杭州商业格局的十五年蜕变史

杭州商业格局的十五年蜕变史目录前言 (2)一、商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城 (3)1 武林商圈 (3)1.1 定位——杭州最繁华的核心商业圈 (3)1.2 国大城市广场启动，武林商圈品牌升级加速 (3)2 湖滨商圈： (4)2.1 神秘“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈？ (4)3 吴山商圈：历史、仿古 (5)3.1 坎坷变革路涌金广场能否“涌金”？ (5)4 黄龙商圈： (6)二、钱塘江时代，钱江新城崛起、钱江世纪城、滨江商圈显山露水 (6)1 钱江新城商圈：“钱江时代”、“城市心脏” (6)1.1 定位——杭州的CBD，城市的心脏 (6)1.2 三大商业综合体，将成三足鼎立之势 (7)2 钱江世纪城商圈： (7)2.1 奥体博览城建设加速，庆春隧道过江，钱江世纪城商圈指日可待73 滨江商圈： (8)三、商圈第三篇：城市发展，更多新城商圈崛起 (9)1 庆春商圈：打造杭州“武林商圈第二” (10)2 九堡商圈 (10)四、商圈第四篇：城市发展升级，副城商圈兴起 (11)1 城西商圈：与浙大一同启航 (11)1.1 沃尔玛开业迎客银泰动工，城西商圈升级 (12)2 下沙商圈： (12)3 城北商圈： (14)3.1 杭州新天地集团打造杭州次级商务商业中心 (14)前言一个城市的发展壮大总是伴随着商业的发展，有人口就会有商业，而商业的发展又会带来人口的进一步聚集。

纵向观察十年以来杭州商业地产的发展轨迹，杭州的商业地产发展正朝着从商场到商街，从商街到商圈，由点到线，由线到面的发展进程。

杭州的商业，经历了多个时代变迁，每一次变迁都伴随着商圈格局的演变。

杭州商业地产发展历程一般可以用三个阶段来进行总结与回顾。

第一阶段——初步发展阶段(1997年以前)：1995年，延安路南段建设促进了吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊等街区依托旅游发展兴旺。

第二阶段——快速发展阶段(1998年—2001年)：1998年，银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主力商家的武林商圈形成，并促进了延安路沿线商业的成熟。

第三阶段——高速发展阶段(2002年—至今)：湖滨名品街、利星名品广场等项目的建立进一步促进湖滨商圈从依托旅游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。

同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。

经过三个阶段的发展，武林、湖滨、吴山三个商圈逐步成熟，并成为了杭州传统的核心商业区，人口聚集的盛地。

武林、湖滨、吴山三个商圈的发展是围绕着西湖的，2001年，“大杭州”规划概念的出台，钱江新城——这片过去为鱼塘菜地之用的处女地未来将成为杭州的CBD。

标志着杭州从“西湖时代”走向了“钱塘江时代”。

2010年4月，杭州万家城正式开业，目前，波浪文化城已经建成，来福士广场也已经动工……钱江新城商圈正在成型。

此外，近年来，杭州商业格局发展迅速。

沃尔玛入驻，银泰开工，城西商业价值逐步明晰；滨江星光大道正式落成，滨江商圈映入视线；……从1995年开始算起，杭州的商业地产经历了15年的蜕变，现在到底如何呢？一、商圈第一篇：西湖时代，四大传统商圈引领杭城1 武林商圈商圈范围：武林商圈位居杭州城市中心，北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至庆春路，东至中山北路，西与武林路时尚女装街相接。

商圈内从北到南海包括密渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段。

其中杭州(武林)中央商务区的核心区块初步确定为：东临中河北路、南起庆春路、西至武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，北到文晖路，面积约2.5平方公里。

1.1 定位——杭州最繁华的核心商业圈武林商圈，位居杭州城市中心，是杭州核心的商业金融圈，与湖滨商圈、吴山商圈一同形成杭城传统的三大商圈。

1998年，银泰百货开业，1999年杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，以百货为主力商家的武林商圈逐步形成。

武林商圈成为了杭州大厦购物中心、杭州百货大楼、国大百货、银泰百货等大型商场集聚地，也成为了杭城人气的集聚地。

坤和中心、同方财富大厦等50处商务办公楼群林立；集中了全市70%的各级、各类金融机构入驻于此；浙江电信总部、浙江移动总部、浙江联通总部等浙江省级通讯企业总部坐落于此……2009年，武林商圈迎来一连串大事，位于西湖文化广场的浙江省科技馆新馆和浙江自然博物馆新馆开张；杭州大厦C座坤和店开张，十余万平方米的超大型高端消费购物城整体面市，代表杭州最高商务水准的纯租赁国际5A甲级写字楼坤和中心正式交付投入使用。

这些，使得武林商圈的核心地位不可动摇。

以武林CBD为中心的武林商圈正逐步发展成为杭州市的商贸中心和浙江省时尚消费大潮的引领者。

1.2 国大城市广场启动，武林商圈品牌升级加速2010年，杭州国际大厦改造项目——国大城市广场，三年之后，在现在杭州国际大大厦原址上将矗立起一座130米，28层的新楼，并与五星级雷迪森酒店及裙楼共同形成一个集体验式商业、国际级酒店式商务港于一体的大型品质生活综合体。

使武林商圈品牌升级加速。

“杭州，商圈发展正从…单中心‟向…多中心‟格局转变，但武林商圈核心地位不可动摇。

”国大城市广场构建办主任助理俞雷表示，两年后，杭州将多出两个武林广场，地下再生一个武林广场，地上再造一个武林广场。

未来通过地铁上盖物业建设、百井坊巷区块改造、杭州国际大厦改造等工程扩充中心区域的发展空间，武林商圈凝聚能力更强，更好发挥中心商圈的商业价值凝聚力。

据悉，国大城市广场建成后地上总建筑面积约11万平方米，其中地下2层到10层为新的购物中心，共6万平方米，11层到28层为国际级酒店式商务港，为住户提供白金五星级的办公生活体验，总投资约12亿元。

2 湖滨商圈：商圈范围：北至庆春路，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路。

湖滨商圈紧邻西湖，是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。

以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。

湖滨商圈的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。

以后，湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营，而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等，这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。

湖滨商圈内解百、元华、利星加上国际名品街以及名品街近7万平方米的二期工程(吴山路、延安路、解放路、平海路四条主要道路围起的部分)，在经营面积上将大大超过武林商圈。

2.1 神秘“嘉里中心”将如何升级湖滨商圈？延安路原浙大湖滨校区，这是一块万众瞩目的土地。

在西湖边寸土寸金的地方，2005年10月，香港嘉里集团旗下的“嘉里建设”以24.6亿元取得了它的土地使用权；2007年6月，它又以万众瞩目的方式施行爆破，拆除了那幢原本“西湖边的第一高楼”。

在2007年，嘉里中心公布了其概念性规划方案中，今后这里将成为一个综合性消费休闲中心，总开发规模约27.6万平方米。

靠长寿路一侧，将建起5万平方米的五星级酒店——香格里拉大酒店及宴会中心，酒店的塔楼最高处为85米，比之前爆破拆除的”西湖第一高楼”还要高出十多米。

靠延安路一侧将建起甲级写字楼和购物中心，靠近孩儿巷处则是商场和公寓式酒店；所有建筑环绕着供市民集散、休闲的中心广场——广场面积1万平方米，采用传统的中国园林式设计，与地块东南角的省级文保单位“红楼”融合。

同时拟建的还有10万平方米的三层地下空间，沿南北向与规划地铁一号线的凤起路站连接——嘉里中心的地下商场与地铁的地下商业连接，并配备了大型停车场，有望缓解延安路停车难题。

因为规划等方面原因，嘉里中心的建设一再搁浅。

市中心绝版宝地最后将兴起一个怎么样的综合体加码湖滨商圈，值得我们期待。

3 吴山商圈：历史、仿古商圈范围：沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。

吴山商圈依山傍水，兼具历史文化特色。

商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。

它不仅拥有一条仿古商街——清河坊历史文化特色街区，而且商圈内写字楼也很密集：涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、西湖定安名都等商务楼相邻而立既有传统的商业文化，又有现代的商务办公，有一种古今交融的感觉。

清河坊街位于吴山广场，是一条极具历史传统特色的商业街。

这里有很多百年老字号，同时也是寻求工艺品、古玩的好地方，茶社众多，花鸟城客源旺盛。

家乐福涌金广场店的开业，也为吴山商圈积聚了不少的人气。

3.1 坎坷变革路涌金广场能否“涌金”？武林商圈、湖滨商圈和吴山商圈三大传统商圈相连，共同成为杭州商业中心的核心。

但相比于前两个商圈一路走来的荣光与繁华，吴山商圈的崛起并非一帆风顺。

一度被商业人士认为是杭州第二商业中心的吴山商圈，迟迟聚不起预计的人气。

2001年，杭州西湖大道和延安路交叉口，诞生了令人瞩目的“涌金商圈”。

清波商厦、耀江广厦和涌金广场在黄金十字路口汇聚成了聚宝盆。

然而，当这三大物业逐步开张后，却没有真正聚集起人气，所谓的涌金商圈人流稀疏。

十年之间，这里的三大商厦都经历了数度招商、数度业态变更。

商业地产的一位业内人士指出：吴山商圈实际上已经成了杭州商业地产一块难愈的伤疤。

2007年，吴山商圈还一直饱受最大MALL太平洋商业中心在杭州水土不服的窘境之痛，可以说是吴山商圈的一个阴影。

2008年，吴山商圈始迎来命运的转折点。

银泰西湖店在吴山商圈筹备开业，成为吴山商圈新的商业核心。

五星、国美争夺杭州涌金广场吴山商圈趋热。

此时，随着相关的一系列高档商业店铺入住计划的出台，吴山商圈的店面租金水涨船高。

2010年春节后，人们经过涌金广场时，再一次被其门口的红色横幅所吸引，上面写着“涌金时尚服饰城隆重招商”几个大字。

占据优越地理位置的涌金广场，近几年吸引了家乐福、屈臣氏还有银乐迪等多个知名品牌的加盟，应该说聚集了比以往更为旺盛的人气，而全新进驻的杭州风尚投资管理有限公司，这次能力挑重担，背负起涌金广场快步前行吗？4 黄龙商圈：商圈范围：黄龙商圈以黄龙体育中心为轴向四周辐射扩散，主要覆盖南北走向的保俶路、杭大路、黄龙路和东西走向的西溪路、曙光路、天目山路。

黄龙区域一直是杭州集生态、人文、旅游、会展、运动的主要区域。

从现状来看，黄龙区块已经确立为杭州城内的高尚商务圈。

黄龙世茂区域已经聚集了诸如世贸丽晶城·欧美中心（EAC）、公元大厦、嘉华国际等知名写字楼，形成了相对集中的商业氛围。