资产评估基础--考试知识点总结

第一章资产评估概述

【要点】资产评估专业服务及特点（内容可能改写）、经济技术原则。作用、工作原则、价值与价格一、资产评估的概念

“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为”。

评估主体（机构及专业人员）、客体（评估对象）、法律性质（委托专业服务）、内容及成果（报告）。

资产的基本特征（没有会计概念中的“由过去的交易事项形成”——理解删）

（1）资产必须是特定主体所拥有或控制的（拥有或支配的前提条件）。资产的产权是与资产所有权相关的权利束，并且具有可分解性，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权。资产评估中的资产边界应当以经济资源的控制权为依据。

（2）具有能够带来未来经济利益的潜在能力。其价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力。

（3）资产的价值应当能以货币计量。

二、价格与价值——具体见第二章

劳动价值论：使用价值和价值。社会必要劳动时间。供求关系变化影响价格围绕价值上下波动。

效用理论：价值由边际效用决定（主观评价）。有用性（内容）和稀缺性（大小）

均衡价格理论：边际效用决定需求，生产费用决定供给。效用解决短期定价，成本解决长期定价。成本、效用、供求共同决定价值。

三、资产评估原则

工作原则：独立、客观、公正性——具体见第九章。

市场法：

1.替代原则（注意买方与卖方）

对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的；在价格相同时，必定选择效用较大的。

在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。买卖方选择。

保证评估公正性（比如设备询价时应选市场上平均价格）

2．供求原则（均衡价格理论）：在均衡价格中，生产费用（成本）和效用是影响价格的两个均等因素。

收益法：

3.预期收益原则

资产的价值应当基于其对未来收益的预期决定，是判断资产价值的一个最基本的依据。

4.贡献原则（源自边际收益原理）

各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。

适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或是缺少该项要素资产将蒙受的损失

5.最髙最佳使用原则（源自价值理论）：法律许可、技术可能、财务可行。

6.评估时点原则（评估基准日）

评估师的价值意见为该时点的价值意见。固定时点，使资产评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验。

7.外在性原则

“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值（或交易价格）。如房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对房屋价格有重要影响。

四、资产评估的基本作用

市场自动调节——部分商品难以定价、市场失灵——需评估。

反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。（估值）

第二章资产评估的基础理论

要点：供求理论（影响因素及方向）、市场结构和有效市场。劳动价值论、效用价值论

一、劳动价值论

1.理论过程：威廉配第《赋税论》，第一次提出。亚当斯密《国富论》、大卫李嘉图，马克思。

2.商品两要素原理（使用价值与价值，对立、统一）

使用价值，有用性。自然属性，兼具多种，交换价值的物质承担者

价值，凝结在商品中无差别的一般人类劳动。价格转换需依赖市场—交换。

交换价值，买卖相交换的属性。是价值的表现形式。

3.劳动二重性（具体劳动和抽象劳动，分别创造使用价值和价值）

4.商品的价值量只能由生产商品的社会必要劳动时间决定。

5.价值规律：商品的价值量由***决定，以此为基础进行商品等价交换。价值规律发挥作用的形式是价格围绕价值波动。作用：调节社会资源分配；刺激生产者的积极性；优胜劣汰，导致生产者两极分化。

二、效用价值论

1.理论过程：庞巴维克，最全面。

2.边际效用和边际效用递减规律

边际效用,也就是每增加一个单位商品或劳务的消费所得到的总效用增量。

递减规律：同一种享受的量就会不断递减，直至最终得到饱和。随着商品和劳务消费量的增加，总效用递减的速度不断增加。也就是说，随着消费量的增加，边际效用递减。

3.商品价值来源：主观价值（有用性和稀缺性），主观评价

4.价值量的确定：最后单位物品的主观评价。由边际效用决定（有需求和供给关系决定大小）

5.规律：价格由市场上无数买者和卖着的竞争形成。

三、供求理论

（一）需求理论

影响因素：商品的价格、替代品的价格、互补品的价格、消费者的收入水平、消费者的选择偏好、对商品价格变动的预期、其他（人口的数量、结构和年龄，政府的消费政策、社会文化习俗等。）需求曲线：①需求量与市场价格成反比②是一条由左上向右下倾斜的曲线。

③需求曲线向右下方倾斜，是由于边际效应递减规律的作用。

特殊情形：吉芬商品（劣质商品）、凡勃伦效应（奢侈品）

（二）供给理论

影响因素：商品的价格、与其相关的其他商品的价格、生产商数量、生产的成本、生产的技术水平、对商品价格变动的预期、其他（政策等）

供给曲线：①供给量与市场价格成正比。②“供给曲线”是一条由左下向右上上扬的曲线（三）供求均衡

1.局部均衡（单个市场或部分市场，不考虑相互影响）、一般均衡（所有市场）

2.均衡价格：是在供求双方竞争中通过市场机制自发形成的。

3.供求定理（数量→价格，画示意图+直线移动）——理解删

1.供给不变，需求量增加使需求曲线向右上方移动，导致均衡价格上升，均衡数量增加；（均衡价格与数量同方向变动）；

2.需求不变，供给量增加使供给曲线向右下方移动，导致均衡价格下降，均衡数量增加；（均衡价格与数量反方向变动

3.需求和供给的同时变动；需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向变动；供给变动将引起均衡价格的反方向变动和均衡数量的同方向变动。价格和供需数量由供求关系决定；