房地产金融与投资复习要点

房地产金融与投资复习要点

(2014-12.13级GX)

开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108

可带计算器,不能用手机

一、判断改错题（每题2分，共20分）(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改)

1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。

提示:合成利率=指数+边际

2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。

3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。

提示:资本化率=贴现率-增长率

二、简答题（共25分）

1.房地产投资的收益有哪些？

2.简述房地产商品的特点

3.提前清偿罚款的目的是什么？

4.简述我国住房公积金的主要特点

5.简介房地产投资的风险

6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险

7. 简介收益性房地产的评估步骤

应用技术去评估价值

8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异?

三、计算说明题（共40分）

1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少?

2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为10元，数据见下表（单位：每平方米元）：

年 1 2 3

毛租金50 50 50

费用10 12 14 平均租金是多少？若贴现率为10%，有效租金是多少？

()()()%3115,,15,,-⨯=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12％利率、3个点的签约成本，

可以获得30年期300000元的A 种贷款。而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B 种贷款。

l ）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？

2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法） 4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。

1） 如采用CPM 方式，贷款期选15年还是20年？ 2） 就其对CPM 合适的贷款期，如果他希望少付利息采用CAM 方式，首期付款多少？

3） 如无提前清偿，合适的CAM 和CPM 之间的利息差额是多少？

5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9％的利率，借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见，贷款人决定对李戈做出9％利率、为期25年CPM 贷款95000元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10％。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在10年后被偿还，应收取多少费用呢？

6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI 进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI 依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。

四、论述题（共15分）

1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500—800字)

2. 试述房地产投资的策略(400—600字

3. 概述 金融业与地产业的关系(400—800字)

3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA ，3.15%，10年）=140.835772;

（MPVIFA ，3.15%，10年）=102.822807;

（PVIF ，13%，15年）=0.159891，（PVIF ，,9 %，10年）=0.422411

（MPVIFA ，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA ，5.04%，180年）=126.122669

（PVIF ，10%，2年）=0.826446，（PVIF ，,10 %，3年）=0.751315 （PVIFA ，10%，3年）=2.486852 第3题参考算式3.（1）

比较有效借款成本

()()()

%2115,,15,,-⨯=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R B B （2）相似

(代入R\B\PV 的数据即可)