《契税知识讲座》PPT课件

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这是去年9月下发的新文件，文件把原来财税〔2008〕137号规定 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%和财税字（1999）210号规定个人购买自用普通住宅，暂减半征收 契税第一条都作废了。新文件规定必须同时达到两个条件才能享受优 2018/11/20 12 惠政策。
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四、计税依据的确定
但在实际操作中纳税人还是有很多异议，目 前我们有些房子的评估价格远远要高于成交价格， 纳税人觉得不合理，不愿意按评估价格计税，如 果碰到这种情况怎么办？最近省物价局、省国税
局、省地税局联合发文《关于开展涉税财物价格
认定工作的指导意见》（湘价认[2010]100号）文 件，如果税收征纳双方在价格方面发生纠纷，可 以委托政府价格主管部门设立的价格认证机构进 行计税价格认定。（不收取任何费用）
务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》
（财税[2004]134号）文规定：“先以划拨方式取得土地
使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应 依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他 出让费用。”
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所以，银行在转让房屋及土地时，应当按照支付的土 地出让金计算补缴契税。
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• 3.房屋买卖； • 是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货 币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。 • 4.房屋赠与； • 是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行 为。 • 5.房屋交换。
* 是指房屋所有者之间相互交互房屋的行为。
* 凡是有这5种行为的都属于转移土地、房产权属。
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国有土地使用权以出让方式取得的又分为两 种情况（协议、竞价、）：
⑴以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地 上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等 承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 • 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可 依次按下列两种方式确定: • 评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相 同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确 认的价格。 • 土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地 价。
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【案例1】
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甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业交换一处厂 房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次厂房交换中， 应由谁来缴纳契税？ 【分析】根据规定：房屋交换中，交换价格不相等的， 由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的一 方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。
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所以在交换价格不等的情况下由多交付货币、实物、 无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
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等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契 税 。
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【案例2】
某金融机构因机构收缩，将某县（原属行政划拨土 地）闲置的土地及房产转让给某房地产开发公司，请问此 次转让房产如何缴纳契税？ • 【分析】：税务机关要对两个不同的纳税人征收的 契税，即一方面向某金融机构（转让方），另一方面向某 房地产公司（承受方）征收契税。大家可能会问契税不是 承受方交吗？为什么在一个销售环节既要向承受方征收又 要向转让方征收契税？
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（3）财税【2008】24号规定：对个人购买经 济适用房，在法定税率基础上减半征收契税 （2%）。 2、湖南省规定：
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• 湖南省实施<条例>若干规定：契税税率为4%。
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• 3、株洲市政府规定（停止执行）：
⑴ 《株洲市契税征收管理办法》规定：契税税率为2%或4%。
其中普通住房为2%; 商铺、写字楼、非普通住宅、别墅、办 公楼以及生产用房、土地使用权出让（转让）等为4%。 ⑵《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》规定： 对购买二手住房（不限面积）的，契税税率下调至1%。
（一）一般规定共有五种： * 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 的，以成交价格为计税依据。成交价格明显低于正常市场 价格的，以评估价格作为计税依据。 计税价格的如何确定？契税在计税依据方面有个重要的 概念： * ⑴如果评估价格高于成交价格的以评估价格作为计税依据。 * ⑵如果成交价格高于评估价格的以成交价格作为计税依据。
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除了条例规定的5种方式外还有4种方式转移土地房屋 权属的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与 征收契税（细则第八条）： 1、以土地、房屋权属作价投资、入股（土地增 值税） 2、以土地、房屋权属抵偿债务 3、以获奖的方式承受土地、房屋权属（奥运村）
4、以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、 房屋权属。
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（二）税率
• 1、国家规定： • （1）《条例》规定：契税税率为3%—5%。
契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅 度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市， 在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。 （2）财税（2010）94号规定：对个人购买普通住房 （144㎡以下），且该住房属于家庭（成员范围包括购房 人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90 ㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯 一住房的，减按1%税率征收契税。
土地增值税也有这么一条是不征收的，后来又明确凡所投资、联营的 企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联 营的,是要征土地增值税的。这个契税还是非常明确是要征的，要视同销售、 转让。比如说奥运会建的奥运村奖给那些冠军，一个人一套房子，那么像这 种获奖方式承受土地、房屋权属也是要缴契税的。 如果是预购方式就会存在退货，退货就会出现退税的现象，按道理应该 是取得权属才能征税，预购时期是没有取得权属的，所以这一条我认为还是 有它不合理的地方.
• 是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过 拍卖、招标、挂牌出让和协议四种方式出让土地。 • （划拨）。 • 2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（二级市场） • 是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将 土地使用权转移给其他单位和个人的行为。是土地交易二 级市场。 • 注意：土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营 权的转移。
了的问题可以打电话来我们可以一起来探讨。
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契税知识讲座
侯晓峰 2011年2月
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1、基本概念 2、纳税人 3、税目税率 4、计税依据的确定 5、应纳税额的计算 6、纳税环节 7、减免税规定 8、不征收契税的几种规定 9、办理退税的情形
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三、税目税率
（一）税目 • 契税税目有五个： • 1.国有土地使用权出让 • 2.土地使用权转让 • 3、房屋买卖 • 4、房屋赠与 • 5、房屋交换
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• 1.国有土地使用权出让（一级市场） • 是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国 家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
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• ⑵以竞价方式出让的，其契税计税价格， 一般应确定为竞价的成交价格，土地出让 金、市政建设配套费以及各种补偿费用应 包括在内。
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2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地 使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房 屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的 价格差额。（案例1） 4.土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产 方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土 地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。 5.以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房 地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交 的土地使用权出让金或者全部土地收益.（案例2） 以上是确定计税依据的5种一般规定
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----（国税函〔2008〕662号 ）
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• 2.以作价出资方式使用土地是否征收契税
• 根据《中华人民共和国契税暂行条例 细则》第八条的规定：以土地、房屋权属 作价投资入股的，视同土地使用权转让、 房屋买卖征收契税，计税依据应按其作价 出资额计征契税。一般都会有个协议，房 产土地作价出资相当于多少钱就按这个出 资额来征税。
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（二）特殊规定： • 1.纳税人因改变土地用途而签订土地使用权
出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让
合同的是否征收契税？（工业地变商业地）
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根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土
地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者 重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。 那么它的计税依据为因改变土地用途应补缴的土 地收益金及应补缴政府的其他费用。
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其次，房地产开发公司购买银行房屋及土地 行为，房地产开发公司也同样构成契税纳税人。 因此税务机关要对两个不同的纳税人征收的契税， 即一方面向银行（转让方），另一方面向某房地 产公司（承受方）征收契税。
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注：对土地使用权出让、土地使用权转让、 房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费， 属于成交价格的组成部分，不应当从中剔除。
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• 各位领导、各位同仁：新年好！
• 今天非常荣幸与大家一起来共同学习契税和
耕地占用税政策业务知识。本人水平有限，也是
刚刚接触“两税”，在政策的理解上可能不是那 么透彻。因此，在学习的过程中，如果有讲得不
全面、不到位的地方请多包涵，多提宝贵意见建
议。你们在工作中如果碰到政策业务方面解决不
（3）契税返还规定：购普通住宅的返1%，非普的返3%，非住
宅的返2%。凡是在2009年3月5日到2010年12月31日购买商品房 （不含别墅），并按规定税率缴纳契税的购房户，可到市财政 局办理返还手续。只要是在这个时间段内签订商品房买卖合同， 即可享受契税返还。
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四、计税依据的确定
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（二）契税的特点
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二、契税的纳税人
• 契税的纳税人是怎样规定的？ • 在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。 • 1.这里所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋 所有权。[细则第二条]。 • 2.这里所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等 方式取得土地、房屋权属的行为。[细则第三条]。 • 3.这里的单位是指企业单位、事业单位、国家机关、 军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户 及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论 内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内 承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。 • 这就是对纳税人怎么界定的。
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首先，转让方即银行是契税纳税人，其实质上是对过 去受让土地使用权时未缴契税的一种补缴。因为银行所拥 有的土地使用权为国家无偿划拨（我国原国有土地一律是
无偿划拨方式），当初在取得土地使用权并没有缴纳土地
出让金。对过去无偿划拨的土地，承受方在转让时，按照 土地法的规定应当补缴土地出让金。根据《财政部国家税
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一、契税的基本概念
（一）契税的概念 • 什么是契税？ * 契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使 用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。是土 地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。 * 它的要点有两个方面： * 1 、课税对象：课税对象是土地、房屋权属发生转移（请 问 土 地 出 租 是 否要缴 纳 契税 ） 这 是一个 重 要的要 点 。 2 、纳税人：承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人。 纳税人是承受方而不是出让方，像营业税、土地增值税、 所得税往往是取得收入一方缴纳税款。 * 现行《中华人民共和国契税暂行条例》是国务院于 1997年7月7日发布，从1997年10月1日起施行。