昆明西市区区域报告

09年西市区一级市场概况
昆明各区土地供应结构（单位：亩）
东市区 849.11 178.46 417.7 南市区 658.48 651.36 西市区 599.01 23.35 199.12 15.35 52.21 北市区 163.37 70.96 中市区 37.38 86.67 远郊
居住 商业 工业 仓储 441.39 公共设施 64.92 批发零售 科研用地 118.18 144.75 文体用地 38.52 143.177
37.44 1220.07 159.63
5.33
西市区以居住用地最多，其次为工业用地，可见西市区政府加大高新区招商力度 以推进发展
09年西市区一级市场概况
09年土地价格区域分析
区域 面积 （亩） 起拍总 价（万 元） 起拍单 价（万 元） 东市 南市区 区 1766. 1914.44 89 西市区 北市区 中市区 远郊
西市区房地产市场特征
随着西市区的发展，区域土地正由生地向 熟地过渡。 08年至09年初有20多块土地取得土地规划 许可证，将在09年下半年至2011年集中放量。 现开发楼盘档次均在中等且规模较小，多 为两三百亩小规模楼盘。现在的成交均价在 6000元/㎡左右。 西市区物业类型主要为小高层和高层，一

片区物业形态以容积率高的高层、小高层为主；主力供应80-90㎡的两房三房，户型基本在120㎡以下。
预售楼盘分析
预售楼盘
项目名称 新域盛景2期 假日城市 经典双城 西山新城2期 物业类型 推售户型 项目自身配套
景观规模 小型花园式景 观
高层为主 高层为主 高层为主 高层为主
2~4房 2~4房 2~4房 1~4房
高新区板 块 王家桥板块
二环北路
房~四房，花园洋房和别墅很少且集中在高
新区板块。 新开发的楼盘开始注重楼盘品质和自身配 套的进一步提升，如规划学校和商业街区等。
马街板块
二手房市场活跃，二手房普遍有较高程度
的升值。
09年西市区业态开盘供应构成
西市区的业态 是以小高层和 高层为主。
09年西市区房地产市场放量情况
西市区SWOT分析
S（优势）
相比其他区域，西市区跟昆明市区的接 触面最大，进市区方便快捷，与市区的融 合度很高。
W（劣势）
西市区的商业资源不够丰富和集中，比较 缺乏，在西市区很难找到一条非常繁华的商 业街。
教育资源集中并且丰富，从幼儿园到大
学，西市区都有昆明一线的名校。 西市区落户的企业约160家，产值达到 549亿，技工贸收入是780亿，税收达到40
西市区价格在08年达到4000元/㎡，目前在售项目价格在6000元/㎡左右，09年入市项目 开盘当日销售率均在50%以上，随着未来供应的放量和臵业热度的加剧，区域价格将仍 有很大上涨空间。
已售楼盘热销户型分析
已售盘热销户型区间（㎡）
典型项目 朝花曦拾 鼎易天景 经典壹城 中晟溪城 正大紫都城 广基馨悦尚居 中天花园 都市春天 新域盛景 广基馨悦芳邻 中产花香十里 明日城市 戛纳小镇 一房 50以下 一房/ 两房 51-60 两房 61-70 71-80 两房到三房 81-90 91-100 三房 101-110 111-120 三房到四房 121-130 131-140
889.04
234.33
124.05
1422.47
67554 257555. 188687. 110483. 69731. 36381.15 .42 77 48 14 21
38.23
134.53
212.24
471.49
562.12
25.58
2009年上市供应的土地起拍均价约为115万元/亩 西市区土地供应量、价格均处于中间位臵，一级市场发展比较平稳。
成熟，楼盘的差异化和品质较之西市区都
有很大的优势。
西市区内部区域划分
西市区内部区域划分
►王家桥板块 龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。 ►高新区板块
王家桥板块 高新区板 块
人民西路以北，二环西路以西的区域。
►马街板块 人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿 岸所围成的区域。
马街板块为西市区房地产市场最早开发的区域。 高新开发区次之，为目前房地产市场开发最集 中的区域。 王家桥板块的城中村改造正在进行中，房地产 市场的开发还相对缺乏。
Part.6 小结
Part 1
西市区背景
►昆明市概况 ►西市区发展现状 ►西市区内部区域划分
昆明市概况
昆明市按行政划分分为盘龙、五华、西
山、官渡、东川五个区域，按方向分为东 市区、南市区、西市区、北市区、远郊五 个区域，另外还有包括安宁市（代管）、 呈贡县等在内的五个县（呈贡、富民、宜 良、嵩明、晋宁）、三个自治县（石林彝 族自治县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回 族彝族自治县）。全市总面积21582平方千 米，总人口608.57万。市人民政府驻盘龙区 。 昆明主城四区划分界限
二环北路
马街板块
Part 2
西市区房地产市场细分
►09年一级市场概况 ►西市区房地产市场特征 ►马街板块 ►高新区板块 ►王家桥板块
09年西市区一级市场概况
09年土地供应区域分析
区域 东市区 南市区 1914.44 西市区 889.04 北市区 234.33 中心区 124.05 远郊 1422.47
马街板块
马街板块SWOT分析
S（优势） 房地产市场发展较早，旧小区会带动购房 的需求。
O（机会）
马街板块将成为西山区次商务中心，商业 配套的完善，有利于拉动消费刺激房地产市 场的发展。
马街板块离一二环距离很近，进出中心区
比较方便。 西山区政府以及一些高新企业分布在这里， 为房地产消费提供了有力保障。 W（劣势） 城中村改造，道路建设等严重影响了区域 内的交通、居住环境。 该片区老龄化现象比较严重，相比其他片 区，原住民购买力较弱。 区域内缺乏完善的商业配套。
丰宁小区 梁源小区 兴隆小区
售罄
售罄 售罄 售罄
6500左右
5800左右 6200左右 5500左右
19.23
18.84 19.11 20.8
1/330
1/312 1/330 1/263
于供的状态。
根据租售比的国 际标准和中国的现 状，这个片区的楼
片区的房价走势
分类 经典壹城 甲壳城市 在售/ 售罄 售罄 售罄 一期开 盘价 二期开 盘价 二手房价格 租售价格 租售比
呈上升的状态，在 一段时间内任然会 持续。
4800
6000左右 6500左右
未交房 21.4 1/303
二手房较高的成
交价格反应出片区 楼市的需求并没有 饱和，任处于需大
西楚花园
小型商业街区
大型商业街区、 2万㎡水景 幼儿园 超大型商业区、 开放式物管， 幼儿园、小学 无大规模景观 大型商业街区， 无大规模景观 小学
较之已售和在售楼盘，新开发楼盘在物业类型和户型设计上并没有很大变化。 新开发楼盘注重自身配套的完善，都认识到西市区商业配套的稀缺。
在景观设计上各有特点。
马街板块
西市区商品房在2009年的供应仅次于南市区，共供应6694套房源，占据了昆明市市场的
放量的27%。
09年在售项目 朝花曦拾 鼎易天景 经典壹城 中晟溪城 正大紫都城 广基馨悦尚 居 中天花园 都市春天 4000-4500 普宅均价区间（元/㎡） 4500-5000 5000-6000 6000-7000 7000-8000
面积（亩） 1766.89
可开发面积 2874155 2222213.1 633042. 326337 1523195 2934164 （㎡） .4 8 5 .37 .63 平均容积率 数量（宗） 2.44 20 2.30 24 3.75 17 4.05 3 3.95 5 1.61 23
从土地供应区域情况来看，主城区内东市区、南市区和西市区为主要供给区域， 三块区域共供给61套，面积4570.37亩，占总体放量的71.96%。 从其供应区域可看出未来南市区、东市区、西市区为开发热点区域。
道路建设以及城中村的改造，加上商业等
配套的完善，有利于该板块价值的提升，房 地产市场的前景优越，有一定的升值空间。 T（威胁） 相比高新区板块的发展，马街板块的发展
速度略显滞后，房市集中放量多集中在高新
板块。 众多企业云集在西市区，随着多个楼盘的 集中放量，西市区内的竞争变得更加激烈。
马街板块二、三级市场分析
T（威胁）
区域内楼盘差异化不够明显，导致放量 相对集中，竞争比较激烈，二随着城中村 的改造，可建设土地的增加，西市区区域
具备较强的购买能力。
同档次的商品房，西市区的价格占据着 一定的优势，这个优势会吸引很多潜在客 户的关注。
内的竞争将会愈演愈烈。
相对教育配套的强势，区域内医疗、商 业的配套是十分不完善的，医疗购物都很 不方便 。
的密集制约了西市区道路，市政配套等的建 设以及西市区的环境改造进度。 老昆明人对西市区的看法比较差，存在偏
合理和完善。
见，因为过去西市区有很多污染型的企业。
西市区SWOT分析
O（机会）
区域内拥有众多知名企业和国家企事业 单位，例如中国海关，高新区政府，云南 白药集团等，对商品房的需求量大，并且
昆明市西市区区域分析报告
策略中心 2010.7.30
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目录
Part.1 西市区背景
Part.2 西市区房地产市场细分
Part.3 客户群特征、需求 Part.4 西市区房地产市场预测
Part.5 西市区公司项目竞争环境分析
西市区整体概况
昆明市西市区的划分
►西市区北起龙泉路，沿二环东路、二 环西路至碧鸡路周边滇池沿岸所围成的 区域。 ►西市区是昆明市主要的教育、科研区， 依托自身和二环内的教育配套，成为教 育臵业的第一选择。 ►从2008年至此，高新区共有20多个项 目取得规划用地许可证或是规划建设许 可证，将在2至3年内放量供应。 ►自09年起，启动44条道路的建设以及 轻轨，届时西市区与南、北市区以及中 心区域的交通将会更为便捷。
二环北路
西市区的发展现状
►居住环境：
伴随着水泥厂、印染厂、冶炼厂等“污染 企业”的外迁，西市区的居住环境变得越来 越适宜居住。
ห้องสมุดไป่ตู้
►教育配套：
小学：高新第一小学、高新第二小学 中学：师大附中、西山一中、西山二中 大学：云南师范大学商学院、昆明骨伤高 等专科学校、云南经济管理学院、昆明医学 院海源学院、云南艺术学院文华学院等十多 所高校。 ►其他配套： 昆医附三院，各类银行，百大超市、傲云 峰酒楼、西苑客运站、中国电信大楼、中国 移动通信大楼、云南海关等。 拥有云南铜业、云南白药、昆明可口可乐 等知名企业。
西市区的医疗资源也相对缺乏，大型医院
只有一家昆医附三院。对于医疗资源还是要 依托二环以内的区域。 城中村分布很广，在西市区各个区域都有，
多亿，相比其他市区，西市区在就业和创
业方面提供了很好的环境。 近年来的道路建设以及城中村的改造， 使得西市区的交通状况，路网规划，日趋
尤其是高新区北部以及王家桥一块，城中村
马街板块区域位臵
人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿
岸所围成的区域。 马街板块是西市区房地站最早开发的板块， 如千禧龙庭，梁源小区等。楼盘物业以小高
层、高层为主。
区域内城中村聚集，现在大规模进行城中 村的改造以及一些污染企业的外迁。 区域内城中村的改造以及城市规划的道路 建设等，使得该区域的交通显得更为拥挤， 该区域有82、K2、66可以到达市中心区域。 区域内房地产市场近年来发展势头强劲， 具代表性的楼盘有经典双城，西山星城等。 拥有西一中，北师大，海源学院等初高中、 大学名校。
40多条道路以及轻轨的建设使得西市区
的路网越来越清晰，南北连通性增强。 政府对西市区越来越重视，从道路建设 到市政规划的投入和执行力度上看，政府
区域内的交通很不方便，即使是从西市
区的高新区到西山区坐公车都很不方便， 自身区域内的连通性不强。 南、北市区的发展相对西市区来说更加
正在着力打造一个全新的西市区。
城中村改造的重点区域，城中村改造之后
是的区域道路，布局等更具规模，区域内环 境品质得到高度提升。 ►交通状况： 56、66、113、7、85路由西市区通往昆明 市中心，火车站等热点区域。 自09年起，区域内已经在建的40多条道路 以及轻轨，届时将使得西市区与中心区以及 南、北市区的联通更加方便。