我国房地产行业发展历程剖析

我国房地产行业发展历程

中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业,是房地产业的重要组成部分之一。房地产行业研究报告指出中国房地产经纪活动萌芽于西汉,在唐宋之后得到了较快发展。1949年后,随着国家废除房地产私有制,禁止房地产买卖、租赁,房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来,房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前,我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。下面来看看房地产行业发展历程。

一、房地产经纪30年发展进程

房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全,维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易(包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等是房地产经纪存在和发展的基础,房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生,相互促进。改革开放30年来,在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下,我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。

(一复苏(1978-1992年

1.复苏的背景

我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景,以房地产权属登记为条件,以落实私房政策为契机。1980 年开始,国家推行城镇住房制度改革,陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10 月,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场,这宣告了我国房地产市场的诞生。

1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》,规定了房屋产权登记制度, 1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作,为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书,这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日,

国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》(城发房字[80]264号,开始落实私房政策,使大量房产在短短几年内发生流转,客观上形成了市场供给和需求,激活了房地产市场,也为房地产经纪活动的再现创造了契机。

2.复苏的表现

房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。

复苏时期的房地产经纪服务主体大致分三类:一类是1985年前后,由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场(1998年名称统一为“房地产交易所”这类官办官营的机构,承担着市场管理与房产交易服务职能。第二类是经工商行政管理部门核准、登记成立的房地产经纪企业。1988年12月全国首家房地产经纪企业——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。1991年,深圳的房地产经纪公司发展到11家。90年代前后,上海也出现了少量房地产经纪企业。第三类是社会上隐蔽从事房产经纪活动的闲散人员。这类人员多是熟知房地产信息,熟识房地产相关法律,房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员,他们成分复杂,整体素质不高,多被蔑称为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”等。

20世纪80年代中后期,随着房地产交易量的上升,一些城市出现了自发组

织的半地下的住房交换、租赁市场。这些市场出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方,是闲散经纪人活动的主要场所。上海复兴中路上海跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局房产交易所门前,都曾是有名的民间房屋交易市场。复苏的房地产经纪已在加快房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出积极作用。

复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点。例如1990年,广州市房管部门在对铺面房屋(包括私人出租铺面房屋进

行整顿,处理违反房管制度的“二房东”等违法房产经纪纠纷等201宗。当时的房地产经纪服务还未完全市场化,且主体成分庞杂,严格地说,还算不上是一个独立的行业。但私营性质的房地产经纪企业已经出现,昭示了房地产经纪发展的方向。

3.复苏时期的行业管理

房地产经纪活动逐渐被认可。改革开放之前,房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一,是被打击和取缔的对象。1978年之后,对经纪活动的限制开始松动。1983年12月17日,国务院颁布《城市私有房屋管理条例》(国发[1983]194号,明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋,严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”1987年9月17日,国务院颁布《投机倒把行政处罚暂行条例》,经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日,建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发《关于加强房地产交易市场管理的通知》(建房字[1988]170号,提出“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题,如房地产经纪人问题等,可通过试点,从实践中摸索经验。”房地产经纪逐渐得到了国家和社会的认可。

复苏时期,经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度,内陆地区则仍然保守。例如,《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》(1987年6月17日发布规定私有房屋可以委托代理人出租,但代理人代理出租,应具有房屋所有人委托的证件。这代表依法、规范的房地产经纪活动开始被允许。相反,《西安市房地产交易市场管理暂行办法》(1990年颁布依旧将“私自交易房屋、居间牟利、倒买倒卖”视为违法行为。

地方政府开始对房地产经纪实行正面的规范和管理。1986年,重庆、武汉等地开始设立经纪人公开活动的场所,并尝试考核认定经纪人资格。1987年,上海市开始对私有房屋出租代理行为进行规范。1989年11月16日,福州市人民政府颁布《福州市房屋交易管理暂行规定》(榕房[1989]320号,明确规定:“凡从事房屋中介服务的经纪人,必须向市房屋经纪人交易所提出申请,经工商行政管理机关审查,核发中介服务许可证后方可从事房屋中介服务。”另外,20世纪80年代中期,各地开始设立房地产交易场所(或房地产交易中心。房地产交易所是房地产行政管理部门直属的事业

单位,既是办理交易手续、权属登记的部门,又是法定的房地产经纪服务提供部门。建设行政主管部门(房地产行政主管部门对房地产经纪行业的管理,隐含或包含在对房地产交易所得管理里面。