市场比较法及其运用PPT

（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合 因为房地产交易如果是买卖的估价，则应选取买卖 的估价，租赁的估价则应选择租赁实例为可比实例。
（3）可比实例的成交日期应尽量接近估价时点
如果房地产市场比较平稳，则较早之前的交易实例仍然有参考 价值；但如果房地产市场变化太快，则应该缩短期限。一般认 为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。
②成交日期与估价时点不同。——市场状况调整（需 要把类似房地产的成交日期时的价格调正为估价时 点时的价格） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不 同。——房地产状况调整。（不可能在交易市场上 找到与估价对象完全相同的房地产，因此需要把类 似房地产在自身状况下的价格，调整为在估价对象 房地产状况下的价格）。 • 当然，市场法求的价值有时不一定合理、真实。在 一些主观的非理性的因素影响下，房地产价值有可 能被高估或者低估，从而偏离房地产本身的价值。
房地产估价理论与方法
一、市场法的概述
1、含义：市场法也称比较法、市场比较法、交易实 例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发 生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象 进行比较，对他们的实际成交价格进行适当处理 （即进行相关修正）来求取估价对象价值的方法。 2、上述中选取的符合一定条件、发生过交易的类似 房地产，通常称为可比实例。所谓的符合条件是 指：交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价 时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者是 可以修正为正常成交价格的房地产。 3、市场法的本质：以房地产的实际成交价格为导 向来求取房地产的价值。比准价格价格——用市 场比较法估价求的价格
• 2、市场法估价需要具备的条件：在估价时点的近期有 较多的类似房地产交易。 • 在房地产市场不够发育或是类似房地产交易较少 的地区就难以采用市场法估价。某一些房地产市场活 跃的地区，因为较长时间内很少发生房地产交易，也 不适用市场法。但是实际存在，而没有尽力去收集交 易实例的，不可以成为不采用市场法估价的理由。 • 运用市场法估价需要把类似房地产的各种交易情况 修正为正常的市场价格。主要消除以下三个方面不同 所造成的差异： • ①实际交易情况与正常交易不同。——交易情况修正 （例如有没有急于出手或是急于购买、买卖双方之间 有没有厉害关系，父子之间的交易，母子公司之间的 交易）
(4)可比实例的成交价格应尽量为市场价格，或者可以 修正为正常的市场价格。
3、选取可比实例应注意的其他问题
选取可比实例时，估价对象为房地的，则应该选取类似房地交 易实例；估价对象为土地的，则应该选取类似土地交易实例。 (1)即估价对象应一致，不一致时采用分配法；（举例说明其 用法） (2)交易实例太多时，一定要选取与估价对象最为类似的。
4.走访房地产经纪人、相关律师、注册会会计师及房地 产交易当事人的四邻等。 5.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格的资料。 6.同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立 某种协作关系。 7.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、 代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 8.参加房地产交易展览会，了解房地产市场的价格行情， 索取有关资料，搜集有关信息。
第二节、搜集交易实例
一、必要性： 运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实 例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是 无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把 握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价 格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实 的交易实例。 二、搜集交易实例的途径 1.走访房地产当事人，了解其房屋价格及成交情况。 2.查阅报刊上或者网上有关房地产出售、出租的广告、 信息等资料。 3.查阅政府和有关部门的房地产价格资料。
二、市场法的理论依据：市场法是建立在替代原理的基 础上的。替代原理指出：在同一市场上具有相同效用的 房地产在同一时间具有同样的价格（发生交易、可比、 近期的交易）。所以估价对象的未知价格（价值）可以 通过类似房地产的已知成交价格来求取。 一般来说，任何经济主体（个人、企业）在市场上 的行为都是要以最小的费用取得最大的效用。对于买方， 通常选择效用最大而价格最低的（物美价廉）；对于卖 方；希望以最小成本获取最高利润。但是对于一定效用 的物品而言，商品的成交，买方不会出过高的价格，卖 方也不会接受过低的价格，由此买卖两方之间就会协商 (讨价和还价)，确定出一个买卖双方都可以接受的成交 价格。
一、选取可比实例的必要性 虽然搜集到的可比实例很多，但针对某一具体的估价 对象、估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能 不适用。因此就要从众多的库存中选取符合条件的可比 实例作为参考。 二、选取可比实例的要求 1、数量要求：为了减少估价的误差，要去选取多个可比 实例，从理论上讲，选取的可比实例越多越好，但是实 际上，如果选择过多，一是搜集到的资料有限难以做到； 二是造成后续处理的工作量很大。因此，选取的可比实 例在精不在多，一般认为在3个以上10个以下即可。
• 2、质量要求：选择可比实例的恰当与否，直接影响市 场法评估结果的准确性，因此选取的可比实例应该符合 下例要求： （1）可比实例的房地产应是估价对象房地产类似的房地 产，选取的可比实例应该与估价对象处在同一供求范围 内，并且在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等 方面与估价对象相同或者相似。具体应满足下列6个条 件： ①可比实例在区位上应与估价对象处在同于供求范围内； 拿贵阳来说，如果估价对象是坐落在中华中路地区的一 个商场，则选取的实例最好是在中华中路，但如果没有， 则应该选择中华南路北段、中华北路南段这类邻近地区 或者处于贵阳市一级土地上的同等级别的商业区。如果 是某一小区内的普通住宅，则选取类似区域、档次、规 模相同的交易实例。
• 四、建立交易实例库 建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实 例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片 等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例 一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。有条件 的，可以开发有关的计算机软件，将所搜集到的交易 实例信息输入计算机中
第三节、选取可比实例
三、市场法适用的估价对象和条件 1.适用对象 估计对象是同种类型的数量较多且经常发生 交易的房地产。例如：①住宅，包括普通住宅、 高档住宅、别墅等。由于交易频繁，数量多，可 比性好，最适用于市场法估价。②写字楼③商铺 ④标准产房⑤房地产开发用地。 有些房地产难以采用市场法估价:①数量很少 的房地产。例如,特殊产房、机场、码头、教堂、 寺庙、古建筑。②很少发生交易的房地产，例如 学校、医院、行政办公楼等③可比性很差的房地 产，例如在建工程等。
二、搜集交易实例的要求 搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精确 度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较 多的内容，一般应包括： ①交易实例房地产基本状况。如：如坐落、四至、面积、 用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观、权属 等等。 ②交易双方。如：买方和卖方的名称及双方的关系。 ③交易日期。 ④成交价格。包括总价、单价及计价方式（例如，是按建 筑面积还是套内建筑面积、使用面积、套计价） ⑤付款方式。例如：是一次性付款还是分期付款（付款期 限，每一期付款额或付款比例）还是贷款付款。
• ⑥交易情况。如：交易目的，交易方式（招，拍，挂， 协），交易税费的负担方式（买方、卖方各自承担还 是协议由其中一方承担。有无厉害关系人之间的交易， 有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易 等特殊交易情况。 • 为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证 所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分 为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐 饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地 产，将所要搜集的内容制作成统一的表格。 此表格可 命名为“交易实例调查表”
②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同； 这里主要指大类用途，如小类用途也相同则更好，大 类分为①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业 等。 ③可比实例在规模上应与估价对象的规模相当；选取 的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5-2倍范 围内。 ④可比实例在建筑结构上应与估价对象建筑结构相同； 大类结构：①钢结构，②钢筋混泥土结构，③砖混 结构，④砖木结构，⑤简易结构。 ⑤可比实例在档次上应与估价对象档次相当；档次是 按一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分为三星 级、四星级、五星级；写字楼划分为甲级、乙级等。 ⑥可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同国 家所有的土地与农民集体所有的土地权利性质不一 样；出让土地使用权与划拨土地使用权利性质不一 样；
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四、市场比较法的基本程序
1.收集交易实例：从房地产市场中收集大量的实际成交的 房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。 2.选取可比实例：从搜集的大量交易实例中选取一定数量、 符合一定条件的交易实例。可比实例的选择应符合下列 要求：①是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益、 和实物三个方面应相同或是相近；②交易类型与估价目 的相吻合；③成交日期与估价时点接近；④成交价格是 正常价格或是可修正为正常价格。 3.对可比实例的成交价格进行适当处理：根据处理的内涵 不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 4.求取比准价格：把经过处理后得到的多个价格综合成一 个价格。