万达新项目规划设计方案评审关注要点
003W南京万达茂展示中心万达第三方审图要点
A类问题 A类问题
个，B类问题 个，C类问题 个，B类问题 个，C类问题
复审结论: 设计修改人：
个，D类问题 个，E类问题 个
个，D类问题 个，E类问题 个
□ 修改设计
□
电话：
审查合格
问题类别说明： A类问题：造成安全性问题 B类问题：影响使用功能宜造成业主投诉的问题 C类问题：不符合建造标准的问题 D类问题：违反强制性规范的问题 E类问题：一般性问题
ห้องสมุดไป่ตู้
6.2
岗岩50~60MM厚，人行区域花岗岩30MM厚 □是□否□优化
等。
6.3
盲道材料颜色、材质和作法要满足无障碍 设计要求
□是□否□优化
6.4
硬铺装地面是否为消防车道，能否满足消 防车荷载要求。
□是□否□优化
问题类别小计
种植土壤厚度要满足植物生长要求，南方
7.1
地区土层厚度为150CM；北方地区土层厚 度为180-250CM；豪宅覆土2米以上。尽量
□是□否□优化
选择考虑本土树种
7.2
灌木种植密度是否满足不漏土的效果要 求，不同地区密度不一
□是□否□优化
7.3
是否出具彩色苗木选型和种植意向图册 □是□否□优化
问题类别小计
8.1
单独设计给绿化和给水水井，每隔70-80M 设置一个DN25给水点，管材采用UPVC
□是□否□优化
应结合竖向进行设计，雨水口布点是否合
A类问题 个，B类问题 个，C类问题 个，D类问题 个，E类问题 个
施工图 第三方 审查要 点
执行时间
■ 总图及景观
项目名称
晋江万达住宅景观工程
编号
时间
子项名称
万达商业综合体规划设计管控要点
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9
平面施工图中应标明消火栓的具体位置及数量，消火栓的设置不得对商业品质造成影响。
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电梯、自动扶梯参数及配置
10
每部电、扶梯均应编号，技术参数应符合万达建造标准要求，应填写《万达标准电梯参数表》
每层应设两个残疾人电梯。百货客梯不应设置于百货主次连通口区域,并尽量远离百货中庭。
□
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电梯、自动扶梯竖向联系
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消防
构造
平面
布置
15
步行街内的设备室、通风、空调机房与其他部位之间，应采用耐火极限不低于2.00h的隔墙，1。50h的楼板和甲级防火门进行分隔。
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16
室内步行街的电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1。00h的不燃烧体;井壁上的检查门应采用乙级防火门.
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人防
位置
、等级
7
大商业地下室不宜设计高于人员掩蔽的人防等级，人员掩蔽优先考虑设置于销售物业。
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□
内外
装修
做法
8
应满足万达建造标准以及主力店交房条件要求.装修材料选用应有须满足防火要求的描述
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lTQn
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17
室内步行街公共区域原则不得设置挡烟垂壁,如必须设置，应设置为可升降式。
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□
万达商业综合体规划设计管控要点六夜景照明专项
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灯具安装
28
泛光照明灯具应隐蔽且一般情况下不易触到
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29
灯具的设置应便于维修及更换灯具
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30
灯具安装尽量不采用地埋式
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31
橱窗及灯箱照明应满足设计要求，灯具应隐蔽，做到“见光不见灯”
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32
雨篷内置灯具应隐蔽,做到“见光不见灯”
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33
广告位灯具做到“见光不见灯”
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34
路灯、高杆灯及草坪灯不应对行人及驾驶员造成眩光（控制光源高度及亮度）
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40
居住类高层建筑物立面的照明设计需要结合建筑的立面设计，不能对楼内业主造成光污染。不局限于LED灯具，可以采用用其他类型的灯具。
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41
城市综合体、购物中心亮度不宜低于15cd/m2;在步行街、百货、大型主力店出入口应达到背景亮度（其它部位）5倍以上亮度。光源以3000～4000K的色温为主。
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47
入口广场的地面可以安装防水防潮的地埋灯具，以活跃气氛。在入口广场周围的庭院灯处预留增加泛光灯的条件。
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48
商业区域每盏路灯不宜小于70W，色温不小于4000K。
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49
景观设置的滚动广告照明可采用T5灯管，色温不小于5000K，内透光方式。
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50
室外景观照明宜采用光伏、LED照明灯具。
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6
商业中心区照明设备的总体外观包括所有照明装置的尺度、材料、颜色和式，在一个区内应该协调
工程副总培训第六部分-万达广场商业管理规划设计图纸评审要点
重阻碍车库出车，造成现场混乱
拆改结构粱及水管
地下机动车停车场
7
货运通道限高2.8米，无法满足 由于入口限高，超过2.2米的货车只能由
大型货车入库需求
此出口进入，导致限时逆行管控。
停车库收费岗亭设置室外
车库入口车道起坡处设置有污水井
非机动停车场（库）
8
非机动停车场（库）坡道陡峭
非机动停车场（库）层高不足2米， 且为管道夹层
3
商管公司进行项目规划审图目的
1、理解万达广场城市综合体项目（第四代店）产品的构 成及特点；
2、掌握万达规划设计及建造相关的强条、设计标准、管 控流程；
3、运用既定标准复核设计落实，并从使用管理及经营管 理角度对设计和施工提出优化建议，推进设计改进，满足 使用需求。
4
方法
由商管总部组织各相关业务部门共同编制了《商管 系统规划设计图纸评审要点》（以下简称《要点》），经 总部领导批准，与2012年5月下发执行。
2、商业地产设计管理分工
一、自持物业设计管理分工 1）规划院：建筑和专项设计的方案、初步设计管理 2）项目公司：建筑和专项设计的施工图设计管理 二、销售物业设计管理分工 1）项目管理中心设计部：建筑和专项设计的方案设计管
理 2）项目公司：建筑和专项设计的初步设计、施工图设计
管理
商业地产设计职责分工
外立面
14
大商业塔楼顶部立面无万达LOGO标 外立面广告面内嵌过深，影响效果和 志，主客群方向无有效的指引和宣传 视线
广场立面橱窗未按非外墙型实施， 造成冬季冻坏喷淋头现象。
超市店招位于酒楼门前
景观
15
停车场坡道入口未安装防雨棚，下 雨下雪时车库坡道湿滑，造成安全 隐患
万达广场规划要点
“万达广场”（步行街）规划/设计前言一、背景和要求根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。
特别在品质管理方面，其所涉及的内涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。
这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。
结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新项目前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关内容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。
二、条件和依据在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段：1、概念设计阶段（摘牌前）；2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。
非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；4、施工图设计阶段；5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）三、作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。
购物中心建筑规划方案评审要点
购物中心建筑规划方案评审要点购物中心是当代城市中重要的商业综合体，为人们提供购物、娱乐、休闲等多种需求的场所。
在进行购物中心建筑规划方案评审时，需要综合考虑多个因素，以确保规划方案的可行性、合理性和持续发展性。
以下是购物中心建筑规划方案评审的重要要点。
1. 功能布局设计购物中心的功能布局设计是评审的核心要点之一。
评审者需要关注以下几个方面：•商业区域规划：评估商业区域的划分是否合理，如主要购物区、餐饮区、娱乐区等的布局是否合理，以及各功能区域的面积是否满足设计要求。
•停车场规划：评估停车场布局合理性，包括停车位数量、车位尺寸、停车位与商业区域之间的距离等，以满足顾客停车需求。
•设施配套布局：评估公共设施和服务设施的布局，如洗手间、儿童游乐区、休息区等的位置是否合理，布局是否满足用户需求。
•室内外空间设计：评估购物中心室内外空间布局是否合理，如入口设计、通道宽度、活动场地等，以提供良好的用户体验。
•异地文化特色：关注购物中心是否融入当地文化特色，体现地域特点，以增加吸引力。
2. 建筑物形式与结构设计购物中心的建筑物形式和结构设计直接关系到建筑的外观、功能和安全性。
以下是评审的要点：•建筑外观设计：评估购物中心建筑外观设计是否与周边环境相协调，是否具有美观性和吸引力。
•建筑高度和体量设计：评估购物中心建筑的高度和体量是否符合当地的城市规划和建筑限制要求。
•结构设计：评估建筑物结构设计的可行性和稳定性，确保购物中心建筑的安全性和承载能力。
3. 室内设施与装修购物中心的室内设施和装修直接关系到用户的购物体验和舒适度。
评审者需关注以下几个方面：•空间布局：评估室内空间布局是否合理，是否满足购物与活动的需要，并考虑购物流线的顺畅性。
•环境氛围：评估室内环境氛围的打造是否符合购物中心的主题和定位，如灯光设计、音乐、氛围等要素。
•装修材质与风格：评估装修材质的选择是否合理，是否与购物中心的定位相符，以及装修风格是否与整体设计风格协调。
万达设计方案
1.整合城市空间，提升城市形象。
2.创造舒适、便捷、高效的使用环境。
3.实现可持续发展，降低环境影响。
4.确保建筑安全，提升抗灾能力。
5.体现地域文化特色，增强项目识别度。
三、设计原则
1.合法性原则：确保设计符合国家及地方的建筑法规和标准。
2.功能性原则：满足不同功能区域的合理布局和高效使用。
万达设计方案
第1篇
万达设计方案
一、项目背景
万达项目位于我国某城市核心区域，占地面积约XX平方米，是一个集商业、办公、居住等多功能于一体的城市综合体。项目周边配套设施齐全，交通便利，具有极高的商业价值和居住品质。为确保项目顺利推进，提高项目品质，特制定本设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：严格遵守国家法律法规、行业规范及地方政策，确保项目设计合法合规。
a.商业区域：位于项目核心位置，占地面积XX平方米，包括购物中心、餐饮、娱乐等业态。
b.办公区域：占地面积XX平方米，包括甲级写字楼、企业总部等。
c.居住区域：占地面积XX平方米，包括高品质住宅、公寓等。
d.配套设施：包括绿化、停车场、物业管理等。
e.交通组织：优化交通流线，实现人车分流，提高交通效率。
2.人性化设计：以人为本，充分考虑用户需求，提高居住、办公、购物等舒适度。
3.创新性：运用现代设计理念，结合地域文化特色，打造具有创新性的城市综合体。
4.可持续性：注重生态环保，提高资源利用效率，实现经济、社会、环境可持续发展。
5.安全性：确保项目施工及使用安全，降低安全隐患。
三、设计方案
1.总体规划
-耐久性设计：延长建筑使用寿命，降低维护成本。
4.机电工程设计
-供暖制冷：采用先进的暖通系统，提高能源使用效率。
万达商业综合体规划设计管控要点(2015版)—酒店—建筑专业—初设、施工图阶段
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17
大宴会厅吊顶下净高不小于8.5米。
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室内外降板
18
地下室边界超出地上轮廓范围的部分应做降板处理，满足广场排水需要。
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19
会所KTV包间应预留降板，一般情况不低于150mm（具体按声学顾问要求），以便做浮筑楼板等防振、隔声处理。
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立面
20
立面设计应明确各材料作法及胶缝颜色。
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14
严寒地区酒店首层、地下室出入口处均设置门斗，大堂旋转门后加设一道平开门。
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甲级写字楼
15
应设置两层通高入口大堂，独立甲级写字楼宜设置环绕型大堂。
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室内净高
16
酒店公共区域及客房吊顶净高应符合万达建造标准要求；泳池、夹层机房下层功能房间净高须满足酒店设计导则要求；室内管线综合应与各专业会签并满足净高要求。
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18
人员出入口上方须设置挑檐；酒店塔楼投影范围内须设置出挑不小于2.0m的安全挑檐或其它安全措施；在平面及立面图中必须表示出来。
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19
高层建筑的外窗不得采用任何形式的外平开窗
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20
变配电所、开闭所设于非最底层时，其室内地面高度应高于室外地面200mm，并设300mm高挡水门槛。变配电所、开闭所设于建筑物最底层时，其室内地面应高于室外地面800mm，并设防水浸措施。
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万达综合体设计的75个关注点
万达综合体设计的75个关注点地产人必看的微信订阅号：明源地产研究院-mydcyjy第一阶段：方案及深化设计阶段一、室内商业步行街设计1.关于步行街主入口(1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）；(2)商业广场主出入口门高不低于3米；(3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。
2.关于步行街主出入口商铺步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。
3.关于避风阁设置商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。
4.关于步行街室内通道为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。
5.关于步行街次主力店根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。
6.关于步行街出入口交通为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；7.关于步行街设置客流计数系统步行街的出入口要设置客流计数系统。
8.关于步行街顶棚(1)一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）(2)一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；(3)步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4～6个（商管建议最好达到8个），采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。
万达商业综合体规划设计管控要点(七)
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（二）规划设计管控要点
总平面、
交通组织
1
关于结构和机电方面由大商业施工图单位审核并盖章确认
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2
应明确表示各出入口与市政道路标高、交通流线及站点之间关系。应与景观竖向设计一致。主要道路停车港湾应有明确设计
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3
复核规划总图中的公交站点设置点位且满足公交站点设计规范要求。
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4
酒店应设置3-5辆出租车专用等候区。酒店前场必须考虑3辆大巴停车位。
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灯具
10
所有灯杆、标识、立柱广告、道旗等其突出柱体的悬挂物底端距地面高度应不小于2米；底座预留检修口，方便维修及美陈取电。
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垃圾箱
11
外广场垃圾箱应选择具有由可回收和不可回收功能桶体，配备烟灰缸，并固定于地面。垃圾箱间隔距离宜为30～50米，且应靠近绿化带、休闲椅等设置。木质小品或材料必须做防腐处理。
□
□
17
地面铺装材料考虑防滑设计，禁止出现光面铺地材料
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18
铺装材料必须使用石材、规格符合模数和对缝要求。
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19
车行道石材厚度为50mm,一般混凝土标号为c15.
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20
排水沟位置要与铺装纹理统一结合。
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室外照明
21
室外照明最暗处不低于200勒克斯。
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22
所有电缆选用及接线盒的选择必须符合专业安全规范。
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5
酒店大堂正入口前保证进深14米内（宽度同雨棚）不应有景观设施。
万达商业综合体规划设计管控要点
万达商业综合体规划设计管控要点（2015版)万达广场—初设、施工图管控分项序号建筑专业管控要点交底确认设计自检项目公司审核规划院审核（一）安全管控要点总体要1设计说明中应明确表述“符合国家、地方、万达集团现行相关规范及标准要求”。
□□□□求2应按模板要求编制完成《万达广场消防及安全设计专篇》□□□□3总平面图应明确表示消防通道及消防救援场地。
□□□□3疏散宽度是否符合万达安全管控要求，并提供疏散宽度计算表。
□□□□室内步行街公共区首层任一点至直通室外的最近疏散门的距离不宜超过60m,二层及以上各层内任一点到安全出入口的距离不4□□□□宜大于37.5m。
室内步行街两侧商铺内任一点至最近疏散门的距离,高层不应大于20m，多层不应大于22m。
主力店、次主力店、超市内任一5□□□□消防疏点至最近安全出口疏散门的距离不应大于37.5m。
散平面布置6每个观众厅的人员疏散出口不应少于2个，当观众厅面积大于400㎡时，不应少于3个□□□□7购物中心上部塔楼的疏散楼梯应独立设置。
□□□□购物中心的员工宿舍，应布置在商管用房内，不允许放于地下8□□□□建筑内。
9购物中心消防控制室应布置在首层或地下一层。
□□□□10室内步行街首层应按安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟分区、一个防火分区考虑。
□□□□步行街商铺与步行街走道间应设置不小于耐火极限1.00h的防火分隔或采用设有闭式自动喷水灭火系统保护的防火玻璃与走□□□□11 道或步行街进行分隔。
次主力店应采用3.00h的墙体与相邻商铺分隔，面向步行街一侧应采用耐火极限2.00h的分隔物进行分隔；当面向步行街一12□□□□侧采用防火玻璃时，应设置闭式自动喷水冷却系统保护，且设计喷水时间大于2.0h.消防构步行街对于餐饮类商铺，建筑面积不宜大于500m2，使用燃气造等明火的厨房和备餐区与营业区之间应采用耐火极限不低于平面布置13 2.0h的墙体和乙级防火门进行分隔；当建筑面积大于500m2时，厨房和备餐区与营业区之间应采用2.00h防火墙及甲级防□□□□火门进行分隔，交底确认签字设计自检签字项目公司审核规划院审核（设计单位、项目公司、规划院）规划副总签字专项负责人签字注：□中请打“√”、“X”。
“万达广场”(步行街)规划_设计意见及建议(关注点)100项
【关注点9】：商业管理用房的设计要求；
（二）关于步行街的平面规划设计建议
【关注点11】：步行街设计规模及原因分析
【关注点12】：步行街整体布局的问题
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议
【关注点13】：步行街内部交通组织的建议（包括街宽、出入口位置、客、货梯及通道的设置等），涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题：
1)步行街的长度以280～350米为宜。（规划院强制条文已列）
2)步行街出பைடு நூலகம்口设置位置的合理性；
3)步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性；
4)步行街出入口的数量与客流动线的匹配性；
（一）关于项目总体的平面规划设计
【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
6营运阶段反馈设计建筑问题逐步完善设计和建筑品质三作用和目的根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审图纸审核方案会签并形成会签意见的要求以及集团商管公司与规划院关于设计工作流程和操作要点为不断完善万达广场的设计品质和建筑品质集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编形成万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项万达广场步行街规划设计意见及建议关注点100项以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导并将在不断总结和完善的过程中能进一步充实和丰富集团万达广场强制性设计准则真正使我们的万达广场成为人文建筑绿色建筑品味建筑
万达新项目规划设计方案评审关注要点详解
新项目规划设计方案评审要点专项业务类一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段含方案深化设计、初步设计阶段,施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段; 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者,参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控,我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质;二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键;商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件;2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案含方案深化设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等;其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成;在每个阶段,商管公司作为物业的使用者和管理者,都需要进行专题市场调研工作,获得相关的信息依据,经过研究分析后,对规划设计方案进行评审并形成意见和建议,完成须由商管公司主导的专项设计成果,提交规划院,然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致,形成阶段性设计成果;本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读,以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路,使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢,提高工作效率;3．评审关注的事项业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝关注点1：业态定位根据市场调研结果,综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究,确定项目的商业定位、业态组合、业态布局,进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态含步行街类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认; 关注点2：步行街布局1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽,使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量,步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围;为确保步行街商铺整体连贯性,步行街各层与主力店的开口数量应适当,并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2)步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次,主中庭面积约500～700平米开洞面积,次中庭面积约300～400平方米开洞面积；两个中庭的间距以80～100米为宜;关注点3：交通组织1)城市广场万达商业综合体一般设置大型城市广场3000～10000平米左右;大型城市广场应结合城市主要交通道路设置,其他广场结合步行街入口设置；2)竖向布置在整个广场的竖向布置上,整个广场的各出入口的数量合理,位置与客流动线相匹配;从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合,尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3)道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织;地下停车场不含酒店至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上,出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响,同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅,正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通扶梯、货梯、观光梯等设计统筹考虑,提出设计思路详见方案设计阶段关注点10;关注点4：停车位根据当地法规的规定,结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素,合理规划机动车和非机动车的停车位数量,除了按照规定满足商务和住宅如有的需要外,供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上;关注点5：停靠站和公交车站为方便顾客下车,还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站,长度不少于20米,宽度为双车道,可满足出租车临时停靠,停靠站的数量根据实际情况确定;根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站;关注点6：管理用房根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式,管理用房包括大商业管理用房和销售型物业包括大商业中的插蜡烛物业的管理用房,还有食堂等辅助用房;大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业含大商业塔楼的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积通常为3‰-5‰；管用房位置应设置在地上区域;大商业部分和销售物业部分位置应各自独立,避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题;关注点7：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量,并且尽量减少占用步行街的商铺位置;关注点8：变形缝结合万达综合体建筑形态特点,变形缝应沿着各主力店区域的边界设置,尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街,以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率;三、建筑方案设计评审1．此阶段商管公司任务及准备工作内容1)任务：规划院将建筑方案初稿反馈给各参与部门进行评审,商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析,提出方案评审意见;规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案,最终完成建筑方案设计;由于建筑方案通常经过多次评审和调整,在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化,因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段;为方便起见,我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述;2)准备工作：地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读,并组织开展相关市调工作;主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法;2．评审关注商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认,包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心广播、LED、有线电视控制、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求;商管公司需提交步行街初步业态规划方案,确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置,确认房产技术条件;室内商业步行街1)步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米,两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计,以增强门内区域商铺的通透性,充分提高入口区域商铺价值；商业广场含步行街各出入口应设双层门,并设风幕长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出室内展示用；出于节能及实际使用效果的考虑,各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区,步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；2)步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳;步行街首层层高为5.4米,二、三层层高为5.1米,走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米;若室内步行街为三层,其第三层的业态规划以餐饮业态为主,重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态;如有重油烟餐饮业态,必须放置在三层,以减少其对一、二层的影响,油烟必须高空排放;根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态;餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3)管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置,并将管井面向通道开门,尽量减少在商铺内设置管道井,如确需设置管道井,其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘,如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米,二、三层16～17米,步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街,开口宽度宜8米；层数为3层的步行街,开口宽度宜9米；开口长度：为16～25米;步行街走道净宽宜4米,“桥”的净宽度宜3.5米,在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；2层以上的廊桥不宜过密间隔在30～50米；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘,并且控制权在步行街一侧；5)步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下,餐饮类商铺面积一般为100～200㎡;所有商铺单元进深宜8米～16米其中零售和服务类商铺不宜超过10米,面宽8.4米,尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计,降低招商难度；6)步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计;步行街商铺外立面,除预留店招位置外,应全部采用通透白玻璃到顶设计包括部分商铺与主力店通道的立面；7)步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔,以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计,如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺,面积不低于180平米,并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计;关注点10：广场内部竖向交通组织1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通,设置的一般原则是,在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯,扶梯的间距控制在45米～70米之间,也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设,步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街;扶梯应靠洞口一侧平行布置；规划院强制条文已列扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响;扶梯应设置光感变频装置；2)观光梯：通常在步行街中庭设置,以2～3部为一组,观光梯应通到地下停车场;观光梯与商铺门面的距离应不小于4米;井道采用钢结构和玻璃立面,观光梯轿厢立面也须做成玻璃,使观光梯整体保持通透;观光梯应可以到达地下停车场,以保证垂直客流动线的完整；3)货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯,步行街除了与主力店共用的货梯外,还应有专用的货梯一至两组;步行街的所有货梯包括专用和共用位置一般间隔80-100米设一组,但不宜安置在步行街主入口的明显位置;每组货梯以两部为宜,载重量为～2吨；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；4)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统,以保证运行安全;关注点11：共享空间以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下,如综合楼、娱乐楼,因其与步行街营业时间的不同,宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场,避免使用步行街的公共区域,使其顾客出入不受步行街闭店的影响,并降低管理公司的管理难度;关注点12：公共卫生间根据步行街的长度不同一般设3～5处卫生间,卫生间的间距80～100米,面积70～100平方米,卫生间可与主力店合用,但每层至少应设置一处步行街专用卫生间,以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；卫生间不宜占用商铺位置,应设计在较隐蔽的位置,卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口,否则对周边商铺均有较大负面影响；卫生间应作无障碍设计,每处卫生间男间蹲位不少于3个,女间蹲位不少于6个,均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位1个,采用坐便器,辅助设施完备；男卫生间小便池不少于3个；公用洗手盆不少于3个,其中儿童专用1个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台,以方便带小孩的顾客使用;卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为40公分为宜;卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁,还应酌情考虑在步行街餐饮区增设员工专用卫生间;关注点13：顾客吸烟室建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室,面积在10平米左右,并设置通风排烟设施;关注点14：主力店开口主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处,双边与步行街相接的不超过两处,除万千百货外,原则上不在中庭设主力店开口;主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流,首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域;非零售型如影院、KTV、网吧等的业态开口一定要和其入口大堂结合,开口尺寸为4～8米；由于各主力店均有独立的对外出入口,其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于30米;关注点15：步行街专用货物通道因步行街较长,为方便步行街特别是餐饮区商户货物和垃圾运输,建议在商铺背街的一面设立专用货运通道,以避免货运对环境和顾客造成影响;关注点16：步行街公共通道顶棚步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计,采光顶的开口宽度,应较下层开口两侧各扩大800mm；玻璃采光顶宜采用分段式设计;关注点17：管理用房1)商业管理用房由商管公司提供平面布置;管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件,并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室；2)员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；3)物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统消防、、网络等均应独立设置；4)综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的,销售物业处办公室应单设,并应采取措施如门禁等与商业管理管理办公区域分开;关注点18：设备间和值班室1)开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域,以方便运行管理；应为供电局预留一般为10KV开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控,建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施通风和散热；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认,值班室的建造标准可参照物管用房的标准；2)地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修；3)为便于设备安装和日后维修,地下设备间的门应朝向车场开阔区域；若超市等主力店设置于地下区域,其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边；4)由于各设备机房主要集中在地下,考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要,建议在地下室合适位置增设卫生间;关注点19：电梯厅1)建议在电梯厅不设计排水槽,以防止排水槽排水不畅造成外溢,回灌进电梯底坑,损坏电气设备；2)鉴于冬季地下车库温度较低,防止管道爆裂、损坏造成跑水,殃及电梯及底坑设备安全的考虑,建议将观光电梯门的外沿口略微垫高,形成一个向外的缓坡,即使发生跑水事故,短时间内也不致影响到电梯的运行安全；3)通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅,候梯厅需设计空调及安全栏杆;关注点20：物业仓库为满足步行街商户货物存放的需要,建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划,面积不小于200平米;关注点21：垃圾房1)步行街专用垃圾房应设立四～六处,其中一处为危险品垃圾房；每处分设干、湿垃圾房,每组面积不小于60㎡,主力店垃圾房应另外单独设立；2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口,或货梯口及卸货区的附近,垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道,通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；3)垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖,墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统,以确保广场安全;关注点22：卸货区1）考虑到步行街将设置较多餐饮商铺,地下停车场货运电梯口处设立面积为100～200M2的卸货区域,各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道;关注点23：屋顶设施1)屋顶设备设施的安装,应统一规划、有序排列;所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置,包括出风口的方向,避免对塔楼居住环境的不良影响；2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题,烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；3)由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装VRV空调系统,裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础；4)屋顶油烟井距高层水平距离20米以上;关注点24：地下停车场1)车行道两侧或单侧应设置平行的人行道,人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分；2)车场内部应设计为“单循环”交通形式,尽量避免交叉口；3)地下车库必须预留机械停车,由于机械式停车位的后期维护保养成本较高,管理难度较大,顾客的认可度不高,在地下平面停车位可以满足的情况下,可暂不采用此停车方式；4)为避免非机动车乱停乱放,应设置非机动车存车处,非机动车停车位数量为：1000～2500辆；5)IC卡智能收费管理系统,具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能；6)地下车场出入口需设收费站,地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站;具体位置应根据停车场交通规划由商管公司设定;中央收费站布线应由桥架引入,在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求;收费站长2000mm、宽2000mm、高2500mm,并需安装分体空调；7)车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段；8)车道地面增加指引方向形状的减速带;关注点25：地下室广告地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告;广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线;关注点26：供电与计量1)不同业态的机电设备系统应相互独立,并独立计量,避免造成营运期间管理界面混乱,给设施设备维护保养工作带来困难；2)为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理,各设备机房均需增加独立电表,例如：制冷机房、水泵房等；3)外墙广告和景观照明应分别设置单独回路,单独计量,在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱；4)步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源;四、项设计评审一、外立面及广告位设计关注点27：外立面设计1)外立面严禁使用全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主;北方城市以石材为主,结合部分玻璃幕墙及铝板;商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗,应以暖色调为主,应关注裙楼的昼夜色彩视觉感受,增强商业经营气氛；2)步行街出入口外立面应设计大气,步行街标识易于辨认,雨棚透光性好,易于保洁；3)凡有对外采光的商铺,应保证立面玻璃幕墙的透光率,确保正常经营；首层外立面应尽可能设计为展示橱窗,并以白玻璃为主,以增加外立面商业氛围；4)塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上,塔楼应退后至少2米,二者之间应有过度结构处理,以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；5)室外应设置大型LED显示屏,面积根据外立面的形式统一设计,在LED周围不能有其它广告位和店招,同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求；LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度；室外广场适当预留音视频接口与LED显示屏连接,以便在外广场举办活动时在LED显示屏上进行现场直播;关注点28：店招及广告位1)重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；。
万达新项目规划设计方案评审关注要点详解
万达新项目规划设计方案评审关注要点详解（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个时期商业综合体的规划设计工作分为概念方案时期、方案设计时期（含方案深化设计）、初步设计时期，施工图设计时期、实施时期和营运时期。
2.商管公司参与规划设计工作要紧集中在哪两个时期及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和治理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营成效的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将阻碍商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1.对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2.现在期商管公司的任务及预备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案（含方案深化）设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等时期来完成。
在每个时期，商管公司作为物业的使用者和治理者, 都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，通过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后通过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成时期性设计成果。
本文将重点从这三个时期就商管公司参与规划设计任务、预备工作以及从治理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3.评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、治理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点11业态定位依照市场调研结果，综合都市进展和商业进展状况、商业项目所在区域的进展趋势、所属商圈的地位和以后竞争态势等情形进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、要紧业态（含步行街）类型的布局及而积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
万达百货系统规划设计要点及管控流程
（1）中庭设置两组剪刀梯。当商场长度或宽度的距离超过100m或单
层面积超过8000㎡时，要求增 加1上1下扶梯作为辅助交通。
（2）百货单独设置货梯。
（3）百货单独设置两部客梯，总建筑面积在30000㎡以上增加一部客
梯。且客梯必须能下行到地下各层停车场，要求在地下停车场醒目位
置设置玻璃隔断电梯厅。
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（2）次连通口净宽度应不低于8m，
宜为 “3m+6m+3m=12m”。且 次连通口两侧墙壁不能为玻璃隔断。 （3）主次连通口处设置防盗卷帘。
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7. 百货中庭设置原则 单击此处添加标题
（1） 百货中庭必须按照2×3个柱
间距设置。如按双中庭设置则为：
1-4层设为一个中庭，5-6层设为一
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百货系统规划设计要点及管控流程
2012-5-18 Van’s Department Store Co., Ltd.
总目录 单击此处添加标题
一．百货的经营内容及经营方式 二．百货是如何定位的 三．百货规划设计要点 四．百货内装设计要点 五．百货筹建期的常见问题
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一．百货的经营内容及经营方式 单击此处添加标题
项目公司设计部、内装设计单位共同审核、确认、封样后采购实施。
《万千百货乙装照明设计标准》
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五 单击此处添加标题 . 百货在筹建期常见的几个问题
1. 防火分区防火卷帘与防火墙比例
百货前期规划和经营落位均以规划院下发的建筑单体图纸以100%防火卷
帘为依据进行设计。后期在消防论证过程中项目公司规划应有意识的保证这个 目标的实现，如确因地方性要求，也要控制在防火墙占比不超过30%的比例。 并应于不影响空间通透的区域内消化。
1488208941万达商业综合体规划设计管控要点(强、弱电)
规划院审核 专项负责人签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控 序 分项 号
求
46
47
48
49
50
低 压 51 供电 系 统 52 设计 要求 53
54
55 56 57 58 59
60
动力、 61 照
62 明配 电系 63 统 设 64 计原 65 则
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措施
应设有金属保护管。
交底确认签字 （设计单位、项目公司、规划院）
设计自检签字
项目公司审核 规划副总签字
规划院审核 专项负责人签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控 分项
序 号
电气专业管控要点
交底 确认
设计 自检
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态低 43 国美等家电超市采用低压供电，应解决电费增值税发票问题
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压 供 44 物业变电所低压出线回路应设置计量、测量装置
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电计
物业变电所低压出线回路应根据管理公司要求设置电能计、测及
量 要 45 分析系统
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交底确认签字 （设计单位、项目公司、规划院）
设计自检签字
项目公司审核 规划副总签字
注：□ 中请打“√”、“X”。“√”表示符合或赞同管控要点要求；“X”表示不符合或不赞同管控要点要求
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管控 序 分项 号
电气专业管控要点
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新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。
在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。
本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
【关注点2】：步行街布局1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。
为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；2)步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500～700平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80～100米为宜。
【关注点3】：交通组织1)城市广场万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000～10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；2)竖向布置在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。
从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；3)道路交通重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。
地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。
【关注点4】：停车位根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。
【关注点5】：停靠站和公交车站为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。
根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。
【关注点6】：管理用房根据目前万达综合体的产品特点及物业管理模式，管理用房包括大商业管理用房和销售型物业（包括大商业中的插蜡烛物业）的管理用房，还有食堂等辅助用房。
大商业用房面积应达到1000平方米；食堂面积600-1000平方米；销售型物业（含大商业塔楼）的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积（通常为3‰-5‰）；管用房位置应设置在地上区域。
大商业部分和销售物业部分位置应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。
【关注点7】：消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量，并且尽量减少占用步行街的商铺位置。
【关注点8】：变形缝结合万达综合体建筑形态特点，变形缝应沿着各主力店区域的边界设置，尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街，以减小因变形缝开裂漏水造成损失的机率。
三、建筑方案设计评审1．此阶段商管公司任务及准备工作内容1)任务：规划院将建筑方案（初稿）反馈给各参与部门进行评审，商管公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析，提出方案评审意见。
规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案，最终完成建筑方案设计。
由于建筑方案通常经过多次评审和调整，在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化，因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段。
为方便起见，我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述。
2)准备工作：地方商管公司和集团商管公司拓展部、招商部、物管部、工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作。
主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。
2．评审关注商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、与地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。
商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术条件。
室内商业步行街1)步行街主入口：步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值；商业广场（含步行街）各出入口应设双层门，并设风幕（长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁、风力较大地区，步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性；2)步行街空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。
步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。
若室内步行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，油烟必须高空排放。
根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。
餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置；3)管道井：步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门，尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧；4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度：首层10～11米，二、三层16～17米，步行街楼板开口尺度：层数为2层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为16～25米。
步行街走道净宽宜4米，“桥”的净宽度宜3.5米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米；2层以上的廊桥不宜过密（间隔在30～50米）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；5)步行街商铺面积：零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为100～200㎡。
所有商铺单元进深宜8米～16米（其中零售和服务类商铺不宜超过10米），面宽8.4米，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；6)步行街商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。
步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）；7)步行街商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于180平米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。
【关注点10】：广场内部竖向交通组织1)扶梯：步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口20-30米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。
扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列）扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。
扶梯应设置光感变频装置；2)观光梯：通常在步行街中庭设置，以2～3部为一组，观光梯应通到地下停车场。
观光梯与商铺门面的距离应不小于4米。
井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。
观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整；3)货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。