某地产公司外滩项目全程营销代理竞标方案PPT(共36页)
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1、抢时间、抢客户资源、抢市场占有率的市场竞争策略； 2、项目价值和卖点提前展示和体验的产品竞争策略； 3、突出项目的核心卖点和产品高附加值优势的推广策略。
三、项目入市姿态界定
本案市场营销战略选择——挑战者
行业领袖
非行业领袖，贵公司规模市场
领导者
—制定游戏规则 —垄断价格 —产品有不可复制性 —建立成本优势
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；
购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；
产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上 以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面 积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。
3、机会
园林景观——项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从 而提升项目品质。 入市时机——项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项 目早，本项目在下半年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售 情况，及时调整营销策略。
4、威胁
政策调控——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严 厉的宏观调控等政策。
2008年后年均需求量为：175万÷12年≈14.5833万方
结论：供大于求的完全竞争市场
二、竞争项目界定与研究
1、美好阳光 2、名仕
选取标准：高层、同档次、规模相当等
1、美好阳光
概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成部分、3层商业、 住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。
户型： 85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景 阳台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米ຫໍສະໝຸດ Baidu主卧开间3.6至3.9.也带入户花 园。
新城中心位置、 临河
客观
环境
产品
户型面积控制合理， 露台赠送、入户 花园等设计高附 加值。
主观
可进一步挖掘塑 造。
文化
被动
品牌
主动
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业 高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项 目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报 利润率也受到一定的影响。
市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相 当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。
二、项目的核心竞争力和发力点
由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个 方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。
总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套 之间。
客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、本项目面临的营销课题
1、在政策不断调控、客户持币观望、供大于求的特定市场背景下，本 项目如何保障投资安全性？
解决之道：快销
内容 作用者 体现点
开发商
工作决策 快
建筑商
工程进度 快
快
营销商
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？
解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
二、项目营销战略
德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案
成都欣瑞馨地产顾问有限公司
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、仁寿房地产市场供需情况分析
年限 市场供应量 市场消化量
2006年 38万方 27万方
2007年 45万方 36万方
2008年（预测） 约40万方 15至30万方
注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。 5万×35平方米=175万方
营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较 高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发 有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌 营销。
2、名仕
概况：4万多方，28＋1，4层商业，板式，城中心，13%公摊。 户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85 至176多种户型。 营销水平：1月开盘，销售1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2%。
预5
好
86
119、
5 2 170
月
阳
120、
底
光
129
名无 仕
余 85 10
9 110 200 121、 无
2
1/2 142
2 176
1/
1月
3
本 96 54 272 79、 无
案
85、
88、
96
216 109、 52 143 无 113、
120
预9、
10 月
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
2、劣势
人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
三、主要竞争项目户型面积规划统计表
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
5-2以上
数 总
售 套
售盘 率时
户数 13 户 176 计 数
间
5数
美无
120 71、 无
160 103 30多 13 1 160
一、项目SWOT分析
1、优势
地段优势——地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。
规划优势——现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。
户型优势——户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房 和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的 四房；入户花园和露台等设计，更是提升了产品的高附加值。
三、项目入市姿态界定
本案市场营销战略选择——挑战者
行业领袖
非行业领袖，贵公司规模市场
领导者
—制定游戏规则 —垄断价格 —产品有不可复制性 —建立成本优势
年龄特征：以25—45岁为主力消费年龄段，其次为20—25岁的年轻 人和45岁以上的中老年阶层；
心理特征：追求舒适、有品位的都市生活；
购买特征：住宅以一次置业为主，二次置业为辅；
产品偏好：要求建筑外观具有现代时尚的个性与格调；在套型需求上 以套二和小套三为主——面积主要以80至120㎡左右的经济型的合理面 积区间需求最大；套二需求为辅——面积以80-100㎡。
3、机会
园林景观——项目的园林景观可进一步进行精心策划和打造，从 而提升项目品质。 入市时机——项目主要竞争对手数量较少，且开盘时间都比本项 目早，本项目在下半年开盘前，可根据竞争对手营销策略和销售 情况，及时调整营销策略。
4、威胁
政策调控——项目最大的威胁主要来自国家对房地产行业多方面、严 厉的宏观调控等政策。
2008年后年均需求量为：175万÷12年≈14.5833万方
结论：供大于求的完全竞争市场
二、竞争项目界定与研究
1、美好阳光 2、名仕
选取标准：高层、同档次、规模相当等
1、美好阳光
概况：30F、6幢、点式、约8万方、城市综合体组成部分、3层商业、 住宅底层架空，属市场领导者，第一盘。
户型： 85至135左右，三房客厅开间在4.2至4.6间，入户花园、宽景 阳台（4.5和8.3）；二房客厅开间4米ຫໍສະໝຸດ Baidu主卧开间3.6至3.9.也带入户花 园。
新城中心位置、 临河
客观
环境
产品
户型面积控制合理， 露台赠送、入户 花园等设计高附 加值。
主观
可进一步挖掘塑 造。
文化
被动
品牌
主动
德成品牌和过去开 发楼盘情况
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
项目目标客群定位
客户来源：以家庭年收入5万元以上的中高收入家庭、机关及国有企 业的高级打工者（如高收入的公务员、教师、医生等）、以及民营企业 高收入的高级职员、个体私营老板为主要的客户来源。
客户观望——政策调控，不仅使购房者参生观望情绪，还使房地产项 目的开发周期加长，相应销售周期加长，管理成本等相应增加，回报 利润率也受到一定的影响。
市场竞争——在供应大于求的市场背景下，来自项目同档次和规模相 当的美好阳光和名仕的开盘销售对本项目客群的抢夺和分流。
二、项目的核心竞争力和发力点
由下图我们可以看出，本项目的核心竞争力主要在环境、产品和品牌三个 方面，文化方面也可进行挖掘和塑造，并可结合园林景观等方面进行塑造。
总价接受区间：套三主要集中在24-30万/套之间，套二为18-22万/套 之间。
客群来源：客群主要来自县城及周边乡镇
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、本项目面临的营销课题
1、在政策不断调控、客户持币观望、供大于求的特定市场背景下，本 项目如何保障投资安全性？
解决之道：快销
内容 作用者 体现点
开发商
工作决策 快
建筑商
工程进度 快
快
营销商
价值传播 蓄积客户 开盘时间
快
快
快
促进签约 快
一、本项目面临的营销课题
2、在实现快销的同时，面对如何实现利润的最大化？
解决之道：适度高价
谨慎、积极地看待本项目的定价，通过制定科学合理的定价体系和价格策 略，实现项目的适度高价。
二、项目营销战略
德成仁寿“外滩”项目全程营销代理竞标方案
成都欣瑞馨地产顾问有限公司
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
一、仁寿房地产市场供需情况分析
年限 市场供应量 市场消化量
2006年 38万方 27万方
2007年 45万方 36万方
2008年（预测） 约40万方 15至30万方
注：城市规划远期用地规模到2020年达23.2平方公里，人口25万人。 5万×35平方米=175万方
营销水平：虽未开盘，但通过多层和街区商业的热销，可见营销水平较 高。大气的售房部、网站、内部报刊、营销活动，四川中正房地产开发 有限公司联袂华西希望集团四川美好家园投资发展有限公司巨作，品牌 营销。
2、名仕
概况：4万多方，28＋1，4层商业，板式，城中心，13%公摊。 户型：客厅三房开间在4.1至4.2左右，主卧3.6至4.2左右。带精装房。？85 至176多种户型。 营销水平：1月开盘，销售1/3，均价2400，最高价2700，一次性优惠2%。
预5
好
86
119、
5 2 170
月
阳
120、
底
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名无 仕
余 85 10
9 110 200 121、 无
2
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本 96 54 272 79、 无
案
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96
216 109、 52 143 无 113、
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预9、
10 月
目录 市场线 产品线 客户线 营销思路 包装与推广策略
配套优势——项目周边环境较好，相邻的酒吧一条街为项目商业提供一 定的支撑，周边超市、学校、医院等配套一应俱全。
临河优势——项目一侧临河，尤显弥足珍贵。
品牌优势——德成公司的综合实力和品牌优势，以及过去在眉山开发中 高档楼盘的情况。
2、劣势
人气不足——项目处于新兴城区板块，相对老城区和繁华的街道 人气较不足，容易制约项目后期的销售。
三、主要竞争项目户型面积规划统计表
项 目 1-1-1
2-2-1
户数
3-2-1
3-2-2
户 60 户 70-、 户 110 户 100-
数
数 96 数
数 142
套 已 销开
4-2-2
5-2以上
数 总
售 套
售盘 率时
户数 13 户 176 计 数
间
5数
美无
120 71、 无
160 103 30多 13 1 160
一、项目SWOT分析
1、优势
地段优势——地处仁寿新兴城区的高尚居住区域中心位置。
规划优势——现代建筑风格，临河两层商业和高层观景电梯住宅。
户型优势——户型面积控制合理，主力户型为面积在80至96平米的两房 和108至120平米的三房；同时兼顾了面积从53平米的一房和142平米的 四房；入户花园和露台等设计，更是提升了产品的高附加值。