第六章 经济评价指标与方法
房地产投资项目经济评价指标和方法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第五节讲义2房地产投资项目经济评价指标和方法3.3 资本金利润率■ 如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行资本金为投资者投入的资本金或权益资本年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润【典型例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%[答疑编号2526060407]【答案】D【解析】参见教材P127。
3.4 资本金净利润率【2011年真题】某投资者购买了一总价为300万元的店铺用于经营，其经营资金为20万元，权益资本为150万元，经营期内年平均税前利润为50万元，年平均税后利润为35万元，该项目的资本金净利润率是（ ）。
A.15.63%B.16.67%C.23.33%D.33.33%[答疑编号2526060501]【答案】C【解析】本题考查资本金净利润率的计算。
参见教材P127。
【典型例题】某投资者花500万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为50万元，权益资本为200万元，经营期内年平均利润率为70万元，年平均税后利润为55万元，求项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。
[答疑编号2526060502]。
经济效果评价指标与方法-课件
-163.64 -370.24 -482.94 -425.57 -356.03 -271.35 -194.37 -124.39 -60.77
-2.94 +49.63 352.41
解： Pt= 8-1+（84÷150）= 7.56（年） Pt’ =11-1+（2.94÷52.57）=10（年）
二、动态评价指标
系列，这个等额的数值称为年度等值。
NAV= NPV (A/ P,i, n)
b. 当按不变价格计算项目收支时
ic (1 r 1 )1 (r 2 ) 1 r 1 r 2
正确确定基准收益率，其基础是资金成本、机会成本，而 投资风险、通货膨胀和资金限制也是必须考虑的影响因素。
二、动态评价指标
3、净年值
把项目方案寿命期内的净现金流量，通过某个规
定的利率i折算成与其等值的各年年末的等额支付
定线1 定线2
初始费用 102 140
年经营费 4
2
年收益 20 26
经济寿命 30 30 （年）
残值
0
0
净现值函数
对于开始时有 一笔或几笔支出， 而以后有一连串的 收入，并且收入之 和大于支出之和的 现金流量，净现值 函数均具备该特点。
NPV与i的关系：
a. i↗ NPV↘，故i定的越高，可接受的方案越 少；
（2）几个需要说明的问题
① 累计净现值曲线：反映项目逐年累计净 现值随时间变化的一条曲线
AC—总投资额
AB—总投资现值
金额
D
DF—累计净现金流量（期末）
EF—净现值 OG—静态投资回收期 OH—动态投资回收期
E
A
G
O
H
F
经济评价指标与方法讲义
经济评价指标与方法讲义一、引言经济评价是指对经济活动、项目或政策进行综合评估的过程。
经济评价的目的是为了判断和决策，它可以帮助我们理解经济活动的效果和影响，为政府、企业以及个人提供决策依据。
在经济评价中，指标和方法是非常重要的工具。
本讲义将介绍一些常用的经济评价指标和方法，以帮助大家更好地进行经济评价。
二、经济评价指标1. GDP（国内生产总值）GDP是衡量一个国家经济活动总量的指标。
它是指一个国家在一定时期内，所有居民和非居民在境内创造的最终产品和服务的价值总和。
GDP的计算主要包括三个部分：消费、投资和净出口。
GDP的变化可以反映一个国家或地区的经济发展状况。
2. CPI（消费者物价指数）CPI是衡量消费品价格水平变动的指标。
它是在一定时期内，一篮子常规消费品和服务的价格变化情况的统计。
CPI的变化可以反映物价水平的变动，进而影响人们的购买力和生活水平。
3. PPI（生产者物价指数）PPI是衡量生产领域物价水平变动的指标。
它是在一定时期内，生产者从事生产活动所使用的原材料、燃料、动力等的价格变化情况的统计。
PPI的变化可以反映生产成本的变动，进而影响生产者的利润和经济发展。
4. 就业率就业率是衡量就业水平的指标。
它是指在劳动力人口中，处于就业状态的人口所占的比例。
就业率的变化可以反映劳动市场的紧张程度，进而影响人们的收入和社会稳定。
5. 外汇储备外汇储备是衡量一个国家外汇储备水平的指标。
它是指一个国家持有的外国货币和国际货币组织特别提款权的总额。
外汇储备的变化可以反映一个国家对外经济贸易的状况，进而影响国家的信用和金融稳定。
三、经济评价方法1. 成本效益分析成本效益分析是一种经济评价方法，它通过比较项目投入成本和产出效益，来评估项目的可行性和效果。
成本效益分析一般包括以下几个步骤：确定评价对象和评价时点、确定项目的成本和效益、计算成本效益比率、进行灵敏度分析和风险评估等。
2. 敏感性分析敏感性分析是一种通过改变评价指标的数值，来研究评价结果对不确定因素的敏感性的方法。
第六章 经济评价指标与方法
DP（开发利润）：
开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报
RPC（成本利润率）的意义：
成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较： RPC>目标利润率（项目可行） RPC<目标利润率（项目不可行）
一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为35%-45%。
2.销售利润率
（1）一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期 归还全部本金并支付当期利息； （2）等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息； （3）等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息； （4）一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息； （5）“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平 公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100%
销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他 经济利益； 销售利润：等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等 于计算成本利润率时的开发商利润；
例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土
地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层 建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专 业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费 用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代 理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后 售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期）， 土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在 建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与 销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总 建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）
第六章工程经济评价指标
折现值 -18.18 -24.79-24.79 15.03 16.76 15.24 13.86 12.6 11.45 10.41 9.46 8.6
净现金流量-18.18 -42.97-67.77 - -35.98 -20.74 -6.88 5.72 17.16 27.57 37.04 45.64
折现值的累
0 n
NPV CI COt 1 i0 t t 0
式中，NPV为净现值；CIt 为第t年的现金流入额；COt 为第t年的现金流出额；n为项目寿命年限(或计算期)；i0 为基准折现率。
若工程项目只有初始投资K0，以后各年均获得相等的净 收益NB，则此时上式可简化为：
NPV NBP / A, i0 , n K0
投资项目的经济评价。 不能反映项目整个寿命周期的全面情况，对投资
项目进行经济评价时，应以动态分析为主。
按指标所反映项目的资金回收速度、获 利能力、资金使用效率等经济含义分类 ：
（1）时间型指标 （2）价值型指标 （3）效率型指标
评价指 标
时间型 指标
价值型 指标
效率型 指标
具体指标
投资回收期 追加投资回收期 固定资产投资借款偿还期
年份t 1.投资支出 2.净收入 3.净现金流量（CIt-COt） 4.现值系数（1+10%）-t 5.折现值 6.累折贴现值
∑（CIt-COt）（1+i0）-t
年份t
1.投资支出 2.净收入 3.净现金流量（CIt-COt） 4.现值系数（1+10%）-t
5.折现值 6.累折贴现值
∑（CIt-COt）（1+i0）-t
式中， P / A, i0 , n ——年金现值系数。
净现值计算公式
第06讲-经济评价指标与评价方法
第六讲经济评价指标与评价方法经济评价指标,根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。
⎧⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎩⎩⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎩⎩投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。
常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。
一、财务净现值（Financial Net Present Value）（1）净现值的含义现值是指未来预期收益的现在价值。
净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率i c（合适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现到投资期初的现值之和。
0()(1)tn t c t N P V C I C O i −==−+∑式中：NPV ：净现值；CI t ：第t年的现金流入量；CO t ：第t年的现金流出量；i c ：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t ：项目计算期。
净现值可以通过财务现金流量表计算求得。
（2）关于净现值含义的理解①关于净现金流量的使用在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。
②关于基准贴现率I c基准贴现率就是项目净现金流量贴现时所采用的利率。
它反映了资金的时间价值。
在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求的目标收益率或最低回报率来确定。
项目分析评价人员在确定财务基准收益率时，一般综合考虑以下因素：当前整个国家的经济发展状况；银行贷款利率；其他行业的投资收益率水平；投资者对项目收益增长能力的预期；项目风险的大小；项目的寿命期长短等。
③关于计算期对开发项目而言，是指建设开始到全部售出的时间，有时也叫开发期；对开发后出租项目或置业后出租的项目而言，是指从建设或购买开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间，有时也叫持有期或经营期。
经济评价指标与评价方法
例4 • 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了 一块写字楼用地50年的使用权.该地块规划允许建 筑面积为4500平方米.开发商通过市场研究了解到 当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元/ 平方米,银行同意提供的贷款年利率为15%的基础 利率上浮2%,按季度计息,融资费用为贷款利息的 10%.开发商的造价师估算的中档写字楼的建造成 本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的 12.5%,行政性收费等其他费用为60万元,管理费为 土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用 之和的3.0%,市场推广及出租代理费为年净租金收 入的20%,当前房地产的长期投资收益率为9.5%.项 目开发期为18个月,建设期为12个月,试通过计算开 发商成本利润率对该项目进行初步评估.
例6
• 某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投 入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为 7.5% 、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款.建 筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线 折旧.预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置 和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保 险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金 在内的年运营费用为毛租金收入的30%.该写字楼 的市场价值年增值率为2%.试计算该写字楼投资项 目的税后现金回报率和考虑增值后的投资回报率.
例1
• 某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金 融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金 支付.如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵 押贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元,则该 项投资的税前现金回报率为: 2.8/20*100%=14% 如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元,则该项投 资的税后现金回报率为: 2.2/20*100%=11%
经济评价指标与方法讲义
第六章经济评价指标与方法第一节效益和费用识别投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1、投资（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
（记住，一个是资产，一个是资金）2、成本（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。
（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）（4）影响成本的因素：不同的生产技术方案；不同的生产规模；不同的生产组织形式；不同的技术水平和管理水平；不同的物资供应和产品销售条件；不同的自然环境。
*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。
（二）房地产投资分析中的投资与成本（投资与成本的特点：✧对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。
✧开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。
✧房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
）1、开发项目的总投资：自营：固定资产和其他资产开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用出租、出售：开发产品成本（转经营成本）【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。
】经营资金：用于日常经营的周转资金。
2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。
3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）*（房地产开发产品销售核算的科目设置１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。
经济效果评价指标与方法
2. 建设投资国内借款偿还期（Pd） 原理公式：
Id
t 0
P d
t
上式中：Id—固定资产投资国内借款本金和建设期利息 Rt—可用于还款的资金，包括税后利润、折旧、摊销及其他还款额 在实际工作中，借款偿还期可直接根据资金来源与运用表或借款偿还计划表 推算，其具体推算公式如下：
Pd （借款偿还后出现盈余 的年份数 1 ）
7. 速动比率 速动比率是指项目在很短时间内偿还短期债务的能力。其计算 式为：
速动比率
速动资产总额 流动负债总额
速动资产=流动资产-存货 评价准则：速动比率越高，短期偿债能力较强。流动资产中现 金、应收账款等是变现最快的部分。同样，比率过高，项目流动资 产利用效率低；比率过低，不利于项目获得贷款。最好在1左右。
经济评价指标及评价方法
经济评价指标及评价方法引言经济评价是指对一个经济体、项目或政策的经济效益进行客观和综合的评估和分析。
通过经济评价，可以帮助决策者做出理性的决策，并对不同经济体、项目或政策的效益进行比较。
经济评价指标是评价和比较不同经济体、项目或政策效益的量化指标，而经济评价方法是利用这些指标进行评价和比较的方法。
本文将介绍一些常用的经济评价指标和评价方法，并讨论它们的优缺点。
一、经济评价指标1. 收益指标收益指标是衡量经济体、项目或政策效益的重要指标之一。
常用的收益指标包括净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和收益成本比（BCR）等。
•净现值（NPV）是指将未来的收益和成本折现到现在的价值，并计算二者之差。
如果净现值为正，则表示该经济体、项目或政策具有经济价值。
这是一个常用的评估经济效益的指标，它考虑了时间价值和折现率等因素。
•内部收益率（IRR）是指将项目的净现值设置为零时，所需的折现率。
如果IRR大于折现率，表示该项目的收益高于成本，具有投资价值。
•收益成本比（BCR）是指项目的现值收益除以成本。
如果BCR大于1，表示项目的收益超过了成本，具有经济效益。
2. 成本指标成本指标是评估经济体、项目或政策效益的另一个重要指标。
常用的成本指标包括投资回收期（PBP）、成本效益比（CER）和利润率（ROI）等。
•投资回收期（PBP）是指项目的投资回收所需的时间。
如果投资回收期较短，表示项目效益快速，具有较高的经济效益。
•成本效益比（CER）是指项目的效益与成本之比。
如果CER大于1，表示项目的效益超过了成本，具有经济效益。
•利润率（ROI）是指投资收益与投资成本之比。
如果ROI 大于1，表示投资的收益高于成本，具有经济效益。
二、经济评价方法1. 敏感性分析敏感性分析是一种常用的经济评价方法，主要用于评估经济体、项目或政策对不同关键因素变化的敏感性。
通过改变关键因素的值，评估对评价指标的影响程度，以确定评价指标在不同情况下的稳定性和可靠性。
经济评价指标与方法PPT课件
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• ⑶ 资本金利润率
• 资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的 年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与 资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利 能力。
• ⑷ 资本金净利润率
• 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份 的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后 利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资 本金的盈利能力。
房地产开发
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第六章 经济评价指标与方 法
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2
第一节 效益和费用识别
• 一、投资与成本
• ㈠ 广义投资与成本的概念
• ⑴ 投资
• 广义的投资是指人们的一种有目的的经济 行为，即以一定的资源投入某项计划，以 获取所期望的报酬。
• ⑵ 成本
• 成本是指人们为达成一事或取得一物所必 须付出或已经付出的代价。
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• 三、房地产投资经济效果的表现形式
• ㈠ 置业投资
• 对置业投资来说，房地产投资的经济效果 主要表现为租金、物业增值、股权增加等 方面.
• ㈡ 开发投资
• 房地产开发投资的经济效果主要表现为销 售收入，其经济效果的大小则用开发利润、 成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
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第二节 经济评价指标及其计算方法
• 偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，指项 目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当 期应还本付息金额的比率。其计算公式为：
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• ㈡ 借款偿还期 • 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具
体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还 款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目 借款本息所需要的时间。 • 借款偿还期的计算公式为：
经济效果评价指标与方法
3. 相关方案：在一组备选方案中，若采纳 或放弃某一方案，会影响其他方案的现 金流量；或者采纳或放弃某一方案会影 响其他方案的采纳或放弃；或者采纳某 一方案必须以先采纳其他方案为前提等 等。
3-1已: 知:各年净现金流量, i=10%
求:
1. 静态/动态投资回收期, 净现值, 净年值, 内 部收益率
基准折现率ic ：是投资者对资金时间价值的最低期望值
◆ 影响因素：
a. 加权平均资本成本 b. 投资的机会成本
取两者中的最大的一个作为r1
c. 风险贴补率（风险报酬率）：用r2表示
d. 通货膨胀率：用r3表示
◆ 确定：a. 当按时价计算项目收支时，
ic (1 r1)(1 r2 )(1 r3 ) 1 r1 r2 r3
0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.5645 0.5132 0.4665 0.4241 0.3855 0.3505 2.018
-163.64 -206.60 -112.70 57.37 69.54 84.68 76.98 69.98 63.62 57.83 52.57 302.78
例：两种机床资料如下表所示，基准收益率 为15%，试用费用年值比较选择最优方案。
机床 投资 年经营费用 净残值 使用寿命
A 3000
2000
500
3
B 4000
1600
0
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内部收益率——案例分析
3年前以20万元购买设备，预计经济寿命为10 年，每年净收益10万元，但该设备目前残值为 零，将被淘汰。公司正在考虑以35万元购买新 设备，估计经济寿命为5年，残值为零。第一年 净收益为10.7万元，后续4年的年收益为21.4万 元。不考虑通货膨胀因素，试测算税前预期收 益率为多少？
第六章--经济评价指标与方法PPT课件
资产负债率
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房地产投资项目经济评价指标体系
盈利能力指标
项
目
静态指
类
标
型
动态指标
清偿能力指标
房 投资回报率
地
财务内部收益率 FIRR
借款偿还期
产 现金回报率 财务净现值 FNPV 偿债备付率
置
业 资本金利润率 动态投资回收期Pb 资产负债率
投
资 静态投资回收期 Pb
上期偿还借款数 当期可用于还款的 额资金
财务内部收益率反映了资金的时间价值；并 且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。
能够直接衡量项目的真正的投资收益率。 不须事先确定一个基准收益率，而只要知道
大致范围就可以了。 需要大量的与投资项目有关的数据，计算比
较麻烦。 对于非常规现金流量的项目，其内部收益率
可能是不唯一的，或者不存在。
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值+物业增值收益)／权益投资数额。
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第五节 清偿能力指标及其计算
一、利息
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支 用，按半年计息，其后年分按全年计息；还款当年按年末偿还， 按全年计息。 每年应及利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*贷款利率
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二、借款偿还期
式中，
Pd
I d
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
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三、 房地产投资经济效果的表现形式
置业投资
房地产置业投资经济效果主要表现为租金、物业 增值、股权增加等方面。
土地资源学65第六章 经济评价(2012)
2、明确评价对象 从农业生产角度而言，土地经济评价的对 象是指研究区的主要土地利用类型和方式，其 中又包括农作物的主要种类及作物轮作方式和 周期，各类作物的面积等。此外，还须确定土 地经济评价的时段范围及所用资料的年份等。
3、收集评价对象 土地的投入产出资料，是进行土地经济评 价的直接依据。因此，要详细调查、收集在不 同类型评价单元上，在各种现行作物轮作方式 下，多年的投入产产数据。
(6)进行生产经营单位的毛利分析。利用上述l 一5项的资料，按以下步骤进行：
对每一种选定的土地利用经营项目 ( 如每 一种作物 ) ，把经常性投入和估算的产旦与投入 和产品的价格相结合起来。如上所述，投入乘以 单价为可变成本，产出(产量×价格)减去可变成 本为此经营项目的毛利 (边际效益＞。在这一步， 可对不同的作物、轮作方式或其他不同的土地利 用组合方式进行比较，从而提高土地利用效益。
四是典型性 在资料不完善的地区，通过典型分析，人为 地选择若干代表性点的资料，可节省人力物 力，如处理适当，也可作出较好的概括。在 资料比较完整的地区，则应通过统计抽样方 法获得与评价指标有关的资料。
五是可比性 这包括各种指标的代表时间性要一致即具有 同时性，对于投入指标来说，因投入的形式 不同，常通过不变价格将各种形式的投入转 化为可相比较的指标，或以主产品的常年产 量相互折合为某种产品的相对值，以使相互 比较。对于产出指标而言，围不同作物的产 量不便于比较，故也可通过不变价格将产量 转化为产值，使其成为可比指标。
第五节
土地经济评价
土地质量不仅受其自然条件影响，而且受其 社会经济因素影响； 土地自然质量评价结果是土地利用与配置的 基础依据； 土地经济质量评价结果则是土地利用与配置 可行性的评定标准，是土地利用规划、管理决 策、市场调控的重要手段。
第六章经济评价指标与方法
第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式1.投资与成本1.1投资的概念 1.2投资的种类1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分 1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号505558060101：针对该题提问]【答案】 D【解析】A是不完全一样，而非完全不一样。
房地产估价师经营与管理练习题第30讲第六章：经济评价指标与方法2011年新版
第三节动态盈利能力指标及其计算（史记：3项指标：FIRR、FNPV和P b）一、财务净现值财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i c（史记：i c有两个内涵，一是行业的基准收益率，二是企业设定的目标收益率，这两者是有区别的），将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
计算期的选取规则如表6-3所示。
房地产投资项目计算期选取规则表6-3史家解读：此表建议结合理论教材329页、330页相关内容进行学习。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
（史记：MARR相当于临界点分析时的报酬率）史家解读：资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR也越大.如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率（史记：或者目标收益率）的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果FNPV小于0，则项目不可接受。
例题4．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
（2002年试题）A．社会平均收益率B．通货膨胀率C．国民经济增长率D．项目基准收益率答案：D［例6－1］已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。
单位：万元年份0 l 2 3 4 5 现金流入量300 300 300 300 300现金流出量1000净现金流量－1000 300 300 300 300 300二、财务内部收益率（史记：每年考试中都会以单选、多选、判断题型出现）财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。
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例6：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为
10%，求该投资项目的财务净现值为多少？
年份
0
l
2
3
4
5
现金流入量
300
300
300
300
300
现金流出量
1000
净现金流量
-1000
300
300
300
300
300
B.财务内部收益率（FIRR）
概念：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内， 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利 性的基本指标。 公式为：σ������������=������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������������������ _������ = ������。 经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益 率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全 收回（FIRR意味着FNPV＝0，所有投资被收回，投资方不盈也 不亏，相当于保本点分析中的报酬率。）
公式：σ���P���=′b������ ������������ − ������������ ������ = ������ 式中的P′b—静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得， 其详细计算公式为： P′b=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量 的绝对值/当期净现金流量 上式得出的是以计算周期为单位的静态投资回收周期，应再把它换 算成以年为单位的静态投资回收周期。
������������������������ ������������������������ + ������������������������
× (������������ − ������������)。
������������—当净现值为接近零的正值时的折现率；
������������—当净现值为接近零的负值时的折现率；
3.投资利润率
开发投资
置业投资
开发项目年平均利润额占开发项目总投 经营期内一个正常年份的年利润总额或 资的比率。（开发项目总投资与项目总 项目经营期内年平均利润总额与项目总 成本的差异在于前者不含财务费用） 投资的比率。
投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资*100%
将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平 均水平。
例4：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、
按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为多少？
8.投资回报率
概念：每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投 资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资 者实际获得的收益之比。
销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他 经济利益； 销售利润：等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等 于计算成本利润率时的开发商利润；
例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土
地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层 建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专 业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费 用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代 理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后 售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期）， 土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在 建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与 销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总 建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）
B.财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率（FIRR）的求法：内插法；即先按目标收益率 或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的 折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插 法公式求出。
公式为：������������������������ = ������������ +
投资者权益增加值＝还本收益＝当期还
本付息额-当期应付利息
例5：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买
者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投 资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店 铺的投资回报率为多少？
4.资本金利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年 平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能 力。 公式：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金 *100%
5.资本金净利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期 内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金 的盈利能力。 公式：资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资 本金*100%
A.财务净现值（FNPV）
指标意义：如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到 或超过了基准收益率（或者目标收益率）的要求，因而在财务上是 可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致 投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率 （MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风 险。 资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR 也越大。
C.动态投资回收期（Pb）
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回 收期（Pc）相比较（基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投 资收益率ic），如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受 的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经 营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
例7：某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该
项目的财务内部收益率（ ）。 A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求
例8：已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％
时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是多少？
借款还款期 利息备付率 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标 动态指标
清偿能力指标
1.成本利润率（RPC：Profit Rate of Cost）
7.现金回报率
概念：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬 与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资 或首付款与年现金收入之间的关系。
税前现金回报率
税后现金回报率
税前现金回报率=(年净收入-年还本付 息额)/资本金或权益资本=年税前净现 金流量/资本金或权益资本 年税前净现金流量＝年净收入-年还本 付息额
NPV1—采用低折现率时净现值的正值；
NPV2—采用高折现率时净现值的负值；
式中i1和i2之差不应超过l%～2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似
于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
B.财务内部收益率（FIRR）
指标意义：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利 率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求 出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当 FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如 FIRR小于ic，则项目不可接受。
RPC（成本利润率）的意义：
成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较： RPC>目标利润率（项目可行） RPC<目标利润率（项目不可行）
一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为35%-45%。
2.销售利润率
概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平 公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100%
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力指标
A.财务净现值（FNPV）
概念：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项 目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之 和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
第六章 经济评价指标与方法
作为房地产投资项目你们认为有哪些
判断项目好坏的方法
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力Hale Waihona Puke 标C.动态投资回收期（Pb）
概念：指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所 需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地 产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净 现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 公式为：σ������������=������������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������ _������ = ������。式中的P′b—静态投资 回收期。 动态态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量 求得，其详细计算公式为： Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+上期累计净 现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值