【重庆区域】大足区市场调研报告(201803,碧桂园)

（201亩在售）
（市重点
已开放）
中职） 百斯特
酒店
海棠 小学
国 兴
海
龙腾.御景
棠
（200亩
国
成熟小区）
际
共计 387亩
国兴海棠国际
“三馆一中
心”（市政）
豪洋K城 （155亩， 在售） 未来窗
商国 业兴
（155亩）
海 际国
棠兴
湖海
公 园
棠 国
内部资料 严禁外传 │ 13
2.5 在售项目销售情况
城区已知项目中，2017年共计去化75.2万方，成交金额35.42亿元，成交均价约4710元/㎡（含商业）；住宅成交均价4164元/㎡； 其中泽京香溪樾项目成交体量约15.9万方，属城区体量第一（价格低），国兴海棠国际项目成交金额约7.89亿元，属城区金额第一； 城区各业态标杆价为：金科中央公园城项目高层在售均价达4300元/㎡，国兴海棠国际项目洋房在售均价达5800-5900元/㎡， 城区各业态主力价格为：高层4000-4300元/㎡，洋房5200-5900元/㎡。
1.金科·中央公园城 占地面积：292亩；容积 率：3.2
成至交安时岳间：2012年10月
2//21.0国1兴3海年棠国6际月一期一组团 占成成地交交面时积间单：：42价60亩1：4；年容111积5月率017：万日1.元5 /亩 成楼交面单价价：2：007万0元3/亩元/㎡ 楼使使面用用价权：人权：20重人00庆元：国/兴平重常米城庆置市业有金限公科司集 团股份有限公司
类别 项目名称
占地 （亩）
金科中央公园 城
292
国兴海棠国际 530
遵大蓝湖国际 156
绿地海棠湾 201
在售 港城铜锣湾 157
豪洋K城
155wk.baidu.com
泽京香溪樾 300
蓝桥圣菲
108
锦绣南山
320
合计
2219
容积率
3.2 2.5 2.5 3.0 3.0 3.0
规划体量 （万㎡）
首开 时间
在售建面 均价（元/
2/1. 国兴海棠国际一期 一组团 占地面积：46亩；容积 率：1.5 成交时间：2014年11月 17日 成交单价：200万元/亩 楼面价：2000元/平米 使用权人：重庆国兴常城 置业有限公司
北山石刻
北环路
物流 学院
环资 学院
2/2.国兴海棠国际一期二 组团 占地面积：106亩；容积 率：2.0 成交时间：2014年12月12 日 成交单价：160万元/亩 楼面价：1200元/平米 使用权人：重庆国兴常城 置业有限公司
取
合作相关事宜
项目
8
老城区伸科项 目
109
3.5
待定
伸科获 取
已组织各专业现场 踏勘并与合作方沟
通合作方式
二手收并购 项目
内部资料 严禁外传 │ 10
2.2 房地产板块特征
区政府
老城区（最高水平）
高层毛坯主力建面单价:3500~3800元/㎡
车程10分钟左右
圣迹湖公园
海棠新城（最高水平）
高层毛坯主力建面单价（金科）：4200~4300元/㎡ 多层洋房毛坯主力建面单价（金科）：标准层 5700-5800元/㎡，跃层：6000-6800元/㎡
2/4.国兴海棠国际四期 占地面积：98亩；容积率： 2.0 成交时间：2016年5月19 日 成交单价：160万元/亩 楼面价：1200元/平米 使用权人：重庆国兴常城 置业有限公司
序号
项目名称
占地 （亩）
容积率
楼面价 计划供 （元/㎡） 地时间
最新进展
备注信息
1
海棠新城62亩 地块
62
2.0
1140
（含乡镇） 平均交易价格（元/㎡）
全市汽车拥有量 存款50万以上人数
在校小学生人数
2016年
106.42万 38.6万 43.1万
386.59亿/11.1% 49628元/6.6% 65.34亿/104.36亿
29483元 231.85亿/29763元
115.9亿 618.15亿/18.9%
91.56亿 159.5万㎡
3624
77244
2015年
105.39万 38.2万 32.9万
349.17亿/11.7% 46556元/5.9% 60.70亿/97.12亿
27123元 206.50亿/27533元
101.8亿 520亿/24.9%
75.07亿
2014年
105.10万 37.6万 31.7万
329.84亿/11.4% 43979元/ 10.5% 70.80亿/97.49亿
高层： 3700
22.2
15.9
5.72
1.5
24.8
高层：
2.5
20
2014.3 4100 洋房： 17.8
5.8
3.1
3.2
3.2
5200
高层：
2.0
42 2015.12 3800 洋房： 8.3
3.3
1.5
3
33.7
5100
380
227.6
75.2
35.42
55.2
153.4
泽京香溪樾 （约300亩）
体育中心
观棠晓月 （200亩）
人民医院 （三甲）
新城十二街 （121亩）
芸峰白鹭洲
蓝湖国际 （156亩）
蓝乔圣菲 蓝湖国际
柏林广场 田家炳中学 （61亩） （原大足二中）
金科中央公 园城
（91亩） （后续用地）
共计
绿地海棠湾
社保局 福缔湾（已停工）政府修建 职教中心 老小区
圣迹湖公园 （296亩，
292 亩
重庆市大足区城市地图
龙岗 一小
实验 小学
一环南路
龙中路
老城区
8
城南
中学
南山石刻
海棠新城
区体育馆
7
大足
二1中
3A
A
职教 中心
2/1 2/2
1
海棠 小学
2/3
五
2星
B大 道
2/
B
6
4
至 铜 梁
D C
1.5KM
距离重庆主城：100km
至 龙
4 水5
2/3.国兴海棠国际二、三期 占地面积：136亩；容积率： 2.0 成交时间：2016年5月19 日 成交单价：160万元/亩 楼面价：1200元/平米 使用权人：重庆国兴常城 置业有限公司
3、城镇居民人均可支配收入、城乡 居民储蓄存款/人均逐年稳定增长，当 地居民具备一定的购买力；
4、在校小学生人数稳定增长，催生 未来市场需求。
5、近两年商品房市场成交整体呈现 量涨价跌，以价换量，成交价格波动 性较大。
宏观经济指标 总人口
城区户籍人口 城区常住人口
GDP/增速 人均GDP/增速 财政收入/财政支出 城镇居民人均可支配收入 城乡居民储蓄存款/人均 社会消费品零售总额 固定资产投资/增速 房地产开发投资（亿元） 全县商品住宅销售面积
4
海棠新城130亩 地块
130
2.5
待定
2018年 6月
已完成现场踏勘
勾地招拍挂
5
海棠新城164亩 地块
164
2.5
待定
2018年 6月
已完成现场踏勘
勾地招拍挂
6
海棠新城77亩 地块
77
2.5
待定
2018年 9月
已完成现场踏勘
勾地招拍挂
大足东 互通
7
海棠新城金三 角地块
150
2.5
1020
足丰获 约合作方见面沟通 二手收并购
㎡）
去化体量 （万方）
年均去化 成交体量 成交金额
已推未售 量
（万㎡）
总存量 （万㎡）
（万方） （亿元）
高层：
65
2014.6 4200洋房： 51.7
13.5
7.06
13.3
5700
高层：
77
2014.1 4100洋房： 37.5
15.4
7.89
3.8
5800
售罄，后
22
2014.2 期用地待 22
对外交通： 公路：渝蓉高速、S309
至四川
至主城
内部资料 严禁外传 │ 7
1.5 其他配套情况
实验小学
大足中学
1
2
区政府
2
龙岗兰欣小学 2
五星小学
新世纪百货
1
1 城南中学
城西中学
2
龙岗一小
昌州小学
大足体育中心
2
人民医院（新院区）
圣迹湖公园
未来窗 2
海棠小学
龙岗一小： 始建于1903年，是大足县教委直属小学，
大
足
区
行
政
区
划
图
主城区
内部资料 严禁外传 │ 4
1.2 城市宏观经济数据
1、近三年大足城区常住人口保持稳 定，城区常住人口略大于城区户籍人 口，属于人口外溢型城市。
2、大足经济增长稳定，GDP年均增 速在11%左右，从三产结构 （11.5:57.3:31.2）看，二三产业比 重大，城镇化进程中造就一了批富人， 当地有一定比例的居民具备购买实力。
2018年 3月
该地块已上规委会 和地价委员会，准 备定案资料报定案
招拍挂， “好房子”
地块
2
海棠新城89亩 地块
89
2.0
1140
2018年 3月
该地块已上规委会 和地价委员会，准 备定案资料报定案
招拍挂， “好房子”
地块
3
海棠新城123亩 地块
123
2.0
1140 2031月8年待政政府府平招台拍退挂地后，“招好拍 地房挂 块子，”
现有教学班35个，在校学生2263名，寄宿学 生200余人。
说明：当地人对教育重视程度一般，城区内 无知名学校，在所有学校当中，龙岗一小创 办时间相对较长，当地人较为熟知。
图例： 当地最好学校
当地其他学校
内部资料 严禁外传 │ 8
2 房地产市场分析
2.1 在跟土地罗列
目前我司在区内跟进地块共8宗，其中海棠新城组团7宗，老城组团1宗。
24998 187.39亿/24985元
89.71亿 416.78亿/30.6%
63.50亿
132.3万㎡
113.1万㎡
3776 / /
73802
4474
内部资料 严禁外70传28│75 数据来源：统计年鉴
1.3 城市发展规划
大足规划形成“一带双核”的总体空间结构，其中龙岗、海棠新区作为城市发展核和发展中心，拓展方向朝南，目前 开发建设区域集中在都市生活中心区，老城区拆迁地块耗时长、成本高，目前已无土地供应。
5.5
2.65
0
售
高层：
44
2012.8 3700 洋房： 34.3
5.9
2.71
9.7
4650
高层：
32 2013.12 3900 洋房： 12.5
3.4
1.79
19.5
5300
13.3 39.5
0 9.7 19.5
31
2014.6
高层： 4100
21.3
6.5
3.0
1.2
9.7
2.5
47
2016.9
内部资料 严禁外传 │ 11
2.3 房地产市场概况
据调研，2017年城区和主力乡镇在售项目12个，成交体量82.75万方，成交金额约38.06亿元，建面均价4600元/㎡， 按成交金额计算，城区与区县比例为13.5:1
分区 城区 主力乡镇 合计
在售项目个数（个） 9 3 12
成交体量（万方） 75.2 7.55 82.75
成交金额（亿元） 35.42 2.64 38.06
建面均价（元/㎡） 4710 3497 4600
内部资料 严禁外传 │ 12
2.4 已知项目分布（含在售、待售、潜在）
城市已知项目共9个，主要分布在海棠新城组团。金科中央公园城项目、国兴海棠国际项目为市场知名度最高项目。其中金科中 央公园城项目高层在售均价为4200-4300元/㎡，洋房售罄，国兴海棠国际洋房在售均价为5800-5900元/㎡，价格属市场标杆。 城区内已知的项目已推未售量约55.2万方，去化周期约8月， 未推未售量约98.2万方，去化周期约15月；
老城区：
大足城市最成熟区域，建筑老旧、街道脏乱，市容市貌较 差。在售楼盘较少，且大部分进入尾盘期，主要为旧城改 造项目，高层业态为主，且大部分体量较小（1~3栋高 层），品质较差，去化较慢；高层毛坯主力建面单价： 3500~3800元/㎡。可供应土地较少，后续项目较少。
海棠新城：
位于老城区南部，到老城区车程10分钟左右，以圣迹湖公 园（市政公园）周边区域为起点，向南部推进。大足房地 产开发集中区域，有集中式商业、高层、洋房；其中金 科·中央公园城项目和国兴·海棠国际为大足市场知名度最 高的项目，两个项目均规划有T6和T7高层、多层板式洋房。 高层毛坯主力建面单价：4200~4300元/㎡； 多层洋房毛坯主力建面单价：标准层5700-5800元/㎡；跃 层6000-6800元/㎡。
区政府
旅游
老城区
区
都市生活 中心区
商贸 物流
区
资料来源：大足区城乡总规（2013）
区域 老城区
功能
城市发展最为成熟的区域，配套齐全，人 口居住最聚集的地方，新开发项目较少， 无新增土地供应
都市生活中心区 目前城市重点开发方向，政务机构基本竣 （海棠新城） 工待搬迁，以金科、国兴项目为重点。
商贸物流区 旅游区
以中国西南城为代表，目前在建，区域尚 未成型
以昌州古城为代表，打造城市休闲旅游区， 目前还处于开发初级阶段
内部资料 严禁外传 │ 6
1.4 主要交通道路情况
大足中学 S309
区政府
新世纪百货
城南中学 1
1 1
龙岗一小
大足体育中心 圣迹湖公园
人民医院（新院区） X676
对内交通： 以一环路、二环路、三环路、五星大道、龙 棠大道、佛都大道、圣迹路为主，将老城区、 新城区、以及高速路相连接；
【重庆区域】 大足区市场专项研究
2018年3月
CONTENTS
目 录
1 城市概况
2 房地产市场分析 3 典型项目分析 4 市场小结 5 资产包地块踏勘
内部资料 严禁外传 │ 2
1 城市概况
1.1 城市基本概述
大足区位于重庆市西部，距主城区约95公里，以工业和旅游产业为主导产业，同时距已进驻的永川区（离该区 最近的区县）车行距离65公里，车行时间60分钟。