信托项目尽职调查要点
某公司应收账款信托计划尽职调查报告
对访谈和问卷调查结果进行分析 ，挖掘公司潜在的优势和不足之
处。
05
尽职调查结果
应收账款真实性核查
核查应收账款是否真实存在，是 否与销售合同、发票等文件相符
。
确认应收账款的债务人是否为合 同约定的债务人，是否存在虚构
或虚假债务的情况。
核实应收账款的账龄、还款计划 及还款情况，确保其符合合同约
定。
应收账款抵押物评估
保障公司的资产安全和经营稳定。
04
尽职调查过程
资料收集与分析
收集公司财务报表、合同文件 、信用记录等相关资料，确保 信息的完整性和准确性。
对收集到的资料进行深入分析 ，识别潜在风险点，为公司决 策提供依据。
对比历史数据，分析公司应收 账款的变动趋势，预测未来发 展趋势。
现场调查
实地考察公司经营场 所、仓库等设施，了 解实际运营状况。
评估公司的内部控制体系是否健全、 有效，以确保其应收账款的管理和回 收符合要求。
06
结论与建议
结论总结
01
该公司应收账款情况总 体良好，未出现大规模 坏账或逾期情况。
02
该公司的客户群体较为 稳定，主要集中在某一 行业或地区，这有助于 风险控制。
03
该公司的应收账款管理 流程较为规范，内部控 制制度较为完善。
总结词
该公司的应收账款质量参差不齐，部分应收 账款存在较高的风险，需要加强管理。
详细描述
根据尽职调查报告，该公司的应收账款质量 参差不齐，部分应收账款存在较高的风险。 对于这些高风险的应收账款，公司需要加强 管理，采取相应的措施降低坏账损失，提高 应收账款的质量。同时，公司也需要建立完 善的应收账款管理制度和内部控制机制，以
某商业中心贷款信托计划尽职调查报告
某商业中心贷款信托计划尽职调查报告一、项目背景介绍商业中心贷款信托计划是一项为商业中心项目提供贷款的信托计划。
商业中心项目旨在建设一座综合性商业中心，包括商业办公楼、购物中心、酒店等。
贷款金额为xx万元，贷款期限为xx年，年利率为xx%。
为保证该信托计划的安全性与收益性，我们进行了尽职调查。
二、市场分析1.商业中心项目的市场需求：根据市场调研数据显示，该市场对商业中心项目的需求较大，商业办公楼、购物中心等商业设施日益受到企业和消费者的青睐。
2.竞争对手分析：目前市场上已存在一些商业中心项目，但市场空间较大，商业中心项目仍能找到自己的细分市场。
三、项目负责人调查与项目负责人进行了深入的交流和调查，了解其个人背景、经验和能力等情况。
根据调查发现，项目负责人具有丰富的商业地产管理经验和成功的项目执行经验。
四、市场前景评估综合市场需求和竞争对手分析，商业中心项目具有良好的市场前景。
项目负责人的经验和能力也进一步增加了项目的成功概率。
五、风险评估1.市场风险：商业中心项目面临市场竞争和市场需求的不确定性。
2.运营风险：商业中心项目需要良好的运营管理和租户招商管理，否则可能影响项目的盈利能力。
3.资金风险：商业中心项目需要大量的资金投入，如果项目筹集资金困难或使用不当，可能导致项目无法按计划进行。
六、财务状况评估通过对项目财务状况进行分析，发现商业中心项目具备较好的盈利能力和现金流。
根据财务数据预测，项目在还款期限内有较高可能性实现偿还。
七、综合评估与建议综合以上调查结果，我们认为该商业中心贷款信托计划具备较好的投资潜力，但同时存在市场、运营和资金方面的风险。
在投资决策时，需要综合考虑这些风险，并做出相应的风险对策。
建议：1.加强市场调研，了解细分市场需求，优化项目定位。
2.加强运营管理，确保项目的良好运营和租户招商。
3.定期监控和分析财务状况，及时调整运营策略，以保证贷款本息的按时偿还。
4.监督资金使用情况，确保资金的正常运用和合规性。
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托计划尽职调查报告
该计划的管理团队由一支经验丰富的投资专家组成，他们在不同的金融领域拥有深厚的专业知识和经验。他们的投资决策基于充分的研究和分析，并遵循严格的投资原则和风险控制策略。此外，该团队还定期与投资者进行沟通，并分享他们的投资见解和市场分析。
三、投资策略
该信托计划采用多元化的投资策略，旨在降低风险并实现稳定的回报。投资组合包括股票、债券、房地产、大宗商品等多个资产类别。管理团队会根据当前市场环境和前景进行资产配置，以更好地利用市场机会。
信托计划尽职调查报告
尊敬的先生/女士
根据您的要求，我们进行了一份关于信托计划的尽职调查报告。在以下报告中，我们将详细介绍信托计划的背景、管理团队、投资策略、风险，以及相关的市场前景和回报预期。请您参考以下内容：
一、背景信息
信托计划是一种受托人（信托经理）管理的集合资金投资计划，旨在为受托人获得稳定和可持续的收益。本信托计划的发起人是公司ABC，该公司在金融领域拥有丰富的经验和声誉。
综上所述，我们的尽职调查报告显示，该信托计划是一个值得考虑的投资选择。它的管理团队经验丰富，投资策略多样化，风险管理措施严谨，且有良好的回报预期。然而，请注意，投资存在风险，您应根据自己的投资目标和风险承受能力做出决策。
四、风险管理
该计划的风险管理是其成功的关键之一、管理团队采用严格的风险控制措施，包括分散投资、资产多元化、止损策略和风险管理政策等。此外，他们还会定期对投资组合进行回顾和评估，以确保投资分析，并认为现在是一个有利于投资的时机。虽然市场存在一定的不确定性，但根据预测，未来几年的经济增长预计将保持稳定，并提供良好的投资机会。根据管理团队的研究和分析，该信托计划的回报预期在合理的范围内，并且能够与市场表现保持一定的一致性。
信托投融资项目尽职调查分析
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、产权比长率期=负偿债债总能额力/股分东权析益
3、有形资产净值债务率=负债总额/（股东 权益-无形资产净值）
4、已获利息倍数=息税前利润/利息费用 =（利润总额+利息费用）/利息费用 5、影响长期偿债能力的其他因素 租赁 担保 或有事项
2、营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业 收入
营运能力是公司经营管理中利用资金运营的能力 1、存货周转率=营运成本/平均存货（次）
存货周转天营数运=3能60力/存分货析周转率
存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强， 存货转为现金或应收账款速度越快。
2、应收帐款周转率=营业收入/平均应收账款（次） 应收账款周转天数=360/应收帐款周转率 3、流动资产周转率=营业收入/平均流动资产（次） 4、总资产周转率=营业收入/平均资产总额
现 金 流 量 表
公 司 简 介
主 要 会 计 政 策
会 计 报
生 产
利 润 增
资 对大 金 财影 增 务响
表 项 目 注 释
经 营 情 况
减 变 动 情 况
减 和 周
状的 况其
转 产他
情 生事
况 重项
财务报告构成图
会计六大要素：
（1）资产：是指过去的交易、事项形成并由企 业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带 来经济利益。按流动性分为：流动资产、长期投 资、固定资产、无形资产和其他资产。
3、资产净盈利利率=能净力利分润/析平均资产总额
4、净资产收益率=净利润/净资产
=总资产收益率*权益乘数
总资产收益率=营业利润率*总资产周转率= （净利润/营业收入）*（营业收入/资产总额）
权益乘数=资产总额/股东权益=1/1-资产负债 率
信托尽职调查主要内容
信托尽职调查主要内容
1. 信托财产的来龙去脉那可得搞清楚啊！就像你要了解一个朋友的家庭背景一样。
比如说，这笔钱是咋来的呀，是正经挣的还是有啥特别的来源呢？
2. 受托人的能力和信誉那是超级重要的好不好！这就好比选一个可靠的司机带你上路，要是司机不靠谱，你能放心吗？比如说那个受托人靠谱不，能不能把信托的事办好呀？
3. 信托目的得明确清晰呀，不能含糊！你想想，你要去一个地方，总得知道自己为啥要去吧。
就像要为啥设立这个信托呀，是为了保障家人生活还是为了别的什么呢？
4. 信托的收益分配规则得搞明白呀！这就像发工资一样，怎么发、什么时候发都得清楚。
比如说，这个收益是定期发还是不定期发，每个人能分多少呀？
5. 管理费用的事儿可别马虎！这就跟你买东西要知道价格一样。
到底收多少管理费用，合不合理呀，这可得好好琢磨！
6. 风险评估得认真做呀！就像天气预报说有暴风雨，你就得准备好雨伞。
比如这个信托可能有哪些风险，都大不大呀？
7. 相关法律法规得遵守呀，这是基本的呀！就像在路上得遵守交通规则一样。
这个信托的操作符不符合规定呀，别弄出啥问题来！
8. 后期的监督机制也不能少啊！不能放手不管了呀。
比如说要怎么监督信托的运行，能不能保证一切都按计划进行呢？
总之，信托尽职调查的这些主要内容都超级重要，每一个环节都不能掉以轻心，不然可能会带来大麻烦呢！。
建艺术品信托尽职调查报告华鑫
目 录
• 尽职调查概述 • 艺术品信托背景调查 • 建艺术品信托尽职调查 • 尽职调查结论和建议 • 附录和附件
01
CATALOGUE
尽职调查概述
尽职调查的目的和意义
目的
通过对华鑫艺术品信托公司的全面尽 职调查，揭示其业务运营、财务状况 、风险因素等方面的详细情况，为投 资决策提供充分依据。
VS
市场风险
艺术品市场存在一定的波动性，价格受多 种因素影响，包括经济环境、政策调整、 市场供需等。建议投资者密切关注市场动 态，合理配置资产。
05
CATALOGUE
附录和附件
尽职调查报告的附录
附录A
尽职调查问卷
问卷内容
该问卷旨在收集关于艺术品 信托公司的详细信息，包括 公司概况、业务情况、财务
意义
尽职调查是投资决策的重要环节，通 过对目标公司的全面深入了解，可以 评估其价值和潜在风险，为投资者提 供决策依据，降低投资风险。
尽职调查的内容和方法
内容
对华鑫艺术品信托公司的业务模 式、经营状况、财务报告、风险 因素、法律事务等方面进行全面 调查。
方法
采用问卷调查、现场访谈、查阅 资料、分析数据等多种方式进行 尽职调查。
03
CATALOGUE
建艺术品信托尽职调查
建艺术品信托概况
艺术品信托产品
艺术品信托是一种将艺术品与金融投资相结合的投资方式， 通过购买艺术品并将其委托给专业机构进行管理和运营，以 实现投资收益。
尽职调查目的
尽职调查是投资者在投资艺术品信托前，对艺术品信托的各 个方面进行全面、客观、专业的调查和分析，以评估投资风 险和收益的必要过程。
尽职调查的流程和时间安排
(唐琪)信托项目尽职调查关键要点-基本框架及交易结构
12
尽职调查的工作方式
一、书面资料审查 1、财务资料 2、企业基本资料 3、其他
二、 实地调查 1、项目 2、抵质押物
三、背景调查 1、与交易对手合作的金融机构 2、交易对手的
施等
15
尽职调查要点细化分析
一、资金状况 项目公司债务明细 资金使用计划及总体安排：欠款明细。后续用款明细。融资安排。预计回款
明细等 项目的总体资金安排（既往欠款、后续用款、预计销售及经营回款、融资安
排等）
还款安排
二、交易对手实力及信用状况 1、控股股东的信用信息报告 2、实际控制人的信用信息报告 3、实际控制人背景情况
第一还款来源：经营现金流。（银行） 次优还款来源：融资现金流、其他现金流（资
金调度）（信托）
案例：
Hale Waihona Puke 商业地产的还款来源：经营性物业抵押贷款。
房地产开发贷款的还款来源：个人住房按揭贷
款。
8
尽职调查要点与融资模式
一、主体性融资： 1、交易对手的信用现状 2、后续持续性融资能力：前瞻性分析。多渠道融
资能力。
4、重视项目调查，但不能忽视对交易对手的尽职调查
交易对手至关重要
二、尽职调查的现实定位： 1、尽职调查与商务谈判相结合：融资成本、期限、风险控制措施等 2、尽职调查的核心：在做出风险判断的基础上，对项目进行风险评价，
并协商制定项目风险控制方案及项目操作方案
尽职调查的基本要求：真实
2
信托尽职调查对象：目标客户
二、项目性融资：
1、项目价值：资产价值
2、项目的未来盈利与现金流未来预测
商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点
商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点诸多迹象表明，随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级，对信托公司来说，近期似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产，对接商业地产的项目频频亮相，并形成四类较为成熟的操作路径。
有观点认为，国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，保障房、商业地产有可能成为信托公司在房地产领域的一大机遇。
尽管确实存在不小的展业空间，但比起住宅地产市场，商业地产的过剩情形其实有过之而无不及，尽管一些大型商业地产运营商如银泰等仍是包括信托在内诸多金融机构的座上贵宾，而实际上对于一些中小的商业地产商，已开始逐步暴露风险，并传导至上游融资机构。
商业地产信托四类典型模式据不完全统计，近两年以来，有至少30余款信托产品投向商业地产项目，其中涉足较多的几家信托公司为平X信托、X铁信托、X业信托等。
具体来说，有包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”四种操作路径，就前两种模式而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项目并无实质性差别。
而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计，虽未被大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。
其中第一类也是最为传统的贷款类项目，诸多比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据绝对比例。
典型的模式是，以信托资金为开发商提供融资以装修等用途，增信方式包括融资方名下地块为抵押，项目公司股权质押以及相关方连带责任担保等。
以X铁信托“上海金X广场装修项目集合资金信托计划”项目为例，规模5.6亿元，信托资金用于向上海X港旅游发展有限公司发放信托贷款，投向金X广场、蘅X苑大酒店的装修。
增信方式主要包括两项，其一为501亩旅游用地抵押，抵押率49%。
其二为融资方实际控制人上海X房置业股份有限公司为贷款提供担保。
第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目，典型案例是“外贸信托·富X13号投资基金集合资金信托计划”。
信托项目法律尽职调查及合同拟定
其它
9
☞法律尽职调查的基本方法
法律尽职调查常用网站
全国企业信用信息公示系统 用途：查询市场主体信用信息
Hale Waihona Puke 全国组织机构代码管理中心用途：查询组织机构基本信息
10
☞法律尽职调查的基本方法
法律尽职调查常用网站
巨潮资讯 用途：尽职调查对象运营信息
最高人民法院“中国裁判文书网”
用途：尽职调查对象涉诉信息
20
☞法律尽职调查的实务分析
公证后的担保文书的可执行性
根据《物权法》第一百九十五条第2款规定：“抵押权人与抵押人 未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍 卖、变卖抵押财产。” 目前，在司法实践中，债权人享有不动产抵押，因债务人的不履 行拟通过法院强制执行的，应当首先进行诉讼，根据法院判决书 申请执行，不能直接申请执行立案或通过其他非诉程序执行抵押 权 虽然有些抵押合同办理了赋予强制执行力的公证，但是针对经过 强制执行公证的抵押合同，部分法院仍要求先进行诉讼，再申请 执行 进行强制执行申请法院管辖权（被执行人或财产所在地）的选择 和安排
受让标的物贬值风险（尽职调查方法、手段）
信托退出风险（本体资金来源和担保资金来源）
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☞法律尽职调查的风险分析
尽职调查程序的法律风险
风险合规部门和法律尽职调查人员关系处理
信托业务部门和法律尽职调查人员关系处理
项目方案变更与法律尽职调查的关系处理 法律尽职调查工作成果与项目成败的关系处理
19
☞法律尽职调查的风险分析
法律尽职调查出现瑕疵的弥补
完善相关资料、理顺法律关系的度
政府监管部门出具文件，就有关项目公司主体及项目的基本情况 中相关材料欠缺或矛盾的内容进行释明
收益权资金信托计划尽职调查报告
项目意义与影响
01
分析项目的成功与否对项目方、投资者、合作伙伴等各方的意义和影响。
02
阐述项目的市场前景和发展趋势，以及项目对行业和社会的影响和贡献。
信托计划概述
02
定义：收益权资金信托计划是一种金融产品，委托人将其财产委托给受托人，由受托人以自己的名义将该财产投资于被投资方，从而获取收益的权利。
在投资前可咨询专业的财务顾问或律师，以获取更加详细准确的信息和建议。
提出投资建议与措施
措施建议
定期评估
寻求专业意见
分散投资
增加信息披露
为提高透明度并保障投资者的权益，建议受托人进一步增加信息披露的频率和内容，包括定期公布投资项目的详细信息、财务报告等。
加强风险管理
建议受托人进一步完善风险管理机制，加强对投资项目的风险评估和监控，确保投资安全。
风险管理
随着风险意识的提高，信托公司将更加注重风险管理，确保信托财产的安全和稳定收益。
科技应用
科技的应用将提高信托公司的运营效率和服务质量，例如大数据、人工智能等技术将被广泛应用于客户营销、风险控制等方面。
信托计划市场现状与趋势
03
04
05
尽职调查过程
03
本次尽职调查涵盖了该信托计划的各个业务环节和相关方，包括但不限于信托计划的设立、投资方向、风险控制、收益分配等方面。
多元化投资
制定并执行严格的风险管理制度，及时发现和应对风险，避免损失。
严格风险控制
对投资对象进行定期的尽职调查，及时掌握投资对象的最新情况，防范潜在风险。
定期尽职调查
提高全体员工的风险管理意识，从源头抓起，防范和控制风险。
培养风险管理意识
尽职调查总结与建议
项目信托尽职调查操作要点
项目信托尽职调查操作要点1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业旳规定，遵照勤勉尽责、诚实信用旳原则，通过书面审验和实地考察等措施，对已经或即将获准立项旳信托项目进行全面调查，并据此形成有关信托项目旳尽调汇报旳过程。
原则及规定：如实反应信托项目状况；能有效识别、防备和控制风险论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目旳可行性及操作模式风险：充足揭示信托项目旳风险、瑕疵、特点和对策利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托企业间旳利益冲突，并充足重视时点偿付问题记录：建立尽职调查旳工作底稿制度，制定信托项目尽职调查旳台帐汇报：根据事实制作专业旳信托项目可行性研究汇报或尽职调查汇报汇报规定A、符合论证逻辑和思维习惯，力争真实、客观、周全B、独立C、格式规范D、文字表述书面化、专业化、客观化E、信息充足性——充足调研、充足分析、充足揭示F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他措施G、责任性——申明与保证金融监管规定：A、《信托企业集合资金信托计划管理措施》第九条：信托企业设置信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查汇报B、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于如下内容：1、目旳企业旳投资立项；2、目旳企业旳实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目旳企业旳投资实行；5、目旳企业管理；6、目旳企业股权退出机制C、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第九条：应对拟投资对象旳发展前景、企业治理、股权构造、管理团体、资产状况、经营状况、财务状况、法律风险等展开尽职调查D、《有关加强信托哦企业房地产、证券业务监管有关问题旳告知》：尽职调查，深入理解房地产企业旳资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目旳资本金、“四证”、开发前景等状况，保证房地产业务旳合法性、合规性和可行性；尽职调查要点：信托资金拟投项目旳可行性A、项目概况——地点、规模、类型B、市场分析C、行业状况——产业政策、产业体制、行业前景等D、项目重要产品状况和盈利模式E、项目投入产出分析，包括投资回收期F、项目敏感性分析G、可行性研究结论尽职调查关键工作：A、找到项目现金流主线B、发现融资方风险关键基于项目特点及交易构造旳尽职调查措施1、项目特点与盈利模式2、交易对手及其关键层3、现金流及还款来源4、风险评估及防控体系信托项目尽调重要内容1基本内容:A、项目基本状况B、项目可行性C、信托产品设计方案可行性D、关联方交易状况E、尽职调查结论2、关键内容A、合法合规事项调查B、企业业务能力调查C、内控制度调查D、财务状况调查：财务风险调查、或有事项调查信托投融资旳尽职调查途径1、项目特点2、交易对手3、还款来源4、风险评估信托投融资旳尽职调查措施1、文献审核2、现场核查3、发函询证4、凭证审验5、网络调查6、问询访谈7、中介评估8、专家意见9、比较分析10、其他措施一、项目特点与盈利模式1、产业价值链定位：企业处在什么样旳产业链中，在这个链条中处在何种地位，企业结合自身旳资源条件和发展战略应怎样定位2、盈利模式设计（收入来源、收入分派）：企业从哪里获得收入，获得收入旳形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分派，企业与否对这种分派有话语权3、业务模式：企业向客户提供什么样旳价值和利益4、渠道模式：企业怎样向客户传递业务和价值5、组织模式：企业怎样建立先进旳管理控制模型对应旳须调查如下内容：1、企业主营业务状况2、企业产品营销状况3、企业重要产品行业地位及产品旳市场前景4、企业重要产品旳技术优势及研发能力5、企业旳业务发展目旳6、企业业绩7、项目报批状况二、交易对手及其关键层1、信托关系人包括信托资金使用人（或借款人）、信托资金运用担保人（或抵押人、质押人、保证人）、信托事务转委托管理人（或服务商）等2、实际控制人状况3、企业设置状况4、企业股权状况5、企业业务经营旳合规状况6、企业治理构造旳制度建设和平常执行状况7、企业内控制度制定及执行状况三、现金流及还款来源1、盈利能力状况2、支付能力状况3、应收账款状况4、存货状况5、负债状况6、企业收入、成本、费用旳配比性7、税收、财政优惠政策对收入旳影响8、企业旳关联方、关联关系及关联交易状况9、或有事项——对外担保、未决诉讼或仲裁、应收账款质押借款、商业承兑汇票贴现四、风险评估及防控体系1、项目风险分析：风险种类、重要风险原因及其发生条件、发生概率、也许损失、压力测试、敏感分析。
房地产信托项目尽职调查清单
房地产信托项目尽职调查清单1. 资产情况•项目位置：描述地理位置•项目现状：当下开发进度，施工状态等•土地出让文件：分别检查建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等；特别关注土地性质、土地面积、土地用途、转让方、成交价款、付款方式等信息。
•交通、教育、商业设施：检查项目周边交通、教育、商业设施的完备程度，对项目周边未来发展做出合理判断。
2. 业务情况•业务模式：借款人与融资人之间的合作方式，上游开发商是否为融资人，是否存在互保、互惠等合作方式。
•项目估值：根据市场价格和不动产评估结果得出该项目的估值，判断其与项目策略的匹配度。
•项目可行性研究报告：检查项目可行性研究报告的真实性、合理性和完整性，以评估项目的用途、效益和市场前景。
•项目融资需求：了解项目的融资渠道、融资方式、融资比例等信息，以判断项目是否存在融资难度或存在不良风险。
3. 竞争情况•项目相似情况：寻找市场上其他相似的已上市、开发中的项目。
•市场竞争情况：分析市场竞争对手数量、品牌影响力、投资方口碑等。
•楼盘竞争情况：了解周边开发建设大体进展情况，分析楼盘的产品优势、价格情况等。
4. 风险情况•政策风险：在政策大潮的形势下，了解市政的支持、面临变化的政策等。
•市场风险：了解市场风险的情况，如市场波动、市场空间等。
•技术风险：了解技术风险，如技术上市化、技术标准化等。
•社会风险：了解社会风险，如社会责任、人权保护等。
5. 财务情况•项目财务报告：对项目的收入、支出、总资产和总负债进行审核和评估，并对资产负债表、利润表和现金流量表的真实性和合理性进行评估。
•现金流分析：对项目的现金流进行评估。
•行业平均水平：了解房地产信托财务报告中行业平均水平的相关指标。
•持续稳定性分析：分析项目现状、历史财务指标等信息，做出项目稳定性的评估。
6. 其他•商誉：检查上市公司对项目的商誉及影响等。
•审核标准：清晰分析业务的审核标准，以便在审核过程中能够准确无误地把握重点和难点。
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点要点信托债权投资项目的尽职调查，列明了尽职调查重点关注的问题、尽职调查的内容。
信托债权投资项目的法律尽职调查关注点第一条尽职调查应重点关注的问题1、尽职调查要紧扣交易目的，交易结构影响DD的内容和关注重点。
2、DD清单内容的选择DD清单也要紧扣交易目的，具有针对性。
要结合信托公司的交易目的和信托公司提供交易结构的PPT，筛选出清单上的内容。
比如涉及地块划拨部分，可以不要，因为现在信托项目拿地基本是采用出让的方式。
当然如果目标地块涉及划拨的，也要审查其相应的文件，属于历史遗留问题地块的，应重点关注取得目标地块土地使用权的做法是否符合法规、政策规定。
比如项目公司属于国内单一股东的话，其他涉及外商投资的清单内容可以不要。
第二条尽职调查的内容1、公司关注实收资本，现在公司注册资本实现承诺制，分期到位的。
应重点关注公司性质和公司资质。
若公司为外商投资企业或国有企业，应重点核查清楚公司的历史沿革情况，股权转让、质押时涉及商务部门、国资部门的审批以及股权转让是否需要进场交易。
另外外商投资企业和国有企业在决策时有一系列特别的规范。
若交易PPT涉及股权质押的话，调查是否有股权纠纷等。
需调查公司或其控股股东是否需要取得二级以上的房地产开发资质，目标项目必须符合中国银监会规定的信托公司向公司进行债性融资的公司或其控股股东具备贰级资质”这一基本条件。
不同级别资质的开发商可以承担的开发面积是不同的。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。
通常项目公司的开发项目的总建筑面积是超过这个面积的，但是一般是采用分期开发建设的方式。
若有公司存在超资质开发房地产项目的情形，则应当予以提示。
在实践中，大多数开发商都采取分期建设的形式开发建设项目，使每一期的建筑面积均在25万平方米的范围之内。
实务操作中开发商采用化整为零的方式规避监管，与现行法律规定有一定差距，虽然目前未发现建设部门对上述情况进行处罚的案例，但并不代表建设部门允许或者认可该方式，不排除存在将来被建设部门进行行政处罚的风险。
信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架
信托项目尽职调查的关键要点分析 法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）
四、尽职调查报告正文： 1、主体资格 2、房地产开发企业开发资质 3、股权转让变更情况 4、土地使用权 5、建设用地规划等许可、审批情况 6、资产瑕疵情况：被抵押或质押资产情况 7、债权债务 8、或有负债 9、诉讼 10、特殊情况：房地产联建项目 11、其他需要补充说明的情况：土地及规划变更等
融资申请书：包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及担保措 施等内容
项目公司的股权结构 所投资项目的合法及合规性调查； 项目可行性分析报告； 项目公司的债务明细及还款计划 资金使用计划：欠款明细。后续用款明细。预计回款明细（销售客户清单等）
信托资金、既往欠款、后续用款、预计回款
财务顾问的角色及价值体现：优化客户方案而非传递资料
信托业务尽职调查资料清单分类分析 交易对手基本资料
企业情况介绍 企业法人营业执照正副本 组织机构代码证正副本 税务登记证正副本(国税、地税) 法人代表身份证明、身份证复印件、个人简历、签字样本 法人授权委托书、授权代理人简历和身份证复印件 企业基本存款账户开户许可证及开户情况 企业贷款卡复印件 企业基本信用信息报告 财务负责人简历和身份证复印件 公司章程复印件 企业全套工商注册资料
信托投融资项目尽职调查 的关键要点及基本框架
2013年6月
Contents
1.信托项目尽职调查的基本内容 2.尽职调查的基本流程 3.尽职调查报告的基本框架及要点分析
4.信托项目尽职调查的关键要点
尽职调查工作计划
工作目标：调查某某项目信托融资可行性 工作范围：项目、外部环境、行业特点等。 工作方式：查阅资料、实地调查等。 工作时间：××天 工作流程：查阅资料、补充资料、实地调
某公司应收账款信托计划尽职调查报告
某公司应收账款信托计划尽职调查报告某公司应收账款信托计划尽职调查报告一、信托计划的基本情况某公司于年月日成立了应收账款信托计划，计划规模为XXX万元，计划首席受益人为某公司。
信托计划的主要目的是为某公司提供短期融资，通过将应收账款转让给受托方作为抵押物，实现应收账款的流动化，并提高某公司的资金使用效率。
本次尽职调查旨在对信托计划进行全面的风险评估和法律合规性的检查，以确保受托方和受益人的合法权益得到保护。
二、受托方评估1.资质评估：通过查阅受托方的公司营业执照、信用报告、资质证书等相关文件，确认受托方具备合法经营资格和信誉良好的背景。
2.经营状况评估：受托方为一家专业的信托公司，具有较长时间的运营历史和丰富的信托管理经验。
公司的经营状况良好，资金充足，良好的财务状况为信托计划的顺利进行提供了保障。
3.风险管理评估：通过查阅受托方的风险管理制度、内部控制制度和风险监测报告，确认受托方具备有效的风险管理机制和较为完善的内部控制制度。
受托方能够及时发现和处理信托计划中的风险，并采取相应的措施进行风险控制。
三、应收账款评估1.应收账款的来源：通过查阅某公司的经营状况、财务报表和相关合同，确认应收账款的来源主要为某公司的产品销售和提供的服务，并且与其客户之间签订了合同，具备对应收账款的合法权益。
2.应收账款的规模和质量：通过对某公司的财务报表进行分析，确认其应收账款规模较大，并且均为当前合同履约的应收款项，不存在较大金额的逾期未收款项。
某公司的客户集中度较低，客户信用状况良好，具备偿付能力。
3.应收账款的真实性和合法性：通过查阅某公司的销售合同、客户确认函和发票等相关文件，确认应收账款的真实性和合法性。
某公司能够提供充分的相关文件，证明了应收账款的合法性和真实性。
四、风险评估和风险措施1.信用风险：应收账款信托计划涉及的主要风险是信用风险，即某公司的客户逾期未付款，导致应收账款无法及时收回。
为减轻此类风险，受托方应制定相应的信用评估体系，并对某公司的客户进行信用评估，只接受信用状况良好的客户。
某公司应收账款信托计划尽职调查报告
某公司应收账款信托计划尽职调查报告汇报人：2023-11-20•引言•某公司概况及应收账款情况•信托计划方案及合规性分析•尽职调查分析及风险评估•结论与建议01引言调查过程中，将对应收账款的质量、数量、期限等进行评估。
分析该信托计划的市场需求、竞争态势和监管政策。
本次尽职调查涵盖某公司提出的应收账款信托计划的全部内容。
报告方法02某公司概况及应收账款情况成立时间与地点公司规模主营业务财务状况某公司概况应收账款风险评估根据公司历史数据和行业经验，预计应收账款坏账率在XX%左右，风险水平相对较低。
但仍需关注部分长期挂账和高风险客户的还款情况。
应收账款规模截至XXXX年XX月XX日，公司应收账款总额达到XX元，占公司总资产的XX%。
应收账款账龄结构账龄在XX个月以内的应收账款占XX%，账龄在XX个月至XX个月的应收账款占XX%，账龄超过XX个月的应收账款占XX%。
应收账款客户分布前五大客户应收账款占比达到XX%，其余客户应收账款分布较为分散。
应收账款情况03信托计划方案及合规性分析信托计划目标信托计划结构信托资产来源信托计划期限信托计划方案介绍信托计划合规性分析第二季度第三季度第一季度第四季度法律法规合规性监管政策合规性风险控制合规性信息披露合规性04尽职调查分析及风险评估公司背景调查调查公司的资产负债表、利润表和现金流量表等财务资料，分析其盈利能力、偿债能力和运营效率。
财务状况评估业务运营情况某公司尽职调查账款质量评估债权人权益保障应收账款真实性核实应收账款尽职调查评估客户的信用状况，建立客户信用档案，对信用风险较高的客户采取严格的信用控制措施。
信用风险市场风险操作风险法律风险关注市场动态和行业趋势，及时调整应收账款信托计划的投资策略和风险控制措施。
完善内部操作流程和监管机制，提高员工风险意识和操作规范性，防止操作失误和内部欺诈事件。
加强合规性检查，确保业务开展符合相关法律法规和政策要求，避免因违规行为产生法律风险。
信托贷款资金信托计划尽职调查报告
尽职调查报告的编制要求
内容完整
尽职调查报告应包括信托贷款资金信托计划的交易结构 、项目情况、借款人背景和信用状况等信息，确保内容 完整无遗漏。
信息真实准确
尽职调查报告应基于充分的事实和数据，客观、准确地 反映信托贷款资金信托计划的实际情况，不得隐瞒、误 导或歪曲事实。
分析充分
安排现场考察
前往借款人所在地进行实地考察，与借款人及相关方沟通交流。
现场查看借款人资产
通过现场查看借款人的资产、土地等情况，评估借款人的资产质量和价值。
现场核实借款人经营情况
通过现场核实借款人的生产经营情况、管理情况等，评估借款人的经营能力和管理水平。
形成报告
要点一
整理尽职调查结果
根据初步调查、深入研究和现场考察 的结果，整理出尽职调查报告。
尽职调查的范围
01
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有相关方，包括但不限于：受托人 、委托人、受益人、担保人、抵押人、质押人等。
02
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有资产和负债，包括但不限于：货 币资金、信贷资产、投资资产、负债等。
03
尽职调查的范围应当覆盖信托计划涉及的所有法律文件和业务文件，包括但不 限于：合同、协议、承诺、保证等。
集团客户的财务状况
对集团客户的财务状况进行全面 了解，包括财务报表、现金流状 况、负债水平、偿债能力等，以 评估其财务风险和偿债能力。
集团客户的组织结构 和治理结构
了解集团客户的组织结构和治理 结构，包括股东结构、董事会构 成、高管人员背景等，以评估其 治理水平和潜在风险。
对担保方的特殊考虑
01
担保方的担保意愿和担保能力
02
信托项目法律尽职调查及合同拟定
信托项目法律尽职调查及合同拟定一、为什么需要进行法律尽职调查在信托项目的投资过程中，作为投资者或委托人，要对信托计划的相关情况做出充分了解和分析，进行法律尽职调查是非常必要的。
首先，法律尽职调查能够全面了解信托计划的信息、投资策略、投资项目的合规性、法律法规遵从情况、管理人的信誉等方面的情况，防范投资风险，并帮助投资者或委托人选择合适的信托计划。
其次，法律尽职调查有利于投资者或委托人了解信托计划运作的管理水平和风险控制能力，保障其权益，确保投资收益与承诺收益相匹配。
二、法律尽职调查的具体工作内容法律尽职调查涉及的具体工作内容包括：1.对信托计划的信息进行了解和分析，包括信托计划的设立、管理人和托管人的情况、投资策略和投资项目等。
2.对投资项目的合规性进行审查，包括投资项目的法律地位、基础设施情况、环境安全等情况。
3.对投资项目的财务状况进行审核，分析企业的资产负债表、利润表、现金流量表和财务报告等财务状况。
4.对管理人的信誉进行评估，包括管理人的历史业绩、公司业务和结构、人员资质和信誉等。
5.对信托计划的法律合规性进行审查，包括信托计划是否符合相关法律法规的规定，是否有违约或其他风险。
6.对合同的审核和拟定，包括信托计划合同、投资协议等。
三、合同拟定根据法律尽职调查的结果，需要对信托计划的合同进行审核和拟定。
信托计划的合同需要涵盖以下内容：1.信托计划的设立和托管方案。
2.投资策略和投资限制。
3.投资项目的评估标准和选择流程。
4.管理人和托管人的约定。
5.监督和管理机制，包括投资监管机构、财务报告和检查等方面的约定。
正式的信托合同应当经过法律专业人士进行审核和拟定，并在所有当事方签署后才能生效。
四、信托计划的法律尽职调查和合同拟定是保证投资者或委托人权益的重要手段。
法律尽职调查的全面深入可以帮助投资者或委托人深入了解信托计划的情况，合同的审核和拟定有助于规范投资计划的工作流程和风险控制措施，更好地保护投资人的利益。
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信托项目尽职调查
要点
1
信托项目尽职调查要点
本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。
信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。
自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。
随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。
实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺能够施展。
真正的问题在于，每一种武艺都有她的弱点甚至是致命伤。
一、项目审查篇
（一）遴选交易对手
遴选交易对手是信托风控的重要一环。
最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。
信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。
不过，追求稳健和资金来源充分的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。
在当前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。
可是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设
计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但能够经过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。
前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。
可是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。
因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。
实践中已经暴露出这样的问题。
政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。
当前有些地方政府经过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。
信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。
可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期她们提供的材料在多大程度上是可信的。
她们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等她们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合她们彼时的利益。
（二）尽职调查
信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的分支机构。
对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。
经过尽调了解企业的资信状况、真实经营状况、盈利能力等，意义不言自明。
对于一些地方性的中小企业项目，企业负责人的经营能力和执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过行业分析报告，而尽调中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。
当前信托公司业务人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，难在短暂接触中辩别人的真假善恶。
更何况，业务人员还不可避免的带有一定的个人利益冲动,而中国基层社会生态又太过复杂。
极端情况下，个别信托经理法律意识薄弱，直接将融资方提供的资料简单汇总甚至将其它金融机构做的尽调报告稍作修改即提交本公司审议，这可能造成严重的尽调失职。
不少尽调报告中对于融资方和交易方的介绍是直接从网站上粘贴复制而来，充斥着主观判断性的褒扬语句，如果出现诉讼纠纷，这也会成为委托人主张信托公司未能尽职的理由。
新近出现兑付风险的某信托项目，信托公司将资金提供给一个曾大规模圈钱却长达数年没有动工的地方性开发商，就暴露出尽调不足的问题。
有些项目中，开发商经过特殊手段获得了怀有政绩冲动的地方政府的支持，低价拿地或者先办土地证后交出让款，然后经过违规预售获得资金来缴付出让款，这种运作在房地产销售一片火爆的情况下自然是玩得转的，可是一旦某个环节出现问题或者房地产业不景气，整个游戏就无法继续。
向这样的房地产企业提供融资，一旦出现风险，后果可想而知，连抵押物也可能存在重大瑕疵，无法处理。
优秀的尽调对信托经理要求较高，难度和工作量都很大。
当前尽调所要获得的信息集中掌握在司法、工商、税务、住建、土地等公权力部门，如果这些部门不主动公开，难以获取。
有的律所和其它中介机构经过自身掌握的资源，已经具备很强的尽调能力。
要求信托经理做出她们那样的尽调报告，不太现实。
可是经过公开渠道能够查询和验证的信息，还是应当去获取的，而不应单纯依赖融资方自身提供。
如果尽调报告中的关键信息与公开查询、验证的结果不符，则委托人要求受托人承担管理失职的责任，法院很可能会支持。
以较高的专业标准实施尽调，这将是未来的发展方向，可是在现有体制下，信托经理没有动力去做。
或许随着风险的不断爆发，信托公司会对自己的员工提出更高的要求，甚至在部分项目中聘请独立的第三方机构提供尽调服务。
在当下的市场环境下，经过尽调发现融资方的实际经营状况和项目潜在风险将是检验信托经理业务能力和职业操守最重要的指标。