前期物业服务合同

甲方(业主)：

乙方： z ZJ 物业服务有限公司

受 z ZJ 实业发展有限公司全权委托， z ZJ 物业服务有限公司对其开辟建设的 ZJAH 城项目进行前期物业管理。现甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、

平等、商议一致的基础上，就前期物业服务事宜达成如下合同，双方共同遵守。

第一条甲方所购房屋基本情况：

ZJAH 城号楼座房

建造面积: 平方米

第二条双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

1、参加业主大会或者业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业服务制度和《暂时管理规约》规定；

4、依据本合同依时向乙方交纳物业服务费用及其他相关费用；

5、装饰装修房屋时，遵守 ZJAH 城房屋装饰装修管理规定之相关条款；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能，因搬迁、装饰装修等原因确需改变及合理使用公共建造、共用部位、共用设施设备的，应取得本小区三分之二以上的业主允许后报有关部门批准后方可实施，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，赋予相应赔偿；

7、转让该物业或者出租该物业时，应事先通知乙方，同时本合同约定的甲

方权利和义务自转让行为完成之日起自动转移至受让人/承租人；告知和监督

承租人、使用人及访客等遵守本物业管理制度；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和《暂时管理规约》等造成的损失、伤害承担民事责任；

9、做好室内消防安全防范工作，对室内用电、用气安全负责；

10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风排气、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。如甲方不配合维修或者不提供方便导致伤害或者伤害加大的，由甲方负责赔偿；

11、自觉维护公共利益，厨房的油烟必须经油烟机排入设计预留的垂直烟道中，严禁直接向室外排放。否则，造成毗连业主投诉，乙方有权按相邻业主意见采取相应措施加以制止；

12、饲养宠物应自觉遵守政府相关管理规定，自觉及时做好宠物病患的预防、疫苗的接种工作；不得放任宠物在公共场所游荡、便溺，防止宠物惊扰社区人员；遵守社区关于饲养宠物的各项管理规定及提示。若造成损失，甲方、饲养人承担一切赔偿及法律责任；

13、业主及其使用人使用电梯应遵守本物业区域电梯使用的有关规定，电梯内严禁自行车、摩托车、电动车等进入。如损坏电梯设备应承担相应的赔偿责任；

14、自觉引导儿童遵守社区各项管理规定，制止破坏公物、抛物、随意便溺、扰邻等危害行为；

15、法规政策规定的甲方承担的其他权利与义务。

二、乙方的权利义务

1、对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本物业管理区域的环境卫生和相关秩序；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知甲方；建立健全本物业的物业管理档案资料；编制物业管理服务及财务年度计划；每 6 个月向甲方发布物业管理费用收支帐目；

3、协助业主及其使用人，制止违反本物业的物业管理制度和《暂时管理规约》的行为；

4、依据本合同向甲方收取物业服务费用；

5、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方；

6、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修等有偿服务；

7、开展多样的社区文化活动和便民服务工作与特约服务工作；

8、不承担业主及其使用人的人身安全、财产的保管及保险义务；

9、受理业户合理化意见和建议，做好记录解释、协调工作，协助业户及时与开辟商相关部门进行沟通，解决问题；

10、自本合同终止之日起 5 日内，与业主委员会选聘的物业管理公司办理本物业的物业管理移交手续；

11、在实施前期物业管理期间，可依法开展经营活动。

第三条物业服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理。

二、环境卫生

1、楼宇保洁、公共场所清洁；

2、公用绿地、花木、建造小品等的养护与管理。

三、安全管理：

1、内容：

①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

②安全岗位实行 24 小时值班与巡逻制度；

③大件物品搬运登记、检查。

2、责任

①严格管理秩序维护员队伍，做到作风严谨、工作规范；

②对发生在公共区域内危及住户安全的情况及时向公安部门通报；

③不承担甲方人身与财产保管、保险责任。

四、交通秩序与车辆停放

1、内容

①机动车、非机动车停放有序；

②定期维护停车场各项设施。

2、责任

①负责车辆的有序停放；

②确保停车场设施正常运行；

③不承担车辆及车内物品的保管、保险责任。

五、房屋装饰装修管理

详见：附件一《房屋装饰装修管理规定》。

六、组织开展社区文化娱乐活动；

七、提供业主及其使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、维护的合理收费服务。

第四条物业服务质量

一、房屋外观：

保持房屋整体外观统一、完好、整洁(须甲方配合)。

二、设备运行：

设备良好，运行正常，维修及时，无事故隐患；

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、共用部位、共用设施设备运行正常，保养、检修制度完善；

2、道路畅通，路面平整，污水排放通畅。

四、环境卫生：

1、整体环境及环卫设施保持清洁，垃圾日产日清；

2、定期杀虫灭鼠。

五、绿化：

1、绿化地布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观；

2、绿化定期消杀，无大面积黄土裸露。

六、交通秩序与车辆停放：

凭卡出入，停放有序。

七、安全管理：

1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；

2、安全标示清晰，安全(疏散)指引明确。

八、消防：

1、公共区域各类消防设施完好，有效；

2、发生火警及时通报，并协助消防部门救助。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

房屋共用部位、共用设施设备小修和急修维修及时。

第五条物业服务费用

一、物业服务费 (不包括电梯运行的费用、维修资金及房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造等费用，不包括公共区域分摊的水电费用)；

二、甲方交纳费用时间：每月 10 日前。甲方交纳物业管理服务费标准为：按当地房屋测绘部门核准的建造面积(含公共分摊面积)每月每平方米 2.28 元。社区公共部位水电及电梯运行的分摊费用以实际使用情况按甲方物业建造面积比例分摊，由乙方向发布分摊金额，甲方须与管理服务费用一并缴交。逾期交纳物业服务费及分摊费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的2‰作为滞纳金。

三、甲方办理收楼手续时，须向乙方预缴三个月的物业管理费。业主或者非业主使用人发生变更时，必须向乙方缴清欠费(含物业管理服务费用及公摊费用等)；

四、业主未按约定时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》约定的交楼日期后 15 日，视为业主默认收楼，乙方依照上述规定向该业主收取物业管理服务费；

五、物业管理服务费用标准按政府指导价调整；

六、其他有偿服务费用按政府管理部门批准的标准执行；

七、停车场服务费用，车位管理及车辆停放实行有偿收费服务，具体收费标准按 z 市物价部门批复的标准执行。

第六条代收代缴收费服务

受有关部门或者单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤气)费、有线电视费等代收代缴收费服务 (代收代缴费用不属于物业服务费用) ，收费标准按政府规定执行。

第七条专项维修资金的管理与使用

一、根据规定，本物业建立共用设施、设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。甲方在签署《广东省商品房买卖合同》时须按 68 元/㎡标准缴存物业维修资金; 维修资金由甲方自行到银行办理缴存手续,并凭相关缴存手续办理商品房合同备案及房屋交接手续 ;

二、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造 ;

三、专项维修资金的使用与管理，按照法律、法规和地方有关规定执行。如首期专项维修资金不敷使用时，乙方应公示使用情况，按政府相关规定续缴 ;

四、甲方转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险在保修期满后由乙方代为办理；

二、甲方的家庭财产、人身安全、车辆等的保险由甲方自行办理。

第九条其他

一、前期物业管理含义、服务期限：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；

二、广告牌设置及权益，甲方不得在外立面悬挂广告及广告条幅；不得在房屋玻璃、外墙及通道粘贴标语广告。商铺业主必须在规划设计的广告位内制作招牌或者广告；

三、公共区域经营所得可以补充物业服务费之不足，用于小区日常物业服务；

四、本合同执行期间，如遇不可抗力导致合同无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十条违约责任

一、乙方违反合同，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

二、甲方违反合同，使乙方未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；

三、乙方违反合同，擅自提高收费标准或者乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业服务公司可向当地人民法院起诉。非业主使用人不履行缴费义务时，由业主承担连带责任；

五、甲方违反《房屋装饰装修管理规定》进行违章装修、擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位共用设施、设备，乙方有权责令整改，恢复原状，并赔偿经济损失；甲方拒不整改的，乙方有权暂停提供相关物业管理服务；

六、甲方无理拒绝对房屋毗连部位的维修时，乙方有权责令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有权住手提供相关物业管理服务；

七、双方约定因为下列事由所导致之伤害，不论其为直接或者间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：

1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或者政策法规变动等所致之伤害。

2、在本物业区域内发生治安或者刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之伤害。

3、因本物业区域内设备或者相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关伤害。但乙方有协调相关部门、单位进行处理的义务。

4、因业主或者第三者之故意或者过失所致，或者业主、使用人违反本合同、《临时管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关伤害。

5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部份之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之伤害。

6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部份设施或者改进管理措施，而甲方未采用所致之伤害。

7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间(含票据未兑现部份)产生之任何伤害。

8、甲方或者物业使用人未经乙方允许，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何伤害。

9、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。

第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生台风、暴雨、煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成乙方相应财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条在本合同执行期间，如遇到不可抗力，导致合同无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条合同内空格部份填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条本合同在履行中如发生争议，双方商议解决不成的可向物业服务行政主管部门申请调解，调解不成的向物业所在地人民法院起诉。

第十五条本合同正本共一十三页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十六条合同期限：本合同自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时终止。

甲方签章：

法人代表：

年月附件一日

乙方签章：

年月日

房屋装饰装修管理规定

一、装修技术管理要求

1、土建墙体

a、室内装修时，严禁打凿结构墙体、梁、柱、板等结构部位；

b、严禁装修外墙及公共走道部份，不得在外墙悬挂招牌广告、标语；

c、未经批准，严禁拆除室内隔墙或者自行加建室内隔墙；

d、经审批允许业户自行加建、改建室内隔墙的，墙体材料必须采用轻质材

料(防火夹板、轻钢石膏板、轻钢无机板板等)，如果采用木质骨架或者木板墙，则须涂防火油漆；

2、地面及楼面

a、严禁破坏结构层面，地面回填砂浆材料不得超过 8 厘米，施工时接受客

服中心工作人员监督；

b、在室内装设吊顶时，应在电源箱或者其他重要设备下设检查口；

c、装修时如需在天花板钻孔，须经客服中心审批并接受工作人员监督；

d、洗手间、厨房等有水部位必须加做二次防水处理。

3、电气方面

a、社区各幢楼宇的动力用电，设计中已充分考虑，如业户需特殊动力用电，须向客服中心申请；

b、所有弱电系统均已调试，不允许擅自挪移或者修改；

c、室内弱电箱容量已满足房间功能要求，不允许擅自改动；

d、楼宇公共走廊、楼梯等公共地方，均有照明设备，请勿安装任何灯饰及

饰物。

4、空调安装

a、空调机外露物件须按指定位置进行安装；所有外露物件由业户负责保养

维修；

b、空调机冷凝水须向设计排水管内排放；

c、空调安装必须注意安全保护和外观统一。业主必须催促并要求专业安装

人员对安全和质量负责。严禁非专业空调安装人员外出到外墙高空施工。

5、给排水系统

a、室内给排水系统管道施工后必须做加压试验，检查不漏后方可做下一道

工序；

b、所有洗手间地漏、不得拆除或者更换。

二、装修范围

1、不允许改变和损坏原有房屋结构、外观和公共设施，不允许改变房屋和

配套设施的使用功能；进行地面、内墙面、天棚装修时，禁止凿出结构层；

2、为保证楼道和消防通道畅通，不允许改变入户门及门洞的位置及设计，

不可更换原设计的入户防盗门；

3、不允许改变洗手间的结构和位置

4、装修时，厨房的油烟必须经油烟机

排入设计预留的垂直烟道中，严禁直接向室外排放。不得改变垂直烟道及排水立

管的设计位置，禁止有可能使上述设施造成伤害的行为；

5、不允许改动外门窗、拆除阳台之间的分隔墙；

6、安装空调之户外设备，须按物业设计预留或者客服中心指定位置施工安装；

7、严禁改动或者损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管道、供电路线、屋面防水隔热层等；

8、不允许改变房屋窗户玻璃颜色及粘贴反光膜；不得在外墙上粘贴标语广告；

9、甲方如需将入户花园、超限板等部位进行封闭时，必须向客服中心提出

书面申请，并按小区统一规定的款式、颜色、位置进行制作安装，并承担全部质量、安全等责任。乙方的审批不代表乙方承担改变规划的责任；

10、不允许改变外墙颜色及在窗外侧安装防盗网及纱窗；

11、不允许擅自改变或者损坏公共楼梯、护栏、走道、地下室、平台、外墙、电梯前室、屋面等共用部位，不允许擅自挪移或者损坏共用设施、设备。

三、装修服务收费

1、甲方在规定范围内进行室内装饰、装修时，必须提前五天向乙方或者其

委托的物业管理公司提出书面申请，填写装饰、装修的项目、范围、标准、时

间及施工队伍名称，经乙方批准并交纳 2000 元装修保证金，办理出入证后，

方能进场施工；

2、为维护社区公共设备、设施，保障全体业主的利益，甲方在装饰、装修

过程中产生的装修垃圾、余泥等的清理工作由乙方统一组织负责，甲方须向乙方

交纳本单元装饰、装修垃圾、余泥清运费为 3 元/㎡(按建造面积计收) (甲方须

将建造垃圾、余泥等袋装后从本单元搬运到乙方指定的装修垃圾堆放点，所产生

的费用由甲方自行负责)；

3、装修施工人员出入证工本费： 10 元/个。

四、装修施工管理要求

1、所有业主/住户的装修设计方案和图纸必须获取物业公司及政府有关部门

书面批准后，方可进行装修工程施工。

2、装修施工期限：普通工程为 45 天，最长不超过 60 天，如确需延期，须办理延期申请；

3、施工时间：上午 8：00 时至 12：00 时，下午 14：00 时至 18：00 时。节假日施工须按物业公司通知的时间为准。周六日装修施工时间上午为 09:00 时至 11:30，下午 14:30 时至 17:00 时。其他时间不得进行敲、凿、锯、钻等产生较大噪声及刺激性气味的施工，以免对其他业主的正常生活造成干扰；

4、装修垃圾清运：

a、装修垃圾必须“袋装化”，在清运时间内按指定路线自行运至服务中心指定的装修垃圾堆放点，集中清运时间为每天下午 18：00 至 20：00 时；

b、装修材料运输必须按指定路线运输，电梯内不得运送超长超宽超重的装修材料。手推车、运货车、自行车、电单车等严禁进入电梯内；

c、施工过程中，所有材料、工具及垃圾等必须放置在所属单元内，不得随意放置在公共走廊或者其他公共区域内。

5、装修施工人员禁止留宿，如需加班须向客服中心提前申请；

6、不得私自在户外接驳施工用电、用水，因装修造成管路阻塞、漏水、停电、损毁他人物品等，由业户负责修复和承担相关费用并赔偿损失；

7、业户应确保施工单位不会对楼宇的设备、设施及装修造成任何损坏，如有任何损坏，由客服中心安排维修，维修费用由业户承担；

8、装修若需动用电焊等明火作业，必须向客服中心提交《明火动用申请表》，经审批允许后在物业工作人员的监督下方可作业；

9、装修期间，请关闭单元大门，以免尘土飞扬、噪音等影响他人；

10、装修负责人在装修施工期对单元的安全负责，并按消防局有关规定配备消防灭火器；

11、业户及其聘用的装修施工单位须按物业管理规定交纳装修保证金、装修垃圾清运费、施工人员出入证工本费等，以及提供所有施工人员的姓名、身份证复印件及每人 1 寸彩照 3 张给服务中心，并根据实际情况予以补充或者更改；

12、业户对单元施工结果负责，装修完工后若浮现单元内设备、设施、系统损坏或者浮现故障，服务中心概不负责；

13、客服中心的审批意见不代表对装修方案技术参数的认可，且不保证方案所选设备、材料的性能及实际效果；

14、客服中心在必要时有权要求业户对已审批或者已完工的工程做出改动，且业户应在收到书面通知后十个工作日内完成；

15、自施工之日起，业户须张贴由物业服务中心签发的《装修施工许可证》，以便物业服务中心工作人员检查；

16、业户在单元内进行刺激性气味、异味较强的项目或者其他施工项目时，如可能对其他业户造成不良影响或者引起业户投诉时，施工单位应住手在单元内作业，必须在服务中心指定的时间和地点完成；

17、业户必须对其所聘用装修施工单位的施工人员之行为加以约束，并对其在本社区内的行为负全部责任；

18、业户聘用的装修施工人员应着装整齐，不允许赤足，不允许穿背心、拖鞋，不允许随地吐痰，不允许在公共地方吸烟扔烟蒂，不允许高声喧哗，打闹，不允许在非工作区域逗遛，不允许使用任何音像设备如收音机、电视机等，严禁赌博、饮酒、斗殴。严禁威胁、危害公共安全的行为；

19、业户聘用的装修施工单位及施工人员应与物业服务中心工作人员密切配合，互相尊重，如发生矛盾，由双方商议解决。

五、装修违规处罚条例

物业服务中心对违反国家机关相关法律法规及本社区装修管理规定的业户或者施工单位，将根据情节和后果，按中华人民共和国建设部第 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》等管理法规做如下处理：

◆责令停工、责令恢复原状、扣留或者没收工具、停水、停电；

◆赔偿经济损失、根据政府规定，对违约或者违规行为处以相应的违约金。

违规或者违约行为包括但不仅限于：

◆施工人员不按规定佩带出入证或者衣冠不整，经劝阻不改正；

◆不遵守装修施工时间，造成其他业户投诉的；

◆使用电梯运输材料违反有关规定，经劝阻不改正；

◆在公共走道堆放工具、物料，经劝阻不改正；

◆擅自拆装、改装防盗门、入户门；

◆擅自挪移公共路线、擅自挪移保安对讲路线及位置，做出损坏公共设施或者其他不文明举止；

◆擅自在主梁和墙体剔凿导致钢筋裸露等；

◆导致过道和外墙受到损伤；

◆擅自拆除间隔墙、擅自将窗花、防盗网装在外墙或者门窗外侧；

◆擅自拆除配电箱、改动路线或者加装电表、擅自改动供水系统；

◆未经物业客服中心批准，私自动工装修；

◆因装修造成楼层渗水、漏水、管道阻塞或者因装修导致楼板结构面受损；

◆因装修导致楼宇及窗套受损、渗水、私自加设檐蓬、附加建造物或者伸展室外广告及标志等；

◆进行室内间隔房间时，未按规定采用轻型材料；

◆装修队及施工人员未经批准私自搭接公共电路；

◆安装空调时，违反空调安装规定。

◆以上所列内容为基本要求，具体执行按进场装修时签定的守则执行。