贺生屯城中村改造项目可行性方案研究报告

卫辉市贺生屯城中村改造工程项目第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：卫辉市贺生屯城中村改造项目1.1.2项目单位项目承办单位：卫辉市住房和城乡建设局项目建设单位：省繁强房地产开发1.1.3项目建设地点项目建设地点：卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域。

地块一位于劳动路以南，太公路以北，劳动路以南，胜利路以东，学院路以西。

地块二位于卫州路以南，胜利路以东，劳动路以北，学院路以西。

地块三位于卫州路以南，学院路以东，劳动路以北，友谊路以西。

1.2报告编制单位可研编制单位：达华工程管理（集团）资格证书号：工咨甲1.3 编制依据1、《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；3、《中共中央国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》2013中央1号文；4、国家、省、卫辉市关于土地征用、拆迁、出让等方面的法规或文件；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；6、编制人员调查的有关资料、数据。

1.4 研究围与编制容受卫辉市住房和城乡建设局的委托，根据《国务院关于投资体制改革的决定》和国家对项目可行性研究报告编写工作围和深度的规定，我公司编制完成了《卫辉市贺生屯城中村改造工程项目可行性研究报告》。

本报告主要对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址及建设条件、建设规模及容、建设方案、公用工程、消防、劳动安全与卫生、环境保护、节能、项目组织与实施、项目招投标、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了综合研究和分析，旨在为主管部门和建设单位的决策和建设提供初步的指导性建议和依据。

1.5 项目概况1.5.1建设规模与容该项目规划用地面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。

安置房占地面积共计15334.1m2（约合230亩），安置房建筑面积共计352000 m2，共可居住2473户，容纳7912人。

1.5.2建设期限根据项目规模、项目承办单位能力和资金情况，该项目安置区建设期限拟定为3年。

1.5.3项目投资与资金筹措项目投资：项目总投资71928.83万元，其中：工程费用56470.92 万元，工程建设其它费用3182.52万元，基本预备费3105.18万元，拆迁补偿费2451.2万元，建设期利息6720.00 万元。

资金筹措：承办单位自筹15928.83万元，占总投资的22.1%；银行贷款56000万元，占总投资的77.9%。

1.6 结论与建议该项目建设符合国家“积极扩大需，加快保障性住房建设和城中村改造”总的产业政策原则，符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合卫辉市发展的实际需要。

项目的实施是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益且有利于促进当地经济和社会发展，具有良好的社会效益。

建议项目承办单位尽快落实资金情况,确保项目顺利实施；建议有关部门给予项目大力支持，以加快项目的实施进程，争取早日给社会带来效益。

第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景为进一步扩大需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大需的措施。

其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。

城中村改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

加快城中村改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及城中村改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。

落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。

实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。

按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。

2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是配合中原城市群战略的需要省委、省政府实施中原城市群战略，带动了全省经济社会发展，产生了良好效果。

卫辉作为中原城市，只有把卫辉市中心真正建起来，才能更好地实现其城市功能、产业结构、发展合力上的互补、互动、互推。

卫辉市中心的发展在卫辉市发展中具有重要地位。

首先，它将成为卫辉经济社会发展新的增长极，其次，它将成为卫辉市经济社会发展新的动力源，带动卫辉经济社会的整体发展。

第三，它将成为卫辉经济社会发展新的试验区，按照城市现代化、工业新型化、环境优美、文化发展的要求来推进建设。

第四，它将成为卫辉经济社会发展新的强磁场，吸引更多的资金、人才、企业到卫辉来。

因此，本工程是有力配合中原城市群战略的需要。

2.2.2项目建设是解决低收入者住房问题的需要以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。

近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。

目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。

“住房难和买方难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。

为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而城中村改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。

城中村居民绝大多数都是低收入困难群体，经过城中村改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。

通过城中村改造，能够使多数普通群众告别城中村搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房问题的需要。

2.2.3项目建设是加快卫辉市城市化进程的需要卫辉市政府根据区域对接、资源共享、优势互补、错位发展的总体思路，立足卫辉市产业优势，准确定位产业布局，切实加强对卫辉市建设工作的领导和协调。

因地域和发展战略的因素，卫辉市城中村理所当然地成为卫辉市城市改造战役的桥头堡和主战场。

因此，实施卫辉市贺生屯城中村改造工程是加快卫辉市城市化进程的需要。

2.2.4项目建设是全面提高卫辉市贺生屯群众生活质量的需要卫辉市贺生屯群众绝大部分已脱离农业，转向其它产业，但这些人普遍存在文化程度低、专业技能缺乏，许多人仅仅依托出租房屋的租金和社区集体的福利生活，缺乏其它正常劳动收入。

通过该项目的实施，改革社区集体经济组织，从根本上解决卫辉市贺生屯群众的出路问题，把他们统筹到城市社会、经济、文化等方面发展之中，提升和改善他们的物质和精神生活条件，建设环境优美、功能配套的文明社区，推动他们融入城市文明，进而从根本上、长久地保障卫辉市贺生屯群众的利益。

因此，该项目是全面提高卫辉市贺生屯群众生活质量的的需要。

2.2.5项目建设是提高卫辉市城市形象的需要随着近年来卫辉市社会经济的发展，卫辉市的各种建筑随之发生着日新月异的变化，一片又一片区域呈现出新容貌，但是还有一些地方仍旧比较破旧，严重影响了卫辉市的城市新形象，卫辉市贺生屯就是其中之一。

卫辉市贺生屯的建筑物大部分为上世纪八、九十年代所造，已经破旧不堪，并且那些建筑参差不齐、坐落无序，浪费了很多建设用地，严重影响了卫辉市的新形象。

卫辉市正通过加大力度开展城中村改造，加快村庄向城市社区、村民向居民转变，这样不仅整合了资源，又建设了和谐、统一的生态城市。

因此，该项目是提升卫辉市城市形象的需要。

综上，实施卫辉市贺生屯城中村改造工程顺应了卫辉市建设的总体规划，对加快卫辉城市化进程有着重要的推动作用；并且对全面提高卫辉市贺生屯群众生活质量、提高卫辉市城市形象都有着重要的作用，因此，项目建设非常必要。

第三章建设规模与容3.1 项目建设规模与容该项目拆迁区面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。

安置房占地面积共计153334.1m2（约合230亩），其余937.75亩土地出让。

安置房建筑面积共计352000 m2，共可居住2473户，容纳7912人。

3.2 项目综合技术经济指标该项目安置区占用3个地块，各地块技术经济指标见下表3-1、3-2、3-3。

三个地块中住宅部分为本项目安置区建设容，不包含其余容。

地块一技术经济指标表表3-1注：本表中住宅建筑面积101432m2为本地块安置房，可居住户数855户，容纳人口2736人。

地块二技术经济指标表表3-2注：本表中住宅建筑面积109184m2为本地块安置房，可居住户数930户，容纳人口2976人。

地块三技术经济指标表表3-3注：本表中住宅建筑面积203048m2中的141384m2（占地54.29亩）为本地块安房，可安置户数688户，容纳人口2200人。

第四章项目选址与建设条件4.1项目选址该项目建设选址位于卫辉市卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域。

项目区周边建设条件良好，水、电、通讯等基础设施配套完善，地理位置优越，交通便利，适宜项目建设。

卫辉市地处省北部、太行麓，古黄岸，属市代管的省辖县级市，市境位于北纬35°19′—35°42′，东经113°51′—114°19′之间。

卫辉是中国财神之乡、省历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进县。

自西汉高祖二年设置汲县，先后为州治、路治、府治和道治，距今有2000多年的历史。

卫辉市东连浚县，西靠辉县，南临延津，北接淇县，西北和林州接壤，西南与市市区、县毗邻，素有“十省、北拱神京”之称。

卫辉市现辖13个乡镇、342个行政村、15个居委会，总人口49万；版图略呈靴形，东南部宽，西北部窄，南北长大约43.0公里，东西长大约35.0公里，区域面积868平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、452平方公里；城市规划控制区面积128平方公里，规划区面积45平方公里，建成区面积20平方公里，城区人口15万人，城镇化率居八县（市、区）之首。

4.2项目建设条件4.2.1自然条件卫辉市属暖带大陆性季风气候，年均气温13.8℃，年均日照时数2446.9小时，年均降水量576.5毫米，无霜期209天。