1、2、3、4代万达广场
万达广场系列分析
第二代万达:
四代
城市片区或“新城”
区位:城市中心→新区中心
第三代万达:
选址
一代
城市核心商圈
二代
城市核心商圈
万达广场 三代 城市副中心或新区中心
第四代万达:
四代
城市中心文化区或几何 中心城区
选址:市中心到新区
万达选址变化的原因
1 ) 中心城市的核心商圈万达已基本布局了,开始选择次级商圈发展; 2 ) 城市副中心及新区的土地一般成本低,规模较大, 可以开发多种产品,降低开 发险; 3 ) 在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠。
广州白云万达广场
业态特色(三代):体验式消费
体验式消费(文化娱乐和飠饮)要大于50%
在商业步行街划分出临时飠 饮的露天位以满足顾客的体 验式消费
上海亓角场万达广场实景图
万达第四代产品分析
武汉汉街 南宁万达茂
总平面图(万达武汉中央文化区)
功能分区图(万达武汉中央文化区)
鸟瞰图(万达武汉中央文化区)
立面亮点(四代):建筑照明装置
建筑照明装置被集成到了建筑外围护结构的42333个球体当中。在每个球体种, LED固定装置都将光线射到层压玻璃上,从而生成发光的囿形斑点。同时,位于球 体后侧的第二组LED灯在背板上创造了漫射照明的效果。在这17894平方米的媒体 立面上总共使用了31万盏LED灯。对于这些灯的各种可能的组合和控制创造了丰富 多彩的媒体照明效果以及千变万化的灯光变化顺序编程,配合了汉街万达广场的使 用,起到了活跃氛围的效果。
5万㎡(纯商业) 10-15万㎡(纯商业)
50-100万㎡ 写字楼4.6万㎡
公寓式办公楼7.0万㎡
五星级酒店4.5万㎡ 商务酒店0.8万㎡ 综合大商业17.4万㎡
万达发展历程
万达发展历程第一代产品——单体店从2002年长春万达广场开始,万达吧自己开发的钱六个项目称作单体店,这是万达第一代购物广场。
这一代购物广场的喝点是是地处核心商圈,想空中发展。
一般是一个5万平方米左右的单体楼。
这一时期的万达作品有长春万达广场、青岛万达广场、南京万达广场、济南万达广场、南昌万达广场、长沙万达广场。
第二代产品——组合店在第一代的基础上,万达又推出了第二代购物中心,称作组合店。
其特点是地产核心商圈,由几个单体楼组合成一个项目每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态,面积在10万平方米左右。
这一时期万达的代表项目有武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场。
第三代产品——商业地产.超市综合体2006年12月在一个月内,万达集团分别在北京、上海、宁波三个城市接连开业大型商业广场,总面积超过80万平方米左右年租金达8亿元,创造了中国商业地产的一个新记录。
这三个项目均为万达广场的第三代产品——“超市综合体”。
此后,成都万达广场、哈尔滨香坊万达广场、先西安万达广场又相继开业,他们的成功运作标志着万达集团商业地产开发已不如成熟阶段,亦使万达集团成为中国真正意义上的商业地产“航母”。
第三代产品——业态组合特点商业的形态有多种分类、万达根据招商的要求做了分类:一个是零售类,其中又分为综合型(如超市和百货)和专业型;另一个是非零售类,如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。
伴随着集团城市综合体业务的发展,要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。
这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结,也符合欧美国购物中心的规律。
目前,国际上认可的比例是:零售业、娱乐业、餐饮业的比例4:3:3,即零售业40%,娱乐业30%,餐饮业30%这样的比列才能形成一个比较成熟的购物中心。
第三代产品——业态规划特点万达广场在规划的时候,针对不同类的业态使用功能、业态群、客群发生活动时间以及这些业态需要技术条件的不同而进行搭配和设计。
万达广场商业管制的感悟1.doc
万达广场商业管理的感悟1万达广场商业管理的感悟——工程、物管篇万达集团从进入商业地长行业以来经历过风风雨雨,从第一代的单体建筑:长春、南昌、长沙万达广场,第二代的武汉、南宁、哈尔滨、天津万达广场,到第三代的北京、上海、宁波、哈尔滨、成都、西安万达广场。
从产权式商铺到租赁式商铺其中的坎坷和艰辛是其它非万达人难以理解的。
但通过万达人坚持不懈的努力和拼搏,现在终于在中国商业地产行业展现出万达商业地产的龙头地位和雄厚的实力。
第三代万达广场的兴起,打破多年商业业态单一的局面,从单一的商业购物,到目前的集酒店、写字楼、景观花园、大型停车场、购物中心、公寓、娱乐为一体的建筑群为顾客提供一个一站式的购物休闲环境和新型的消费模式。
短短的几年时间取得这样的成绩,在国内是绝无仅有的,充分体现万达的速度和进去精神。
但万达人对这些没有满足,依然在董事长的带来下,继续探索,寻求第四代、第五代万达广场的模式。
支持这种可持续发展精神的核心在于管理,只有寻求更新、更科学、更先进的管理模式才能为万达在行业中始终处于领先地位提供足够的动力。
万达的商业管理是万达商业地产发展的核心,通过商业管理提高广场的整体业绩,使万达集团的资产达到保值增值的目标。
一般的商业管理是多方面的,其中包括:营运管理、企划管理、消防安全管理、保洁管理、工程管理、人事管理、档案管理、财务管理、公共关系管理等多方面。
它们之间是相互关联、密不可分,是一个不可分割的管理系统。
而万达的商业管理又在其基础上结合自身快速发展的特点,发展出自己独特的商业管理模式。
项目建设分为立项、选址、规划、设计、施工、竣工开业、经营几个阶段,不同阶段商业管理参与的角度和重点不同。
万达的商业管理在项目立项时就开始介入其中,在融合其它已开业万达广场的宝贵经验后,万达人借鉴其它国内外先进的商业项目的经验,成功的建设如:上海、北京、宁波等第三代万达广场项目,从目前的经营效果看很成功。
项目选址要考虑多方面因素,对此集团发展部已制定详细的选址流程,其中选址的重点是考虑交通、周边人口密度、消费能力、政府态度、周边商业环境、政府发展规划等方面的问题。
绵阳CBD万达广场
绵阳CBD万达广场(第三代)关键词:绵阳第二个万达广场第3代现代风格景观元素:水景铺装艺术小品看法:绵阳CBD万达广场是绵阳第二个万达广场,着力打造绵阳的CBD。
现代的景观设计风格。
景观周边环境优越绵阳CBD万达广场位于绵阳市绵州大道、三江大道交汇处,所属国家级千亿经济开发区,坐拥三江三公园,是绵阳中央商务区的核心位置,项目总占地337亩,总建筑面积约127万平方米,项目拥有三倍于涪城万达广场的超大体量,是由旗舰购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、十字金街、风情商业街、高端住宅、财智精装SOHO等业态组成的旗舰级城市综合体项目。
自持大商业入驻主力店:万达百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家超级游乐场。
是西南地区最新、规模最大、档次最高的一站式商业新中心。
项目全部建成后,将为绵阳缔造真正意义上的CBD,推动绵阳,迈步国际!如今绵阳城南规划正在有条不紊的实施,它的整体规划由全球一流的城市规划公司ATKINS操刀,以国际一线城市配套标准,呕心沥血,经历多次反复修改讨论完成,其发展本就已是大势所趋,有了绵阳CBD万达广场的推动,开发区更将成为绵阳未来的CBD中心!所属区县经开区所属商圈经开区楼盘地址经开区城南三江大道·绵州大道交汇处销售状态在售项目特色品牌开发商、投资地产、公园地产、豪华社区、水景地产开发商绵阳经开万达广场投资有限公司开盘时间2014年5月18日入住时间2015年9月预计2015年9月入住价格详情最低价4280元/平米咨询电话400-700-1234 转666321售楼地址经开区绵阳城南三江大道·绵州大道交汇处产权年限70年户型二居77平米、二居78平米、二居80平米、二居86平米、二居89平米、三居98平米、三居108平米、三居116平米建筑面积1270000平米占地面积224666平米建筑类别建筑综合体、高层、板塔结合装修情况毛坯楼层状况高层4路、28路在石桌子站下车公交:富乐路口凯德广场(66路,90路),富乐路口(10路,3路,806路),冨乐路口(3路),行政服务中心(13路,17路B,68路,17路A,301路快线),独言口腔门诊(90路),沃尔玛超市(801路)西南第一旗舰购物中心,超五星级酒店,风情商业街,十字金街,健身设备、休闲公园学校:爱迪早教幼稚园(187米),智博宏幼儿园(304米),临园路欢乐幼儿园(309米),欢乐艺术幼儿园(临园路西段)(309米),绵阳市桦艺幼儿园(378米),冰冰幼儿园(长虹大道中段)(416米)购物:凯德广场(68米),沃尔玛(临园路分店)(70米),新世界百货(绵阳店)(127米),隆源名酒名烟名茶商行(143米),耀华副食(通安巷)(188米),Oho男装(189米)医院:绵阳市商业医院二门诊(241米),绵阳百信医院(381米),绵阳商业医院(385米),涪城区绵州路中段社区卫生服务站(386米),绵阳市第二人民医院(413米)生活:中国农业银行(涪城支行)(109米),绵阳市商业银行临园支行(110米),中国农业银行24小时自助银行(涪城区支行营业部)(137米),中国农业银行(涪城区支行营业部)(138米)娱乐:天地人和演艺广场(449米),万达影院(480米),人民公园西门(486米),人民公园-南门(509米),川西北第一公园(529米),人民公园(531米),人民公园北入口(541米)餐饮:安薇塔(85米),玫瑰之约咖啡吧(132米),85度咖啡新世界店(133米),金翠河港式茶餐厅(138米),圣多斯咖啡语茶(146米),2008手牵手(162米),2 8手牵手(170米)。
万达广场模式
万达广场模式,第四代产品是“城市综合体”,核心是订单地产自从确定了商业模式,万达总部几年前搬进北京,以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源;事实证明,这条路走对了; 城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上,持续发展并逐步完善的核心产品,主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群;城市综合体通过将不同的业态融为一体,有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用;在规划设计中,重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动,其中,以全新理念打造的商业室内步行街,使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带,树立了良好的品牌形象;城市综合体的六大效益和为城市贡献:一、成为城市新地标二、完善城市区域功能三、带动产业结构升级、四、产生大量就业岗位五、为地方政府增加税收六、拉动区域消费需求依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持,万达的“订单式商业地产”商业模式已基本成熟,其开发项目已经呈现出“工业化”特征,不是一个个建设,而是一批批复制,保证了万达每拿到一个项目,便可实现快速启动;拥有大量优质商业资源是万达的又一利器,万达广场的商业大部分为只租不售,拥有1000多家签订合作协议的商家,其中有50个左右是大的主力业态,60-70个为次主力业态,这些商家都是“跟着万达走”,万达广场到哪里,他们就开到哪里,这种经营模式被称之为“订单地产”;万达订单地产的概念,主要是四个方面:联合协议、共同参与、平均租金、先租后建;其中联合协议是万达的主要特色,先寻找有意向签约合作的客户,再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式;订单商业地产在国外是很流行的商业模式,在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤,从而导致招租困难;为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢在中国,订单式模式并不容易发展,主要原因则是中国的市场很容易出现波动,主力店在还未搬进开业之前,商家都可能反悔但不会进行赔偿,因此很多租客比较抗拒这种模式;事实上,万达从“订单式商业地产”获得的一个好处是资金链的稳定,一是先谈妥主力店,等商场开业的时候,至少有50%以上的店面是已经租出,那么租金收益能够确保,万达向来是满铺开业,租金更是有保障;另一方面,万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押,还可获得一笔银行贷款,从而支撑开发所需;这种融资方式,是万达主要的资金渠道;订单商业模式下的核心竞争力但对于普通百姓来说,对万达的了解和对万达的铭记却有两个不同的阶段;1994年,大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部——万达足球俱乐部,六年里夺下四个冠军,万达就此一举成名;2000年,万达集团急流勇退,彻底离开了足球圈,把全部精力投入到主业住宅、商业地产开发;至今,其率先开创的“订单商业地产”模式,让万达集团以新的“身份”再次家喻户晓;尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报,使企业长久稳序发展,但它毕竟是一根难啃的骨头;在进军商业地产的几年里,万达一直在“试错”中前行创新,但时至今日,万达集团已经是一个在17个城市拥有数百万平方米的商业地产开发商,今天,人们习惯称王健林为中国“商业地产和订单地产教父”;从2004年开始,万达开始转为商业地产只租不售的策略;目前,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议,其中有12家是世界500强企业,万达商业广场开发到哪里,这些企业的连锁品牌就进驻到哪里;早在1999年,万达就同沃尔玛的几个高层探讨合作事宜;经过一年多的磨合,2000年双方在长春合作了一个长春沃尔玛项目,获得了很大成功;有了长春万达购物广场的成功经验,万达推广到其他城市,并跟沃尔玛、美国百胜,还有国际家私连锁公司三家企业达成了长期合作;随后,在2001年,万达专门成立商业地产开发管理有限公司,在国内首家提出了商业地产,也就是订单商业地产的概念;接下来的2002年被称为是万达的“订单商业地产年”,“订单商业地产”概念的抛出与实践让王健林在业界有了更多的话语权;这是一种新的商业地产模式:先找沃尔玛等商家签租赁合同,然后再盖商场,以降低商业风险;这就是“订单商业地产”;在订单商业地产的基础上,万达正从第一代“沃尔玛+万达”的订单地产,走到现在万达广场第三代“城市综合体”模式;到如今,从万达广场到万达电影院线,从万千百货到万达索菲特大饭店,王健林打造了集写字楼、文化娱乐产业、大型购物中心、高星级酒店、公寓于一体的“城市综合体”,协同发展的,则是万达自己的设计规划院、酒店管理公司,以及沃尔玛、百盛百货、美国百胜餐饮集团等共同设计“订单”的跨国巨头;我们知道,商业地产建成容易、管理难,而且万达又是在跨区域做Mall,跨区经营是对房地产企业的一次“大考”,考验的不仅仅是人才和资金,更重要的是企业的管理制度和文化事实上,在万达集团商业突围的“指导性意义”中,越来越多的发展商已经开始涉足商业地产,这似乎为万达带来了更多的竞争者;而相对于其他竞争者,万达最大的优势还是在于营运;王健林说, “我们已经运作了十年,积累了1000多个商业客户,这是其他开发商无法比拟的优势所在;这种营运管理的能力就是万达的核心竞争优势,而这种核心竞争优势是很难克隆的;”在万达,已经研发出规范化的管理模块、信息系统和电子监控系统,能够对商业动线的人流走向进行翔实分析,“这就是竞争力;”业内人士分析,重要的不是看你现在盈利了多少,而是看万达的商业模式和所有房地产不一样,而且这种企业的估值能看到更好的长远利益;万达在中国大连万达集团创立于1988年,已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业;万达集团目前在全国50多个城市投资项目,已在全国开业27座万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店,是中国商业地产行业领先的龙头企业;万达集团计划到2012年企业资产超过1500亿元,年销售额1000亿元,年纳税80亿元,成为世界级的企业集团从进入一个城市便占据“龙眼”位置到为一座城市再造一个新都市中心,万达创立商业地产的10年来,开发模式从第一代走到第三代,过程中经历了无数的磨难和艰辛,但也取得了巨大的成功……在总结这段惊心动魄的经历时,王健林董事长将这个过程称为一次“涅磐”,一次脱胎换骨、一次破茧成蝶、一次浴火重生的“凤凰涅磐”因为万达在商业地产领域的不断创新、一直领先,无数合作者都先后选择了万达,并在合作过程中坚定了这种合作关系,获取了巨大的成功;很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪里,他们就跟到哪里……凤凰涅盘:三代万达广场的成长历程第一代单店模式以销售平衡现金流,单打独斗形不成合力;2001年,万达广场第一代开始出现;位于核心商圈、总面积5万平方米左右、地上地下共五层的新商业体纷纷出现在各个城市的中心;此时的万达广场采用分割出售“产权式商铺”的方式平衡现金流,给了无数投资者进入商业地产的机会,因此大受追捧;经营初期,由于商铺经营权的分散以及管理职能的滞后,主力店以外的各个小商铺只能单打独斗,整体形象混乱,人流分散混乱,经营并不理想;由此,万达广场第一代——单店模式遇到了发展初期不可避免的挫折;万达很快做出了调整,提出了第二代开发模式——纯商业组合店;第二代组合店模式业态布局尚欠火候,未形成人流的有效流动万达广场第二代开发模式比第一代有了长足的进步,项目规模上较之第一代有了两至三倍的增加,引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店,最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式;但在经营中发现,主力店吸引来的大量人流并没有流向小业主的商铺,而被白白浪费,经营者们过高的期望值并没有如期实现;事实上,第二代万达广场仍然没有把握住商业地产的精髓:商业地产是经营出来的,而不是卖商铺卖出来的万达第三代城市综合体开始创造新都市中心在总结了第一代万达广场和第二代万达广场的成功和失败经验后,万达进入了第三代万达广场的开发;在万达第三代商业模式下,万达广场包罗万象,无所不能,一个巨大的综合体里有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓、住宅、酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等多种非零售业态,真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合;同时,第三代万达广场中出现了王健林称之为“第三代万达广场之灵魂”的室内步行街;几大主力店不再各守一方,而是围绕这条室内步行街布局,步行街的每一层都通往各主力店,通过建筑平面立体的互动实现所有门店共享巨大人流;如果说第一代、第二代万达广场还需要借助市中心来发展的话,集成了各种城市职能的第三代万达广场已经开始创造市中心;万达广场到哪里,就把繁华带到哪里;创造传奇商业模式领跑中国万达选址从“选”商圈到“造”商圈涉足商业地产之初,万达项目多选择城市的核心商圈,借助成熟商圈已经形成的商业氛围为万达广场造势,以保证中小业主的投资收益;但早期万达商业广场以带租约销售模式,大多将商铺分割出售给中小投资者,靠销售平衡现金流;但由于产权多元化、经营分散化、商业模式单一和主力店与小商铺之间的无连续性,以及经济环境和投资者心理的不成熟,万达广场也因此经历了一些挫折,商户过高的投资回报期望没能实现;在万达商业模式向第二代过渡的过程中,虽然项目面积加大,业态也增加,但因为各门店之间的互动没能有效建立,项目的潜力并没有真正发挥出来;当万达的第三代商业模式出现,“城市综合体”已经不是空间狭窄的传统商圈所能容纳;由此,万达的选址体系发生了重大变化,大体量的建筑群、业态丰富的综合体开始出现在各城市的非中心地带;万达集团将选址体系的重心完全转向了空间开阔的城市非中心甚至郊区地带,而万达所要做的正是启动这些区域,通过万达商业模式的成功带动整个区域甚至整个城市的发展;万达选友顶级品牌联袂,成就国际万达万达之所以能够成功,与其对于自身成为“国际万达”的标准有着密不可分的关系;对于选友,“国际万达”的辞典里有这样一条标准,那就是:合作伙伴是国际级;至今,以这样的标准选择合作伙伴,万达已经拥有8家不同业态的主力店作为“紧密型合作伙伴”,30多家国际和国内的知名公司作为“战略合作伙伴”和一大批中小店铺连锁企业伙伴;此外,为了保证合作伙伴能赚钱,万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议,在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益,达成双方的利益最大化;8年前的万达从做订单式开发开始,随着市场需求和中国经济环境的变化而逐渐向专业的商业地产运营商迈进,有了品牌战略合作商家、有了详细的前期策划、规划方面的经验,万达进行商业开发的准确性才能不断提高,甚至已经可以保证场场旺铺;规划先行万达广场成功的核心竞争力在万达对商业伙伴的合作过程中,万达广场的规划先行策略起到了举足轻重的作用,万达商业规划研究院是中国首家专业从事城市综合体及大型商业综合体开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构,由来自建筑设计领域及开发领域的众多精英人才组成;万达商业规划研究院不但是万达商业地产链条中的核心环节,还是中国专业从事城市综合体、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构,研究院汇集了全国商业中心、五星级酒店设计各专业的一流人才,更是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分;在每一座万达广场招商开始后,规划研究院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备,规划至每一个商铺、设计至每一个细节,尽量避免商家进场后进行改建,减少浪费,同时也是对入场商户负责;选择万达追随创造商业奇迹的领军者在每一个城市综合体,入场项目能不能实现真正的旺铺经营,一方面源自建造者的前期规划和后期管理,更重要的也在于入场品牌能不能更好的对消费者形成“吸金效应”,在万达广场,仔细观察你会发现,一些中小主力店随着万达的连锁开发而出现在每一个城市的万达广场里,也正因此,很多商家随万达而迅速形成连锁品牌,很多世界500强的企业也因万达的屡战屡胜而成为万达的拥护者,万达到哪里,他们就跟到哪里……。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
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万达战略布局
战略转变的因素:
➢ 土地成本:城市核心区域土地成本高,竞争压力大;副中心或新区中心土地成本相对 较低,且升值潜力大。
➢ 规划配套:副中心与新区中心规划起点高,城市配套完善,适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程:中国中心城市承载能力已超出其负荷能力,现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
3
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市,投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段:
第一阶段为2000年——2006年期间, 万达布局为重点城市核心地段,如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今,一二线城市的副 中心或新区中心,如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
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中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
13
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套,可售面积 18864平方米,现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米,万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿,按 数据分析可知,万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
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万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段,总建筑面 积约44.6万平方米,其中自持商业中 心面积约15.4万平方米,五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区,与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦,京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
广州白云万达广场2011-1-4(最终版)
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开业首日客流量破30万人次
12月17日,广州白云万达广场盛 大开业。开业当天,超过30万人 光顾了广州白云万达广场,场面 火爆。万达的“羊城”首次亮相, 初战大捷。
特色总结
首先,广场投资上亿元,打造了两块总面积达1600平方米的巨型高清天幕, 这也是华南地区首块天幕,配以高保真环绕立体音响,视觉效果极为震撼; 其次,广场外墙设置了两块面积均超过60平方米的巨型LED屏幕,营造出独 特的商业氛围; 第三,广场内的万达电影城引入华南第一个全数字IMAX影厅; 第四,万达希尔顿酒店是全国希尔顿酒店品牌的旗舰店,面积达4.5万平方 米,有挑高15米、面积达1200平方米的大堂;大宴会厅面积是1500平方米, 其酒店大堂和宴会厅面积均创广州纪录。 第五,广场引入的万达电影城、万千百货、大歌星量贩KTV等主力店均为其 品牌的全国旗舰店。 第六,白云万达广场内设计了3栋独立的国际甲级写字楼,专为大企业总部 量身定制。 第七,白云万达广场拥有3条不同风格、不同主题的步行街,分别为商业中 心室内步行街、室外步行街及城市步行街,结合5个总面积达2.5万平方米的 城市广场,形成综合性的商业街区。
相关数据
白云万达广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕,成为吸引人潮汇聚的特色建筑,而耗
资1亿元制作的1600㎡的商业天幕,将为广场营造出独特的休闲购物环境。 白云万达广场的室外步行街长510米,通道宽9米;城市步行街长640米,宽35米,与9月28日开通的地铁飞
翔公园站仅距300米。
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 商业金 路与云 融业用 城东路 地(C2) 之间
33900 35205
112200
≤115260 ≤84492
万达广场(金牛)市调
• 工程周边无大型的商业中心,仅此金牛万达一家,这也符合了金牛万 达的理念转变将“在中心〞改为“造中心〞
配套设施
• 工程总共4500个停车位〔含住宅〕 • 33部手扶电梯,15部直上电梯,8部货梯 • 万达百货内2部取款机〔建行、农行〕 • 12个卫生间,4个亲子室,4个无障碍卫生
间 • 10个休息椅〔双面可坐白色面板宽登〕 • 1个总台〔16平米、4个前台效劳人员〕,
60个流动咨询点 • 广场清洁人员根本保持30个以上。
风气名品
潮流霓裳
精品美味
享乐盛宴
雅致生活
开业率
从工程的品牌来看,市场定位位于中高档,还是万达一贯的风格“任何人到万 达都能买到自己想要的东西。〞
快销店
主力店
娱乐配套
主
力
餐
饮
家居、精品超市配套
金牛万达广场开业活动
• 1、威风锣鼓〔12月22日09:00-09:30〕:金牛万达广场压轴登场盛大开业,威风锣鼓响彻四方! • 2、开业有喜 来店有礼〔12月22日-12月23日10:30〕:开门就送金牛万达广场精巧定制马克杯,每天10000份开门礼品大放送,
1、88元优享礼包〔原价188元〕=1张优享卡 〔2D、3D电影享5折,IMAX专享优惠〕+哈 根达斯〔送〕+爆米花〔送〕; 2、28元卖品套餐=两份爆米花+两瓶饮品+上 好佳薯片〔送〕+万达宝盒卷优惠券〔送〕; 3、万达会员万人迷俱乐部零门槛参加;
各地万达广场简介
南昌万达广场南昌万达简介2002年7月8日,南昌市八一广场整体改造的龙头项目———南昌万达购物广场开工兴建。
南昌万达购物广场由国内著名地产企业大连万达集团(企业专区,旗下楼盘)投资3亿元兴建,落址在原南昌市文化宫地段,占地约14000平方米,总建筑面积约50000平方米。
首层为室内商业步行街,引入了数百家黄金商铺,专卖店将等划分为服装、鞋帽精品、珠宝首饰、钟表眼镜、手机城、化妆饰品等多个主题片区;二、三层引入世界头号连锁巨头——美国沃尔玛公司,四层为万达电影城。
商业行家的至理名言是:“零售业成功的第一条件是选址,第二条件也是选址。
”购物中心选址现代大型购物中心的选址,必须同时具备三个条件:一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体;三是交通便利,停车方便。
由于南昌的城市居住郊区化还不普遍,家庭轿车普及率也不高,因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区,因为这里商业繁荣,中高收入消费者集中,而且交通便利,从而可以吸引更多的客流;南昌万达购物广场地处南昌市八一广场北侧,即原工人文化宫院内,该位置是南昌市传统的市中心商业区域,亦是南昌市商业人气最为集中的黄金地段,万达购物广场优越的地段决定了无限的价值。
本项目引入当今世界先进的商业模式——SHOPPING MALL,创造性的将“室内商业步行街”与著名的世界500强企业、超级连锁巨头———沃尔玛结合为一体,是南昌市首家一战式全程购物的休闲场所。
万达购物广场是新世纪新南昌标志性商业巨著,商业项目奉行招商先行,开发在后,其“室内商业步行街+世界500强零售巨头”的创新模式,也对南昌市商业的发展起到巨人的推动作用。
其商铺一推出马上出现了抢购的现象,由此可见置业者对万达购物广场的发展以及商机寄予厚望,事实上黄金地段和沃尔玛的入驻也必然决定了其丰厚的回报利润。
强强联合万达购物广场与沃尔玛的开业在给南昌市民提供购物场所的同时,也创造了巨大的利益,如今去万达购物广场购物和闲逛已经成了南昌市民的习惯,而这种消费习惯无疑为万达购物广场带来了无限的商机;现在万达购物广场不仅引领着南昌的消费也已经成为以广场为中心的城中心商圈的代表性项目和大众消费的首选之处,特别是当万达国际电影城的进驻,更是提升了万达购物广场的知名度和人流量。
中国商业地产风向标——万达第四代产品“万达城”及万达模式简析
1、万达产品链:第一代:单店单店模式是商业广场的形式,面积在5万平方米左右,出售物业部分以单店为主。
盈利模式主要通过将占总面积80%的物业长期持有作为主力店低价出租给沃尔玛等知名品牌带来影响力,而将每个项目约20%的物业用于销售,来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。
第二代:组合店万达第二代产品主要以购物中心(Mall)的形式出现,面积在15万平米左右,业态有百货、超市、影院等五六个主力店,整体属于纯商业定位,除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。
同时,零售类比例仍偏大,占总经营面积80%以上。
盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体出售,溢价变现。
第三代:城市综合体城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等,集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体,形成独立的大型商圈,面积在50-100万平米。
盈利模式为核心商业部分只租不售,但占大型综合体项目整体40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式,有效解决了资金支持问题。
第四代:万达城(武汉中央文化区首试)15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园)+10万平米1000间以上客房的酒店集群(2家星级酒店和3家以上经济型酒店)+20万平米以上写字楼组成。
万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。
这个被该集团内部称为“万达城”的产品体量惊人,被赋予更多的文化、旅游、观光内涵,同时参照了迪士尼模式发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国,这是万达对国家政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面研究后的结果,因为万达的第四代产品对地方政府提升第三产业、转变经济增长方式等更具有吸引力,其获得资源还是拿地方面都更具有稀缺性,更不具有被复制的可能。
不过,也有业内人士表示,万达第四代产品规模过于庞大,已从简单的商业运营偏向于城市运营,能否找到合适的上游供应商填满项目,仍存在一定风险。
万达广场 产品分析
第一代产品:第一代产品2002-2003 年纯商业盒子式特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在 1.2-2 万平,建筑面积在4-6 万平左右;(4)主力店一般 3 家,沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院;(5)1 层为精品、服饰,2、 3 层为超市,4 层为专业卖场和影院。
(6)建筑形态都为单个盒子式案例:长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品:2004 年第二代产品组合式纯商业特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址都在城市最核心商圈;(3)占地面积在 5 万平左右,建筑面积在15 万平左右;(4)主力店一般为4 家,百货、超市、建材家电专业卖场、影院;(5)每个主力店都为一个单体盒子,由多个盒子组成商业广场。
案例:沈阳万达商业广场、天津万达广场第三代产品:2006 年后第三代产品品综合体多产特点:(1)选择省会或中心城市布局(2)选址在城市副中心或新区的中心;(3)占地面积在10-20 万平,建筑面积在40-80 万平,其中商业规模在15-20 万平左右;(4)产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店公寓(或SOHO)、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成;(5)商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等;(5)建筑形式为综合体,以盒子+街区+高层的组合形式;案例:宁波万达广场、上海万达广场万达商业广场前2 代产品的优劣势1、选址优势:在15 个万达商业广场中,12 个建在省会城市或直辖市,3 个建在经济发达的单列市,所有的商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。
当前离线2、规模优势:在前几年的市场,万达的商业广场均显示出其较大的规模优势,商业面积在100000 平以上有9 个,50000 平左右有 6 个,在各地都算较大的商业。
3、商户优势:万达独特的"订单式商业"为其引来了国际知名的商业企业进驻经营,如沃尔玛、美凯龙、百盛kongbai123 等,这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引,起到了显著的贡献,也构成了万达商业广场的核心优势。
全国万达广场列表
全国万达广场列表11北京CBD万达广场22北京石景山万达广场33长春重庆路万达广场44成都锦华路万达广场55重庆南坪万达广场66福州金融街万达广场77哈尔滨香坊万达广场88洛阳万达广场99宁波江北万达广场1010宁波鄞州万达广场1111青岛CBD万达广场1212上海五角场万达广场1313上海周浦万达广场1414沈阳太原街万达广场1515苏州平江万达广场1616天津河东万达广场1717天津万达商业广场1818无锡滨湖万达广场1919西安李家村万达广场2020西安民乐园万达广场211包头青山万达广场(在建) 222长春红旗街万达广场(在建) 233长春宽城万达广场(在建) 244成都金牛万达广场(在建) 255重庆万州万达广场(在建) 266长沙开福万达广场(在建) 277常州新北万达广场(在建) 288东莞万达广场(在建)299大连高新万达广场(在建) 3010大连万达中心(在建)3111大庆萨尔图万达广场(在建) 3212福州仓山万达广场(在建) 3313抚顺万达广场(在建)3414广州白云万达广场(在建) 3515哈尔滨哈西万达广场(在建) 3616合肥包河万达广场(在建) 3717合肥天鹅湖万达广场(在建) 3818呼和浩特万达广场(在建) 3919淮安万达广场(在建)4020济南魏家庄万达广场(在建) 4121江阴万达广场(在建)4222晋江万达广场(在建)4323兰州城关万达广场(在建) 4424廊坊万达广场(在建)4525绵阳涪城万达广场(在建) 4626南昌红谷滩万达广场(在建)4727南京建邺万达广场(在建) 4828宁德万达广场(在建)4929莆田万达广场(在建)5030青岛李沧万达广场(在建) 5131上海宝山万达广场(在建) 5232上海江桥万达广场(在建) 5333绍兴柯桥万达广场5434沈阳北一路万达广场(在建) 5535沈阳铁西万达广场(在建) 5636石家庄裕华万达广场(在建) 5737太仓万达广场(在建)5838太原龙湖万达广场(在建) 5939泰州万达广场(在建)6040唐山路南万达广场(在建) 6141温州龙湾万达广场(在建) 6242芜湖镜湖万达广场(在建) 6343武汉东湖万达广场(在建) 6444武汉经开万达广场(在建) 6545武汉菱角湖万达广场(在建) 6646武汉万达中心(在建)6747西安东大街(在建)6848西安东新街(在建)6949厦门湖里万达广场(在建) 7050襄阳万达广场(在建)7151宜昌万达广场(在建)7252宜兴万达广场(在建)7353银川金凤万达广场(在建) 7454漳州碧湖万达广场(在建) 7555镇江万达广场(在建)7656郑州二七万达广场(在建) 7757郑州中原万达广场。
万达广场商业地产的发展模式与地产价值实现
中图 分 类号 :F 9 . 4 2 3 3 文献 标 识码 :A 文章 编 号 :1 0 — 7 8 2 1 ) 5 0 3 — 4 0 9 4 6 (0 1 0 — 0 3 0
随着经济快速发 展和消 费型社会 转型 ,我 国将进入 商业地产快速 发展 阶段 ,同时因为住宅房 地 产 市 场 的政 策 调 控 力 度 不 断加 大 ,使 得 商 业 地 产 市 场 的增 长 幅 度 明 显 超 过 住 宅 市 场 ,资 金 的涌
S ra e i1 No. 2 14
万 达 广场 商 业地 产 的发 展模 式 与地产 价 值 实现
王剑 超
( 建 船政 交 通职 业 学 院 建 筑 工程 系 ,福 建 福州 3 0 0 ) 福 5 0 7
摘 要 : 万达 广 场经 过 三代 房 地产 产 品 的发展 ,从 第 一代 卖 单店 和 第二 代 复合 店 卖街 铺 , 到现 在 只 卖非 商 业之 外 的 产 品 ,既 达到 了综合 体 规 模上 的城 市 标志 性 象征 的 目的 , 又解 决 了产 品 链 和 资金链 的最 优 组合 和 良性 循 环 ,正 在逐 步 实现 从原 来 以 营销 为 导 向 的订 单地 产 向持 有 型 订 单地 产 的重 大转 折 。持 有 型订 单 地 产模 式 为企 业 资 产快 速增 值 拓 宽 道路 ,也 为真 正 的 资本 之路 搭 建 了坚 实 的基础 。 万达 广 场 商业 地产 价值 实现 的 途径 ,对 于 目前 大量 涌入 商 业地 产开 发 的开 发 商 而言 ,具 备 参考 意 义 。
收 稿 日期 :2 1 - 9 0 0 10- 1 作 者 简介 :王剑 超 ( 7 一 ) 男 ,福 建福 州人 , 高级 经 济师 ,硕 士 ,研 究 方向 为房 地 产经 济 。 1 95 ,
万达第四代综合体的5个新技术
万达第四代综合体的5个新技术2014-03-20查看更多—〉明源地产研究院明源地产研究院微信号:mydcyjy武汉东湖万达广场,是万达集团迄今为止建成的最高端、也是国内一流的购物中心,由国际知名的荷兰UN Studio设计公司(简称UN)担纲设计,其室内设计由北京清尚环艺建筑设计院曾卫平商业设计团队与UN共同完成。
因为定位为顶级,在这个项目设计中,打破了万达广场一般设计标准,甚至突破国家规范,力求每一个细节做到完美。
我们从以下几个方面对其设计亮点进行了归纳与总结。
一、入口设计不同于以往的万达广场,武汉东湖汉街万达广场入口处增加了挑空部分,采用大跨度、长悬挑钢桁架结构形式,突显其作为奢侈品牌聚集地高端、大气的定位。
入口处最大悬挑跨度约22米,安装难度超过目前国内所有购物中心。
武汉东湖汉街万达广场两个主入口的色调分别为金色与银色,这与两个中庭的主色调相呼应。
UN在最初概念设计中对入口处的天花设计要求是希望用球形灯营造敞亮、高端的氛围,没有明确具体的材料,仅以一张设计图示意,效果类似摩托车头盔上的挡风玻璃。
通过定制玻璃与金属球体表面镀铬,实现了这种效果。
图1、东湖万达广场入口二道门图2、东湖万达广场入口图3、东湖万达广场入口二、中庭设计武汉东湖汉街万达广场的两大中庭设计为整个项目的点睛之笔。
两大中庭位于购物中心内部南北两端,分别采用金厅与银厅两种风格。
北中庭为金厅,对外连接汉街,南中庭为银厅,对外联络城市,以金色代表灿烂的中华文明,以银色代表新兴的时尚文化,寓意武汉旧城与新城的融合、中国传统文化与新兴时尚元素的融合。
这是万达集团首次在万达广场采用金厅与银厅两种不同风格的尝试,体现了其作为奢侈品店的高贵特质。
1.首创雕塑式双曲陀螺线结构中庭武汉东湖汉街万达广场采用了自由雕塑式双曲陀螺线结构中庭,这是中国商业建筑史上的首创。
两大中庭为巨大漏斗状钢结构,共由2600块形状大小不一的平面或曲面釉彩花纹玻璃拼接而成,现场极为震撼。
中国十大购物广场
中国十大购物广场NO.1 万达集团·万达广场大连万达专题阅读广场毫无疑问是目前中国最为成功,知名度最大的商业品牌,一般都包括购物中心,娱乐中心和城市公寓。
所建之处,往往都成为当地的地标性建筑。
如今,万达广场也已从第一代的单店、第二代的组合店,发展到第三代城市综合体。
每一座万达广场都繁华了一个城市中心,“万达广场就是城市中心”,万达集团这样定位目前遍布祖国诸多大中城市的万达广场。
大连万达集团创立于1988年,目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。
2021年,企业资产3000亿元,年收入1417亿元,年纳税202亿元,净利润超过100亿元。
在2021年,集团董事长王健林以860亿元人民币的个人财富登陆《福布斯》中国富豪榜榜首!截至2021年11月1日,全国已经开业的万达广场有81座,涵盖中国20多个省份,集团持有物业面积规模全球第二,并计划到2021年开业110座万达广场,持有物业面积2300万平方米,成为全球规模第一的不动产企业。
NO.2 中粮集团·大悦城北京大悦城专题阅读相关干货的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙欧阳中石刘先银等一次小聚受到启发,作为孔子故乡人士,夜读《论语》,读到一句话,“近者悦,远者来”得来的灵感,意为给到来的人以愉快的享受。
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”,其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格,是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。
2021年底率先开业的北京西单大悦城JOY CITY是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。
地处西单核心商圈,定位为国际化青年城,以年轻、时尚、国际化为品牌主张,通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。
开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验,成为京城的潮流地标。
万达广场招商模式案例
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租 金 与 品 牌
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1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾
连 锁 品 牌 与 当 地 商 家
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2. 招商实施中的几大要素
时间
人员
地域
流程
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四、如何通过招商实现真正的 “订单地产”
战略伙伴 先租后建
共同选址
技术对接
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五、万达商业地产的两个独有模式
1. 万达的商业地产产业链 2. 万达商业地产的盈利模式
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4. 第三代产品——突破与成熟
项目位于北京 石景山区,面临长 安街,总建筑面积 30万平方米,其中 商业和五星级酒店 面积20万平方米。
北京石景山万达广场
8
5. 总结
9
10
1. 选址
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2. 定位
目标客群 档次定位
项目规模 辐射范围
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3. 规划设计
交 通 优 先
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3. 规划设计
突出商业
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3. 规划设计
功
能
分
超市楼
区
综合楼
娱乐楼 百货楼 步行街
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3. 规划设计
强 调 空 间
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4. 业态组合
主力店的作用 比例控制 空间分布
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1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾
主 小商铺 力 店 与 小 商 铺
高收益 低安全性
黄金分割线
低收益 高安全性
主力店
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1. 万达如何选择商家 如何解决三对矛盾
1
2
3
1. 起步——为什么要做商业地产
4
2. 第一代产品——经验与教训
万达案例分析11.04
铁西万达
副中心
市区中心
副中心
本项目
8
案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 写字楼 其中 公寓 /SOHO 住宅 其他
项目总平面图
规模
2010年8月 201,700 35% 3.78 906,000 234,000 39,000 59,200 29,600 534,200 10,000
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案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目总平面图 项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 /SOHO 住宅
55%
住宅公建配比图
45%
项目总平面图
规模
2010年11月 106,627 51% 5.6 650,000 207,000 -98,700 49,300 295,000
项目区位图
项目效果图
市区中心
鄞州万达
新区
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案例介绍 – 宁波鄞州万达广场
项目基本概况 技术指标 功能业态配比 项目布局图
66.5%
住宅公建配比图
33.5%
住宅
项目
开业时间 占地面积 (平方米) 绿化率 容积率 总建筑面积 (平方米) 商业 酒店 其中 写字楼 公寓 住宅
规模
2006年12月 210,900 35% 2.03 592,000 270,000 40,000 50,000 70,000 162,000
呼和浩特万达
项目效果图
新区/城 市副中心
红谷滩万达
外部展示之停车设施
有良好的免 费停车设施, 幵且停车位置 既是华润超市 出入口前,给 顾客带来贩物 后的方便,赢 得顾客的喜爱
2
出入口设置
万达广场可通向四方, 交叉路口客流集中,能 见度高,无疑可增加客 流量。 万达广场有五个出入 口,现内装修尚未完全, 只开了两个门一号和二 号,其特点都是设在交 叉路口,门是开放型, 一排有四个小门,其中 小门宽大概有1.6米, 客流量少的时候开一个 小门,据了解多半晚上 人流量多,门全开
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一, 产生四大社会效益:一、完善城市区域功能;二、 提升城市商业档次;三、新增大量就业岗位;四、 创造持续巨额税收
万达在南昌
南昌红谷滩万达广场该项目占地约 200亩,总建筑面积约55万平方米, 是南昌红谷滩万达广场投资有限公司 斥资60亿元打造的大型城市综合体。 预见,红谷滩CBD核心,将崛起一 个集贩物、餐饮、文化、娱乐、办公 及休闲等多种业态于一体的“一站式” 商业中心。
入口处还有具体促销 信息栏,以便顾客及时 并准确了解本超市促销 情况
→
2
还有顾客服务中心, 及时解决顾客对超市 的疑问,有利于和顾 客的沟通,增进顾客 对超市的熟悉感,建 立顾客对超市的忠诚 度和美誉度;
←
当顾客看到 这个笑脸,会 会然一笑,心 情愉悦,可以 增强顾客对超 市友好情感, 2 同时此项服务 是促迚顾客和 超市良好的沟 通平台
如上图对优衣库服装运用丌同 姿态的人体模型迚行展示,巧 妙地把商品的全貌,包括质地, 式样,花色和色彩充分的展示 出来,谁看了丌心劢啊!
内部氛围之中庭
迚入广场内, 穹顶透射玻璃 设计的阳光中 庭,隔离了高 2 温的直射,却 保留了仰望天 空的视角及充 沛的光线
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一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析(组图)近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达,江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街,未来预计要开10个万达),二三四代万达均有开业运营的项目,全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次,对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习,不敢妄称专家,现仅就这四代万达的商业规划略说一二,与众分享交流。
第一代万达:长沙解放西路万达(悦荟广场)说到第一代万达,有一段往事不可回避。
2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(项目招商信息)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。
与麦格理达成协议,并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看,这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。
项目占地1.8万平方米,总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。
通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。
四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。
万达借此开创了订单式商业地产的先河。
其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。
第一代万达商业规划简单,便于快速复制。
但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。
这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。
第二代万达:武汉江汉路万达(悦荟广场)第二代万达的代表作——江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业,项目位于汉口中山大道,是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的Shopping Mall。
总建面约13万m²。
物业组成及业态分布:A栋为自持物业,引进大洋百货;B座一楼平面分布图 C座一楼分布图B座一楼租金:300-600元/㎡/月 C座一楼租金:400-1300元/㎡/月笔者注:看到没有,这就是传说中的蚂蚁铺。
早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。
江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目,经过8年的运营发展,该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。
所谓第二代万达,笔者认为,从规划来看,仅仅是第一代万达的简单升级而已。
从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。
具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化,分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。
第二代产品的规模更大,可销售面积更大,但仅仅停留在一代卖一楼,二代卖2个一楼这种简单相加。
其实质和一代没有本质的区别。
第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
另外说个有趣的现象:位置更佳的B座首层租金与C座相比有不小的落差。
什么原因:B座主力店为沃尔玛和工贸家电,C座主力店为万达影院(年票房排进全国十强)。
江汉路商圈主力消费人群为15-30岁的学生及年轻时尚的上班族。
而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。
不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现,放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费,其结果就直接反映在租金上。
其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端,3座物业定位不同,主力店类别不同,消费者不同,使得3座商业客流无法做到完全有效互动,人流无法做到共享,逛B座的人很可能买完东西就走了,根本不会去A座或者C座。
在这一点上汉阳王家湾的武汉摩尔城就做得比较好,该项目可以说是第二代万达的改进版,也是A、B、C三座商业,3种不同业态定位,中间逐层用跨街通道联通,上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间,3座商业人流可做到有效共享。
二代万达规划硬伤和开发模式,直接导致了9个万达的转手。
壮士断腕,痛定思痛,促使万达转变思路,思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品,第三代万达孕育而生。
第三代万达:第三代万达组成示意万达集团吸取了前两代万达广场(项目招商信息)开发的教训,学习国外开发城市综合体的经验,推出第三代万达——万达城市综合体产品。
通过住宅,公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金,支持购物中心的开发与运营,有效解决了现金流的问题。
凭借这一模式和万达强大的执行力,快速在国内复制并取得了阶段性的成功。
建筑平面规划上,通过室内步行街和中庭,经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来,互相补充,人流共享。
一条室内步行街,把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。
可以说,这条室内步行街,是万达购物中心的灵魂。
功能组合上,考虑各类别主力店经营的特点,营业时间的差别,经营产品的类别,以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合,形成聚留效应共享共赢。
节点空间上,将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来,布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等,使主力店与步行街有多种多样的交流方式,丰富建筑空间的商业感觉。
所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系,结合功能分区,通过清晰的VI导视系统,极大地方便顾客出入。
室内步行街规划:室内步行街规划要点宜昌万达室内步行街模型图万达室内步行街通常为三层,根据地块形状及规模,一般呈“U”型或“L”型,全长约300-400米,室内步行街出入口一般通向不同城市道路。
室内步行街首层公共通道一般宽约10米,部分区域设置可供行人休憩的长椅,节点区域设置休闲广场,可定期举办市场推广活动。
楼层之间高度及通道宽充分考虑了人体生理学的因素,基本能保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌。
沿着各楼层室内步行街可直接到达与之直接贯穿的各大主力店。
这有利于不同消费群的互相转换,做到人流的有效共享。
室外步行街规划:如果说万达的室内步行街集万千宠爱于一身,那万达的室外步行街就是没人疼的私生子,只是万达销售回款的工具。
其商业规划也不用像内街一般过分考究,更多的是考虑怎样便于划铺销售。
其室外步行街包括住宅外围一圈的住宅底商,和沿着购物中心外围的一圈2-3层商业步行街,总长一般500-1000米不等。
商业外街两端出入口也是通向不同的城市道路,在中间部分节点有与室内步行街相连通的出入口,但是与主力店无法直接连通。
如此一来,无主力店有效带动,散售后无法做到统一招商运营管理,无好的品牌店愿意入驻等诸多劣势,注定商业外街的经营状况比起内街有天壤之别。
例如武汉的菱角湖万达,得益于江汉路万达制造的商业神话和开发商勾画的美好预期,商业外街在2009年一经推出,均价约3万,短期内即告售罄。
2010年12月开业至今,经过2年的运营,其商业外街空置率仍超过50%。
更悲惨的是同为第三代万达的宜昌、襄阳万达,笔者2011年2012年两次前去,开业近2年,外街几乎全部空置。
业主全部沦为万达平衡现金流的牺牲品。
武汉菱角湖万达规划图襄阳万达规划图宜昌万达规划图第四代:武汉中央文化区关于第四代万达广场,目前有2种说法,一种说法是第四代万达称为“万达城”,比第三代规模更大,投资更大,增加旅游文化等主题,目前尚在规划中。
第二种说法是武汉的中央文化区是第四代万达的先行者,其各项指标和规划均符合“万达城”的概念。
万达全国的项目按级别分为A+,A,A-,B+,B等几个等级,中央文化区是全国唯一的A+级别。
笔者从对中央文化区的了解来看,这个项目不管是不是属于第四代,绝对是史上无法复制的万达产品。
因为没有哪个城市市中心有这么多大型天然湖泊,并且由政府联合开发商主导湖泊联通工程与地产结合,也没有哪个城市受到万达如此关照,在一个城市开10个万达。
也没有哪个城市的居民对万达如此狂热的追捧。
王健林曾说:楚河汉街是独一无二无法复制的。
中央文化区总体规划项目总体规划滨河休闲、文化旅游、高尚居住及配套三大区域。
分别包括:汉秀剧场:万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作,总投资25亿元。
万达影城:国内目前规模最大的电影城,总座位数达到4500 座。
共设有22 个影厅,囊括IMAX 巨幕厅、3D 影院、4D 影院,飞行影院、体验影院等。
万达广场(项目招商信息)全国一号旗舰店:19 万平方米万达广场。
拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店,并汇聚众多国际国内一线品牌,是万达集团全国的一号旗舰店。
奢华酒店集群:投资30亿,共打造5 个酒店:六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店。
智能写字楼群:9 栋国际一流甲级写字楼,地上总建面45 万平方米。
高尚御水豪宅:规划四个组团,地上总建面155 万平方米高档住区。
汉街:中央文化区的核心是一条1500 米中国最长国际水岸城市步行街汉街,总建筑面积约18万平方米。
整个汉街至西向东分为3个主题定位:个性潮流、国际时尚、品味生活。
引进了300多个国际国内外一流商家,其中不少都是首次进驻武汉,包括ZARA、H&M、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、C&A、MAP、UR、依恋等十大快时尚品牌全部到齐落户汉街国际时尚区。
除了品牌吸引力,汉街最大的特色是独特的民国及西式风格建筑,并与东沙联通工程相结合(楚河),打造的一条亲水景观休闲街。
汉街的优势固然明显,品牌吸引力强,业态丰富,建筑颇具特色,但仍有不少值得诟病的所作。
汉街试图植入文化元素,利用故楚之地和本地文化为依托,设有5个以湖北地区历史名人命名的节点广场,分别为“屈原广场”,“昭君广场”,“知音广场”(俞伯牙、钟子期),“药圣广场”(李时珍),“太极广场”(张三丰),每个广场按照主题布置一个名人雕塑。
以此纪念湖北这块土地上的历史文化名人,提高项目附庸风雅的文化内涵。