大理房地产市场报告

城市规划
以大理为核心，外围四县为副中心，向外辐射，形成“单核、一圈、三环、 四轴”的城镇体系格局，整体构成核心发展区接轨的“都市区经济”。
“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局
单核：大理滇西中心城市； 一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心， 以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外 扩散，形成一个大理都市圈 三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集 环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环； 四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放 射形成四条城镇发展轴线。
40.00% 35.00% 30.00%
38% 36%
33% 31% 29% 27.50%
25.00% 20.00%
21.50%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00% 2006年 2007年 2008年 2009年 1010年 2011年 2012年
系列1 21.50% 27.50% 29% 31% 33% 36% 38%
根据2005年大理市城镇人口人均29.13㎡的住 房需求理论计算： 大理从2008年至2020年的房地产理论需求 =（58.68-34.37） × 29.13=708.15万㎡； 每年需求超过59万平米，每月需求近5万㎡ （未计算外来投资需求、悠闲度假需求）
房地产市场状况
固定资产投资稳定增长，房地产投资飞速增长，对国民经济的有效拉动不断 增强。
房地产市场发展状况 萎缩
停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展
供销情况
大理房地产处于一个较快的发展期，国家的一系列政策对大理市场的冲击并 不大，逆势转强；
旅游业增长及大理知名度的影响，开发商看好并认可大理房地产市场前景； 市场共音量相对较大，本地消化有限，大量外销型产品推出，销售率不高。
商品房供需统计
配套 学校 医院 商业 休闲娱乐 银行
下关一中 下关六中 大理实验小学 下关一小 下关六小 玉龙艺术幼儿园 大理州幼儿园 下关交通医院 大理市第一人民医院 大理州人民医院 大理天龙医院 华康医院 步行街 女人街 兴盛商业城 人和购物广场 东华商场 迎宾商场 盛兴广场 紫云批发城 大理电影娱乐城 青少年宫 青少年体育俱乐部 人民公园 天宝公园 建设银行 农业银行 工商银行 邮政储蓄银行 中国银行
大理房地产市场调查报告
一、项目地块
项目区位及交通
位于下关城区建设路城市核心，道路通达性相当好。
地块东临泰安路，北临建设路，西邻宁和巷，南邻龙西路。其中建设路和泰安路均为城市主干道， 地块两面形成八面风的绝佳位置。
泰安路
建设路 宁和巷 龙溪路
大理古 城区
下关 城区
创新工 业园区
周边配套
地块位于下关城市核心区，周边配套相对完善，构成感较为完善的生活圈。
实力地产项目 世博集团项目 城投集团项目
实力集团：8000多亩 世博集团项目：具体面积丌明 确； 唐季礼项目：4000多亩； 杨丽萍项目：大理论坛，2000 亩； 沧海高尔夫：4000亩； 耀鹏地产：200亩； 云南城投：700亩；
《关于加快海东山地城市开发建设的意见》中 明确：严控海西、海南，主攻海东的原则，丼 全州之力主攻海东片区建设。
项目用地指标
项目地块位于大理市下关建设路78号，用地规模123.79亩，用地性质为居 住用地（兼商业）累计投资约15亿元，将建成大理的地标建筑。
项目名称 建设地点 建设单位
用地面积
123.79亩
用地性质
建筑密度
50%
绿地面积
泰业国际广场 大理市下关镇建设路78号
云南泰业房地产开发有限公司
总建筑面积
近年大理州、大理市固定资产投资情况 单位：亿元
400 282.8
300
200
107
100
0 2010年
360.3 139
2011年
大理州 大理市
近年大理州、大理市房地产投资情况
单位：亿元
飞
50
速 45.6
40
32.7
36.7
30
23
24.3
25.5
25.8
20 14.62
10
0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
200
190
150 102.15
100
105.6 66.27
141.58 93.16
118.56
50
26.5%27.35
54.4%
65.8%
62.4%
0
2008年
2009年
2010年
2011年
供应量（万㎡） 销售量（万㎡） 销售率
普通住宅均价走势
大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在 5.6%，2011年旧城改造项目和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个城中村 项目住宅均价达到6800元/㎡；
目前旧城改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产 已获得城中村改造项目的开发权。
俊发项目
兴盛时光
实力项目
泰业国际广场
锦达豪庭
海东片区（满江）主要项目
大理公馆 洱海传奇 大理市政府 （规划中） 环球时代 洱海国际生态城 五洲国际商贸城 御培坊
海东片区主要项目
中建穗丰 耀鹏地产 苍海高尔夫 唐季礼项目 杨丽萍项目
普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发、别墅类 物业的炒作一定程度上带动了普通住宅价格的上涨。
5000 4000 3000 2000 1000
0
普通住宅均价走势图
3147 14.9%
3214
3387
2.1%
5.4%
2008年
2009年
2010年
普通住宅均价（元/㎡）
增长率
4083
优越的地理位置以及发达 的旅游业，造就大理大理 经济中心的地位。
城市概况
城市分为古城区、下关、海东、凤仪、满江等片区发展，素有文献之邦之 称，是中国十大古都之一。
城市概况
城镇化水平逐年提高，2011年大理州城镇化水平达到36%，比上年提高3个 百分点，预计2012年达到38%。
2006-2011年大理城镇化走势
18000 17500
近两年大理州大理市人均可支配收入 单位：元
17713
17000
16500
16000
15801
15500
15000
14500
2011年
2010年
数据来源：大理州、大理市2011年经济公报
城市经济发展状况
旅游产业发展势头强劲，游客数和收入大幅增加，对投资性产品和酒店业发 展利好。
海东板块是一个新兴版块，其中 “洱海国际 生态城”以高端启动，使区域成为整个大理 市场的高端物业风向标；
传统大理古城板块经历了由最初的低价、低 质，主打本地市场客户，到开始向现在的较 高价格、品质开始提升，主打外地市场客户 的阶段。
海西
海东
下关
海西片区主要项目
《关于加快海东山地城市开发建设 的意见》明确严控海西项目开发： 大理将严格控制海西、海南新开发 建设项目，在海西、海南布局的建 设项目，须由大理市委、市人民政 府报州委、州人民政府同意批复后 方可组织实施。 海西片区未来的土地供应及发展重 心在喜洲。
25%
20.0% 20%
15%
10%
5%
0%
2011年
别墅均价走势
低密度物业外销比例较大，受大理城市规划影响，海西片区供应量正在缩减，逐 渐向海东区域转移；
近两年来大理市人口增长请情况（单位：万人）
61 60.9
60.9
60.8
60.7 60.7
60.6 2010年
2011年
根据《大理市总体规划》：
到2015年，城市人口达62万人 以上；
到2020年，城市人口达70万人 以上。
2011年，大理州人口数量为 354.7万人，相比2010年，增 长了3.2万人。
416800㎡
容积率 绿地率
商住用地
6.0 28.8%
资料来源：大理市规划局网站
云南泰业房地产开发有限公司目前开发项目有内蒙古“汇豪天下”项目、浙江台州“书 香苑”项目、云南大理“泰业国际广场”项目，开发总投资超100多亿。
二、城市概况
城市概况
国家战略层面——国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；最适宜居住的 城市之一。
用地规划
建设用地不断增加，土地供应量逐渐增加。
根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方 公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下 关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方 公里，人均132.1平方米；
2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城 市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公 里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均 124.1平方米。
（单位：亿元）
600
568.5
500
400
319.6
300
178.5
200 100
96.4
64.6
0 大理州
保山市
丽江市
迪庆州
怒江州
近两年大理市GDP增长情况（单位：亿元）
2010年
大理州三产增长比较
2011年
数据来源：大理州、大理市2011年经济公报
城市经济发展状况
城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄稳定增长，具备高端消费基础，但还 需进一步灌输全新理念，促进消费。
房地产市场状况
根据长期景气周期理论计算，结合大理人口增长，大理市每年住房需求 将超过59万平米。
据城镇人口人均20㎡住房需求理论计算： 大理从2008年至2020年的房地产理论需求 =（58.68-34.37） × 20=486.2万㎡； 每年需求超过40万㎡（未计算外来投资需 求、悠闲度假需求）
187公里
位于云南中部偏西， 东邻楚雄州，南靠普 洱市、临沧市，西与 保山市、怒江州相连， 北接丽江市。是中国 西南边疆开发较早的 地区之一。四季温差 不大，干湿季分明， 常年气候温和，以秀 丽山水和少数民族风 情闻名于世。
城市概况
在云南的战略定位——滇西中心城市；中国通往南亚的枢纽节点
滇西城市群定位为中国面向西 南开放重要桥头堡建设的先行 区及国际陆路大通道门户；以 发展外向型产业、民族文化旅 游产业和特色农业为云南省重 要增长极。
天籁家园
银海山水间 实力项目 1000亩 感通别墅 洱海天域 洱海庄园
下关老城片区主要项目
下关是大理的核心区，房地产开发多为为旧城改造项目，据2011年大理房交会调查 统计，大理本地人多乐居于下关片区，占60%的比例，其次是海东及满江区；
旧城改造项目照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的 城市综合体为主；
图例说明
资料来源Biblioteka Baidu大理市规划局
适建区 限建区 禁建区 现状城区
三、城市经济发展状况
城市经济发展状况
城市经济高速发展，稳居西部地区第一。第三产业产值持续稳定增长，产业结 构呈现三、二、一的发展格局。
2006-2011年大理州GDP走势图（单位：亿元）
250 200 150 100
50 0
2011年省内西部各州市GDP增长对比
2010年实际招商 引资总金额为81 亿元，相比2008 年增长31.06亿 元，增长比例高达 38.27%。
数据来源：大理州政府工作报告
四、房地产市场状况
大理房地产开发区域
大理房地产市场可划分为传统大理古城板块、海东板块和下关三大板块。
下关板块是以本地市场为主，楼盘数量较 多，价格相对其他板块较低；
大理州 大理市
2011年大理州完成固定资产投资完成360.3亿 元，比上年增长27.4%；房地产开发投资45.6 亿元，比上年增长39.4%。 同年大理市完成固定资产投资139亿元，比上 年增长30%；房地产开发投资36.7亿元，比上 年增长42%。
GDP增长速度 小于4% 4%—5% 5%—8%
8%—10% 10%以上
2011年大理州城市化水平为 36%，比2010年提高3个百分点。 据2012年大理州政府工作报告显 示，2012年大理全州城镇化率预计 达到38%。
预计到2015年，大理全州城镇化 率将达到45%以上。
到2020年，大理市城市建成区面 积达100平方公里以上。
城市概况
人口数量逐年稳步增长，一定程度上保证了房地产市场的需求平衡。
2011年接待游客数为1545万人次，比 2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%
2011年旅游业总收入为138.4亿元，比 2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。
城市经济发展状况
经济、城市的发展，特别是旅游业的发展，大理城市魅力凸显，外资市场看 好大理城市发展，纷纷入驻。
城市规划
城市主城区东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长。
东向跨海：行政中心东移，为城市改造创 造便利条件； 四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩 展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与 商业等综合性职能； 沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东 和海西两带，实现发展资源的整合； 廿字生长：依托山、水、田、城（古城与 现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网 与设施网）组成组团化的廿字型的组团生 态网络生长结构。