项目定位报告(模板)PPT课件
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商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
某地产项目定位报告(PPT 38页)
高溢价灰空间：尽可能增加灰空间面积，以提高得房率，能够促进销售。 高品质卖点：酒店式入户大堂，运用绿色环保材料，以增加项目卖点，便于做主题推广。
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
产品定位
中江新城市中心
中江全域、目的性商业中心
滨河墅质社区 滨河商业风情街 MINI商业综合体
集居住、商业、娱乐、教育为一体，城市中产阶级享受高品质居住氛 围的高尚社区。 关键词：新中心、便捷的、高尚的、综合的、潜力的、是一种标准， 一种生活氛围的体现。
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
商业价值起点高：
区域商业配套不足，项目又紧靠小东河，其滨河商业较 高。
开发商实力雄厚：
蓝图地产来自成都其产品和园林景观设计要高于本土开 发商。
区域配套不足：
目前本案所在的区域基础设施配套不足，如公共交通等。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5
ห้องสมุดไป่ตู้
13.1
第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
目标客群分析（住宅）
功能满足
项目定位报告.pptx
项目竞争层面确定
——价格分解
总价主要区间
小康型：32万—40万；舒适型：48万—60万；
月供主要区间
小康型（30年）：1460元—1830元 舒适型（20年）：2600元—3300元
家庭经济能力分析
A、对于舒适型来说，由于其承受能力强，价格弹性空间 大，故不予考虑；
B、小康型：家庭存款在8万—10万；家庭月收入在3500 元—4000元，如果两人都上班，每人工资在1500元— 2000元。
比例
4%
28.7 %
67.3 %
备注
6～9层
项目竞争层面确定
——价格定位
总体均价：2700元/㎡ Townhouse：3500～3800元/㎡ 双复式洋房：3000元/㎡ 小高层电梯洋房：2400～2600元/㎡
【定位依据】
运用市场比较法，适当参照成本 法； 充分考虑容积率和各种户型类别的比例关系 ； 均价守恒 。
天山花园项目定位报告
二00二年九月十八日
目录
市场竞争形势分析 项目资源分析 项目竞争层面确定：价格、户型、客户 客户消费特征及典型楼盘定位 项目整体形象定位 项目定位分解争形势 项目资源
项目竞争层面
客户消费特征
目标客户定位
可类比竞争项 目形象定位
差异化竞争
总体形象定位
小康型：A、文化；B、品位；C、环境 舒适型：A、彰显身份；B、配套；C、车位；D、环境。
可比楼盘定位分析
卓达：缺乏明确定位 博雅庄园：都市园林官邸——太泛、虚 欧陆园：生态社区——有支撑，泛、易克隆 万信城市花园——用公园构造家园，无法克隆的因素、
项目外缘因素 燕都花园——源自法国经典幽雅生活空间，诉求生活
生态、多维、音乐、水景园林社区
兴业路项目定位报告.PPT课件
项目周边现状——项目四至
北面：圣陶沙骏园
西面：泰华、中信项目
本案
项目南、北、西三面正对住宅 小区，东面临富通城小区大门广场 以及兴业路与西乡大道的交汇处。
精品课件
东面：富通城广场
南面：富通城四期
20
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 2 项目分析及定位
项目周边居住状况
项目周边的建筑以住宅为主。
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
14
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
15
市场研究分析小结
1， 宝安中心区的规划与实施，将极大增强区域对外的辐射力，促 进区域商业的发展；
2， 区域人口基数的增加，以及人均GDP的快速增长，将会对区域 商业的发展提供坚实的基础；
0 2002年
2003年
2004年
2005年
7009 2006年上
宝安房地产市场近年来发展迅猛，呈价量齐升的发展态势。
精品课件
7
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
8
CHAPTER 1
市场研究分析
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
精品课件
8
深 圳 ·筑 网 地 产
精品课件
9
深 圳 ·筑 网 地 产
CHAPTER 1 市场研究分析
10
人均商业面积
宝安区
人均商业面积
1㎡
人均零售面积
0.79 ㎡
人均餐饮面积
0.21㎡
0.21
商业网点普查结果显示，宝安区人均餐饮面积为0.21㎡ ，仅略高于盐田 区，餐饮有较大的发展空间。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
项目定位示例PPT课件
目标2：快速回现
保障热销，平衡项目现金流；保障资金，滚动开发其他项目。
目标3：利润走高
通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。
本报告严格保密
12
问题界定
1、项目所处位 置相对较偏，不 具备独有强势资 源；
2、地块规模有 限；周边整体形 象较差，居住氛 围受影响；
3、在售项目与待开发项目导致市场 竞争激烈，目标客户被分流。
地处非限购区域，有效的承接郑州市区购 买力转移
龙湖凭借“教育与 生态的高起点规划” 及“不限购政策” 有效承接郑了大批 量的州客户。
本报告严格保密
22
住宅市场分析
本报告严格保密
23
宏观市场分析
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升 的态势，目前已进入快速发展阶段。
年份 2009 2010 2011 2012
2.地形特征:整体地块呈南北 狭长状，东西长约204米， 南北长约555米，地块北侧 边缘线呈不规则曲线状。整 体地势略低于龙泊南路2-5 米，整体呈西高东低，北高 南低势态，地形不平整将不 利项目规划。
约555米
约389.03米
龙泊南路
约204.54米
本报告严格保密
9
项目属性界定
1.身居龙湖镇墅区：项目位于宜居教育 城——龙湖镇，高端别墅项目林立； 2.区域环境较好：生态环境宜人，水系纵 横（十七里河、十八里河、龙湖） 3.学区资源优越：龙湖镇是政府规划的宜 居教育城，郑州新一中、六中、外国语中 学等环伺本项目； 4.位置稍偏：项目相对龙湖镇其他开发项 目位置靠南，不具备竞争优势；
项目名称
开发面积 已推量 预计推出量 （万㎡） （万㎡） （万㎡）
龙湖御景
18
保障热销，平衡项目现金流；保障资金，滚动开发其他项目。
目标3：利润走高
通过精准定位及迅速销售赢得口碑获取更大利润。
本报告严格保密
12
问题界定
1、项目所处位 置相对较偏，不 具备独有强势资 源；
2、地块规模有 限；周边整体形 象较差，居住氛 围受影响；
3、在售项目与待开发项目导致市场 竞争激烈，目标客户被分流。
地处非限购区域，有效的承接郑州市区购 买力转移
龙湖凭借“教育与 生态的高起点规划” 及“不限购政策” 有效承接郑了大批 量的州客户。
本报告严格保密
22
住宅市场分析
本报告严格保密
23
宏观市场分析
龙湖镇近几年房地产市场发展稳定，整体呈现量价齐升 的态势，目前已进入快速发展阶段。
年份 2009 2010 2011 2012
2.地形特征:整体地块呈南北 狭长状，东西长约204米， 南北长约555米，地块北侧 边缘线呈不规则曲线状。整 体地势略低于龙泊南路2-5 米，整体呈西高东低，北高 南低势态，地形不平整将不 利项目规划。
约555米
约389.03米
龙泊南路
约204.54米
本报告严格保密
9
项目属性界定
1.身居龙湖镇墅区：项目位于宜居教育 城——龙湖镇，高端别墅项目林立； 2.区域环境较好：生态环境宜人，水系纵 横（十七里河、十八里河、龙湖） 3.学区资源优越：龙湖镇是政府规划的宜 居教育城，郑州新一中、六中、外国语中 学等环伺本项目； 4.位置稍偏：项目相对龙湖镇其他开发项 目位置靠南，不具备竞争优势；
项目名称
开发面积 已推量 预计推出量 （万㎡） （万㎡） （万㎡）
龙湖御景
18
某项目市场与目标定位报告(ppt 43页)
7、总结 通过对钟祥市在售房地产项目的调查和分析我们得出以下结论：
1、钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较 少。近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增 大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十平方米的大社区。
2、在售项目基本以砖混结构的5+1或6+1多层为主，小高层、高层形态成为未来 的开发主流，带有一到二层的底商。
天强项目市场及定位报告
智联地产国际运营机构 2008年7月
目录
第一部分 钟祥市房地产市场分析 一、钟祥市房地产特征分析 二、钟祥市在售楼盘列举分析 三、消费人群特征分析 四、钟祥房地产市场展望
第二部分 项目整体定位报告 一、地块分析 二、市场定位 三、形象定位 四、案名定位 五、客户定位 六、项目核心优势 七、项目推广流程图：
8、高层规划渐显市场 至2008年初以来，钟祥房地产市场推盘量迅速增多，如今开盘销售项目
已有数十个。其中不乏出现高层物业规划（小高层规划未出现与市场），如： 御隆天下规划有高层。说明随着市场发展、房地产项目增多以及发展趋势的 影响，钟祥楼盘物业形态正逐步朝小高层迈进。
9、受今年房地产市场大环境影响，房价上涨较缓慢 2008年，全国房地产市场震荡不安，消费者观望情绪严重，各个大中城
5、楼盘推广手法多样化 虽然钟祥市属于县级市,但近几年房地产业发展较快，加上众多市外企业
进驻钟祥房地产市场，带来了许多先进的开发理念。他们在楼盘的推广手法 上也比较全面如：户外、车身、报纸、现场包装、罗马旗等，各楼盘比较重 视营销推广。
6、设计建设水平不断提高 钟祥市早期开发的房地产项目基本无外观设计，对于楼体外墙处理的非
地产发展态势是以老城区改造、新城区建设推动房地产行业发展，未来钟祥 新城区开发土地丰富，是地产行业发展空间巨大的地区。
地产项目定位报告PPT模板
至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
《项目商业定位报告》课件
品牌管理：建立品 牌管理制度，确保 品牌形象的一致性 和稳定性
品牌传播
品牌定位：明确品牌定位，确定目标市场和消费者群体 品牌传播渠道：选择合适的传播渠道，如社交媒体、广告、公关活动等 品牌传播内容：制定品牌传播内容，包括品牌形象、产品特点、企业文化等 品牌传播效果评估：定期评估品牌传播效果，调整传播策略和方向
积分促销：通过 积分兑换商品或 服务
限时促销：在特 定时间内进行优 惠活动
客户关系管理
建立客户数据库：收集客户信 息，进行分类管理
客户沟通：定期与客户沟通， 了解客户需求
客户服务：提供优质的客户服 务，提高客户满意度
客户反馈：收集客户反馈，改 进产品和服务
营销效果评估
营销渠道：选择合适的营销 渠道
项目名称：XX项目
项目地点：XX市XX区
项目投资：XX亿元
项目目标：打造XX市 地标性商业中心
项目意义
提升企业竞争力
拓展市场空间
提高客户满意度
促进行业创新与发展
项目目标
提高市场份额
提高客户满意度
添加标题
添加标题
增强品牌影响力
添加标题
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增加公司利润
市场分析
章节副标题
行业趋势
市场规模：预计未来几年内市 场规模将保持稳定增长
THEME TEMPLATE
20XX/01/01
Ppt
项目商业定位 报告
单击此处添加副标题
汇报人：PPT
目录
CONTENTS
单击添加目录项标题 项目概述 市场分析 商业模式 品牌建设 营销策略
单击此处添加章节标题
章节副标题
项目概述
章节副标题
项目背景
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
青岛市北中央商务区项目定位报告(ppt 50页)
本报告是严格保密的。
10
写字楼市场分析
本报告是严格保密的。
11
写字楼市场 青岛写字楼分布图
裕龙广场
山东路商务圈
广发金融大厦 金孚大厦 曼哈顿广场 华润万象城 香格里拉写字楼 保时捷大厦 万邦中心 万达广场
天宝国际
海尔路路商务圈
龙海明珠 盛和广场 数码科技中心
市南商务圈
凯悦中心 青岛中心
本报告是严格保密的。
燕儿岛路8号
地铁沿线 110000平米 住宅、公寓、写字楼 3.0万 17元/平/月
车位
装修 层高 电梯 其它
40万/个，1500元/月
架空地板、墙面 4.5米 2梯
购满300平送一个，21万/个
1万/平精装修 6部客梯、2部货梯 现代简约、13米高售楼处
30万/个
5000元/平精装修
本报告是严格保密的。
，增长12.4%。
房地产开发投资602.4亿元，增长31.1% 全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方
米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。
全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面 积50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。
青岛市北中央商务区项目 定位报告
本报告是严格保密的。
目录
项目地块分析 市场环境分析 项目定位分析 项目财务测算
本报告是严格保密的。
2
项目地块分析
本报告是严格保密的。
3
地块位置示意图
地块位置
本报告是严格保密的。
4
地块基本情况
某地产项目市场定位分析报告PPT课件
符合
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
符合
符合
符合
符合 符合 符合 符合
如左图 所示： 不同档次 的住宅项 目所应具 备的基本 地产因子 有所不同
解析 结论
项目地块具备 高档住宅开发 的必要条件
汇报纲要
项目解析
确定项目整体开发目标方向
解决项目产品开发市场步骤 启动区产品定位及市场应对
城市 背景
本案
城东片区——体育新城， 芙蓉区政府为辐射中心； 初步形成“高尚生活片区”
一期启动
期
开
二期联动
发
三期拉动
分期 开发 战略
一期：一期以最佳生态资源及最佳产品形 态两轮启动，形成本项目城区别墅新标标， 迅速占领市场。
二期：利用一期良好的市场形象积累和热 销态势，利用创新型产品趁机入市，并逐 步完善社区生活配套，达到联动目的。
三期：仍以产品创新为切入点，主要利用项目优越品质，以及一二期积累起来的项目资源，并借助本项目及金 鹰城成熟的片区形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。
结论： 中由 档此供可应见非，常中集档中供，应非常集中，而高尚住宅 高供 尚应住总宅体供较应大总，体但较高大端的住宅产品供应量有 但限 高。端的住宅产品供应量有限
大众住宅 15%
中档住宅 45%
高尚
中高档住宅 32%
高端住宅 8%
机会
专业+服务
高端住宅非别墅产品建筑形态供给
片区 楼盘名称
建筑形态
价格
• 别有• 墅5栋单。户To面w积n从ho6u3s5e-由--1217305-平---米50，0平仅 米之间不等，有200多套。洋房均为 复式户型，面积由230----310平米之 间，有200套。
• 二期以小高层及高层为主。
青年汇佳园项目定位报告(ppt 81页)
餐饮 金融
品牌餐饮： 引入1-3家中大型品牌餐饮或商务餐饮， 利用朝阳北路便捷的交通条件带来客流， 满足写字楼及区域内居住人群中高档餐饮需求。
金融设施： 二层部分面积设置为证券公司， 二层部分面积作为银行业务部及VIP室。
二号地商业定位---产品定位
功能品牌推荐：
44
餐饮 零售、金融
朝阳北路
商务餐饮，设置在端头，提供最佳的可视性和可达性； 休闲餐饮：咖啡店、面包房、简餐； 设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口
零售门店； 时尚服饰、箱包、高档家具家饰
金融设施： 银行分理处、信用卡中心； 证券公司
社会服务： 美容美发；
工。
区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。
61
第一部分 市 场 研 究
62
市场研究---区域环境
宏观环境影响朝青板块热度直线上升； 朝青板块内近20个项目，均价超过8500元/平米-----产
品类型丰富； 2006年该区域的开发总量达到了400多万平方米； 未来该区域人口密度较高； 零售类商业配套，包括集中商业、特色商业街及底
底商及商业街供应总量20万平米，经营面积超过 12万平米。
代表项目：朝阳园.尚街、华纺易城底商、国美第一城商街、珠江 罗马嘉园欧洲风情商业街、A-Z TOWN商业配套
据不完全统计，朝青板块住宅项目之商 业配套供应量近30万平米。
64
市场研究---市场供应
据不完全统计，朝青板块现有商业供应面积达26万平米 （建筑面积）。
待选方案---天 大 方 案
18
19
第20一管理资源网（），提供海量管理资料免费下
四号地商业定位---产品定位
某商业项目定位报告PPT(共 61张)
中低档
提升空间有限。
5层
服装+儿童
租赁
租金：2—7元
中低档
100-2000 30-1200
老鼠街购物广场 14000
4层
服装+小商品
租赁
租金：3-7元
低档
50-500元
维多利商厦
66800
7层
百货+超市
联营
扣点：20%-28%
中高档
200-4000
包百时代百货
17000
4层
百货+超市
联营
扣点：19%-23%
红房子商城
3000
4层
小商品/服饰
租赁
租金：1-5元
低档
100-300元
光彩商城
5500
3层
服装市场
租赁
租金：2-6元
低档
30-300元
集购凯莱物购物、广休场 闲、15娱000乐、餐4层饮消费服装为+儿一品童+体小商的城租市赁副中心租金商：圈2-5，元 经营档中次低档以中低档30为-610主元
娜林商圈逐渐向 王府向井阳市百场货、北85京90华联超2层市和娜服装琳/饰商场品专厦业市向现租代赁化商租业金的：0转.5-2形元，
2019/8/30
东河传统商业集中商圈
本案
2019/8/30
为东河中心南北向 道，项目位于巴彦 南端，东西方向车 到达，连接青山昆 可带来部分消费客 路、一中西路、南 分流部分老商圈的
1
第二部分、商业定位
2.1包头市商圈总结 2.2东河区商圈总结 2.3项目商业定位 2.5项目功能定位 2.6项目定位业态说明 2.7项目消费群定位 2.8项目招商运营
房地产项目定位报告(ppt 51张)
根据以上数据交叉分析，推导被调查客户接受户型比例如下: 户型 二房二厅一卫 二房二厅两卫 面积区间M2
80-90 90-100
总价承受能力
20-22.5万 22.5-25万
套数比例
25% 20%
二房二厅两卫
三房二厅一卫 三房二厅两卫 四房及复式
100-105
110-115 120-130 140-165
第二 部分
项目档次定位 及目标客户研究
项目档次定位：
比沁水新城和水岸东方 档次略低的紧跟型定位
总价定位策略
主力总价区间定在沁水新城和水岸东方尚未
覆盖到区间内，即重点分布在30万以下区间
第一节
目标客户细分定位
核心客户定位：
东郊中等收入阶层
主要为东郊中端置业群 •总价需求：20-35万元 •单价区间：2400-2700元/平方米 •年 龄：26～50岁 •产品需求：实惠、实用、质量、舒适
多层无电梯 28.00% 20%
多层带电梯 20.50% 15.80%
小高层 32.50% 25.00%
高层 17.60% 13.80%
别墅 1.40% 0.40%
供应 购买
供应
购买
城东客户希望把购房总价控制在20万以内的占到12%，希望控 制在20—30万的占到54%，这也是城东住宅的主要成交区间。 总价在30万—40万的占到24%，这是三房主要成交区间，40万 以上的占到8%，主要是四房以上户型的成交区间。
7+1层带电梯一梯两户多 层，1：1设置140平米左 右四房120-130的三房，一 楼送半地下室，顶层设置 复式。
三、产品设计定位
1、住宅建筑风格：现代建筑风格；多层采用平坡结合或者平屋顶，结 合线条丰富造型； 2、商铺建筑风格：中式建筑风格，整体上与住宅能够融为一体，同时 与半坡博物馆形成呼应； 3、园林风格：现代园林风格或中式园林风格； 4、外立面：现代，简约，外墙采用面砖； 5、多层为6层建筑，一层带半地下室，顶层采用退台或送阳光房形式； 6、多层两侧山墙设置一步式观景阳台，东侧可以看到半坡博物馆，西
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入户大堂 地热、新风，空调等
安防 景观标准 智能化
……
说明
备注
18
产品标准（精装修） 装修标准：xxxx元/平
分项 厨房 卫生间 地板 设备 家具 墙面 ……
品牌及大致标准
19
第三部分：预算指标及经营思路
20
项目整理经营思路
（结合年度预算、现金流目标、利润目标、土地属性、产品属性等方 面说明项目整体经营思路）
4
内容 位置 四至 规模 地形
项目基本情况
描述 xx区
xx路南、xx路东 住宅：xxxxx方 商业：xxxxx方 比较xx（是否方正、是否有特殊情况）
价值 分析地块区位 分析地块周边入住小区情况 分析地块自身条件 是否利于项目规划
周边配套、商业、居住小区等等照片
5
主干道 公交/轨道车次
距离火车站 距离核心商圈
21
拿地前后各产品方案（面积）跟踪比对
拿地前 拿地后
定位
高层
面积
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
差异说明：
22
拿地前后各产品价格跟踪比对
拿地前 拿地后 定位
高层
价格
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
阶段
拿地前 拿地后 定位
总货值
项目整体利润率
23
拿地前销售预算
产品
销售指标
2013年
2014年
XX项目定位报告
2013年X月
内部资料 注意保密
1
xx项目定位报告主要内容
基本情况 产品定位及方案 预算指标及经营思路
如有集中商业或商业体量超过1万方需单独提供商业市场研究报告
2
第一部分：项目基本情况
3
项目区位情况（项目区位示意）
距离xx中心xxKm
地铁x号线
地铁x号线
地块位于xxx，距xxx直线距离x里……（说明项目区位情况，距离主要商业中心距离情况）
总收入 总收入
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总收入
分析对比
13
产品定位-住宅
建筑类型
面积
户型
面积配比 套数配比 总价范围 目标客户群
说明 14
住宅户型，竞品差异化比较，图示及说明
三室户型对比：本项目三室户型面积区间目前客户接受度高，且较钢城新苑大三 室户型方正、浪费面积小
推出时 产品类
间
型
层数
栋数 可售面积（㎡）（建元议/均㎡价） 推出总货值 预计销售率
教育 医院
周边配套
xx路、xxx街 xx、夜xx路、xx路 xx站xxKm，xx北站/xx站xxKm xx街（xxKm)、xx广场（xxKm） xx小学，xx中学等等 xx医院（xxKm）
xxxx医院
xxxx广场
未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况
xxx小学
南向卧赠送飘窗，提升产品1附5加值
产品定位-商业
类型
类型一 类型二 ……
楼层
1F 2F ……
面积
面宽/进深 套数配比
单价
总价范围 目标客户群
16
产品定位-地下车位或机械车位
产品 别墅 高层 商业
配比
销售价格
预计销售率
备注
说明 如有机械车位，说明处置方式
17
产品标准（毛坯）
分项
外立面材质 门窗 电梯
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
2016年 2016年
24
阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）
1.1期经济技术指标表
占地面积
18712.44
地上建筑面积
110139
1.2期经济技术指标表
占地面积
13933.05
地上建筑面积
90713.19
其中
住宅面积 68069.64 保障房面积 22643.55
编号
xxxxx
xxxxx
项目规划设计限制
面积（㎡）
用途
xxxxx
xxxxx
出让年限
容积率
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
限高 xxxxx
说明地块具体情况 产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等
其他 标书详细情况
9
小结
地块自身情况的结论，距离城区距离，商业中心距离等等 地块周边配套情况的 周边在售项目及近期出让土地的情况总结，及对本地块定位的影响 地块规划指标对定位的影响 ……… ………
备注
地块/项目（出让时间）
周边新近出让土地情况
建筑面积
建筑形态
楼面地价
预计最低售价
竞争强度
结合周边情况，以及本项目拿地的价格，如楼板价等，对比周边项目土地价格，
我项目应该如何定位才合理？如土地溢价高如何考虑经营策略 8
地块基本情况-规划设计条件
此处说明本项目规划设计条件，及其对产品定位的影响
地块位置
钢城新苑133㎡三室
本项目105 通透性一般 厨房设计较小，实用性欠佳
户型评价 紧凑型三室 通透性欠佳 东向转角阳台设计，观景效果佳 主卧赠送飘窗，提升产品附加值
户型评价 实用型三室 南北双向阳台，通透性、采光效果
俱佳 户型方正，功能布局合理
2015年
高层住宅 别墅
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
商铺
销售面积 销售金额
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）
产品
销售指标
2013年
2014年
2015年
高层住宅
销售面积 销售金额
别墅 商铺
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
分析配套、交通等，说清楚项目周边情况
6
不利于或有利于开工建设的的因素说明
照片+说明
照片+说明
…………
分析项目不利于或者有利于开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域
7
地块基本情况-周边项目及土地出让情况
周边在售项目情况
项目
总建筑面积 （万）
建筑形态
主力户型面积 （平）
楼面地价 （元/平）
三年价格说明 2011年 2012年 2013年 元/平方米 元/平方米 元/平方米
10
第二部分：产品定位及方案
11
项目整体定位
客户定位哪些区域 产品以刚需还是改善为主 价格定位，处于市场什么区位 ……
12
多方案货值比对
方案一（拿地前）
产品 产品一
……
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总销：xxxx 销售单价
1.3期经济技术指标表
占地面积
45887.51
地上建筑面积
97756.12
地下车库面积
27580
25
分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况） （每栋楼 预售时间、动工时间、面积、单价、货值等等） 结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格 涨幅情况等
26
推售计划说明
推售节奏
安防 景观标准 智能化
……
说明
备注
18
产品标准（精装修） 装修标准：xxxx元/平
分项 厨房 卫生间 地板 设备 家具 墙面 ……
品牌及大致标准
19
第三部分：预算指标及经营思路
20
项目整理经营思路
（结合年度预算、现金流目标、利润目标、土地属性、产品属性等方 面说明项目整体经营思路）
4
内容 位置 四至 规模 地形
项目基本情况
描述 xx区
xx路南、xx路东 住宅：xxxxx方 商业：xxxxx方 比较xx（是否方正、是否有特殊情况）
价值 分析地块区位 分析地块周边入住小区情况 分析地块自身条件 是否利于项目规划
周边配套、商业、居住小区等等照片
5
主干道 公交/轨道车次
距离火车站 距离核心商圈
21
拿地前后各产品方案（面积）跟踪比对
拿地前 拿地后
定位
高层
面积
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
差异说明：
22
拿地前后各产品价格跟踪比对
拿地前 拿地后 定位
高层
价格
多层
商业
别墅 地下车位 储藏间 ……
阶段
拿地前 拿地后 定位
总货值
项目整体利润率
23
拿地前销售预算
产品
销售指标
2013年
2014年
XX项目定位报告
2013年X月
内部资料 注意保密
1
xx项目定位报告主要内容
基本情况 产品定位及方案 预算指标及经营思路
如有集中商业或商业体量超过1万方需单独提供商业市场研究报告
2
第一部分：项目基本情况
3
项目区位情况（项目区位示意）
距离xx中心xxKm
地铁x号线
地铁x号线
地块位于xxx，距xxx直线距离x里……（说明项目区位情况，距离主要商业中心距离情况）
总收入 总收入
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总收入
分析对比
13
产品定位-住宅
建筑类型
面积
户型
面积配比 套数配比 总价范围 目标客户群
说明 14
住宅户型，竞品差异化比较，图示及说明
三室户型对比：本项目三室户型面积区间目前客户接受度高，且较钢城新苑大三 室户型方正、浪费面积小
推出时 产品类
间
型
层数
栋数 可售面积（㎡）（建元议/均㎡价） 推出总货值 预计销售率
教育 医院
周边配套
xx路、xxx街 xx、夜xx路、xx路 xx站xxKm，xx北站/xx站xxKm xx街（xxKm)、xx广场（xxKm） xx小学，xx中学等等 xx医院（xxKm）
xxxx医院
xxxx广场
未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况 未来规划情况
xxx小学
南向卧赠送飘窗，提升产品1附5加值
产品定位-商业
类型
类型一 类型二 ……
楼层
1F 2F ……
面积
面宽/进深 套数配比
单价
总价范围 目标客户群
16
产品定位-地下车位或机械车位
产品 别墅 高层 商业
配比
销售价格
预计销售率
备注
说明 如有机械车位，说明处置方式
17
产品标准（毛坯）
分项
外立面材质 门窗 电梯
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
2016年 2016年
24
阐述方案及说明（方案主要思路、标注地下室范围及思路）
1.1期经济技术指标表
占地面积
18712.44
地上建筑面积
110139
1.2期经济技术指标表
占地面积
13933.05
地上建筑面积
90713.19
其中
住宅面积 68069.64 保障房面积 22643.55
编号
xxxxx
xxxxx
项目规划设计限制
面积（㎡）
用途
xxxxx
xxxxx
出让年限
容积率
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
xxxxx
限高 xxxxx
说明地块具体情况 产品标书内的详细指标，如配套用房规定，车位规定等等
其他 标书详细情况
9
小结
地块自身情况的结论，距离城区距离，商业中心距离等等 地块周边配套情况的 周边在售项目及近期出让土地的情况总结，及对本地块定位的影响 地块规划指标对定位的影响 ……… ………
备注
地块/项目（出让时间）
周边新近出让土地情况
建筑面积
建筑形态
楼面地价
预计最低售价
竞争强度
结合周边情况，以及本项目拿地的价格，如楼板价等，对比周边项目土地价格，
我项目应该如何定位才合理？如土地溢价高如何考虑经营策略 8
地块基本情况-规划设计条件
此处说明本项目规划设计条件，及其对产品定位的影响
地块位置
钢城新苑133㎡三室
本项目105 通透性一般 厨房设计较小，实用性欠佳
户型评价 紧凑型三室 通透性欠佳 东向转角阳台设计，观景效果佳 主卧赠送飘窗，提升产品附加值
户型评价 实用型三室 南北双向阳台，通透性、采光效果
俱佳 户型方正，功能布局合理
2015年
高层住宅 别墅
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
商铺
销售面积 销售金额
车位
销售面积 销售金额
合计
销售面积 销售金额
拿地后销售预算（原则上不允许低于拿地前，有偏差说明原因）
产品
销售指标
2013年
2014年
2015年
高层住宅
销售面积 销售金额
别墅 商铺
销售面积 销售金额 销售面积 销售金额
分析配套、交通等，说清楚项目周边情况
6
不利于或有利于开工建设的的因素说明
照片+说明
照片+说明
…………
分析项目不利于或者有利于开工的因素，配相应照片，是否影响首开区域
7
地块基本情况-周边项目及土地出让情况
周边在售项目情况
项目
总建筑面积 （万）
建筑形态
主力户型面积 （平）
楼面地价 （元/平）
三年价格说明 2011年 2012年 2013年 元/平方米 元/平方米 元/平方米
10
第二部分：产品定位及方案
11
项目整体定位
客户定位哪些区域 产品以刚需还是改善为主 价格定位，处于市场什么区位 ……
12
多方案货值比对
方案一（拿地前）
产品 产品一
……
方案二（R=??）
产品 产品一
……
总销售面积:xxxx 面积
总销售面积:xxxx 面积
总销：xxxx 销售单价
总销：xxxx 销售单价
1.3期经济技术指标表
占地面积
45887.51
地上建筑面积
97756.12
地下车库面积
27580
25
分期说明，销售计划（整体销售计划，分期情况） （每栋楼 预售时间、动工时间、面积、单价、货值等等） 结合推售计划阐述价格实现路线，先后推出产品逻辑，商业推售时间，价格 涨幅情况等
26
推售计划说明
推售节奏