买卖合同司法解释与物权法.doc

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买卖合同解释与物权法解释的交汇

——尹田教授讲座整理笔录

董磊

讲座时间:2013-05-08至2013-05-09

一、概述:物权法司法解释的重点

1、不动产登记问题

2、共有财产的认定和分割

二、登记问题

(一)合同效力与物权行为的区分(《物权法》第15条)1、合同有效的条件

(1)主体适格

(2)意思表示真实自愿

(3)不违反法律的规定

(4)内容有履行的可能性

整理批注:

(1)对于主观不能,客观不能,自始不能,嗣后不能与合同效力的区别(参王泽鉴书)

(2)台湾学说争议较多,林诚二,邱聪智,王泽鉴等人的见解大不一样

2、物权行为与物权变动的规则

整理批注:

(1)姚瑞光、梁慧星:物权行为=变动的合意+形式(登记或交付),姚瑞光的见解是对台湾通说的批判,台湾通说认为物权行为是发生物权变动为目的的的法律行为。物权行为中,物权变动的意思作为构成要件没有争议,但形式是作为构成要件还是生效要件有较大分歧。

(2)物权变动的规则(《物权法》第17条至27条),史尚宽《物权法论》介绍各国法律

(3)尹田讲座中对物权行为的无因性问题似乎未提及,我国物权法没有采该理论

3、约定受到法定的限制,违反则有可能导致合同无效

如《买卖合同司法解释》第34条规定,所有权保留只适用于一般的动产

4、合同效力判断的一般规则

(1)以合同成立时的法律规定判断

(2)其他情况也是依照合同成立时判断

(3)违法性的判断(《合同法》第52条第5款,合同法解释二第14条)

合同法解释一规定,依照旧法认定无效,依照合同法有效的,认定合同有效

(4)合同成立时的客观情况进行判断

(二)无权处分

1、负担行为和处分行为(整理添加:参见王泽鉴)

(1)负担行为:发生给付义务

(2)处分行为(狭义):发生权利变动

2、尹田认为合同法第51条规定有误,因为处分无权限的物是负担行为,依照合同效力判断看,应当有效,《买卖合同司法解释》第三条是对其彻底的否定

整理批注:

(1)中国人民大学2005年左右曾组织讨论,有讨论文集,争议很大,崔建远有“无权处分辨”一文

(2)梁慧星以前的观点认为,理解合同法第51条时,不是处分行为无效,而是合同无效

(3)《买卖合同司法解释》出台以后,梁慧星认为其第三条规定为“特别效力规则”,

A合同法第132条(出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分)的反面解释,是指对自己财产或处分上受到限制B合同法51条的无权处分是指对恶意或者误人处分他人的财产C适用于物权法第53,54,191条及合同法第134,242条(梁慧星在川大法学院的讲座)

(4)台湾以前最高法院的判决认为出卖他人之物为无权处分,合同效力待定;王泽鉴所持观点认为是负担行为,有效。我国现在对于无权处分的争议,与台湾过去的争议相同。严格按照处分行为和负担行为的概念看,王泽鉴先生的观点以及大陆学者的类似观点更合理。

(三)行政审批与合同效力

1、禁反言的原则:如禁止以自己违法的事实(恶意当事人)为利己的诉求

2、商品房买卖司法解释第2条的规定,导致合同效力掌握在开发商手中;中外合营企业股权转让的效力掌握在外经委手中

3、行政权力介入交易

(1)形式:登记、审批、备案

(2)登记的一般理解(后有否思):行政确权行为;有产权证则有产权;未经过合法撤销,产权证的登记人受法律保护(3)行政与民事交叉适用的先后问题:民事不涉及行政,二者严格分开

4、公示的效力:

(1)物权变动的效力

(2)推定权利的效力

(3)保护善意第三人

(四)不动产登记问题

1、登记对抗主义的类型:机动车、农村的三种土地、动产抵押权

2、物权法第28条判决与物权变动的效力

3、调解协议能否发生物权变动的效力,存有争议

4、未经登记,不得处分的理解

(1)处分行为:引起物权变动

(2)不包括出租等行为

5、未取得产权(为登记),也受法律的保护:包括对恶意第三人,其他侵害设置的保护

6、确权的两种含义

(1)法律确认原始权利

(2)纠纷裁判

因此,行政机关不能做确权

7、不动产登记的实质

批注:史尚宽《物权法论》详尽的论述,包括对其他物权变动方式的意义

(1)民事上:履行债务

(2)具体行政行为

(3)基于上述判断,登记的一般理解(后有否思):行政确权行为;有产权证则有产权;未经过合法撤销,产权证的登记人受法律保护都存在问题

8、法律推定的类型

(1)事实推定和权利推定(略)

(2)可推翻的推定:如宣告死亡

不可推翻的推定:如受遗赠后2月未做表示

(五)善意取得(物权法第106条)的司法解释规定和一般理解批注:基理是以手护手的原则,保护交易的安全

1、善意的认定:举证责任导致,原告(权利人)承担

2、恶意的具体情形:

(1)购买异议登记的房屋

(2)购买预告登记的房屋

(3)购买已查封的房产

(4)购买明知登记错误的房屋

(5)明知他人已经依据物权法第28至30条取得物权(所有权)的房产

3、善意取得判断的时间:办理过户产权登记时

4、价格合理:约定的价格

5、登记或交付

机动车善意取得是交付还是登记?(登记)

6、无权处分人与善意买受人之间的合同必须有效,如果无效或被撤销,善意买受人不得主张善意取得

7、占有改定能否使用善意取得?

学说有肯定说,否定说和折衷说,司法解释没有明确

8、拟制交付适用善意取得制度

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