北京路某项目提案策划报告

路某项目提案策划报告

一、商业物业市场现状简析

1.1 对中国商业市场总体现状简析

2004年中国商业地产开发势头十分凶猛，呈现出供应量放大，需求量拉动不够的市场特征。据专业机构调查，2002年之后，中国商业地产市场中，单体建筑面积在6000 m2以上的典型在售商业房地产项目，多达653个，总体供应量达1316万m2，而且出现了有增无减的趋势。按照正常进度，建设中的商业体量有望在未来3年内完全得到释放。

1.1.1 供应规模总体向上

从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在15万—20万m2的房地产商业项目为当今市场供应的主体；而商业规模在5000—10000 m2及10001—15000 m2的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应项目数量的1/4；1.5万—20万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在5001—10000 m2、10001—15000 m2的项目。

1.1.2 中心城区仍是主角

靠聚集中心城区人气而发达起来的商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩X，而显现出由中心城区渐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势。然而尽管如此，2003年中国各大城市的城市中心区域，尤其是旧城区对商业地产的吸附力，

仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的46.84%，而新区只占18.77%，郊区占10.13%，其他区域占24.26%。商业地产热点区域城市中心区域的商业地产供应量在城市商业市场中依然占主导地位。

1.1.3 价格走势有涨有落

虽然在售商业地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。以XX商业市场为例，城中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元，大地城市脉搏每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。

1.1.4 投资者首选临街商铺

据分析，中国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观；但需求面积30平方米左右的商铺需求仍然很大。尤其是面宽5-8米、3-4米、9-10米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于5-8米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40%。其次才是各占30%的分期付款和按揭付款。投资者热衷小型的临街商铺，中小投资者仍是投资市场的主流群体。

据市场情况看，投资者最关注的还是投资回报率。至少半数以上的商铺投资者希望自己握有经营权，并从中获利。

1.1.5 需求拉动乏力，商铺市场依然严重饱和

从2003年市场形势看，中国商业地产开发的竣工面积变化与商业用房实际销售

面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小X围的周期波动，2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用,整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫。

虽然目前商业机构的大举扩X，给商业物业的出路带来了希望；但同时也可以看出，每年商业物业的大量开发更加剧了市场消化的难度，同时，开发的商业并不是都能满足不同商家的实际需要。

1.1.6 大型商圈不断涌现

2003随着城市的发展，除原有的商业区域外，在大城市的中心区以及房地产发展较快的新区也已具备新一代商圈规模，同时其他周边卫星城镇等区域由于政府规划的因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣的局面，可以预见，中国各大城市的商业将向多点多层次的方向发展，原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。

1.1.7商铺已成大众投资品种

相比较以往的商铺销售对象，中国的中产阶级逐步成为市场购买的主力群体，同时，大型商业的商铺分割的小型化也满足每一个投资者的资金要求，商铺投资方式成为大众化的投资工具。

1.1.8 商铺租售市场重新崛起

随着中国加入WTO后，外资商业机构将加快在中国的扩X步伐，同时，近年国内商业的日益成熟也具备了扩X的条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内的商业巨子已具备与国外商业机构抗衡的条件，但同时也应看到，近年来的商业大幅度扩X与攻城掠地势必会造成一批竞争实力弱的小型商业倒闭，但对于急于寻求商家的开发商而言却无疑是个良好机遇。

1.1.9 二级城市成“圈地”新热点

二级城市成“圈地”新热点。在完成对国内以及省内一些重点城市的布点后，2003年，一些地级市蕴含的强大的消费能力以及当地政府对连锁业的重视，吸引了大批地产开发商的投资眼球，同时也吸引了省内大型连锁企业在抢占XX、XX等大城市的同时，开始向XX、XX、XX等二级城市布点。

1.1.10 特色商业街异彩纷呈

随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使项目从竞争激烈的市场中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。从以各种风格商业步行街概念炒作成功的现代城、欧陆经典、嘉名桐城、珠江帝景，再到现在的后现代城美式街区和昆泰国际中心的环绕商业步行街，商业物业已一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。而就市场反馈情况来看，这部分商业物业的热销使得开发商“名利双收”。

1.1.11 商业大盘（SHOPPING MALL）迅速崛起，竞争迅速加剧

商业性大盘在全国各大城市及周边二级城市迅速兴起,彻底改变了以住宅产业一枝独秀的格局,专业化、品牌化和规模化的商业大盘在大城市及周边二级城市不断出现。据统计，2004年中国开盘的商业项目中，上万平方米的大盘不少于250个。

据《中国购物中心发展报告》资料显示,由于城乡差异,人口密度、商业布局等多方面因素的共同影响,购物中心在分布上呈现出“城市中心型”的局面。全国77%的购物中心分布在城市中心区,城市边缘区所占的比例为18%。

总结：中国商业营业用房市场已经呈现出局部性供大于求的态势，随着2004年大量大型商业项目的竣工，可以预见买方市场对新增商业营业项目的需求在未来的几年内将会放缓。

1.2XX商业物业市场总体现状简析

根据XX市统计局的资料，2003年第二季度XX市第三产业占GDP比例由第一季度的60.09%下降至33.8%。其中，XX零售市场在第二季度受疫情的打击最为严重。XX的部分零售商选择退租或押后扩充计划，XX商铺市场在今年第二季度呈现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米。与此同时，空置率从5.9%跳升至15.9%，而首层和二楼商铺的租金也分别下调7.6%和8.1%。

在艰难的渡过非典疫情后，2003年第三季度XX的商业需求有了明显的提升，商铺需求的情况明显活跃，旧城区商业圈如路、上下九路内的商铺租金有所提升，比2002年同期上升5%。进入2004年，XX商业地产市场逐渐得以释放。