第六章 经济评价指标与方法
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借款还款期 利息备付率 资产负债率 偿债备付率 流动比率 速动比率
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标 动态指标
清偿能力指标
1.成本利润率（RPC：Profit Rate of Cost）
公式：σ���P���=′b������ ������������ − ������������ ������ = ������ 式中的P′b—静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得， 其详细计算公式为： P′b=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量 的绝对值/当期净现金流量 上式得出的是以计算周期为单位的静态投资回收周期，应再把它换 算成以年为单位的静态投资回收周期。
例4：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、
按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为多少？
8.投资回报率
概念：每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投 资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资 者实际获得的收益之比。
RPC（成本利润率）的意义：
成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较： RPC>目标利润率（项目可行） RPC<目标利润率（项目不可行）
一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为35%-45%。
2.销售利润率
概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平 公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100%
概念：开发利润占总开发成本的比率 公式：RPC=(GDV-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100%
RPC:成本利润率； GDV:项目开发总价值； TDC:项目开发总成本； DP:开发利润
GDV怎么计算：
项目全部销售
GDV=总销售收入-营业税金及附加 即：净销售收入
项目用于出租
GDV=净营业收入+净转售收入 注：分别扣除营业税金及附加
C.动态投资回收期（Pb）
概念：指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所 需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地 产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净 现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 公式为：σ������������=������������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������ _������ = ������。式中的P′b—静态投资 回收期。 动态态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量 求得，其详细计算公式为： Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+上期累计净 现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值
NPV1—采用低折现率时净现值的正值；
NPV2—采用高折现率时净现值的负值；
式中i1和i2之差不应超过l%～2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似
于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
B.财务内部收益率（FIRR）
指标意义：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利 率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求 出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当 FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如 FIRR小于ic，则项目不可接受。
税后现金回报率＝(年净收入-年还本付 息额-年应纳所得税额)/资本金或权益 资本=税后年净现金流量/资本金或权 益资本
例3：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，
余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵押 贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，年税后净现金流量为2.2万元，则该 项投资的税前、税后现金回报率分别是多少？
例6：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为
10%，求该投资项目的财务净现值为多少？
年份
0
l
2
3
4
5
现金流入量
300
300
300
300
300
现金流出量
1000
净现金流量
-1000
300
300
300
300
பைடு நூலகம்
300
B.财务内部收益率（FIRR）
概念：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内， 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利 性的基本指标。 公式为：σ������������=������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������������������ _������ = ������。 经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益 率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全 收回（FIRR意味着FNPV＝0，所有投资被收回，投资方不盈也 不亏，相当于保本点分析中的报酬率。）
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力指标
A.财务净现值（FNPV）
概念：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项 目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之 和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他 经济利益； 销售利润：等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等 于计算成本利润率时的开发商利润；
例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土
地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层 建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专 业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费 用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代 理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后 售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期）， 土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在 建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与 销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总 建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）
TDC怎么计算：
项目总开发成本：是项目开发项目在开发经营期内实际支出的成本
项目开发总成本 TDC
土地费用 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他工程费 开发期间税费 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费
DP（开发利润）：
开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报
第六章 经济评价指标与方法
作为房地产投资项目你们认为有哪些
判断项目好坏的方法
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力指标
例2：已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、 年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润 率、资本金净利润率。（置业投资项目）
6.静态投资回收期
概念：静态投资回收期（P′b），是指当不考虑现金流折现时，项目 以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资 项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
4.资本金利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年 平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能 力。 公式：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金 *100%
5.资本金净利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期 内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金 的盈利能力。 公式：资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资 本金*100%
A.财务净现值（FNPV）
指标意义：如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到 或超过了基准收益率（或者目标收益率）的要求，因而在财务上是 可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致 投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率 （MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风 险。 资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR 也越大。
不考虑物业增值收益
考虑物业增值收益
投资回报率=(税后净现金流量+投资者 投资回报率=(税后净现金流量+投资者
权益增加值)/资本金(权益资本)=(税后 权益增加值+物业增值收益)/资本金(权
净现金流量+当期还本付息额-当期应付 益资本)=(税后净收入+物业增值收益)/
利息)/资本金(权益资本)
资本金(权益资本)
������������������������ ������������������������ + ������������������������
× (������������ − ������������)。
������������—当净现值为接近零的正值时的折现率；
������������—当净现值为接近零的负值时的折现率；
投资者权益增加值＝还本收益＝当期还
本付息额-当期应付利息
例5：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买
者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投 资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店 铺的投资回报率为多少？
3.投资利润率
开发投资
置业投资
开发项目年平均利润额占开发项目总投 经营期内一个正常年份的年利润总额或 资的比率。（开发项目总投资与项目总 项目经营期内年平均利润总额与项目总 成本的差异在于前者不含财务费用） 投资的比率。
投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资*100%
将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平 均水平。
7.现金回报率
概念：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬 与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资 或首付款与年现金收入之间的关系。
税前现金回报率
税后现金回报率
税前现金回报率=(年净收入-年还本付 息额)/资本金或权益资本=年税前净现 金流量/资本金或权益资本 年税前净现金流量＝年净收入-年还本 付息额
C.动态投资回收期（Pb）
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回 收期（Pc）相比较（基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投 资收益率ic），如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受 的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经 营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
例7：某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该
项目的财务内部收益率（ ）。 A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求
例8：已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％
时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是多少？
B.财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率（FIRR）的求法：内插法；即先按目标收益率 或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的 折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插 法公式求出。
公式为：������������������������ = ������������ +
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标 动态指标
清偿能力指标
1.成本利润率（RPC：Profit Rate of Cost）
公式：σ���P���=′b������ ������������ − ������������ ������ = ������ 式中的P′b—静态投资回收期。
静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得， 其详细计算公式为： P′b=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+上期累计净现金流量 的绝对值/当期净现金流量 上式得出的是以计算周期为单位的静态投资回收周期，应再把它换 算成以年为单位的静态投资回收周期。
例4：某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、
按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年 净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为多少？
8.投资回报率
概念：每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投 资的增值收益和权益增加收益。该指标反映了初始权益投资与投资 者实际获得的收益之比。
RPC（成本利润率）的意义：
成本利润率（RPC）一般用来与目标利润率进行比较： RPC>目标利润率（项目可行） RPC<目标利润率（项目不可行）
一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体 应为35%-45%。
2.销售利润率
概念：房地产开发项目单位销售收入的利润水平 公式：销售利润率=销售利润/销售收入*100%
概念：开发利润占总开发成本的比率 公式：RPC=(GDV-TDC)/TDC*100%=DP/TDC*100%
RPC:成本利润率； GDV:项目开发总价值； TDC:项目开发总成本； DP:开发利润
GDV怎么计算：
项目全部销售
GDV=总销售收入-营业税金及附加 即：净销售收入
项目用于出租
GDV=净营业收入+净转售收入 注：分别扣除营业税金及附加
C.动态投资回收期（Pb）
概念：指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所 需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地 产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净 现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 公式为：σ������������=������������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������ _������ = ������。式中的P′b—静态投资 回收期。 动态态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量 求得，其详细计算公式为： Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+上期累计净 现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值
NPV1—采用低折现率时净现值的正值；
NPV2—采用高折现率时净现值的负值；
式中i1和i2之差不应超过l%～2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似
于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。
B.财务内部收益率（FIRR）
指标意义：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利 率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。将所求 出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当 FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如 FIRR小于ic，则项目不可接受。
税后现金回报率＝(年净收入-年还本付 息额-年应纳所得税额)/资本金或权益 资本=税后年净现金流量/资本金或权 益资本
例3：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，
余款20万元由投资者用现金支付。如果该项投资的营业收入扣除运营费用和抵押 贷款还本付息后的年净现金流量为2.8万元，年税后净现金流量为2.2万元，则该 项投资的税前、税后现金回报率分别是多少？
例6：已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为
10%，求该投资项目的财务净现值为多少？
年份
0
l
2
3
4
5
现金流入量
300
300
300
300
300
现金流出量
1000
净现金流量
-1000
300
300
300
300
பைடு நூலகம்
300
B.财务内部收益率（FIRR）
概念：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内， 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利 性的基本指标。 公式为：σ������������=������ ������������ − ������������ ������ ������ + ������������������������ _������ = ������。 经济含义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益 率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全 收回（FIRR意味着FNPV＝0，所有投资被收回，投资方不盈也 不亏，相当于保本点分析中的报酬率。）
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力指标
A.财务净现值（FNPV）
概念：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项 目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之 和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
销售收入：销售开发产品过程中所取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他 经济利益； 销售利润：等于开发项目销售收入扣除总开发成本和营业税金及附加，在数值上等 于计算成本利润率时的开发商利润；
例1：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000㎡的土
地50年的使用权，建筑容积率为5．5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层 建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造费用为3500元/㎡，专 业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费 用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3．5%，市场推广费、销售代 理费和营业税金及附加分别为销售收入的0．5%、3．0%和5．5%，预计建成后 售价为12000元/㎡。项目开发周期为3年，建造期为2年，（还有1年是前期）， 土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在 建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与 销售利润率分别足多少？（本题未考虑土地增值税，假设可销售建筑面积等于总 建筑面积，假设在建成之日即可全部售出）
TDC怎么计算：
项目总开发成本：是项目开发项目在开发经营期内实际支出的成本
项目开发总成本 TDC
土地费用 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他工程费 开发期间税费 管理费用 销售费用 财务费用 不可预见费
DP（开发利润）：
开发利润：对开发商所承担的开发风险的回报
第六章 经济评价指标与方法
作为房地产投资项目你们认为有哪些
判断项目好坏的方法
房地产投资项目经济评价指标体系
静态指标
成本利润率 销售利润率 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 现金回报率 投资回报率 静态投资回收周期
盈利能力指标
动态指标
财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收周期
清偿能力指标
例2：已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、 年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润 率、资本金净利润率。（置业投资项目）
6.静态投资回收期
概念：静态投资回收期（P′b），是指当不考虑现金流折现时，项目 以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资 项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
4.资本金利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年 平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能 力。 公式：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金 *100%
5.资本金净利润率
概念：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期 内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金 的盈利能力。 公式：资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资 本金*100%
A.财务净现值（FNPV）
指标意义：如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到 或超过了基准收益率（或者目标收益率）的要求，因而在财务上是 可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致 投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率 （MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风 险。 资金成本要求越大，则MARR也越大，项目风险越高，则MARR 也越大。
不考虑物业增值收益
考虑物业增值收益
投资回报率=(税后净现金流量+投资者 投资回报率=(税后净现金流量+投资者
权益增加值)/资本金(权益资本)=(税后 权益增加值+物业增值收益)/资本金(权
净现金流量+当期还本付息额-当期应付 益资本)=(税后净收入+物业增值收益)/
利息)/资本金(权益资本)
资本金(权益资本)
������������������������ ������������������������ + ������������������������
× (������������ − ������������)。
������������—当净现值为接近零的正值时的折现率；
������������—当净现值为接近零的负值时的折现率；
投资者权益增加值＝还本收益＝当期还
本付息额-当期应付利息
例5：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买
者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投 资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店 铺的投资回报率为多少？
3.投资利润率
开发投资
置业投资
开发项目年平均利润额占开发项目总投 经营期内一个正常年份的年利润总额或 资的比率。（开发项目总投资与项目总 项目经营期内年平均利润总额与项目总 成本的差异在于前者不含财务费用） 投资的比率。
投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资*100%
将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平 均水平。
7.现金回报率
概念：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬 与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资 或首付款与年现金收入之间的关系。
税前现金回报率
税后现金回报率
税前现金回报率=(年净收入-年还本付 息额)/资本金或权益资本=年税前净现 金流量/资本金或权益资本 年税前净现金流量＝年净收入-年还本 付息额
C.动态投资回收期（Pb）
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回 收期（Pc）相比较（基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投 资收益率ic），如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受 的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经 营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
例7：某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该
项目的财务内部收益率（ ）。 A．小于20％ B．满足目标收益率要求 C．大于20％ D．不满足目标收益率要求
例8：已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％
时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是多少？
B.财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率（FIRR）的求法：内插法；即先按目标收益率 或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的 折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插 法公式求出。
公式为：������������������������ = ������������ +