融资租赁公司资产评估

融资租赁公司资产评估

评估方法

（一）资产评估的基本方法

资产评估的方法主要有市场法、收益法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对彖、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

1、市场法

企业价值评估屮的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：

（1）存在一个活跃的公开市场；

（2 ）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。

2、收益法

企业价值评估屮的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对彖价值的评估

方法。应用收益法必须具备的基本前提有：

（1）具有持续的盈利能力；

（2 ）评估对彖的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（3 ）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；

（4 ）评估对象预期获利年限可以预测。

3、资产基础法

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合

理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础

法的前提条件有：

（1 ）评估对彖处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；

（2 ）可以调查取得购建评估对彖的现行途径及相应的社会平均成本资料。

（二）评估方法的选用

本次委评的是XX租赁公司股东全部权益，XX租赁公司系从事融资租赁的公司，评估___________ 人员无法收集与XX租赁公司经营规模、业务种类相类似企业的股权交易案例，故无法采用

市场法进行评估。由于XX租赁公司近年持续盈利，财务资料核算较为规范，其未来收益_____________ 能进行合理预测，因此本次评估可采用收益法进行评估。 _______________________________________ 由于XX租赁公司有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的

有关数据和信息来源较广，资产重路成本与资产的现行市价及收益现值存在内在的联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法进行评估。

根据本报告的评估目的，被评估企业自身的特点，分析评估方法的适用性后，评估人员对XX租赁公司的股东权益采用资产基础法和收益法进行评估。

•资产基础法

资产基础法具体模型如下：

股东全部权益评估价值二刀各项资产评估值-刀各项负债评估值

在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：

1、投资性房地产

委估投资性房地产为办公用房，其所在区域办公用房交易市场非常活跃，有类似的交易

案例，评估人员认为市场法能够充分反映评估对象的交易价值。因该房屋本身也在出租，其

所在区域附近类似房地产租赁市场较活跃，能找到类似房地产的租赁实例，评估人员认为收

益法也能从收益的角度反映房地产的市场价值。综上所述，本次采用市场法和收益法进行评

估。

(1)市场法

本次评估采用的市场法是指：将评估对彖与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的客观合理价格或

价值的方法。

本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与

委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修

正、区域因素修正及个别因素修正等，得出委估房地产的市场价值，其公式为：委估房地产评估值二可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数

(2)收益法

收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权

人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之

和。收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折现率折算成现值，然

后累加求和后，得出被评估房地产的评估值。其基本计算公式为：

其基本计算公式为：

R

式屮：P—房地产价格

n—收益年限

R—年净收益r —折现率s—年净收益增长率本次评估采用收益法时的基本假定如下：

①待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益；

②待估房地产年净收益增长率保持一致；

③影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化；

④无其他不可抗力的不利影响。

2、机器设备

XX租赁公司的设备主要为电子设备和运输车辆等。评估人员采用重路成本法进行评估，

即根据设备现行购路价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建费用计算重路全价，再结合

设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值。

设备评估值二设备重路全价X成新率电子办公设备重路全价二设备购路价格车辆重路全价二车辆重路购价+购路附加税+牌照手续等其他费用

3、其他无形资产

XX租赁公司的其他无形资产系办公软件-智能调度GIS系统V2.0摊余成本。本次评估以核实后的

账面值作为评估值。

4、其他资产及债权债务

评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性，在清查核实的基础上，确

定评估值。其中：

对于应收款项，评估人员首先抽取金额较大、账龄较长的明细账户进行函证，并采取替代程序来证实余额的真实性；其次对各明细账户进行账龄分析，通过多种方式了解债务人的

偿债能力，估计其可回收性。在以上核实了解的基础上，确定存在风险损失的可能性，最终

确定评估值。对于应付款项，评估人员调查了解其经济性质，查阅相关合同或协议书，并落

实具体的债权人，通过核实债务来确定评估值。

•收益法

收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，根据预期收益折现求得股东全

部权益于评估基准日的价值。为避免会计利润和现金红利的缺陷和限制，准确把握股东全部权益价值，本次评估以股东权益自由现金流作为预期收益，基本模型如下：

股东全部权益价值二经营性资产价值+溢余资产评估值+非经营性资产（-负债）评估值，即：p— V * r 7 + ------------ L------ +E+Q

其屮：P为股东全部权益价值

Ft为第t年的权益自由现金流量

Fn为t年后权益自由现金流量

n为年期

r为折现率

E为溢余资产评估值

Q为非经营性资产（负债）评估值

1、企业预期收益的确定

根据本次选取的评估模型，预期收益采用企业营业活动产生的权益自由现金流量。

权益自由现金流量（Ft）二净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资本增加额-债务本金偿还额+新增债务

净利润二营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用一所得税2、收益期限的确定

没有证据表明，企业所处的法律环境、市场环境可能影响企业永续经营；预计企业有能力持续拥有或取得永续经营所需的资源或资产并获得收益。

故本次评估将收益期设定为无限年期，即预测期为持续经营假设前提下的无限经营年期。3、折现率（R ）的选取：

根据资产评估行业的相关准则和操作规范，采用风险累加确定折现率