不动产经营与管理——银行利率

三．我国房地产企业主要资金来源并分析利率变动如何影响供需双方从而影响房地产开发1.我国房地产企业的主要资金来源：

（一）企业自有资金：企业留利，折旧资金，企业闲置资产变卖筹资，企业应收账款；需要从低效占用转为高效占用的资金（二）银行贷款（三）证券筹资（四）利用商业信用筹资（五）抵押贷款证券化（六）房地产投资信托

2.利率变动如何影响供需双方：

（一）利率波动对房地产供给的影响

对房地产开发商而言，利率上升，资金使用成本加大，资本的供给价格上涨，资本边际效率下降，原来一些利润丰厚的开发项目可能变得无利或微利，开发商会停止对无利可图项目的开发，从而减少房地产市场的供给。房地产市场在需求不变的情况下，价格出现上涨。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，在房地产开发商具有区域垄断势力的情况下，通过提价而转嫁给购房者。相反，当利率连续大幅度下调时，开发商就会以较低的成本获得资金，房地产开发的利润相对而言就有保证。同时由于利率下调，建材生产费用相应减少，使得耗用大量建材的房地产建筑安装成本有所下降。因此，开发商将会加大房地产投资，提高企业的经济效益。如果市场供给量的富足大于居民在低利率刺激下的消费需求，为了增强市场竞争力，开发商很有可能会降低房价。

（二）利率波动对房地产需求的影响

（1）利率波动对房地产投资性需求的影响：房地产市场的投资者买卖的目的是为了通过低价买入后，在未来某个时期高价卖出获得利润。但投机需要资本（资金）成本，即利息。，考虑投资风险，房地产价格由三个因素决定：房地产的租金水平与增长率，市场利率水平和房地产风险报酬率。当利率提高时，对投资性购房者而言，购房的机会成本增加，购房需求降低，在供给不变的情况下会降低房地产价格。持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投资者或投机者很可能改变房价走势预期

（2）利率波动对房地产消费性需求的影响：利率变化对房地产市场的消费性需求具有直接影响，并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成。当利率升高时，居民存入银行的利息增加，居民储蓄的财富增加使居民的消费能力提高。由此，收入效应使得利率与消费同方向变化。而就替代效应而言，当利率升高时，储蓄、购买债券的收益增加，相对地房地产投资收益缺乏吸引力，导致房地产需求减少。这样，替代效应使得利率与消费成反方向变化。因此，利率对居民房地产需求量的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。由于居民购买房地产的贷款量较大，远远大于购房者的储蓄财富，从而利率的替代效应大于收入效应，利率的变化与居民的房地产需求量成反方向变化。

（三）利率变动通过外汇市场影响房价：一国货币利率上升吸引外国金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。人民币升值导致大量国际短期投机性资金涌入我国，尤其是投向房地产市场，坐享人民币升值和房价上涨的双重受益。资金涌入加大了对房产的需求预期，房产的需求曲线向外移动，房价进一步上涨。当国外资本达到目标收益或受某些突发事件影响如人民币大幅贬值等，就会突然抽逃，狂抛持有的物业，导致房价暴跌，从而给房地产市场带来巨大波动甚至崩溃。

（四）利率变动通过证券市场影响房价：一是证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升使证券价格下降，获利降低，使房地产商的直接融资成本过高，导致房地产品供给减少。二是利率上升，证券投资者获利减少，闲置资金转投其他有升值潜力的领域。而房地产的价值相对稳定，经济发展越好，人们对其价值预期越高，投资者将资金投向房地产市场，加大了房地产的投机需求，很可能推动房地产价格的大涨

3.如何影响房地产开发：

( 一) 银行利率变动与房地产业的关系：银行利率降低, 信贷金额增大, 货币供应量增长。

当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初, 作为货币需求者的房地产开发商、房地产商品消费者和投机者, 并没有急于将多余的资金用于投资或消费; 但当货币供应量继续增加, 持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因数的影响下, 这一过程可能导致抢购房地产的行为, 推动货币转化为房地产实物商品的替换过程。随着房地产需求持续上涨, 在短期内房地产供给刚性的影响下, 房地产价格不断上涨, 交易量不断增加。由于价格的不断上升导致现有价格严重脱离其实有价值, 加快房地产经济进入严重的通货膨胀阶段。相反, 如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度, 就会出现有效需求不足现象, 结果导致房地产商品积压, 空置现象严重。

( 二) 银行利率变动对房地产价格的影响一般理论认为, 银行利率与房地产价格呈反比例关系, 利率升高时房地产价格降低, 利率降低时, 房地产价格上涨。其原因: 一是当利率升高时, 储蓄、购买债券的收益增加, 相对的房地产投资收益缺乏吸引力, 投入的资金量大大减少, 导致房地产价格缺少支撑力, 结果必然价格下跌; 二是由于利率升高, 投资者运用的资金利息成本加大, 而在物价没有上涨的情况下, 资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上, 房地产投资的收益大大降低, 这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。而当利率降低到一定程度, 各方面对资金的需求量加大, 经济开始振兴, 投入房地产的资金也越来越多, 从而推动房地产价格上涨。

( 三) 银行利率变动对开发商的影响：目前, 房地产开发商上市直接融资的还是少数,多数开发商还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资, 因此利率的变动导致开发商的财务成本增大, 对其资金成本和利润影响比较大。财务成本增加, 还可能增加开发商资金周转的困难, 在招牌挂市场化出让经营性土地的趋势下, 加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外, 还有可能迫使开发商加快项目开发周转期, 有可能会减少盈利空间, 降低价格, 以规避项目建设、增加土地储备的风险。加息意味着开发商的融资成本加大, 贷款负担加重, ( 四) 银行利率变动对购房消费者的影响加息给中国百姓带来最直接的好处就是存款利息的增加。但对购房消费者来说,加息会增加成本。一方面,对已购房者来说,加息增加了他们每月支付的购房成本,挤占他们的日常消费; 另一方面,对潜在的购房者来说,购房成本的增长,又会减弱他们进入市场的欲望。目前, 房价并非卖方决定, 开发商不会贸然将其转嫁给消费者, 房价短期不会因此有明显上涨; 从消费者角度来看, 虽然加息增加了购房成本, 消费者可能放缓其购房步伐, 但此次加息幅度有限, 对其影响甚微, 心理影响大于实际影响。由于目前市场上许多银行推出贷款优惠政策, 因此短期来讲, 加息对市场需求影响不大, 对房价的影响也不会很大。利率上升, 由于消费者的购买欲望会降低, 资金也存在着从房地产市场流向银行的趋势。因此, 整个房地产市场将形成一方面开发商开发成本增加, 另一方面市场需求降低的状况, 从而达到挤压房地产泡沫的目的。