北京CBD某写字楼的推广策略.pptx
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朝青板块作为逐渐成熟的生活区——同样需要商务氛围
朝青板块主要写字楼基本情况
建面 楼栋 形式
电梯数 层高
整层面积 分割面积
空调 物业公司 车位数 使用率
配套 产权年限 租售价
入住时间 租售率
客户情况
金泰国益大厦
30183平米 单栋17层 1~3层底商，4~17层写字
楼 5部上海三菱 3.4米2.7米 1320~1380平米 53.31~223.12平米
宝马(BMW)中国总部落户北京佳程广场
客群处于——多选择时代
07北京写字楼供应井喷
2007年的北京甲级写字楼市场将有200万的新增供应量，并且
这个趋势会持续到2008年奥运会。新增供应主要集中在朝阳区、东城
区和西城区，其中以CBD地区为主 .
信息来源于第一太平戴维斯
2007对于每个写字楼项目
机会中的机会 压力上的压力
1696.77平米~1258.82平米 2号楼：135.05平米~345.26；3、4
号楼：106.92~202.79 3、4号楼户式中央空调
住邦物业 550个 73.5%
商务会所、3万平米商业， 70年
3.0元/㎡/月；12000元/平米
2005-5-31 70%
文化传媒/IT/网络/建筑/装饰/商 贸/律所/广告/运输/医疗器械/驻
机会主义将继续得利，承载压力者将承受更多
世丰国际推广沟通案之——
看朝青
不是商圈，面临升级
项目区域环境------朝青板块
➢ 朝青板块面临
朝青板块——CBD居住生活区
星河湾、天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town带动区域发展。
朝青板块——休闲娱乐配套相对短缺
CBD里的生意人都到三里屯玩去了。酒店？朝青几乎没有。
产品描述
占地面积6334平方米
总建筑面积34000平方米
纯写字楼建筑面积14000平方米
建筑高度为58.45米
北京国际会议中心
写字楼标准层高3.3米
11部电梯设计，其中5部商业、4部写字楼？
地上三层为商业，负一层为商业
写字楼部分4层至15层
每层电梯前室连接长短肢空间设计有休息厅
10层和11层之间的休息厅为阳光中庭，可以做到6.6米的挑空
约克中央空调 国益物业 182个 68.0%
员工餐厅、商业 50年
只租不售,2.9元/㎡/月
2005-10-31 5%
北京青年周末版/美佳幕 墙/上海大众北京代表处
国际创展中心
6.9万平米(写字楼2.82 单栋30层
1~4层底商,5~30层写字楼
4部富士达 3米2.6米 1095平米 82.16~218.85平米
京办
远洋国际中心
22万平米 4栋塔楼 1栋顶级写字楼,2栋28层商务公寓,1 栋23层洒店式服务公寓 A座18部；C、D座5部 A座3.8米,C、D座3.2米 A座2650平米,C、D座1160平米
C、D座户式中央空调 中远物业 970个 72%
共享智能会议室 A座50年，C、D座70年 3.2元/㎡/月；11500元/平米
我们看到的基本特点是——
朝青板块——商务氛围不足,暂无商圈概念。
仅有10余个写字楼盘的朝青，不是商圈
朝青板块VS望京VS亚运村
住宅产业
商业开发
共性良多，但在市场选择下——走向差异化发展
写字楼产业
共性: 望京、亚运村早期均以高档生活区定位，随着住宅项目的完善，人流的增多，对于购物休闲 的需求及区域商务环境的要求不断增强，产生了商业的开发＼写字楼的开发．
写字楼——穴位、坐标点
世丰国际推广沟通案之——
看北京
3+X格局下的——多中心商务
中关村区域
亚运村区域 望京区域
国门商圈 燕莎商圈
金融街
朝外商圈
CBD区域
总部基地
BDA商圈
北京写字楼的多中心格局
国门商圈 燕莎商圈 朝外东二环商圈 亚运村商圈 望京丽都商圈 丰台高科园区 BDA商圈
佳程广场、第三置业、凤凰置业 第一上海中心、富力爱丁堡广场 丰联广场、中青旅、新保利、南新仓 远大中心、三空间、北京国际会议中心 方恒国际、卷石天地、嘉美风尚、人济大厦
发现市场空白 是一种远见
世丰国际推广沟通案
wenku.baidu.com
广告公司的角色
第三只眼
今久与客户站在同一起跑线上看问题
“没有写字楼的城市,不能称之为城市” ——《新周刊》
写字楼，城市名片
认识一座城市 , 从一座写字楼开始 世贸中心 VS 纽约 双子塔 VS 吉隆坡 北京
旅行者 VS 故宫，生意人 VS 国贸
商圈——脉络、坐标系
劳特斯户式中央空调 西太平洋物业 700个 85.0% 4万米商业街 70年
1.6元/㎡/月；8000元/平 米
2006-9-1 20%
传媒/制药/网络/建筑装饰 /律师行/广告
住邦2000二期
15万平米(写字楼12.3万平米) 2幢塔楼、1幢21层板楼、
2号楼1~5层商业，6~21层写字楼，、 3、4号楼商务楼 5部/日本三菱 3.45米2.8米
总部基地 BDA企业大道
多中心格局——客户群分流
➢ 原CBD传统制造行业和科技行业公司从CBD迁往望京和中关村科技园区 ➢ 摩托罗拉也从CBD自己独立的写字楼迁往新开发区 ➢ 大型国有公司也纷纷迁出CBD，51JOB从招商大厦迁至商务环境并不成熟的环球贸易中心 ➢ “南国贸、北佳程”佳程广场已签约客户中80%以上为跨国企业，其中有10余家世界500强企业 。德国
户式中央空调 第一太平戴维斯
400个 73.0% 会议室，商务服务区， 70年 2.8元/㎡/月；9800元/平
米 2005-12-30
50% 文化传媒/制药/网络/建筑
装饰/律师行/广告
财满街
8万平米 4栋11~12层 负1~3层底商，4~12层商务
楼 2~3部/单元日立
3.3米2.7米 1931.3平米 155.35~439.03平米
A座：2006年3月23日 C座70%，D座30%，A座暂无 律所/广告/运输/医疗器械/驻京
办
朝青描述
高尚生活核心区——中高端消费人群 CBD东部——辐射成熟商圈 便利交通体系——收拢商务动线
燕莎
望京丽都
CBD
世丰国际推广沟通案之——
看世丰
小个子，大声喊
提问：
• 世丰国际存在的理由？ • 谁会是世丰国际的购买者？ • 真正使用世丰国际的人群是谁？ • 世丰国际在北京写字楼市场上处于什么地位？ • 世丰国际与成熟商务区（CBD、燕莎、丽都望京）的关系是什么？ • 自用型客群为什么要选择世丰国际？ • 世丰国际是谁？
朝青板块主要写字楼基本情况
建面 楼栋 形式
电梯数 层高
整层面积 分割面积
空调 物业公司 车位数 使用率
配套 产权年限 租售价
入住时间 租售率
客户情况
金泰国益大厦
30183平米 单栋17层 1~3层底商，4~17层写字
楼 5部上海三菱 3.4米2.7米 1320~1380平米 53.31~223.12平米
宝马(BMW)中国总部落户北京佳程广场
客群处于——多选择时代
07北京写字楼供应井喷
2007年的北京甲级写字楼市场将有200万的新增供应量，并且
这个趋势会持续到2008年奥运会。新增供应主要集中在朝阳区、东城
区和西城区，其中以CBD地区为主 .
信息来源于第一太平戴维斯
2007对于每个写字楼项目
机会中的机会 压力上的压力
1696.77平米~1258.82平米 2号楼：135.05平米~345.26；3、4
号楼：106.92~202.79 3、4号楼户式中央空调
住邦物业 550个 73.5%
商务会所、3万平米商业， 70年
3.0元/㎡/月；12000元/平米
2005-5-31 70%
文化传媒/IT/网络/建筑/装饰/商 贸/律所/广告/运输/医疗器械/驻
机会主义将继续得利，承载压力者将承受更多
世丰国际推广沟通案之——
看朝青
不是商圈，面临升级
项目区域环境------朝青板块
➢ 朝青板块面临
朝青板块——CBD居住生活区
星河湾、天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town带动区域发展。
朝青板块——休闲娱乐配套相对短缺
CBD里的生意人都到三里屯玩去了。酒店？朝青几乎没有。
产品描述
占地面积6334平方米
总建筑面积34000平方米
纯写字楼建筑面积14000平方米
建筑高度为58.45米
北京国际会议中心
写字楼标准层高3.3米
11部电梯设计，其中5部商业、4部写字楼？
地上三层为商业，负一层为商业
写字楼部分4层至15层
每层电梯前室连接长短肢空间设计有休息厅
10层和11层之间的休息厅为阳光中庭，可以做到6.6米的挑空
约克中央空调 国益物业 182个 68.0%
员工餐厅、商业 50年
只租不售,2.9元/㎡/月
2005-10-31 5%
北京青年周末版/美佳幕 墙/上海大众北京代表处
国际创展中心
6.9万平米(写字楼2.82 单栋30层
1~4层底商,5~30层写字楼
4部富士达 3米2.6米 1095平米 82.16~218.85平米
京办
远洋国际中心
22万平米 4栋塔楼 1栋顶级写字楼,2栋28层商务公寓,1 栋23层洒店式服务公寓 A座18部；C、D座5部 A座3.8米,C、D座3.2米 A座2650平米,C、D座1160平米
C、D座户式中央空调 中远物业 970个 72%
共享智能会议室 A座50年，C、D座70年 3.2元/㎡/月；11500元/平米
我们看到的基本特点是——
朝青板块——商务氛围不足,暂无商圈概念。
仅有10余个写字楼盘的朝青，不是商圈
朝青板块VS望京VS亚运村
住宅产业
商业开发
共性良多，但在市场选择下——走向差异化发展
写字楼产业
共性: 望京、亚运村早期均以高档生活区定位，随着住宅项目的完善，人流的增多，对于购物休闲 的需求及区域商务环境的要求不断增强，产生了商业的开发＼写字楼的开发．
写字楼——穴位、坐标点
世丰国际推广沟通案之——
看北京
3+X格局下的——多中心商务
中关村区域
亚运村区域 望京区域
国门商圈 燕莎商圈
金融街
朝外商圈
CBD区域
总部基地
BDA商圈
北京写字楼的多中心格局
国门商圈 燕莎商圈 朝外东二环商圈 亚运村商圈 望京丽都商圈 丰台高科园区 BDA商圈
佳程广场、第三置业、凤凰置业 第一上海中心、富力爱丁堡广场 丰联广场、中青旅、新保利、南新仓 远大中心、三空间、北京国际会议中心 方恒国际、卷石天地、嘉美风尚、人济大厦
发现市场空白 是一种远见
世丰国际推广沟通案
wenku.baidu.com
广告公司的角色
第三只眼
今久与客户站在同一起跑线上看问题
“没有写字楼的城市,不能称之为城市” ——《新周刊》
写字楼，城市名片
认识一座城市 , 从一座写字楼开始 世贸中心 VS 纽约 双子塔 VS 吉隆坡 北京
旅行者 VS 故宫，生意人 VS 国贸
商圈——脉络、坐标系
劳特斯户式中央空调 西太平洋物业 700个 85.0% 4万米商业街 70年
1.6元/㎡/月；8000元/平 米
2006-9-1 20%
传媒/制药/网络/建筑装饰 /律师行/广告
住邦2000二期
15万平米(写字楼12.3万平米) 2幢塔楼、1幢21层板楼、
2号楼1~5层商业，6~21层写字楼，、 3、4号楼商务楼 5部/日本三菱 3.45米2.8米
总部基地 BDA企业大道
多中心格局——客户群分流
➢ 原CBD传统制造行业和科技行业公司从CBD迁往望京和中关村科技园区 ➢ 摩托罗拉也从CBD自己独立的写字楼迁往新开发区 ➢ 大型国有公司也纷纷迁出CBD，51JOB从招商大厦迁至商务环境并不成熟的环球贸易中心 ➢ “南国贸、北佳程”佳程广场已签约客户中80%以上为跨国企业，其中有10余家世界500强企业 。德国
户式中央空调 第一太平戴维斯
400个 73.0% 会议室，商务服务区， 70年 2.8元/㎡/月；9800元/平
米 2005-12-30
50% 文化传媒/制药/网络/建筑
装饰/律师行/广告
财满街
8万平米 4栋11~12层 负1~3层底商，4~12层商务
楼 2~3部/单元日立
3.3米2.7米 1931.3平米 155.35~439.03平米
A座：2006年3月23日 C座70%，D座30%，A座暂无 律所/广告/运输/医疗器械/驻京
办
朝青描述
高尚生活核心区——中高端消费人群 CBD东部——辐射成熟商圈 便利交通体系——收拢商务动线
燕莎
望京丽都
CBD
世丰国际推广沟通案之——
看世丰
小个子，大声喊
提问：
• 世丰国际存在的理由？ • 谁会是世丰国际的购买者？ • 真正使用世丰国际的人群是谁？ • 世丰国际在北京写字楼市场上处于什么地位？ • 世丰国际与成熟商务区（CBD、燕莎、丽都望京）的关系是什么？ • 自用型客群为什么要选择世丰国际？ • 世丰国际是谁？