农村集体建设用地流转的主体和利益分配
集体建设用地流转的分析和思考
即强调在建设规划区内保持国有土地 的垄断性 ，没有走出
转权让利 的困境。
（ ）集体建设 用地流转存在的问题 二
１
、
国研 中心最近的一次调查 显示 ，土地增值部分 的收益分 配 ，有 ２％ ～ ３ ％ 留在 乡以下 ，其 中农 民的补偿仅 占 ０ ０
５ ～ １％ 城市政 府拿到土地增值的 ２ ％ ～ ３％ 各 ％ ０ ０ ０ 类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等 占了大部分
］ １５ 亩 建设 用地 。而在 １ 亿 口 亿 ８
种模式的弊端随着工业化和城市化的推进越来越突出 首
先 这种模式的土地权利市场化程度低 ，不能充分发挥市 场机制配置资源 的优 势，抑制 了土地流转 。其次 ，无法体 现 国有土地和集体土地的产权平等性 ，导致集体土地处于 产权弱化 的状态 。最后 ， 这种模式增加了政府 的征地负担 也加剧了由征地引起的社会 矛盾
活 ，缓解 了政府在城市化过程 中必须 先征后用”的资金
压力。但是 ，这种模式也存在一定 的不足 。它打破了土地
一
所有权主体虚位
级市场的国家垄断，对国有土地市场必然带来～定的 中
现行法律规定农村集体 土地所有权 归农村集体经济组
织所有 ，但 没有 明确农村集体 土地所有权代表 ．实际上 ， 农村 集体经济组织并没有人格化的实体 。这种立法上的欠
设用地流转的分析和思考
文 ／吕春梅
国有 并办理 国有土地出让或租赁手续 ， 土地收益大部分返还集体 经济组织。这 种模式通过 国家征地 ．统一 由国家出让 给土地使用者 ， 并根据 谁投资 ， 谁受益 ” 和公平分配 的原则 ，按一定 比例给予原
土地所有者或使用者 、乡镇基础设施投
农村集体建设用地流转存在的问题与改革方向
１ 改 完善 相 关的 法 律 制 度 ． 修
当前工作 的重点是研究 、 改当前与集体建设用地流转制度 修
报的是合作 、 合资合 同， 实际却是 土地使用权租 建立 、 发展相抵触 的相关 法律法规 ， 为集体建设用地流转制 度试
赁、 转让合 同； 一些村集体 组织 未经 国土资源部 点 工 作 的 开展 以及 制 度 的建 立 营 造 良好 的 法 制 环 境 。 与此 同时 ， 门批 准 ，无 证 用 地 ” “ 。 应尽快出台集体建设用地流转试点工作指导意见 ， 明确流转的范 ２土 地 利 用 率低 、 源浪 费严 重 ． 资
黑 龙 江 省 国 土资 源 勘 测 规 划 院 ）
日 龙国资 ２ｏ 黑江土源ｏ １２ １
农集建用流存的题改方 村体设地转在问与革向
一
、
农 村 集体 建 设 用 地 流转 存 在 的 问题
土地交易范围狭窄。
１ 法 、 规 现 象 日益 明 显 ． 违 违
５现行法律 制度仍需健全与完善 ．
我 国法律从土地审批权和用途 管制 两方 面
从我 国法律和政策可 以看出 ， 国家对农村集体建设用地流转
一
集体建设用地流转中的收益分 配问题是集体用地使用制度改
革即规范流转管理的关键所在 ， 其涉及到政府 、 集体和农 民个人三 者利益关系的平衡 ， 涉及公平与效率原则 的贯彻落实。 所谓流转收
是集体建没用 地流转 中的突出问题是缺 益即指 由土地 的承载功能和资源功能带来的 ，是集体建设用地所 乏保护农 民权益的机 制。土地 流转 收益多 由少 有者和使用者因让渡集体建设用地的使பைடு நூலகம்权而产生的收益。 ４ 强政 府 监 督 和 管 理 ． 加 数权力人支配 ， 民权益严重受损 。 农 很多农 民在
推进农村集体经营性建设用地入市探究——基于利益博弈的分析
究其根 本是缺 乏一 个合理 的利益均衡 机制 。为此 ， 将 围绕 着土地流转 行为 ， 构 建一个农 户、 地方政府 与 中央政 府 的三重博 弈框 架， 以探寻集体建设用地使 用权 流转 中收益分配均衡机制为重点 ， 为集体 建设 用地使用权 流转制度
的创 新提 供 借 鉴 。
关键词 ： 集体 建设 用地 ； 利益主体 ； 利益博 弈分析 ； 利益均衡机制
营性 建 设 用 地 人市 、 宅基 地 制 度 改革 试 点 工 作 的 意 见》 ， 进一步深化农 村集 体产 权制度 改革 ， 这一 政策 引 得人们再一次聚焦集体经营性建设用地入市 。 而我 国《 土地管理法》 规定 ， “ 集体建设 用地属 于农 民集体所有 ， 由村农 业 生产合 作社 等农 业集体 经济 组 织或村 民委员会经营管理 。 ” 因此集体建设 用地所 有权 的主体与 国有土地 不 同 ， 是农 民集体 而 非 国家 。而我 国这一规定 的特殊性 ， 在给予 了农 民一定权益 的同时 ， 也 因此 引发 了种种矛盾 。因为作 为主体 的村 民委员会 是村 民 自治组 织而非 经济 组织 ， 其无法 公平 公正 地代 表所 对应村 的所有村 民利 益 ， 所 以其农 村 土地所 有权 显然 ， Ｅ １ ＜Ｅ ２ ｝ 主体只是以共有产权 的暂 时性 安排 ， 在这种 情况下 ， 集 的收 益 ， 用 １ 代表 中央政府 ， ２ 代 表地方 政府 ， 两者 之间博 体建设用地的产权 难以细分 ， 经济主体也 就无法 明确 ， 弈 分 析 的拓 展 型 如 图 １ 。 也就必然会导致集 体建设 用地 产权 的不 明晰 ， 从 而集 体建设用地流转收益如何 分配也就产 生了 问题 。与此 同时集体建设用地 还存 在着法 律制 度不 完善 ， 利用 不 合理等 问题 ， 但是关 乎着集 体建设用地所 有者 、 土地 使
农村土地流转制度与农民收益分配
农村土地流转制度与农民收益分配近年来，我国农村发生了翻天覆地的变化。
农村土地流转制度的推广正在加速。
在这样的背景下，农民是否能够从土地流转中获益成为了一个广受关注的话题。
然而，事实上，农民在土地流转中的收益问题并不容易解决。
本文将探讨农村土地流转制度与农民收益分配的关系，以及如何实现合理的收益分配。
一、农村土地流转制度农村土地流转制度是指耕地使用权转移的行为。
它的出现主要源于农村经济现代化进程中的需求。
由于农村土地分散，难以有效利用，因此需要通过土地流转来提高土地的利用效率和经济效益。
目前，农村土地流转在我国得到了广泛的推广。
这也是为了实现“两个确保”的目标——确保粮食安全和农民收入。
二、农民收益分配问题农村土地流转对于农民来说，既是机会，也是挑战。
土地流转可以带来农民的收益，但同时也带来了一系列的问题。
其中，农民收益分配问题是最为突出的。
土地流转过程中，农民要如何分配土地流转所带来的收益，是一个亟需解决的问题。
据统计，农民收益分配存在许多问题。
一方面，有些地区土地流转具有诸如权力和垄断等方面的明显瑕疵。
因此，往往会出现一些借助关系来获得土地流转收益的土地中间商。
在这种情况下，农民往往得到的分红很少，甚至没有分红。
另一方面，土地流转中所形成的收益性漏洞在个别地区表现得尤为显著。
一些资本家经常采取非法，无厘头的方式，来获取土地流转所形成的巨大利益。
在这种情况下，土地流转过程中形成的利益往往流向企业或资本家，农民往往得不到任何分红。
因此，农民收益分配问题必须得到合理解决。
三、如何实现合理的收益分配为了解决农民收益分配问题，必须制定相应的政策来鼓励和支持土地流转的同时也要保障农民的权益。
因此，重要的问题是如何实现合理的收益分配。
1. 鼓励多种经营方式土地流转无论是以承包经营为基础还是以土地的生态保护为前提，都应该支持多种经营方式。
创造条件来让农民利用工厂的农业资源，发挥他们优势，并探索土地连续综合利用的经营模式。
农村集体经济组织土地流转管理办法
农村集体经济组织土地流转管理办法农村集体经济组织土地流转管理办法是为了进一步规范农村土地流转行为、保障农民合法权益、推动农村经济发展而制定的。
本办法适用于农村集体经济组织对集体所有的土地进行流转的管理。
一、土地流转主体1. 农村集体经济组织：指村集体经济组织、农民专业合作组织等。
它们应当通过村民代表大会进行合法授权，并依法登记注册，具有独立的财务、生产经营管理和法人资格。
二、土地流转方式1. 出租：集体经济组织可以将集体所有的土地出租给农户、农民合作社、农业企业等，出租期限一般不超过30年。
出租地块应当通过土地征收管理机构进行资格审查，并签订土地租赁合同。
2. 转让：集体经济组织根据土地使用和管理情况，可以将部分或全部集体所有的土地进行转让给其他合法主体，转让方式可以是公开竞价、招租招让、协商等方式进行。
三、土地流转程序1. 流转需求发布：农村集体经济组织应当在本村广泛宣传土地流转需求，告知流转的土地面积、用途、期限等情况，并说明流转的程序和条件。
2. 市场化选择：农民符合条件的个体或组织可以通过自由市场选择适合自己的土地流转项目，并与农村集体经济组织进行协商洽谈。
3. 签订合同：双方达成一致后，应当在合同中明确土地流转面积、期限、租金价格、流转方式等各项约定，确保权益得到充分保护。
4. 执行监督：土地流转后，农村集体经济组织应当加强对流转项目的监督管理，确保合同约定得到履行，并及时解决流转过程中出现的问题。
同时，农民也有权监督农村集体经济组织的管理行为，保障自身合法权益。
四、土地流转监管1. 土地流转备案：农村集体经济组织在土地流转前，必须按规定向农村土地管理部门进行备案，提供合法证明文件，并支付相应的土地流转手续费。
2. 监督考核：农村土地管理部门应当对土地流转行为进行定期检查，对不符合合法要求的土地流转行为予以纠正或处罚。
3. 信息公开：农村集体经济组织应当将土地流转的基本情况向社会公开，包括土地流转项目、流转主体、流转面积、流转期限等信息。
我国农村集体建设用地流转的制度建议
的模糊性和不合 理性 。现 在集体建 设用地 的流转主要是 通
集 过 乡 镇 和 村 来 进 行 的 ，而 不 是 通 过 作 为 土 地 所 有 权 人 的 村 但 该 “ 体 ” 并 不 能 有 效 履 行 其 作 为 所 有 者 的 职 能 。 主 民 小 组 或 村 民个 人 。作 为 不 同 的 利 益 主 体 ， 当利 益 关 系 不 要 有 以 下 原 因 １ 法 律 规 定 的 作 为 农 村 土 地 所 有 权 主 体 的 、
一
致 时 ， 处 于 劣 势 的 村 民 小 组 的 利 益 是 很 难 得 到 保 证 的 。 “ 体 ”包 括 乡 镇 、 农 民 集 体 、 村 集 体 、 村 民 小 组 集 体 集 所 有 ， 在 实 践 中 有 争 议 。 ２ 、 在 经 营 管 理 上 ， 分 别 由 乡 镇 农 村 集 体 经 济 组 织 、 村 集 体 经 济 组 织 或 村 民委 员会 、 村 内 各 该 农 村集 体 经 济 组 织 或 村 民小 组 负 责 经 营 管 理 ， 但 结
（ ） 存 在 促 使 土 地 市 场 失 灵 的 可 能 四
集 体 建 设 用 地 流 转 实质 是 允许 农 民集 体 土地 进入 土 地 一
的合 法 权 益 得 不 到 保 障 。 于流 转 后 闲 置 或 进 行 房 地 产 开 级 市 场 。 我 国 现 行 的 土 地 一 级 市 场 是 国 家 垄 断 的 ， 由 国 ｎ对 发 ， 以及 不 进 行 公 开 交 易 的行 为 只 能 责 令 改 正 ，惩 处 措 施 家 、 省 、 市 、 县 人 民政 府 为 各 项 建 设 供 应 建 设 用 地 。 如
（ ） 农 村 集 体 土 地 产 权 主 体 不 明 晰 三
2024年农村土地使用权流转的合同
2024年农村土地使用权流转的合同农村土地使用权流转是指农村集体经济组织或农民依法将自身承包的土地经营权有偿或无偿地转让、出租或凭让给他人使用的行为。
这种流转行为有利于优化资源配置，提高土地利用率，增加农民收入，推动农业生产发展。
为规范农村土地流转行为，保障农民权益，减少矛盾纠纷，规定双方权利义务，保证土地合理利用，维护农民合法权益，需要签订农村土地使用权流转合同。
一、合同主体农村土地使用权流转合同的主体一方为土地承包方，即农民集体经济组织或自然人。
另一方为农村土地承租方，即农业生产经营单位或其他经济组织或个人。
二、合同期限农村土地使用权流转合同的期限应当明确约定，一般不少于五年，最长不超过二十年。
在期限届满前，双方可以协商续签合同。
三、土地流转标的农村土地使用权流转合同应当明确标明流转的土地面积、位置、土地性质等具体情况，确保双方权益明确。
四、流转费用农村土地使用权流转合同应当约定流转费用，包括地租、流转款或其他费用，并明确支付方式、时间、标准等具体内容。
五、土地利用规定农村土地使用权流转合同中应当明确规定流转土地的合理利用方式、种植、养殖、经营项目等，遵守土地利用规划和环保要求。
六、合同风险与责任农村土地使用权流转合同应当约定双方在合同履行中可能发生的风险和责任，如因不可抗力导致合同无法履行的，应当协商解决方法。
七、合同变更与解除农村土地使用权流转合同变更或解除应当经双方协商一致，并按法律规定办理手续，维护各方合法权益。
八、其他条款农村土地使用权流转合同还应当包括其他相关的条款，如保密义务、争议解决、通知方式等，以规范双方权利义务。
总体而言，农村土地使用权流转合同是保证农村土地合理利用、农业生产有序发展的重要文件。
双方应当遵守合同规定，最大程度地发挥土地资源的效益，促进农村经济稳步发展。
关于农村集体建设用地流转的几个问题
关于农村集体建设用地流转的几个问题
朱林兴
【期刊名称】《上海农村经济》
【年(卷),期】2009(000)006
【摘要】党的十七届三中全会的《决定》顺应历史潮流、关注民生，反映农民心声，对农村土地管理制度进行了重大改革。
《决定》就农村集体建设用地流转问题明确指出：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。
逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一的有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享受平等权益。
【总页数】4页(P34-37)
【作者】朱林兴
【作者单位】上海市经济管理干部学院
【正文语种】中文
【中图分类】F3
【相关文献】
1.破解农村集体建设用地流转与农民就业转型协同发展难题的有益探索——《农村集体建设用地流转与农民就业转型研究》书评 [J], 安虎森
2.农村土地制度改革与农民工市民化——兼论广东农村集体建设用地流转立法的积
极意义 [J], 姚婷;傅晨
3.现行土地产权制度下农村集体建设用地流转的实现路径--兼论重庆市农村土地交易市场的问题与对策 [J], 文枫;鲁春阳
4.农村集体建设用地流转中迫切需要解决的几个问题 [J], 任平;周介铭
5.农村集体建设用地流转的主体和利益分配——重庆市和成都市农村集体建设用地流转的政治经济学分析 [J], 蔡继明
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2023年农村土地承包经营权流转实施细则
2023年农村土地承包经营权流转实施细则为了进一步推进农村土地流转和农村经济发展，以及保障农民的土地承包经营权，根据国家有关政策和法律法规，制定本实施细则。
一、总则本细则的制定目的在于明确农村土地承包经营权流转的管理办法，确保农村土地流转合理、有序、稳定进行，实现土地资源的优化配置和农业生产效益的提高。
二、流转主体1. 农村土地承包经营权可以由农民集体经济组织、农民合作社、个体农户等农村经营主体流转。
2. 农村土地承包经营权流转应符合以下条件：农民集体经济组织必须具备合法地位，依法设立并登记注册；农民合作社必须在法定人数以上，具备独立承担民事责任能力；个体农户必须持有农业生产经营许可证。
三、流转范围1. 农村土地承包经营权流转范围包括土地承包经营权的续期、转让、互换和出租等权利的转移。
2. 流转范围不包括集体土地经营用地、保障性住房用地以及法律法规另有规定的其他土地。
四、流转程序1. 农村土地承包经营权流转需经农村集体经济组织或农民合作社的成员大会或理事会决议，并报当地农业行政部门备案。
2. 农村土地承包经营权流转应通过公开招标、公开竞价、协商约定等方式进行，确保流转交易公平公正。
3. 流转合同应当载明承包双方的权利、义务、流转期限、流转方式、流转价格等内容，并签订书面合同。
五、流转期限1. 农村土地承包经营权流转期限原则上不超过30年。
2. 流转期限的具体确定应根据土地资源情况和实际需要进行灵活调整。
六、流转价格1. 农村土地承包经营权流转价格应根据土地资源状况、地理位置、土壤肥力、农业生产潜力等因素进行评估确定。
2. 流转价格应当体现土地的价值和市场价格，确保农民在流转中能够获得合理的经济利益。
七、农民权益保护1. 农村土地承包经营权流转应保证农民的合法权益不受侵害，不得损害农民的基本利益。
2. 农民在土地流转中享有优先受让权，并有权参与流转合同的谈判和签订。
3. 流转合同应当明确约定农民的土地承包经营权维护、提前终止、争议处理等事项，确保农民的权益得到保护。
农村集体建设用地使用权流转及其收益分配问题分析——以河北省M村为例
、
农 村 集体 建 设 用地使 用权 流 转及 其 收 益分 干重大问题的决定 》提出逐步建立城 乡统 一的集体建设用地
市场 ，集体建设 用地在符合规划 的前提 下与国有建设用地享
配 的 内涵 及 方 式
农 村集体建设用地 使用权流转 ，是指在 集体建设用地所 有同等权 益 。２ ０ １ ３ 年中央 ｌ 号文件 要求严格 规范集体 经营性 有权不变 的前 提下 ，集体建设用地 使用权以有偿方式发 生转 建设用地流转 。综 上所述 ，国务 院对集体 建设用地流转是肯
建议成立由国土发改建设工商民政等部门人员组成的专项调研组对各地规划管理审批管理地价评估市场建设市场交易土地整理土20143地储备税费征管流转收益分配社会保障产权登记流转纠纷调节仲裁等一系列集体建设用地流转的相关配套政策及其在实践中的应用情况进行调研总结和吸取各地配套政策的成功经验对河北省的相关配套政策进一步深化细化使得集体建设用地流转政策更具可操作性
满足城镇 化用地需求 ，促进农村 集体建设用地顺 畅流 转 ，实
二 、农 村 集体 建 设 用地 流 转及 其 收 益 分 配 相 关
现城 乡土 地统筹利用势在必行 。而如何促进集体建设 用地流 政策分 析 转 ，实现 既能切实保障农 民的 收益 分配权 ，又能通过政府 税 收和转移支 付协调相关各方利益 以促进社会公平 ，是破 解统 （ 一 ）国家层面政 策分析
并提 出完善建 议 ，以 期为促进 该省集 体建设用 地顺畅流 转 ， 的严格限制 （ 如中发【 ２ ∞３ 】 ３ 号 、国发【 ２ ∞４ 】 ２ ８ 号 、国发【 ２ Ｏ 。 ６ Ｊ 缓解土地供需尖锐矛盾提供科学依据 。
一
３ ｌ 号） 。十七届三中全 会 《 中共 中央关于推进农村 改革发展若
农村集体经营性建设用地入市收益分配问题研究
Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2023, 12(9), 5213-5220 Published Online September 2023 in Hans. https:///journal/ass https:///10.12677/ass.2023.129713农村集体经营性建设用地入市收益分配问题 研究柴 瑜南京农业大学公共管理学院，江苏 南京收稿日期：2023年7月29日；录用日期：2023年9月11日；发布日期：2023年9月18日摘要 农村集体经营性建设用地入市自开展试点实践以来，各地对相关利益方参与土地增值收益分配的依据、方式、标准等进行了不同的探索。
处理好农村集体经营性建设用地入市收益分配问题，尤其是在理清土地增值收益的归属下，明确入市过程中政府、集体、农民三方的权利内涵与边界，是关乎入市能否顺利进行的关键。
本文从参与入市收益分配的主体、收益分配方式、现存问题及构建公平分配机制的对策建议四个方面，对已有研究进行了系统的梳理和总结。
研究发现，未来可通过计征调节金的具体设计，转变地方政府职能、强化农村集体经济组织经济职能，构建兼顾国家、集体、个人利益的收益分配机制。
关键词集体经营性建设用地，土地入市，土地增值，收益分配机制Research on the Benefit Distribution of Rural Collective Operating Construction Land Entering the MarketYu ChaiSchool of Public Administration, Nanjing Agricultural University, Nanjing JiangsuReceived: Jul. 29th , 2023; accepted: Sep. 11th , 2023; published: Sep. 18th , 2023AbstractSince the launch of the pilot practice of market entry of rural collective operating construction land, different explorations have been made in different places on the basis, forms and criteria for the participation of relevant stakeholders in the distribution of land appreciation value. It is cru-cial to deal with the issue of the benefit distribution of collective operating land in rural areas, es-柴瑜pecially in clarifying the ownership of land appreciation value, and then to clarify the power con-notations and boundaries of the government, collective, and farmers during the entry process. The existing research is summarized from four aspects: participants in the distribution of market en-try benefits, distribution methods, existing problems, and suggestions for building a fair benefit distribution mechanism. Research has found that in the future, designing the specific of the tax adjustment fund, transforming the functions of local governments and strengthening the econom-ic functions of rural collective economic organizations, will help to build a benefit distribution mechanism that takes into account the interests of the country, the collective, and individuals.KeywordsCollective Operating Construction Land, Land Entering the Market, Appreciation of Land Value,Benefit Distribution Mechanism Array Copyright © 2023 by author(s) and Hans Publishers Inc.This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY 4.0)./licenses/by/4.0/1. 引言农村集体经营性建设用地入市，有利于打破城乡土地制度的二元经济结构，是综合利用土地要素、释放农村发展活力的重要途径。
集体建设用地流转收益及分配探析
土地收益的根本来 源在于地租 ， 按照马克思 的地租理论 ， 地租在形式上可分为绝对地 租和级差地租 。绝对地 租是土地所 有权存 在的必 然结果 ， 是土地所有权权益在 经济上 的实现 ， 归土地所 有者拥有 ； 而级差 地租又分 为级 差地租 Ｉ 和级差地 租 Ⅱ， 级差地租 Ｉ的高低取决于土地质量和土地区位的好坏 ， 而级差地租 Ⅱ由土地使用 者投入 资本量的多少决定 。吴郁琳 、 曲福 田等 （０６ 分析 了农地收益 增值 的来 源 ， ２０ ） 认为所 谓土地 价值增值 ， 是指 由于经 济发展的作用 和土地投 资的改 良而形成 的地租 、 地价的上涨。农地收益增值主要来源于整体 经济水平 的提高 、 农 田基础设施的改善 、 使用者对 土地进行资金和劳动 的投入 以及 农地用 途 的改变 。李 延荣 （ ０ ６ 认 为集体 建设用 ２０ ） 地使 用权 流转产生 的收益包括转让收益和土地增值 收益。转 让收益是集体 建设用 地使用者将 土地使用权 再让渡 给他人而获得的那 部分 收益。土地增值收益 的形成 ， 主要是社会经济发展和周边环境改善的结果 。
（ ） 二 地均效益 土地 流转价格 主要包括年租金和一次性流转费两种 形式 。土地流转 价格和 流转 效益 因流转形 式 、 流转 区域
和用途而不同。
１ 不同区位 土地 流转价格和效益有显著差异 。如北 京集 体 建设用地 的工业用 地年租 金 ， ． 昌平 区郑各庄 村 区 位条件较好 ， 土地年租金可达 ７ ５万 ～１ ． ５万Ｙ／ ｍ ， ｒ ｈ 通州 区小堡村 、 ． 里二泗村 区位条件相对较差 ， 土地年租金约在 ６万 ～ ． ７ ５万元／ ｍ ， ｈ 而平谷 区马 昌营镇经济水平较为落后 ， 土地年租金仅为 ０ ７ ．５万Ｙ／ ｍ 。经济发达 和区位条 ｒｈ ． 件相对较好 的地 区 ， 土地 流转价格和效益相对较高。
集体建设用地使用权流转中的收益分配研究
关键词 ： 收益分配 集体 建设 用地使用权 中图分类号 ：３ １ 文献标识码 ： Ｆ２． １ Ａ 文章编号 ：０４－９４ ０ ）１ ００ ０ １０ － １Ｉ０ ８ １－ ８ — ２ ４ ２
流转
《 中华人 民共 和国土地 管理法》 ４ 条的规定 ： 第 ３ 任何单 位和个人进 行 建设 ， 需要使 用土地的 ， 必须依法申请使用 国有工地 。 但是 ， 兴办乡镇 企业 和村 民建设住宅经依 法批 准使用本集体经济组 织农 民集体所有的 土地 的， 或者乡镇村公共设施 和公益事业建设经依法批准使用农 民集体 所有 的土地的除外。 该法第 ６ 条规定 ： ｏ 农村集体经济组织使用乡镇土地 利用 总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位 、 个人 以土地使 用权入股 ， 联营等形式共同举办企业的 ， 应当持有关批准文件 ， 向县级 以 上地方人 民政府土地行政 主管部 门提出 申请 ， 按照省 、 治区 、 自 直辖市规 定 的批准权 限， 由县级 以上人 民政府批 准 ， 中， 其 涉及 占用农 用地的 ， 依 照本法第 ４ 条的规定办理审批手续 。《 ４ 土地管理法》第 ６ 条也明确规 ３ 定 ： 民集体所有 的土地 的使用权 不得出让 、 农 转让或 者出租用于非农业 建设 。但 是， 符合 土地 利用 总体规 划并依法取得建设用地 的企业 ， 因破 产、 兼并等情形致使土用地使用 权流转 中收益分配不合理 的问
题。
２现行征 地制度 缺陷。当前 ， ． 我国农村集体建设用地使用权流转的 主要途径是 ： 土地征用形式。征地制度就是先 由政府将集体所有的建设 用地通过征收 的手段转变为国有 土地 ， 然后再行推 向土地市场。现行的 土地 征用制度是以 １８ 年 《 ９２ 宪法》后经 １８ 年和 ２０ （ ９８ ０４年对土地制度 及征用制度作 了修 正 ） １８ 年 《 和 ９６ 土地管理法 》后经 １８ 年 、９８ （ ９ ８ １９ 年 和 ２０ 年三次修改以及相关 的行政法规 、 ０４ 规章为法律支撑体系 的） 。 然而 ， 尽管几十年间我国的政治 、 经济 、 社会 发生 了巨大 的变迁 ， 土 地征用制度并没有根本性的改进 ， 其一 以贯之 的总的立法精 神体现在以 下两个方面 。 第一 ， 整个立法模式来看 ， 从 土地征用制度是 国家配置土地 资源 ， 满足经济建设土地需求 的基本手段。 国家土地所有权 实际上凌 驾 于农 民集体土地所有权之上 ， 土地只能通过征用的方式实现由集体 所有 向国家所有 的单 向转变对公共利益作扩大化解释 ， 缺乏对集体土地所有 权的应有保护 。 第二 ， 从土地征用制度的指导思想来看 ， 全面贯彻和沿袭 了计划经济思想 ， 排斥市场在土地资源配置 中的作用。 随着市场经济体制的逐 步建立 ， 由于城市用地无偿划拨方式被有偿 出让 方式所取代 ， 城市供地制度 由计划 向市 场转变 ， 使得土地增值 收益 突显 出来 ， 尤其是经济的高速发展带来 的用 地紧张 ， 使得土地价值不 断 攀升 。 所以 ， 面对巨大的土地增值收益 ， 农民希望将 土地收益直接用于农 业生产 和社会保障。但是 ， 由于现行的土地征用制度并未将 土地增值 利 益列 入制度 安排 ， 而制度的安排实质就是 收益的分配 ， 以在对土地增 所 值收益分配 中， 国家 、 集体 、 民个人三方博弈的结果最终是以国家为代 农 表的公权力获得对利益的垄断。 公权力一旦成为追逐利益最大化的经济 人， 必然会 采取降低成本 、 扩大征地的行为 ， 由此 导致的滥用征地权力 、 征地补偿不合理 、 征地收益分 配混乱等弊端也是必然的。 ３ ． 农村土地产权制度 的残 缺。我 国的《 土地 管理 法》 十条规定 ： 第 农 民集体所有的土地依法属 于村农 民集体所有 ， 由村集体经济组织或者村 民委员会经 营、 管理 ， 已经分别属于村 内两个 以上农 民集体经济组织 的 农 民集体所有 ， 由村内各该农村集体经济组织或者村 民小组经营 、 管理 ， 已经属于乡镇农民集体所有 的， 由乡镇农村集体经济组织经营 、 管理。 但 是， 该条规定的“ 体” 集 的概念界定的 比较模糊 ， ， 而且 乡镇 、 、 村 小组 三级 主体 的收益分享也没有做 出明确界定。实践中 ， 集体建设用地 流转 的主 体， 既有 乡镇 、 村集体 经济组织 ， 即集体土地所有权 者 ， 也有乡镇政府 和
关于集体建设用地流转收益分配主体及归属的思考
在初 次流 转 中 ， 民集体 是 集体 土 地 的所 有 农
权 人 ， 是土 地流 转 收益 的分配 主 体 。但 是 从 农 也
在 再次 流转 中 ， 集体 建 设用 地使 用 权流 转 发
和 解 决其 主体 虚位 问题 指 明 了方 向 。我 们认 为 ，
农 民集体 所有 是一 种 集体 成 员 的共 同共 有 ， 从 但
收 益 分配 机 制 问题 是集 体 建 设 用 地流 转 制
度创 新 的核心和 关键 。 体建 设用地 使用 权流 转 集
收益 分 配主要 涉及 地 方政 府 、 民集 体和农 民三 农 方 的利益 ， 流转 收 益分配 机 制 的探 讨 主要 就 是 对 要理 顺 上述三 方 利益 主体 之 间 的关系 ， 探析 各 利 益主 体 参与 流转 收益 分配 的模 式 ， 以解 决流 转 收 益如 何在 各利益 主 体之 间配置 的 问题 。
从 各流 转试 点实践 来 看 ， 民集 体作 为集 体 农 建 设用 地 的所有 权 人 ， 收 益分 配 中都 获得 多 数 在
收益 ， 有分 成 比例 逐渐 增 加 的趋势 。从安 徽 芜 并 湖 ５成 收 益 分成 ， 后 来 湖 州 、 到 临沂 等 地 的 ８成 以上 分 成 ， 到 广 东 、 南等 地 几 乎 全 部 收益 归 再 湖
２ 实践 总结及 建议 ．
再 次 流转 中， 涉及 的收益 分 配主 体 主要 是集 体 建 设 用 地使 用 权人 ， 民集 体 已经 不 是收 益 分配 主 农 体 ，因此 农 民也 不 能作 为本 集体 成 员获 得 收益 。 但 是 如 果集 体 建 设用 地 的使 用 权 人 是 本 集 体 或 本 集体 以外 的农 民 ， 其 流转 其 已获 得 的用 地 使 在
集体建设用地流转实施方案
集体建设用地流转实施方案随着城市化进程的加快，土地资源的利用和配置成为了一个重要的议题。
在城市化的过程中，集体建设用地流转成为了一种重要的土地利用方式。
为了规范和促进集体建设用地流转，制定和实施一套科学合理的流转实施方案显得尤为重要。
一、流转范围。
集体建设用地流转实施方案的第一步是明确流转范围。
流转范围应包括城乡建设用地、工矿仓储用地、农村宅基地等。
同时，需要根据不同地区的实际情况，确定流转范围的具体划分和限制条件。
二、流转主体。
流转实施方案需要明确流转的主体，包括流转方和承接方。
流转方可以是农民集体经济组织、村民小组等集体组织，也可以是农民个体。
承接方可以是农业生产经营主体、农村合作社、农业企业等。
明确流转主体有助于规范流转行为，保障各方利益。
三、流转程序。
流转实施方案应明确流转的具体程序。
包括流转申请、审批程序、流转合同签订、流转登记备案等。
流转程序的规范化有助于防范各类违规行为，保障流转交易的合法性和安全性。
四、流转期限。
流转实施方案需要规定流转的期限。
流转期限可以根据不同的流转用途和地区情况进行灵活确定，一般包括短期流转和长期流转。
合理的流转期限有助于促进土地资源的有效利用，同时也能保障承接方的长期投入和稳定经营。
五、流转费用。
流转实施方案需要明确流转的费用标准和支付方式。
包括流转租金、流转手续费等。
合理的费用标准有助于激发流转主体的积极性，促进流转交易的顺利进行。
六、流转监管。
流转实施方案应明确流转的监管机制。
包括流转合同的履行监督、流转行为的监测评估等。
健全的监管机制有助于规范流转行为，防范各类风险和纠纷。
七、流转激励。
流转实施方案应设立流转激励政策。
包括对流转方和承接方给予税收优惠、财政补贴、土地流转奖励等。
激励政策的制定有助于促进流转交易的积极性，推动土地资源的优化配置和高效利用。
总之，集体建设用地流转实施方案的制定和实施，对于促进土地资源的有效利用、推动农业现代化、实现乡村振兴具有重要意义。
农村土地流转管理办法
农村土地流转管理办法农村土地流转是指农民将自己拥有的土地流转给他人或组织，以实现土地的高效利用和农村经济的发展。
为了规范和促进农村土地流转的有序进行，我国制定了相应的农村土地流转管理办法。
本文将介绍农村土地流转管理办法的相关内容。
一、背景与意义随着农村经济的发展和农业现代化进程的推进，土地流转成为推动农村经济增长的重要手段。
然而，由于缺乏规范和制度保障，农村土地流转存在一些问题，如土地权益不清、交易不透明等，给农民和流转主体带来了一定的风险。
因此，制定农村土地流转管理办法具有重要意义。
二、主要内容1. 流转主体农村土地流转管理办法明确了土地流转的主体范围。
除了农民、农民合作社、农业企业等，还鼓励企事业单位、农民专业合作社、农民合作社、农民合作社等流转土地。
同时，对于亲属之间的土地流转加强了限制，以避免违法违规行为的发生。
2. 流转方式农村土地流转管理办法规定了土地流转的几种形式，包括租赁、托管、入股等方式。
流转双方应当通过合同等书面形式明确流转的土地面积、期限、流转费用等关键事项，确保流转合法合规。
3. 流转程序为保证土地流转的规范进行，农村土地流转管理办法明确了流转的程序。
主要包括土地流转意向登记、流转方案公示、流转合同签订、权属调查确认等环节。
这些程序的实施有利于保护农民的合法权益，防止违法违规行为的发生。
4. 流转费用在农村土地流转中，流转费用是不可忽视的问题。
农村土地流转管理办法规定了流转费用的确定方式，以市场化和公平合理为原则。
流转费用应当根据流转土地的质量、位置、流转方式等因素确定，并在流转合同中明确约定。
5. 流转监管农村土地流转管理办法还对流转过程进行了监管。
相关部门应建立流转档案，定期对流转合同、流转情况进行审核，加强对流转行为的监督和管理。
同时，对于未经审批或违法违规流转行为，依法进行处罚。
三、政策效果农村土地流转管理办法的实施，使农村土地流转的秩序得到了有效维护和规范。
一方面，农民能够通过土地流转获得更多的经济利益，提高农村经济发展水平；另一方面，流转主体也能够通过土地流转获得更多的生产要素，提高农业生产效率。
农村土地流转政策解读及影响分析
农村土地流转政策解读及影响分析随着农业现代化的发展以及农村产业结构调整的需要，我国农村土地流转政策逐渐成为农村发展的重要方向。
本文将对农村土地流转政策进行解读，并对其所带来的影响进行分析。
一、农村土地流转政策解读农村土地流转政策是指政府对农村土地使用权进行调整和管理的一系列政策。
其核心目标是推动农村土地的集约利用，实现农业现代化和农民增收。
农村土地流转政策主要包括以下几个方面的内容：1. 土地流转的主体农村土地流转政策主要针对农民。
根据政策规定，农民可以通过自愿的方式，将自己的土地流转给企事业单位、农民专业合作社等农业生产经营主体，或参与土地承包经营权流转，实现土地收入与劳动力收入的分离。
2. 流转方式农村土地流转可以采取多种形式，包括出租、转包、股份合作等。
政府鼓励土地流转方采取规模化、专业化的农业经营管理模式，提高农业生产效率和经济效益。
3. 流转权益保障农村土地流转政策强调保护农民的合法权益。
流转双方需签订土地流转协议，明确流转的土地面积、流转期限和流转价格等相关事宜。
政府加强对土地流转过程的监管，防止非法侵占和恶意流转。
二、农村土地流转政策的影响分析1. 农业生产效率提升通过土地流转，农村土地得到了充分利用，农民可以将土地流转给专业化的农业经营主体，使得农业生产能够规模化、集约化。
同时，土地流转也促进了农村资源的集中配置，提高了农技水平和农业生产效益。
2. 带动农民增收土地流转政策使农民从土地所有权到土地使用权的转变，使得农民的收入来源更加多元化。
流转土地的农民可以通过租金收入或流转款收入获益，同时也可以选择转为农业工人或外出务工，进一步拓宽了就业渠道。
3. 农村经济结构调整土地流转政策推动了农村产业的发展与升级，促进了农村经济结构的调整。
大规模农业生产经营主体的兴起，推动了农村产业聚集和农村产业链的完善，有利于提升农村经济的整体竞争力。
4. 解决农村劳动力闲置问题土地流转政策有助于解决农村劳动力闲置问题。
乡村振兴的土地流转与利益分配机制
乡村振兴的土地流转与利益分配机制随着经济的快速发展和城市化进程的加快，乡村振兴成为我国发展的重要战略。
土地作为乡村振兴的重要资源，通过流转和利益分配机制能够更好地促进土地的合理利用和资源配置，推动乡村振兴进程。
本文将从不同角度来探讨土地流转与利益分配机制。
1.土地流转促进乡村振兴土地流转是指农村集体经济组织或农户将使用权、承包经营权或土地使用权转让给其他经营主体的行为。
土地流转能够促进农业规模化经营、农业产业结构优化升级，进而推动乡村振兴。
首先，土地流转可以提高农业生产效率。
传统的农业生产模式不同程度地面临着劳动力不足、农业技术水平低等问题。
而土地流转可以吸引更多的农业企业、农民合作社等专业农业经营主体进入农村地区，发挥其专业能力和技术优势，提高农业生产的效益和质量。
其次，土地流转能够促进农村农业产业结构的优化升级。
传统农业模式以小农经济为主，农民主要依靠种植和养殖为生。
而土地流转可以引导资源向特色农产品、绿色农产品和高附加值农产品发展，推动农业产业向高效、智能、绿色的方向发展，提升农民收入和发展动力。
2.土地流转的利益分配机制土地流转的利益分配机制是指在土地流转过程中，农村集体经济组织、农户和经营主体之间相互分配土地收益的机制。
良好的利益分配机制能够激发各方的积极性，提高土地流转的效果。
首先，应建立公平合理的土地流转价格机制。
土地流转的价格应该充分考虑土地的地理位置、产出潜力以及市场需求等因素，确保流转价格公平合理，既能保障农户的合法利益，又能激发流转的积极性。
其次，要确保农民参与土地流转的权益。
在土地流转过程中，要保证流转的农户能够及时获得相应的补偿或分红，确保其权益不受损失。
同时，还应加强对农民在土地流转中的法律意识和维权意识的培养，增强他们的自我保护能力。
3.土地流转与农村土地资源保护土地流转应该与农村土地资源保护相结合，避免因土地过度流转而造成的资源浪费、环境污染等问题。
在土地流转时应加强对农业生态环境的保护，采取相应措施确保农村可持续发展。
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农村集体建设用地流转的主体和利益分配——重庆市和成都市农村集体建设用地流转的政治经济学分析蔡继明【专题名称】农业经济研究【专题号】F2【复印期号】2010年12期【原文出处】《学习论坛》(郑州)2010年7期第59～62页【英文标题】Main Subject and Profit Distribution of Rural Collective Construction Land Transfer:A Political Economic Analysis of the Rural Collective Construction Land Transfer in Chongqing and Chengdu City【作者简介】蔡继明(1956- )，男，河北省唐山市人，清华大学政治经济学研究中心主任，清华大学人文社会科学院教授、博士生导师，清华大学经济学研究所常务副所长，全国政协委员，民进中央常委，民进中央经济委员会主任。
清华大学政治经济学研究中心，北京 100084【内容提要】在现行政府主导的农村集体建设用地流转模式中，土地流转的主体是政府。
政府并不是通过市场交易购得土地，而是仍然以征地方式变农村集体土地为城市国有土地，从而占有了农地转用增值的主要部分，这无疑仍然是在一定程度上对农民土地权益的侵害。
今后我国农村集体建设用地流转主要应处理好以下三方面的制度和体制建设问题：在城乡统筹战略思维下实行国有土地和农村集体建设用地同权同价；土地用途管制不能和土地所有制和征地制度画等号；尽快修订与土地相关的法律法规。
【关键词】农村/集体建设用地流转/主体和利益分配近年，随着我国工业化和城市化进程的加速推进，各地在城市扩张、工业开发和新农村建设过程中，土地征用和流转需求的增长加速和全国范围内土地管理日趋严格的矛盾日益突出，甚至阻碍了某些地区工业化和城市化的顺利推进。
各地政府为了发展当地经济，已在农村集体建设用地流转的实践中，结合当地的区域经济发展规划和土地资源供求状况，普遍采取了当地群众愿意或能够接受的各种各样的“大胆创新”做法。
据统计，2004年，全国建设用地总量为20.34万平方公里。
其中，城市建设用地仅占3.63万平方公里，村镇建设用地为16.71万平方公里，村镇建设用地总量为城市建设用地总量的4.6倍。
在这种情况下，改革农村集体建设用地流转制度，推动农村集体建设用地的加速流转，合理利用和配置农村集体建设用地资源，对于推动我国工业化和城镇化进程并严格保护耕地将发挥重要作用。
一、重庆市和成都市城乡建设用地增减挂钩的理论依据众所周知，重庆市和成都市都在试行城乡建设用地增减挂钩。
北京大学国家发展研究院的周其仁教授领导的课题组撰写的调研报告特别强调，成都市城乡建设用地增减挂钩实现的基础是土地级差地租。
也就是说，由于工业化和城镇化的需要，成都城市周边的土地有巨大的增值空间，但城市没有相应的建设用地指标，因此不能直接把这些农业用地变成建设用地；成都偏远的农村有大量的建设用地，但没有多少增值的空间。
所谓城乡建设用地增减挂钩，就是在国家既定的建设用地指标之外，将城市周边的农业用地改变为建设用地，政府将其土地出让金的一部分（每亩为15万元）用于偏远农村的旧村改造，使分散居住的农村居民集中到新建的楼群，而将节省出来的相应建设用地恢复为耕地。
重庆的城乡建设用地增减挂钩，则采取了地票交易的形式。
首先是将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，然后经由土地管理部门严格验收后腾出建设用地指标，由市土地管理部门发给等量面积建设用地指标凭证。
这种凭证就称为“地票”。
地票在重庆巾农村土地交易所进行交易。
所有法人和具有独立民事能力的自然人，均可通过公开竞价购买地票。
拍到地票的企业可以在重庆各区县寻找自己中意的地块，只要是符合城市规划和土地利用规划，又没被国家征收的土地，企业就可以向政府相关部门提出申请，在完成对农民的补偿安置、征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序，取得城市土地使用权。
在价格确定环节，重庆市政府在综合考虑开垦费、新增建设用地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。
可见，上述城乡建设用地增减挂钩，实际上是政府将城市周边较优等土地的部分或大部分级差收益拿走，其中只有少部分转给偏远的农村地区，这种增减挂钩真的是以级差地租理论为依据的吗？按照马克思的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，不管是级差地租还是绝对地租，它一定是归土地所有者所有（当然，级差地租Ⅱ在租期内可以归土地使用者所有）。
即使是在马克思、恩格斯所预想的未来社会（就是我们今天的社会）土地归国家所有，那也要由国家收取地租。
但是在没有把土地收归国有之前，级差地租一定要归原来的土地所有者所有，在我国，应该归农民所有。
如果政府认为城市周边地区的农民由于地理位置优越而富有，偏远地区的农民因地理位置较差而贫穷，这有失公允，想把集体土地变为国有土地从而直接获得地租，那就必须按市场价格对农民进行合理的补偿。
而现行的增减挂钩，实质上是抽肥补瘦，把本属于拥有区位优势的城市周边土地所有者的土地级差地租部分无偿地转移给偏远地区土地的所有者，另外的大部分则转入政府手中。
这显然是违背马克思的级差地租理论的。
二、农村集体建设用地流转的主体应该是农民，土地增值部分应该在农民之间进行分配如果我国土地资源相对充足，根本不存在保护耕地的问题，当然也没必要实行城乡建设用地增减挂钩，只要符合规划，城市建设需要农村的土地，只要申请并经过批准就可以将其变成建设用地。
这样一来，土地的级差收益当然应该完全归优等（具有区位优势）土地的所有者，劣等（不具有区位优势）土地没有级差收益。
而在目前实行严格的耕地保护制度的情况下，城乡建设用地实行增减挂钩，不失为缓解城市扩展占用耕地与保护耕地之矛盾的一种有效途径。
但增减挂钩未必一定要以国家征地的方式来实现：偏远地区的农村集体建设用地所有者可以通过市场将建设用地指标转让给城市周边土地的所有者，双方可以通过讨价还价来确定建设用地指标的价格。
政府只需在做出城乡统筹的土地规划后，为这种建设用地指标交易提供交易平台、政策引导、信息服务和法律保护。
这样，无论是转用后的建设用地还是农业用地，都依然归原土地所有者所有，农地转用后的增值部分仅仅在原土地所有者之间进行分配，从而保证农民在更大程度上分享工业化和城市化带来的土地增值。
在现行政府主导的农村集体建设用地流转模式中，土地流转的主体是政府，政府并不是通过市场交易购得土地，而是仍然以征地方式变农村集体土地为城市国有土地，从而占有了农地转用增值的主要部分，这无疑仍然是在一定程度上对农民土地权益的侵害。
重庆的地票在当前土地制度的框架内，从宏观层面探索了城乡建设用地资源整合的一种可行路径。
通过对地票财富价值的分配，城市可以反哺农村。
但地权市场化的微观问题依然存在：一是扼杀了市场经济多样性的地权交易形式。
地票通过对建设用地指标这一稀缺性资源的交易，一次性地买断了集体建设用地的指标和变性了的集体建设用地的所有权，地权交易形式由多元化退化到一元化。
而在土地稀缺的今天，集体建设用地的财富价值的实现往往是通过农村集体建设用地使用权出租、入股、联营等多种交易形式实现的。
虽然地票交易采取市场化的竞价方式，但其指标价值是否能代表集体建设用地的资产价值，还有待进一步探讨。
另外，地票持有者是否可以和土地所有者直接进行交易，地方政府是否可以充当买家，购买集体土地的所有权后再出售使用权给土地需求者，这些问题也值得进一步探讨。
二是农村集体建设用地入市这一核心问题仍无法突破。
重庆市的地票限定在国家公益性征地的制度限度内，对于非公益性城市用地，能否可以不通过国家征地，而直接通过农村集体建设用地流转获得，这方面仍然存在着制度空白。
农村集体建设用地流转所要解决的核心问题依然是打破城市地权的所有权垄断，建立同地、同价、同权的定价机制和利益分享机制。
三是地票造成了地方政府对土地的超额储备。
地票产生以前，地方政府的土地储备要受到建设用地指标的限制。
而随着地票交易的活跃，地方政府就有了更充裕的建设用地指标，从而可以更大规模地占有和储备土地。
其结果是土地的发展权和增值收益权被地方政府垄断的步伐加快了。
三、农村集体建设用地流转的政策建议中国共产党十七届三中全会在我国改革开放30年之际，再次以决定的形式强调了解决农村问题的重要性。
其中指出最根本的问题是大力推进改革创新，加强农村制度建设。
而农村土地制度是农村制度建设的核心。
同时农村土地制度也是关系到城乡统筹和经济发展模式转变的根本因素之一。
根据调研，笔者认为今后我国农村集体建设用地流转主要应处理好以下三方面的制度和体制建设问题：1.在城乡统筹战略思维下实行国有土地和农村集体建设用地同权同价实践证明，城乡土地的二元管制并没有达到合理有效地利用农村土地的政策目标；相反，正是由于土地的二元管制导致农村土地资源在经济利益的诱导下被滥用。
国有土地和集体土地作为公有制的两种表现形式，共同参与中国的城市化建设，有利于转变经济发展方式，形成集约型的经济发展模式。
同时，实施城乡建设用地的市场统一，更有助于土地的监管。
推进城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡建设用地相同的权益，即城乡土地权利的平等是根本。
从理论上进行分析，同为建设用地，已经不存在土地工农业转用的“用途管制”问题，既然是两种平等的所有权，市场配置的结果必然是同权同价。
根据市场经济的规则，应在城乡建设用地同权同价的原则下，搞好农村集体建设用地作为“不动产”的确权、登记。
中国共产党十七届三中全会在农村集体建设用地流转方面已经取得了巨大的制度突破。
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
”在同权同价的市场交易规则下，用于工业开发的农村集体建设用地土地使用成本今后将显著提高，这有利于我国的工业企业摆脱低价竞争模式，转变经营模式，走创新性道路。
要通过农村集体建设用地流转，使农村集体建设用地（宅基地）在建设规划许可的范围内，拥有和城市建设用地相同的、参与房地产开发的权利。
对于农民在自己的宅基地上建造并出售小产权房，应在法律上予以承认，并可以用市场经济的方式进行引导。
而对于在农村集体建设用地上经过规划、以村集体为主导的小产权房开发行为，可以通过适当的政策因势利导，使之纳入法制化规范化体系。
城市国有土地和农村集体建设用地同权同价，并形成今后我国城市土地市场基本的所有权形态，有助于农村集体建设用地土地功能的拓展。