某地产公司外滩项目全程营销代理竞标方案PPT(共36页)
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德成仁寿外滩项目全程营销代理竞标方案
精品文档
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
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项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业
高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
精品文档
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？ 解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
精品文档
二、项目营销战略
1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
精品文档
2、劣势 人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
精品文档
项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业
高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
精品文档
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？ 解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
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二、项目营销战略
1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
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2、劣势 人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
商业项目营销策划及销售代理投标书PPT模板
续增长、近期实施的正回购将于未来两周到期，且央行维稳资金面意图明确， 资金面整体宽松状态仍有望持续至3月中上旬。
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
说明2014年中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2013 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
金融政策没有进一步收紧余地，银行方面的开发贷款和个人 贷款是不会停止
房 个人买房按揭贷款
二套房70%首付，银行安全性稳定
地
产
贷
款
开发商开发贷款
商业性贷款，银行需要衡量风险和收益，并视市 场情况，再决定是否核批贷款
说明2014年中国整体经济环境将保持稳定
2014年GDP目标7.5%
住建部副部长：楼市十年内不可能出现全面崩盘
就在房地产界因停贷传闻与降价风波惊魂未定之时，住建部副部长仇保兴3月6日在两
会期间表示，按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘
目前国内大概有十多个城市的房价收入比 (即住房价格与城市居民家庭年收入之比) 在10以上，而绝大多数的城市房价在下 跌。 所以说，中国的房地产在未来十年内不可 能出现大的危机。但个别城市如果不注意 调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南 那样的情况。也是因为这种分化，总理在 报告中提出了要在不同城市进行分类调控， 不能一刀切。
号地块
居住用地 商办 商住
办公楼
商办
37.75 37.06
37 36.57
35.79
上海浦东发展置业
JadeKite Tail ZE 2013 Limited
中海地产
65.43% 9.00% 115.24%
上海外滩滨江综合开发 上海黄金交易所
福建中骏置业,嘉兴鼎信 汇添投资合伙企业,悦丰
1
绿地
20
98.9
224
2
新鸿基
1
9.9
217.7
3
万科
世贸外滩开盘活动执行案PPT学习教案
来宾入场泊车操作
时间区段 迎宾19：30－20：30，送宾22：10－22：30
来宾停车区域为福州世茂外滩花园项目前江滨大道辅路，活动当天18：30 －22：30封闭4个小时。来宾车辆出入口处设置指示牌，并有车辆引导人员及保 安根据车辆停放通行证进行分类引导。贵宾车辆直接引导开往会所门口贵宾下 车区，贵宾下车后有泊车侍者代为泊车。
3、安全警戒规划：待活动确认后，我司将对整个活动区域进行通道规划，通过安全警戒线进行整体布 局，保安与门童将在重点区域进行现场维护。
4、 保险方案：活动现场的人、财、物的安全更是活动操作的关键，我司将与贵司全面商讨并制定应 急计划（ERP），以确保活动的顺利进行。此外，我司建议贵司适当购买公众责任险。
烛光礼宾仪式：以上领导共邀来宾举杯、宣布活动开始
21：00
主持人背景渲染，介绍活动内容。烛光模特手捧蜡烛并列两队缓缓走出会所，会所
所有来宾将在世茂主人及烛光模特引导下穿过时光通道，走进棕榈树中在白衣少女
悠扬的小提琴迎宾曲中缓缓进入园林主会场自由参观，
21:00——21：30 世茂主人将引导来宾参观园林、商业街、4#楼大堂等。
第34页/共38页
九、活动风险管理
第35页/共38页
风险管理注意事项
1、人员流动管理：根据各个活动区域的人员容纳量，应做好来宾人流的引导分流工作，避免因拥挤而 造成混乱场面。
2、安全问题：比如电源电线安全（激光表演等灯光设备用电功率较大、建议备好足量应急电源及电路 维护组）、车辆交通安全、贵重物品安全、人员流动安全、食品卫生安全等。
美电灯舞激
化源光台光
物电音搭表
料线响建演
采工工工工
购程程程程
制负负负联
作责责责络
商业地产项目整体营销推广方案36页PPT
商业地产项目整体营销推广方案
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
某外滩项目营销提报(PPT 29张)
具体步骤：通知VIP客户转签（目前VIP政策）
承 诺
对VIP客户按照不同建筑产品进行分类 摸底而客户对项目价格预期 明确开盘升值计划，如开盘后上涨 0元/平方米/天
PART6：昌建外滩核心价值的重新认知
品牌、项目、市场、产品
现在的外滩和一年前的外滩
是不一样的
经过一年的品牌积累 昌建外滩形象需要二次拔升 同时为后期产品的推出做铺垫
这是项目网站唯一可见的“城市综合体”图片
无链接，无进一步说明
围墙诉求的是商业 无“城市综合体”信息，不能与后续产品的推广形成呼应
商业≠城市综合体
商业的成功运作，与城市综合体的巨大社会效益与经济效益， 是不能相比拟的，其市场影响力亦不能相提并论。
本案的城市综合体价值被大大削弱了
客 户
客户会为我们等待多久 要看城市综合体在他们心目中的魅力有多大
据此，我们从
品牌、项目、市场、产品
四个方面来阐述
品牌——外滩纪元 昌建加冕
外滩是昌建自我超越的标杆 外滩之后，昌建从住宅开发迈向城市综合体时代 以更强大的姿态运营城市未来 对城市而言，她是地产开发的代言 对市民而言，她是顶级生活综合供应商 外滩是昌建肩负更高使命，迈向更高荣誉的新坐标
项目——唯有昌建外滩，可以超越昌建外滩
推 广
营造城市综合体氛围 深化城市综合体的功能价值
建议在SLOGEN下面标注：
商业·华宅·公馆·酒店·5A写字楼
项目以城市综合体的形象向市场声， 让市场感受到她如何影响城市、改变 生活，增强市场信心
客 户
在充分的市场宣传基础之上，市场对项目具备一定的市场美 誉度、品质信赖感、品牌忠诚度基础之上 分类梳理并转化客户
2009年11月，昌建地产拿下地王· · · · · · 2010年1月，项目亮相· · · · · · 3010年3月，规划方案完成；全球招商启动；VIP贵宾招募启动· · · · · · 2010年4月，项目奠基· · · · · ·
高力国际-上海兴业大厦营销策划投标演示-54PPT
物业与设施 管 理 部 P.M. Dep.
POWERFUL COMMERCIAL AGENCY TEAM 最强有力的商业代理团队
Project Leader 项目领导 Jack Lee Director 李智 董事
Marketing Research 市场研究 Wayne Zane Director 郑宗杰 董事
WHOLE SERVICES 全方位物业服务
物业涉及写字楼、商铺、住宅、 物业涉及写字楼、商铺、住宅、酒店及工业用房
AGENCY 代理与中介 CORPORATE SERVICES 企业咨询服务 MANAGEMENT 管理 Sales & Leasing 买卖及租赁 Project Marketing 项目推广 Tenant Representation 租户代表 Strategic Planning & Advisory 策划及顾问 Property Management 物业管理 Facilities Management 设施管理 Investment Management 投资管理
Shanghai China 中国 上海
Singapore 新加坡
Sydney Australian 澳大利亚 悉尼
Japan 日本
Tokyo Japan 日本 东京
HEADQUARTERS IN AMERICA 美洲地区总部分布
Vancouver Canada 加拿大 温哥华
The America 美洲
•上海经济 上海经济 2004年，在中国政府宣布加强宏观调控，上海经济依然保持了较快的增长速 度，全市GDP连续第十二年保持两位数增长，全市GDP达13.6%。预计，2005年 上海经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变，增长速度仍将保持两位数以上 ，但增幅将有所趋缓。 全市经济产业结构逐步调整，形成以发展信息、金融、商贸、汽车、成套设 备、房地产六大支柱产业的格局，其占全市GDP比重已近40%。
地产项目营销代理投标书PPT模板
宏观经济环境
单位：亿元 7000
上海市生产总值情况
宏观经济环境
单位：亿元
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1-2
2011 571
2012 571
2013 636
1-3 932 906 1000
近三年上海固定资产投资总额情况
1-4 1228 1224 1383
1-5 1546 1631 1813
1-6 1976 2065 2316
20689 13429
30205 19873
40188 26253
22243 14261
2013年1-3季度 32786 21199
2013年1-4季度 43851 28155
（资料来源：上海统计局）
2017年，上海城市居民人均可支配收入为43851元，同比增长9.1%。其中，工资性收入28518元，增长6.6%； 经营净收入2317元，增长2.2%；财产性收入788元，增长36.8%；转移性收入12228元，增长15.4%。 全年人均消费支出为28155元，同比增长7.2%，其中以“居住”以59.1%的增幅位居涨幅之首。
宏观经支配收入和人均消费支出
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 2012年1-2季度 2012年1-3季度 2012年1-4季度 2013年1-2季度
城市居民人均可支配收入 城市居民人均消费支出
政策影响：据房管局局长刘海生透露，此 前非户籍家庭在沪购房比例占总交易量的 25%左右，11年限购出台后，最低下降到13 至14%，证明投资投机行为得到有效遏制。
2014海外滩洋房营销思路83p.ppt
销售能力——道具物料
包装方式 ❖ 品牌楼书：《世界的绿地》 ❖ 洋房折页：王者绿地，一线稀缺江景洋房 ❖ 手册：自用分析+投资分析 （上述逻辑的简易手册）
销售能力——销售说辞
方式 ❖ 销售激励：周度/月度办卡奖励、周度/月度成交奖励、末位淘汰 ❖ 销售培训：针对性洋房培训 ❖ 说辞标准化：自用分析+投资分析 （上述逻辑的说辞标准化）
症结（启发）：120㎡以上大户型当前缺乏供应，造成客户流失
来访未办卡分析
❖ 最关注点：价格占53%，开发商品牌占10%
10% 3% 1% 10%
5%
第一关注点
1%
8%
3%
6%
53%
户型面积及户型设计 环境+园林景观 价格 交通 开发商品牌 邻里居住人群 其他 投资价值及升值预期 学区 周边配套 (空白)
万科白鹭郡
➢区域：，岳麓区地缘性客户及地州市客户为主 ➢客群：泛公务员、私营业主及企事业单位高管，城市中高端人群 ➢置业目的：投资兼自住的为主，改善型客户占比也比较高，达到32% ➢相对于品牌及地段，成交客户对价格的敏感度比较高，
3 PART 行为分析
行为分析
四大步聚
关注
上访
购买
二次 购买
1、关注（通道）
自用因素——配套保障
沟通方式 ❖ 交通：导视系统增强（湘江大道、芙蓉路的交通蓝牌、道旗、公交站牌）
公交系统（楼巴）完善 + 自驾车友会活动 ❖ 环境：湘江风光带完善（草地、小品、外摆、亲水休闲）+湘江系列活动 ❖ 商办配套：情景商业街包装、品牌商家发布会 ❖ 教育条件：学校签约仪式、教育用地设计方案全社会征询/发布 ❖ 地段炒作：北城城市论坛 + 区域项目联动炒作
某地产全程推广方案(PPT 70页)
北方有「贵宾」，千里，单骑。
为了让真正适合北京气候的珍稀树种呈现于星河湾的世界级园林，星河湾专门派出 「树探」，跋山涉水深入到北方森林腹地。有时，为了找一棵树，会持续穿行1000 多公里。并且，星河湾的移树之法亦非比寻常——通常移植成树，都是砍去树枝及 根系，而星河湾的做法是留根、留冠，整棵原封不动地从原生地妥善运回，且一辆 大车一次只运一棵，给予其「贵宾」级的礼遇。当然，这只是星河湾上千万营造一 流园林景观的寻常一笔。
它关乎一次技术和艺术的完美结合， 它经过不惜工本的反复打磨与凝铸，统一于精密度量的整体基调， 它，期待以对寻常疏陋程式的颠覆，换来对卓然的众望所归。
舍得。用心。创新。 在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， 一种存于固有经验之外的震撼与称奇。
全面超越现行行业标准。 2005，北京星河湾。
这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， 在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
B . 阶段Ⅰ战术组合
C . 阶段Ⅰ战术详解
战术体系一：广告运动 1、户外广告发布 地点锁定：
05年5月25日-6月14日三元桥户外广告南向
05年6月15日-7月1日三元桥户外广告北向
2、平面广告发布 发布原则： 短时间爆破—— 提升势能：开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。 彰显气魄：星河湾将对行业标准有大的冲击，所以传播的第一击也一定是重拳！ 立体化覆盖—— 以大众打击小众：星河湾越成为受社会景仰的豪宅，对客户的吸引力越强，价格 上升可能空间越大。 以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群 也列为传播重点。
「精」是一种执行力的「考究」。
「精」而明也，商道至理。精于执行而明在方法，方能基业长青。 好的筑造者对「产品执行力」的「考究」，亦如此。
某地产_重庆海外滩水岸项目营销推广策略_74p_销售执行策划
样的精神世界 更为重要的是，中国近年来爆发性的物质增长，让他们 的财富积累足以为两代，三代人买单，他们把这种挥霍
变成一种家族投资。 这一切，不过是在为一个变化多端的未来世界做好准备。
海外滩只是一个愿望 一个精英们关注几代人成长平台的愿望
世界精英的故乡
海外滩——心灵深处的精神家园，这个品质是永恒的！
海外滩， 一个容易被看做是上海外滩的复制品…
如果北滨路是外滩， 那么，重庆南滨路又是什么？ 上海外滩的那段流金岁月又算什么？
太容易了！
半山华府， 在与客户的一次周例会的路上， 我们和出租车司机聊起半山华府的 “1公里” 广告概念 他坚定的告诉我们：观音桥到北滨路3公里 随后毫不客气地来了一句“嘿多广告都是骗人的！”
言传风水不太好的滨江盘
用我们的理解，本质上却是 给成长中的重庆，带来一种全球化的生活方式 春森彼岸在浮光掠影的广告中卖掉了这个标签。
也许，带着强烈海派气息的重庆天地， 与海外滩同根同门，隔岸相望，颇为近似。
用产品说话，上海人保持着这份生意上的优雅， 让重庆天地项目在奢侈品般低调的营销中， 散发出独特的魅力。 本土人的眼里，那堆商业建筑， 隔江望去，像待拆迁的民房。
最初的眺望，孕育了最初的哲学与神话。 对经验以外的想象，构成精英推进世界的能量。
绿地·海外滩，世界精英的故乡世界水岸名著，即将发布
水岸流淌着蜜酒与诗歌， 也孕育了最初的城邦秩序与自由。
自由、民主、平等、尊重、博爱，兼收并蓄的海洋文明，酝酿了最 激动人心的普世价值。 今天的城市，在哪里发现精神的光芒？
而来到这里的人，已经从业内人士扩大到城市精英群体 懂的人来了，
说明这个产品具有明显区分城市文化和审美差异的力量
提及这两个项目， 一方面因为绿地企业应该放在一线对话的视野
变成一种家族投资。 这一切，不过是在为一个变化多端的未来世界做好准备。
海外滩只是一个愿望 一个精英们关注几代人成长平台的愿望
世界精英的故乡
海外滩——心灵深处的精神家园，这个品质是永恒的！
海外滩， 一个容易被看做是上海外滩的复制品…
如果北滨路是外滩， 那么，重庆南滨路又是什么？ 上海外滩的那段流金岁月又算什么？
太容易了！
半山华府， 在与客户的一次周例会的路上， 我们和出租车司机聊起半山华府的 “1公里” 广告概念 他坚定的告诉我们：观音桥到北滨路3公里 随后毫不客气地来了一句“嘿多广告都是骗人的！”
言传风水不太好的滨江盘
用我们的理解，本质上却是 给成长中的重庆，带来一种全球化的生活方式 春森彼岸在浮光掠影的广告中卖掉了这个标签。
也许，带着强烈海派气息的重庆天地， 与海外滩同根同门，隔岸相望，颇为近似。
用产品说话，上海人保持着这份生意上的优雅， 让重庆天地项目在奢侈品般低调的营销中， 散发出独特的魅力。 本土人的眼里，那堆商业建筑， 隔江望去，像待拆迁的民房。
最初的眺望，孕育了最初的哲学与神话。 对经验以外的想象，构成精英推进世界的能量。
绿地·海外滩，世界精英的故乡世界水岸名著，即将发布
水岸流淌着蜜酒与诗歌， 也孕育了最初的城邦秩序与自由。
自由、民主、平等、尊重、博爱，兼收并蓄的海洋文明，酝酿了最 激动人心的普世价值。 今天的城市，在哪里发现精神的光芒？
而来到这里的人，已经从业内人士扩大到城市精英群体 懂的人来了，
说明这个产品具有明显区分城市文化和审美差异的力量
提及这两个项目， 一方面因为绿地企业应该放在一线对话的视野
华润上海外滩项目提报方案.ppt
代表个案——王子晶品
代表个案——王子晶品
古北国际社区
概指上海国际社区。
客户最大的一个特征是圈层
VS
居住，同国籍，同阶层，同
品味，同背景，他们需要有
一个在上海的自己的生活圈。
外滩
是更加游离型的客户，他 们既希望能够聚集在一起， 体现圈层的共同高贵性， 又互相分离着生活，因为 他们希望给外界看到的只 是他们的华丽外表，彰显 他们的品味。
代表个案——御翠豪庭
区域
长宁 古北
发展商 和黄
均价 元/平米
40000-45000
套总价 万元/套
280-1200
最近开盘
2019-3 2019-6
户型
标准单元70-240 平米； 复式系列300-410 平米；
销售情况
总965套 售出630套 预定3套
目前在售为3月和6 月推出的房源,房型 有70-155平米的一 房至四房。
志仍需了努中力国”第的一著家名银口行号─。─中国 通商银行
2019年 · 上海国际会议中
心1·99A9P年EC·成金员茂国大领厦导·人艾德里安·史密
AP斯EC《领导人宣言》“迎接新世
纪史的密新斯挑语战录”—提—出超：高“层我大们楼，总亚是太象 经征合着组前织进（的AP脚E步C）和的对经未济来体的领乐导观态度。 人2，01在9二年十· 一世世博纪会首· 次胡会锦聚上海， 探涛讨如何迎接我们所面临的新挑战。 我们相信亚太地区具有巨大的潜力， 并我决们心期通待过着参世与界、各合国作各，地实现共同 繁区荣以。上”海世博会为平台，
外滩
不仅仅是需求生活内在的
VS
品质，他们更需要有外在
的经典，外滩客需要别人
对他们的选择百分百的赞
相关主题
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套 之间。
客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、本项目面临的营销课题
1、在政策不断调控、客户持币观望、供大于求的特定市场背景下，本 项目如何保障投资安全性？
解决之道：快销
新城中心位置、 临河
客观
环境
产品
户型面积控制合理， 露台赠送、入户 花园等设计高附 加值。
主观
可进一步挖掘塑 造。
文化
被动
品牌
主动
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业 高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案
成都欣瑞馨地产顾问有限公司
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、仁寿房地产市场供需情况分析
年限 市场供应量 市场消化量
2006年 38万方 27万方
2007年 45万方 36万方
2008年（预测） 约40万方 15至30万方
注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。 5万×35平方米=175万方
三、主要竞争项目户型面积规划统计表
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
5-2以上
数 总
售 套
售盘 率时
户数 13 户 176 计 数
间
5数
美无
120 71、 无
160 103 30多 13 1 160
营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较 高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发 有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌 营销。
2、名仕
概况：4万多方，28＋1，4层商业，板式，城中心，13%公摊。 户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85 至176多种户型。 营销水平：1月开盘，销售1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2%。
客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项 目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报 利润率也受到一定的影响。
市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相 当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。
二、项目的核心竞争力和发力点
由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个 方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。
内容 作用者 体现点
开发商
工作决策 快
建筑商
工程进度 快
快
营销商
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？
解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
二、项目营销战略
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；
购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；
产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上 以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面 积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。
1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
三、项目入市姿态界定
本案市场营销战略选择——挑战者
行业领袖
非行业领袖，贵公司规模市场
领导者
—制定游戏规则 —垄断价格 —产品有不可复制性 —建立成本优势
3、机会
园林景观——项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从 而提升项目品质。 入市时机——项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项 目早，本项目在下半年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售 情况，及时调整营销策略。
4、威胁
政策调控——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严 厉的宏观调控等政策。
一、项目SWOT分析
1、优势
地段优势——地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。
规划优势——现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。
户型优势——户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房 和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的 四房；入户花园和露台等设计，更是提升了产品的高附加值。
预5
好
86
119、
5 2 170
月
阳
120、
底
光
129
名无 仕
余 85 10
9 110 200 121、 无
2
1/2 142
2 176
1/
1月
3
本 96 54 272 79、 无
案
85、
88、
96
216 109、 52 143 无 113、
120
预9、
10 月
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
2008年后年均需求量为：175万÷12年≈14.5833万方
结论：供大于求的完全竞争市场
二、竞争项目界定与研究
1、美好阳光 2、名仕
选取标准：高层、同档次、规模相当等
1、美好阳光
概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成部分、3层商业、 住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。
户型： 85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景 阳台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米。主卧开间3.6至3.9.也带入户花 园。
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
2、劣势
人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、本项目面临的营销课题
1、在政策不断调控、客户持币观望、供大于求的特定市场背景下，本 项目如何保障投资安全性？
解决之道：快销
新城中心位置、 临河
客观
环境
产品
户型面积控制合理， 露台赠送、入户 花园等设计高附 加值。
主观
可进一步挖掘塑 造。
文化
被动
品牌
主动
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业 高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案
成都欣瑞馨地产顾问有限公司
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、仁寿房地产市场供需情况分析
年限 市场供应量 市场消化量
2006年 38万方 27万方
2007年 45万方 36万方
2008年（预测） 约40万方 15至30万方
注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。 5万×35平方米=175万方
三、主要竞争项目户型面积规划统计表
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
5-2以上
数 总
售 套
售盘 率时
户数 13 户 176 计 数
间
5数
美无
120 71、 无
160 103 30多 13 1 160
营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较 高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发 有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌 营销。
2、名仕
概况：4万多方，28＋1，4层商业，板式，城中心，13%公摊。 户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85 至176多种户型。 营销水平：1月开盘，销售1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2%。
客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项 目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报 利润率也受到一定的影响。
市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相 当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。
二、项目的核心竞争力和发力点
由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个 方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。
内容 作用者 体现点
开发商
工作决策 快
建筑商
工程进度 快
快
营销商
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？
解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
二、项目营销战略
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；
购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；
产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上 以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面 积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。
1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
三、项目入市姿态界定
本案市场营销战略选择——挑战者
行业领袖
非行业领袖，贵公司规模市场
领导者
—制定游戏规则 —垄断价格 —产品有不可复制性 —建立成本优势
3、机会
园林景观——项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从 而提升项目品质。 入市时机——项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项 目早，本项目在下半年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售 情况，及时调整营销策略。
4、威胁
政策调控——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严 厉的宏观调控等政策。
一、项目SWOT分析
1、优势
地段优势——地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。
规划优势——现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。
户型优势——户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房 和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的 四房；入户花园和露台等设计，更是提升了产品的高附加值。
预5
好
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预9、
10 月
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
2008年后年均需求量为：175万÷12年≈14.5833万方
结论：供大于求的完全竞争市场
二、竞争项目界定与研究
1、美好阳光 2、名仕
选取标准：高层、同档次、规模相当等
1、美好阳光
概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成部分、3层商业、 住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。
户型： 85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景 阳台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米。主卧开间3.6至3.9.也带入户花 园。
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
2、劣势
人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。