城市住宅特征价格定价法探讨

城市住宅特征价格定价法探讨
摘要: 城市住宅作为一种商品,其核心问题就是价格问题。

商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。

本文通过对城市住宅价格形成机制的研究,寻找一种科学合理有效的商品房定价方法,从而达到定价有据可循,符合市场需求。

通过运用城市住宅特征价格定价,可以调节市场供需,从而形成健全的房地产市场秩序。

关键词:商品房;定价方法;特征价格
1问题的提出
随着我国城市的高速发展,城市化进程进入加速期,房地产业成为了许多地济发展的支柱产业,极大的促进和带动了其他相关产业的发展。

对于城市住宅价格问题的讨论,如房价是否合理,是否存在房地产泡沫等,近年来一直备受政府部门、房地产学术界和实务界关注。

城市商品住宅价格形成的理论依据主要是地租地价理论和区位理论,成本投入法、市场比较法和收益还原法是评估城市商品住宅价格的传统方法[1],这三种方法分别从不同的角度揭示了城市商品住宅价格形成的过程。

成本投入法立足于房地产的产品属性;市场比较法侧重的是房地产的商品属性;收益还原法从房地产的收益出发,体现了房地产的投资品属性。

这些传统评估城市商品价格的方法运用比较广泛,但存在很大的局限性,我们应该寻找新的理论和方法来弥补传统方法的局限性,使我们对城市商品住宅价格的研究更加深入。

2特征价格理论分析
特征价格理论的研究基础是认为住宅产品具有耐久性、空间固定性等特点,是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异。

特征价格模型的思路是消费者决策理论,认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。

国外普遍采用该理论模型来反映住宅价格的影响因素,揭示住宅价格空间差异形成的原因。

相对于成本投入法、市场比较法和收益还原法等传统方法,特征价格理论对于各种属性因素的权重的确定完全从市场数据得到,更为客观。

特征价格理论认为商品住房虽然不同质,但组成这些不同质的“元素”是相同的,区别只是“元素”量的不同。

尽管不同区位上的住宅价格差异很大,但住宅的同一“数量”同一属性的特征值却有着相同的价格,通过多种属性特征的集合,乘以每种属性对应的价格,求和确定该商品的价格。

假设整个城市构成统一的住房市场,每个消费者可以充分获取信息,自由选择
不同区位上的住房;可以消费不同的商品,并为不同商品支付不同的价格[2]。

maxU(Z,Y)
s.t. M≥P+Y
其中:U表示消费者效用函数,Z表示商品的特征向量(Z中包含n个特征),Y 表示除商品以外的附和商品,P=P(Z)表示产品的特征价格函数,M表示消费者的收入。

构造拉格朗日方程:
L=U(Y,z■,z■,…z■)+λ[M-Y-P(z■,z■,…z■)]
则:
其中:Pj指商品特征Zj的特征价格,函数P(Z)就是特征价格函数。

上式给出了住宅特征束的边际价格,表示在其它特征未变时,该特征改变导致住宅价格的变化量。

在住宅市场中,住宅使用者可以选择一系列住宅特征边际价格的组合。

住宅使用者将会调整每个住宅特征的边际价格,从而在某一点上达到效用的最大化。

通过确定单个属性的价格,对住宅属性进行系统的量化,不同属性按照不同的计量方式、计量单位进行确定,从而求得的一个单位的属性价格,得到某处住宅所对应的该属性的价格,最后将各属性束求和,得到商品房的整体价值[3]。

3特征价格理论运用
特征价格定价方法近些年越来越多的被许多统计机构所接纳,并被认为是最有前途的定价方法。

目前特征价格模型在具体应用过程中通常采用的函数形式包括三种:
(1)线性函数P=C0 +ΣCiXi+ε
线性函数中自变量和因变量均以线性形式进入模型,回归系数对应着特征的隐含价格,此时是一常数。

(2)对数函数lnP=C0 +ΣCilnXi+ε
对数函数自变量和因变量均以对数形式进入模型,回归系数对应着特征的价格弹性,此时是一个常数。

(3)半对数函数lnP=C0 +ΣCiXi+ε
函数自变量采用线性形式,因变量采用对数形式,回归系数对应的是特征变量每变动一个单位时,特征价格随之变动的增长率。

特征价格模型中:P为城市住宅价格,C0为除特征变量外其他影响价格的常量之和,Ci(i>0)为特征变量的特征价格,Xi为特征变量,ε为误差项。

具体应用时,选择哪一种函数形式应通过统计分析和假设检验确定,且进入模型的变量应符合统计显著性、符号与假设一致性等原则[4]。

一般来说,大多数研究者都是凭经验初步设定函数形式,然后不断地尝试和修正,直到认为函数形式能够解释样本数据的差异,并使得模型对样本数据的拟合满足要求。

4应用价值
通过对特征价格理论的研究与应用,可以在各个方面找到平衡:
第一,可以为政府部门制定相关政策和评价提供依据。

第二,房地产开发商或房地产评估公司可以通过住宅的特征价格来进行产品的定价,从住宅的建筑面积、生活配套等特征因素进行综合考虑,合理定价。

第三,消费者选择购房时,可以运用住宅的特征价格来进行产品的估价,避免了从众心理,为消费者提供了决策依据,有助于消费者合理置业和投资决策。

第四,特征价格理论对判断城市房地产业发展状况带来了新的理论依据。

目前,房地产业发展状况的判断依据主要是通过以下几个指标:投资额、商品房的空置率、房地产业的贷款占银行的贷款余额比例、商品房的售价增幅以及商品房总价与居民年收入的比例等。

这些从商品住宅供给的角度出发,没有从商品住宅需求角度研究。

特征价格理论的分析方法通过结合消费者偏好、房屋特征的价格分析、城市的总体开发和规划对属性供给的影响以及房屋属性内部间的相互关联和作用,可以对城市商品住宅市场进行全面分析。

参考文献:
[1]温海珍,贾生华.基于特征价格的房地产评估新方法[J].外国经济与管理,2004(6):31-35.
[2]温海珍.城市住宅的特征价格:理论与实证研究[M].北京:经济科学出版社,2005.
[3]蒋一军,龚江辉.房地产价格指数与Hedonic模型[J].中国资产评估,1996(3):30-32.
[4]李子奈,叶阿忠.高等计量经济学[M].北京:清华大学出版社,2004. 基金项目:江西省宜春市软科学科技计划项目(JXYC2009KRB005)。