房地产诚意金税收
房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（下）
房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（下）关于我们九鼎财税，国内专业的房地产财税咨询机构，专注于房地产税务咨询、税收筹划、常年税务顾问；为企业家分忧解难、为企业提供可行的财税解决方案。
（一）期房销售常见的风险企业销售期房时，买受人付款方式一般分为分期付款、按揭贷款、一次性付款等模式。
不论是分期付款还是一次性付款只要没有达到增值税纳税义务发生时间，均要按照3%预缴增值税，我们一会说什么是纳税义务发生时间。
在我在企业税务咨询时也时差发现，部分企业只对首付款预缴了增值税，但是对于后续收到的分期付款、按揭款、尾款再没有预缴增值税。
还有一部分企业，只是预缴了增值税，但是没有按照预征率预缴土地增值税，也没有按照计税毛利率预缴企业所得税。
税务机关将通过企业提交的财务报表数据，进行预收账款科目比对，发现问题后通过纳税申报系统预警。
（二）增值税纳税义务发生时间的确认根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交付时间为准，此处的交付一般以买受人签订《交房确认书》为标志。
若实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
如果发生延迟交付，又可以分为企业原因和买受人原因两种情况，（1）因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。
（2）对于因房地产开发企业原因造成延迟交房的，延迟交付导致商品所有权风险未实现转移、因此未达到会计上收入的确认条件，此时应以实际交房时间作为纳税义务发生时间。
需要说明的是，对于因房地产企业原因延迟交付的情况，企业需要征询主管税务机关意见。
房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗
房地产公司收取诚意⾦时需要交纳营业税吗⼀房地产公司3⽉1⽇某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳⼀万元诚意⾦，才享有摇号选房的权利，规定在3⽉10⽇摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意⾦抵充房款，如不签订合同，作为违约⾦归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意⾦时需要交纳营业税吗?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
签订合同时因购房户不签合同导致的违约⾦要交营业税吗?⾸先我们来了解⼀下诚意⾦的具体涵义，分析其实质来解决问题，诚意⾦这⼀概念系来⾃港台地区，我国法律上并没有诚意⾦之说。
根据新修订的《中华⼈民共和国营业税暂⾏条例实施细则》第25条规定：纳税⼈转让⼟地使⽤权或销售不动产，采取预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天，那么诚意⾦是否属于预收账款呢?我们再来了解⼀下预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科⽬指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建⽴在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税⼈销售不动产采取预收款⽅式的，所收到的预收款应当建⽴在购房合同基础上，房地产公司3⽉1⽇收取诚意⾦时，显然是尚未签订购房合同的。
有的同志认为此项诚意⾦属于订⾦或定⾦性质，我们认为所谓“定⾦”，其法律定义是指合同当事⼈为保证合同履⾏，由⼀⽅当事⼈预先向对⽅交纳⼀定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定⾦”。
也即定⾦亦⾮预收账款。
那么另⼀个概念“订⾦”呢?其实订⾦并不是⼀个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的⼀部分，是当事⼈的⼀种⽀付⼿段，不具有担保性质，如果合同履⾏可抵充房款，不履⾏也不能适⽤“定⾦”双倍返还罚则。
本例的诚意⾦属于预付款吗?购房户尚没有决定购房，何来的预付款?由上述分析可见本例的诚意⾦均不属于建⽴在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3⽉1⽇收取的诚意⾦不应作为预收账款征收销售不动产营业税，如果3⽉10⽇购房者签订购房合同时，则建⽴在购房合同上的此⼀诚意⾦便符合了预收账款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费⽤合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据《营业税暂⾏条例》规定的应税范围，房地产公司取得的此项收⼊并不属于《营业税暂⾏条例》所规定的应税劳务、转让⽆形资产、销售不动产⾏为，即房地产公司所没收的这笔违约⾦并不是建⽴在应税⾏为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，⾄于购房户是否可以索回诚意⾦，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约⾦的合同本质上违背了《民法典》。
会计财务税收实务实操百姓身边税事解答
百姓身边税事解答一、问：房地产企业在商品房开盘前向部分客户收取了诚意金，交纳诚意金的客户可以提前选房，若未选中诚意金将全额退还。
房地产企业在收取诚意金时是否需要缴纳营业税？答：根据《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局2021年第52号令）的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
因此，属于预收款性质的诚意金，应当在收款时确认收入，若后期发生退款，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
二、问：个人合伙企业以企业名义购买（银行）理财产品,取得的利息收入如何缴纳（个人所得税）？答：根据《国家税务总局关于切实加强高收入者个人所得税征管的通知》（国税发[2021]50号）的规定，对个人独资企业和合伙企业从事股权(票)、期货、（基金）、债券、外汇、贵重金属、资源开采权及其他投资品交易取得的所得，应全部纳入生产经营所得，依法征收个人所得税。
因此，以合伙企业名义购买银行理财产品取得的利息，应当按"个体工商户生产经营所得'税目缴纳个人所得税。
三、问：出租车公司转让营运证，接受方企业应当以什么凭证作为费用扣除凭证？答：根据《江苏省地方税务局关于发布〈（企业所得税）税前扣除凭证管理办法〉的公告》（苏地税规〔2021〕13号）的规定，税前扣除凭证管理应遵循真实性、合法性和有效性原则。
企业发生非应税项目支出时，应取得相应的扣除凭证，按规定进行税前扣除。
转让出租车营运证的行为不属于营业税征税范围，不征收营业税，因此，无法开具发票。
企业可以凭合同、支付单据等其他合法凭证在税前扣除营运证的受让费用。
四、问：免税单位的房屋无偿借给甲企业使用，甲企业又将房屋对外出租，房产税应当如何缴纳？答：根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2021]128号）第一条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
房企收取巨额“诚意金”,税务如何处理？
房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？营改增前，房地产企业采取预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
营改增后，为保证营改增政策的顺利实施，关于房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，根据《国家税务总局关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告20XX年第18号）的规定，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，不再以收到预收款的当天为增值税纳税义务发生时间。
同时，各地也出台了不同的政策指引明确预收款的税务处理。
例如，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
開票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
这些规定已经突破了财税36号文的相关规定，成为征纳双方意见不一的重要原因，容易引发税务风险。
对此，房地产企业应在遵守税法的前提下，重视税法解释和适用，同时及时关注开票与申报的税务风险。
3.土地增值税。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告20XX年第70号）的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。
依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[20XX]43 号）中“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以确定：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。
房地产财税资料收集1
我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。
依据：混合销售行为，是指在实际工作中，一项销售行为常常会既涉及货物销售又涉及提供应税劳务。凡是确定的尺度从事货物生产、批发、或零售企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应征增值税；其他单位和个人的混合行销行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。
商业企业已外购并销售材料为主业（未自产）且从事建筑安装劳务，故属于混合销售行为，一律征收增值税。
关于诚意金的税务处理
开发商的促销，总是花样翻新。收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。
部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、VIP会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。
3、上述规定未区分其是否具有建筑安装资质，且上述行为属于混合销售行为不属于甲供料。
依据：《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》国家税务总局公告2011年第23号：纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，应按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第六条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条规定，分别核算其货物的销售额和建筑业劳务的营业额，并根据其货物的销售额计算缴纳增值税，根据其建筑业劳务的营业额计算缴纳营业税。未分别核算的，由主管税务机关分别核定其货物的销售额和建筑业劳务的营业额。纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税。本公告自2011年5月1日起施行。《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发〔2002〕117号）同时废止。本公告施行前已征收增值税、营业税的不再做纳税调整，未征收增值税或营业税的按本公告规定执行。
房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税(中)
房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（中）上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税。
此时税、会应如何处理呢？（一）诚意金的税会处理1.会计处理上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税，此时的会计处理应为：借：银行存款贷：其他应付款2.土地增值税处理按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
企业收取的诚意金等，未取得预售许可证，不属于销售收入，未来存在退还业主的可能性，因此不应预交土地增值税。
即如果在企业取得预售许可证前，税务机关对企业收取诚意金征税，从法理上是站不住脚的。
但是，如果企业以诚意金的名义向业主收取款项，来避税也是行不通的，因为税收征管还有一个重要的原则是实质重于形式，例如，《国家税务总局安徽省税务局关于修改<关于若干税收政策问题的公告>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第七条规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。
在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。
在这里我们需要重点关注“转让房地产”这个关键词，只有取得预售许可证后才可以转让，类似的道理同样适用于企业所得税。
3.企业所得税处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
企业收取诚意金时，尚未取得预售许可证，无法签订《预售合同》或《销售合同》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款项，无须预缴企业所得税。
房地产公司的税费项目和税率
房地产公司和物业公司涉及的税费项目房地产公司和物业公司涉及的税金基本一样，都是：营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、企业所得税等。
不同之处，房地产公司还要交纳土地增值税、耕地占用税和契税。
房地产公司共涉及11个税种。
（一）营业税税率：按收入的5%计算。
（二）城建税税率：按营业税计算。
1、在市区的，税率为７％；2、在县城、镇的，税率为５％；3、不在市区、县城或镇的，税率为１％（三）教育费附加：按营业税的3%计算。
（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表（略）（六）所得税税率：25%。
（七）房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
（八）土地使用税：土地使用税按年计算，可于上半年3月份和下半年9月份两次缴纳。
土地使用税每平方米年税额如下：1、大城市1.5元至30元；2、中等城市1.2元至24元；3、小城市0.9元至18元；4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
郑州市内土地每平方米城镇土地使用税的年税额标准调整为：一级地段18元，二级地段12元，三级地段8元，四级地段3元。
（九）土地增值税：（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
房地产税务处理知识
房地产企业增值税的预交一、增值税预缴（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。
应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款（二）预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。
定金属于预收款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。
部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。
例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。
二、增值税预缴的地点房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
三、其他税种预缴的规定（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
什么是购房诚意金？诚意金如何征收营业税？
什么是购房诚意金？诚意金如何征收营业税？什么是购房诚意金？1、诚意金不具有合同效力及法律保护的性质，诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。
这在房产中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，而且诚意金也不是法律意义上的违约金、定金、订金。
2、中介收取的诚意金，在现有的法律法规中没有相关的条文。
更何况大多数中介都把保留对诚意金的最终解释权写在相关约定中，使房屋买卖双方处于被动、从属状态。
由于中介利用了诚意金作幌子，往往就能造成一个供不应求的假象，就此而言，诚意金可以说是给买方或卖方布下的一个诱人陷阱。
也就是说，不管诚意金的外衣多么华丽，都掩饰不了它变相扰乱市场秩序的本质，需要加以警惕。
诚意金如何征收营业税？1、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》有明确的规定，纳税人可以把土地的使用权进行相应的转让，我们在进行销售房地产的过程中，由于在进行交纳各种税费时，其义务发生在预收帐款的当天，所以，新的会计准则有了明确的规定，预收帐款会计科目或是与之相关的会计科目在进行设立时，应该从企业的角度出发，严格按照合同的要求以及规定向购货人来进行收取相应的款项，通常可以向购货人收取预收帐款，同时可以按预收帐款来进行财务核算。
2、当纳税人是房地产企业，那么房地产企业在进行销售不动产时，或是说是售房的过程中，由于是对不动产进行销售，所以必须要进行相应的财务处理，可以采取预收帐款的方式来进行财务处理，这种方法是为了能够收到一定量的预收帐款，并以此做为购房合同，我们在设立购房合同的基础上来进行相应诚意金的收取工作，然而，当收取诚意金时还没有签订相应的购房合同，因此，不是以建立在销售房屋合同的基础上收取的款项。
当我们跟随小编对什么是购房诚意金？诚意金如何征收营业税的知识学习了解后，我们才知道原来诚意金是在购房的时候需要缴纳的，诚意金我们从表面的意思可以看出来就是诚意买房子才会缴纳的费用，既然这不是什么违法的钱，大家就可以放心的在购房的时候缴纳诚意金了。
房地产收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
法律风险自助式管理，包括法律知识的日常储备以及法律纠纷的自助式处理。
有利于增加法律防范意识与能力，以及自主处理争议金额较小或者法律关系较为简单的纠纷。
相比于聘请法律顾问或执业律师，具有成本低廉、时间便利、方便保存等优点。
房地产收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题
关键词：
房地产订金意向金诚意金增值税
问题：
房地产收取的订金、意向金、诚意金等款项如何缴纳增值税？
回答：
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（二）收的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
房地产企业收取“诚意金”的涉税处理
房地产企业收取“诚意金”的涉税处理谢德明一、判例背景2016年6月12日,原告郑某与被告北京富通房地产公司签订了“名仕公馆”认购诚意预约书，主要约定，原告郑某（预约人）确定有认购“名仕公馆”商铺的意向，自愿交纳诚意金700000元；诚意金属预约人自愿交纳，不存在买卖行为；预约人交纳诚意金满一年不要求退领，视为愿意自动续存，开发公司对本金仍按年利率28%继续计算增值额。
上述认购诚意预约书签订前，2016年5月21日，原告郑某向被告北京富通房地产公司转款100000元，被告北京富通房地产公司向原告郑某开具收据，收到诚意金100000元,认购诚意预约书签订后，原告郑某于2016年6月12日向被告北京富通房地产公司转款600000元，同日，被告北京富通房地产公司向原告郑某开具收据，收到诚意金600000元。
至此，原告郑某共计转款700000元。
被告北京富通房地产公司已向原告郑某支付利息98000元，支付至2016年12月11日。
上述借款及后续借款利息经原告多次催要，被告未偿还。
二、法院判决法院认为，合法的借贷关系受法律保护。
本案原告郑某与被告北京富通房地产公司签订的“名仕公馆”认购诚意预约书，从协议的内容看，该“名仕公馆”认购诚意预约书约定了借款金额、日期、借款期限及利息等条款，并非认购协议，而实际是一份借款协议书，原、被告双方也认可双方系借贷关系。
被告北京富通房地产公司向原告郑某借款700000元，原告郑某将700000元款项的支付给被告北京富通房地产公司，被告北京富通房地产公司给原告郑某出具了收据，故双方之间的借款事实清楚。
在履行合同过程中，被告北京富通房地产公司未按时支付利息，原告向被告催要后，被告未能履行协议约定。
现对原告郑某要求被告偿还原告700000元本金，本院依法予以支持。
因双方约定的借款利率超过法律规定的年利率24%，但未超过年利率的36%，按相关法律规定，被告已支付的98000元利息应认定有效，已支付到2016年12月11日。
穗地税函[2010]170号关于诚意金税务问题
![穗地税函[2010]170号关于诚意金税务问题](https://img.taocdn.com/s3/m/0e1319c6f8c75fbfc77db232.png)
订金、定金、诚意金、违约金问题1、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。
在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。
房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。
2，参考：穗地税函[2010]170号土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3、企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。
因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。
4、房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。
《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。
5，房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生房地产产权转移的，房地产开发企业在确认收入时不得扣除相应的代销费、包销费等费用。
6，房地产开发企业在转让房地产时代收的税款，不确认为收入。
房地产开发企业诚意金的账务处理、税务处理及纳税筹划
房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、VIP会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要，而收取“诚意金”就作为一种时髦的促销方式,那么房地产开发企业以“诚意金、订金、VIP会员费”等形式收取的款项如何进行会计核算、财税处理以及税务筹划？一、诚意金、订金、VIP会员费的会计处理会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。
新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
基于此规定，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束，仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。
二、诚意金、订金、VIP会员费的税务处理（一）企业所得税税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税企业所得税国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。
如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、VIP会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。
（二）营业税1、修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税
房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税近年来，随着房地产市场的快速发展，购房者在购房过程中常常需要向房地产企业交纳一笔诚意金。
然而，对于这笔诚意金是否应该缴纳营业税存在不同的观点和解释。
本文将从法律和实践的角度探讨房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税，旨在明确该问题的相关规定和应对策略。
首先，我们需要明确什么是诚意金。
诚意金是购房者在购房过程中向房地产企业支付的一定金额，以显示其购房的诚意和决心。
诚意金通常用于预定、认购或签订购房合同等阶段，作为购房者与房地产企业之间的一种经济保证。
根据我国现行税法，营业税作为一种间接税，适用于生产经营者或者提供应税服务者从事经营活动期间的增值销售环节，并由销售方向购买方征收。
但对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否应该纳入营业税征税范围，法律并未明确规定，存在一定的争议。
一些机构和专家认为，房地产企业向购房者收取的诚意金应该缴纳营业税。
他们认为，购房者支付诚意金是出于对房地产企业商品的购买意愿，作为房地产企业的销售收入应纳入营业税征税范围。
另一方面，一些政策文件也对此作了一定的倾向性表述，认定诚意金为商品销售的一部分，应纳入税负范围。
然而，另一些机构和专家却持不同意见。
他们认为，诚意金是购房者展示购房意愿的表达，不属于实际商品销售的交易收入，因此不应视为营业税的征税对象。
此外，营业税应该纳税于增值销售环节，而诚意金只是购房者与房地产企业之间的一种经济保证金，并未增加商品的价值，因此不具备增值销售的特征。
在实践中，各地对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税存在不同的做法。
一些地方税务局认定诚意金属于商品销售收入的一部分，要求房地产企业按照一定比例缴纳营业税。
而另一些地方则将诚意金视为预定金或订金，并未归入增值销售环节，因此不纳入营业税征税范围。
面对这种法律和实践的不确定性，房地产企业和购房者面临着不少困扰。
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
房企收取巨额“诚意金”,税务如何处理？
房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？作者：刘天永来源：《财会信报》2018年第20期编者按：现实生活中，房地产开发企业在预售商品房时经常会出现预售许可证尚未到手却已经开始兜售房屋的情况，与客户签订商品房认购书或以各种形式收取客户的诚意金、认筹金等。
此时，开发商尚不具备预售资格，不能与客户签订商品房预售合同，这种诚意金、认筹金在税法上应当如何定性、是否确认应税收入、何时确认应税收入等，这些问题都将成为房地产企业潜在的税务风险，目前，笔者已经接到多家企业关于此类问题的咨询。
一旦主管税务机关确认房地产企业存在取得收入后，应申报未申报、应缴税未缴税的税务违法行为，则企业将面临补缴税款、滞纳金、加处罚款的行政责任，更有甚者可能面临偷逃税的刑事责任。
本文结合笔者多年来在税收立法、房地产涉税问题咨询、税务争议解决方面的理论和实务经验，就上述问题进行剖析，以期为读者解决问题提供建议。
随着住宅调控政策收紧，摇号买房与限购、限贷、限价、限售一起成为楼市调控新标配，与之相匹配的是，购房者需要提交相应的诚意金或认筹金，方可参与摇号买房。
目前，上海、深圳、成都、南京、长沙、武汉、杭州、西安等城市，均已将摇号作为调控手段。
近日，深圳某楼盘公开摇号，一共167套住宅产品，前期共缴纳诚意金666个筹，按照一个筹500万诚意金计算，诚意金总额高达33.3亿元。
如此高额的款项在税法上应当如何定性？房地产企业应当如何进行税务处理？这些问题需要通过分析诚意金、认筹金的法律性质做出判断。
对于房地产企业而言，应当充分重视诚意金、认筹金的税务处理问题，若税务处理不当，不但无法达到企业融资的目的，反而可能需要补缴大量的税金。
诚意金的法律性质诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。
这在商品房买卖合同中多有体现，法律上并没有“诚意金”的概念。
作为自创的商业用语，“诚意金”在商品房销售中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势，由此采取了预售许可证获得之前便收取费用的方式，用来甄别、圈定客户。
房地产诚意金定金
房地产诚意金定金河北省地方税务局公告2010年第2号: 二、关于房地产开发企业收取的“诚意金”等纳税义务发生时间问题房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。
工资薪金企业发生的工资薪金支出如何税前扣除？根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十四条的规定，自2008年1月1日起，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。
工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。
根据《关于转发〈国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知〉的通知》（沪国税所〔2009〕12号）(国税函〔2009〕3号)的规定，“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。
税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：1.企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；2.企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；3.企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；4.企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；5.有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
我公司在2013年度汇算清缴中应该注意哪些问题？解答：2012年4月下旬，国家税务总局发布了《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号），国家税务总局公告2012年第15号文第二条规定："企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资、薪金支出和职工福利费支出，并按《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号，以下简称《企业所得税法》）规定在企业所得税前扣除。
房地产收到定金、订金、诚意金、意向金是否按预收款按照3%的预征率预缴增值税？【税收筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！房地产收到定金、订金、诚意金、意向金是否按预收款按照3%的预征率预缴增值税？【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】
房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？以及预收款的时间确定问题？
各地税务机关执行政策不一致，征纳双方对此也存在较大的争议，有必要统一明确执行。
笔者认为：
第一，订金、诚意金、意向金不具备“定金”的担保性质也不具有法律约束力，只是购销双方的一种购销意向行为，“定金”虽然属于一种法律上的担保方式，但同样也只是购销双方的一种购销意向行为，是对购销意向的担保。
都没有发生销售行为，因此不属于销售款。
第二，营改增36号文件附件2“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，此款明确规定，预收款是指“销售”时发生的预收款，因此，也不属于预收款。
第三，相关部门对房地产销售或预售，是规定要有销售许可证或预售许可证才可销售的。
综合以上考虑，笔者倾向于，房地产企业所收取的订金、诚意金、意向金，以及在没有销售时所收定金，不宜按预收款征税，因为实际销售或预售都还没有发生，只是根据《担保法》，交了定金后，销售方必须要销售或预售，购买方必须要购买，否则，要承担相应责任。
因此，所收定金也应是在取得销售许可证或预售许可证时，才转为预收款征税。
预收款的时间确定也应是在取得销售许可证或预售许可证后收取的。
其发。
全面解读房地产开发企业增值税算法
预交增值税（一）政策依据根据《公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
（二）申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%= 2,220.00 ÷（1+11%)* 3% =60.00万元（三）预缴申报（四）会计核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元（五）纳税申报土地价款抵扣政策依据（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
（二）财税〔2016〕140号第七条：向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
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房企以各种形式收取的款项如何做账
段光勋
开发商的促销，总是花样翻新。
收取“诚意金”就作为一种时髦的方式，近期在国内各大城市的商品房销售中被广泛运用。
部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。
房地产开发企业以“诚意金”形式收取的款项如何进行财税处理？
【案例】某房地产开发企业于2009年8月通过拍卖方式获取土地一宗，土地面积为10万平方米，土地价款为1亿元，约定于2009年11月付清。
该公司拟建设电梯公寓20万平方米、商铺2万平方米。
2010年2月取得《施工许可证》开始施工建设，工期为个月。
3月中旬，工程正在进行地下室的施工，开发商还没有获取《商品房预售许可证》。
许多购房准业主在“申请vip会员可以享受优惠房价”的诱惑下，没有签订购房合同仅凭“vip会员申请书”，就纷纷缴付“诚
意金”订购房屋。
该房地产公司共收取“诚意金”5000万元，大大缓解了开发建设的资金压力。
那么，对于该房地产开发企业收取的“诚意金”5000万元，应如何进行会计核算和税务处理？
会计上：在“预收账款”和“其他应付款”间游走新会计准则中对“预收账款”科目，是这样规定的：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。
新会计准则中对“其他应付款”科目，是这样规定的：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。
由此可见，房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。
仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。
税务上：绕行“应税收入”，绕过所涉的税企业所得税
国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。
如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、vip会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。
需要缴纳营业税吗？
（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
”
（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”
（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金”是否缴纳营业税，取决于以下几点：应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。
而房地产企业收取“诚
意金”时，应税行为根本就没有发生。
房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。
没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。
书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。
《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。
企业收取“诚意金”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。
由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。
土地增值税按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。
也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。
从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。
因此，同样也不是土地增值税的应税收入。
按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。
对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。
所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。
因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。
房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》、未与购房业主签订《商品房预售合同》的情况下，向购房业主收取的“诚意金”，从会计处理角度看，应该纳入“其他应付
款”科目核算，而不应该在“预收账款”科目核算；从税务处理来看，“诚意金”5000万元仅仅是暂收应付款项，根本不是应税收入，不需要缴纳企业所得税、营业税、土地增值税。