万科集团房地产商品住宅项目销售定价报告

万科集团

房地产商品住宅项目销售定价报告

目录

第一章总则 (1)

适用范 (2)

第二章围

制定住宅售价格的程 (3)

第三章销过

住宅售价格系的制定原 (4)

第四章销数则

住宅售价格系的制定及分 (5)

第五章销数评

定价信息的分析 (9)

第六章调研与

住宅售价格算公式的定 (12)

第七章销计拟

表一：不同住宅小布局系分表

区规划数评

表二：不同墅型布局体均价算公式表

别楼规划总计

表三：不同住宅小布局体均价算公式表

区规划总计

其·28

第八章它

附件：某目售价格系告提及附件

项销数专题报纲

附表一：某目型价格算表

项楼试汇总

附表二：某目住宅售价格平面系估准表

项销数评标

附表三：某目住宅售价格垂直系估准表

项销数评标

附表四：某住宅目××价格算表

项栋试

案例一：某住宅目售价格系告

项销数专题报

案例二：某墅目售价格系告

别项销数专题报

第一章总则

第1条 在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出

选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收

入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅

产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。

制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有

效手段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确

地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定

位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主

要课题。

住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格

系数的因素又非常之多、且非常复杂。本《房地产商品住宅项目定价报告指

引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策

小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。

第2条 编制本《指引》的重要性。住宅产品最重要的一个特征是位置的固定性和不可移动性，虽然某些住宅产品在朝向、楼型、房型及自然地理位置等方面可

能有类似的方面，但是它们在景观、安静度及使用功能等方面肯定有诸多的

差异。归纳的说，就是不同的住宅产品都具有不同的性能。那么，如何使住

宅产品性能与其销售价格相匹配、如何制定合理的销售价格、如何使每个住

宅产品性价比都趋于合理、如何使住宅产品销售速度合理化，这一切都可以

在其它相关专业的共同努力下，有望通过制定合理的销售价格系数来实现。第3条 编制本《指引》的意义。由于各地区公司在制定住宅产品销售价格中对销售价格系数的制定、价格系数权重的确定、价格计算公式的选定等方面都各有

所长，并取得了较好的销售业绩。但在销售价格制定过程中，还存在一些不

足之处，缺乏规范性、统一性和科学性，时有住宅产品的性价比结构不是十

分合理，去化速度无法达到预期目的之现象。因此十分有必要对销售价格系

数制定工作进行规范化，使制定工作达到操作科学化。故对制定住宅销售价

格系数的方法、经验、思路进行归纳、分析、整理和完善，并在此基础上编

制本《指引》，以便今后对各地区公司住宅产品销售价格系数制定起到指引作

用，实现各地区公司之间先进经验、方法交流之意义。

第4条 编制本《指引》的目的。编制本《指引》的目的是提供一个技术交流平台，以便在制定销售价格过程中，实现集团和地区公司两级营销管理执行机构的

沟通、交流和互动，通过上下的共同努力使住宅产品销售价格系数的制定更

加趋于快捷、合理。

第5条 本《指引》的宏观指导性。不同的项目，由于其所处的区域不同，住宅产品的特征不同，因此其项目的个性也不相同。在住宅产品开发、规划设计过程

中把握住宅单位的均好性，通过制定合理的销售价格系数，将不同的住宅单

位产品功能及性能进行量化，确定其销售价格，才能使住宅产品达到性价比

的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。地区公司在使用本《指引》时，

应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本《指引》的宏观指导性，

制定出合理的销售价格系数，避免对本《指引》的过度依赖。

第6条 集团国内地产营销决策委员会拥有本《指引》的解释和修改权，各地区营销决策小组和执行机构在实际运用本《指引》时如发现有任何不足或需要补充

之处，请及时以书面形式向集团国内地产营销决策委员会反映。

第7条 本《指引》所描述的“价格”及“销售价格”，在一般情况下，是指整个项目中住宅的按揭贷款方式预期实收价格。

第二章适用范围

第8条 本《指引》适用于集团公司所有在内地投资发展的房地产住宅项目，凡集团占大股、合资及合作项目，均可参照本《指引》制定销售价格系数。

第9条 本《指引》仅限于住宅项目，商场、写字楼等非住宅项目均不在本《指引》的研究范围之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，

各种楼型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。

第10条 所谓别墅类包括独栋别墅、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花园洋房；

多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；

小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住宅；

高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。

第11条 住宅小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下：