从命令，听从指挥，坚决执行上级的一切指示，做好各项安全工作。

13.3负责门前周边地段道路通畅，门前禁停车辆，禁止设摊。

13.4对日常工作进行自检和互检。

13.5严格按照车场管理制度及有关规定，履行车辆登记手续。

13.6妥善保管车场收费票据，严格按照财务规定计时收费、交款。

13.713.8场。

13.91414.114.214.314.414.514.61515.115.2负责物业管理中机电设备、房屋建筑部分的外购产品（服务）质量的检查或监督管理，并给予适当标识，以验证产品要求得到满足，防止不合格品的非预期使用或交付。

15.3负责归口专业的技术质量要求评审和工程技术文件资料的编制、发放、更改、控制和管理。

15.4负责土建、装璜、机电设备类委外发包（含新建、技改）项目技术要求的制定、供方合同的初步审核、批准后的实施及对供方进行验收、评价、控制和费用申报手续的办理。

15.5负责对管理处机电材料（含日常和重要机电材料）采购文件的技术要求审核，对采购的重要物资进行验证。

负责顾客（业主或开发商）委托物业的检验、验收和交接手续，对图纸资料的完整齐全负责，并将所有技术资料、图纸及时到资料员处归。

15.6负责对标识形式的选用和设计，负责管理处标识使用的督导管理。

15.7负责编制本专业相关的技术文件（作业指导书），确定并设置正常运行的质量控制点。

15.8负责物业管理日常过程的监视和测量，现场检查重要维修工程和增补（整改）工程进度和工程质量，发现问题及时采取措施。

15.9负责制订计量管理制度、检测设备的申购和对计量、检测设备的控制。

15.10制定水、电、气、油四大能源切实可行的节能措施并组织贯彻实施。