房地产楼盘权重定价方法表
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)
楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。
房地产运营 -房地产开发公司住宅基准价编制方法
住宅基准价编制方法
参照项目基准价格编制的市场依据，考虑公司的财务、成本因素,根据各公司项目的实际情况，给出可利用因素的权重系数，得出项目销售的基准价格。
如下表：
以上为住宅的常规性基准定价权重系数配比（仅供参考），在各公司定价时，要充分考虑各项目的实际情况，将比较因素权重进行的合理分配。
基准价格计算:
加权平均法：
（3+1竞争对手均价之和）/（3+1竞争对手评分之和）=*元/nf
简单算术平均法：
（超级大盘均价/超级大盘评分+一骑绝尘均价/一骑绝尘评分+直接竞争均价/直接竞争评分+备选楼盘均价/备选楼盘评分）/4=*元/m2
o
根据两种计算方式的结果，进行平均取值。
考虑到规避市场风险（或房产升值），平均取值X0.95%*元/I1f（或平均取值X11O元/Itf）,最后得出项目或批次的基准价格。
楼盘定价方法
楼盘定价方法
一、本钱导向定价法
1、本钱价成定价法：
就是在单位产品本钱的根底上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的本钱*〔1+价成率〕
2、目标收益定价法
是在本钱的根底上，按照目标收益率的上下计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总本钱/〔1-价成率〕
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及效劳质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购置力、不同购置低点和不同购置时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或防止竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
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楼圈房地产定价大全分享课件
资金回笼压力小，去化时间为10个月
7500
价格定位：乐观预期
乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米
2.5
12.5
32.5
11
30.5
10
25
2
12
24
11
21
10
20
1
11
11
11
11
10
10
1
10
10
9
9
10
10
0.5
11
5.5
10
5
10
5
1.5
11
16.5
9
14
10
15
1.5
10
15
9
14
产品定价—参考楼盘
产品定价—参考楼盘
万科燕南园于2005年9月首次开盘，目前仍处于持续销售中
万科燕南园供求走势
2005年成交均价（元/平方米）
2006年成交均价（元/平方米）
好世麒麟园
13297
13885
万科燕南园
11044
11832
价格梯度
1.20
1.17
产品定价—单价梯度
我们选取好世麒麟园和万科燕南园05、06年的成交均价， 以此确定这两个项目间的价格梯度：
3
100
3
110
3.3
100
98.2
104.4
106.2
方法逻辑
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、 9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡整盘推案价格应为：10500元/ ㎡
房地产住宅定价体系 权重数定价标准模权版
A7 2-2-1 92.07 74.29 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A1 3-2-2 114.44 92.34 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A5 3-2-2 127.39 102.79 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
定价系数表
房屋定价系数表
比较因素指标解析
比较因素内容解析说明
交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格
交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间
区
域
因
素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道
交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离
交通
限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，
如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）
公共配套设施
完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，
如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况
基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通
电、通讯、
通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带） 环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况 居住成熟度估价对象所处区域住宅状况， 如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等 个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模 小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、 半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗） 公共设施
A、最差（少）1；B、很差（少）2；C、一般3；D、很好（多）；E、最好（多）
付款方式A、一次性付款；B、分期付款；C、按揭付款；D、其他A、最差1;
B、很差2;C、一般3;D、很好4;E、最好5
户型设计A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有
暗房；D、实用率大小A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4;E、最 好5
楼盘规模A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数A、最小1；
B、很小2；C、一般3；D很大4；E、最大5
房地产项目定价公式表
打分指标
权重（%）
片区价值10
片区地位 升值前景
地块价值20 环境与自然景观 交通便利性
物业形态
容积率
内部景观
户型设计
本体价值45
会所 配套设施
建材与设备设施
立面造型
园林绿化
社区氛围营造
开发商品牌
项目市场形象
项目附加值 现场包装与展示
25
工程进度形象
物业品牌与费用
设计方品牌
合计
对比得分
尚东康城
打分 权重得分
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
——
0
——
1.000
中源名都
打分 权重得分
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
——
0——ຫໍສະໝຸດ 1.000项目名称
均价推导
实收均价
对比得分
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
比准均价
折算价格 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
权重
权重均价 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0
在比准均价的基础上调整一定比例，得出均价为：
中源名苑 权重得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.000
房地产楼盘定价原则与方法模板
1
2
2
3
生活配套
1
7
8
1
4
5
2
3
6
文化配套
2
3
4
5
6
7
1
8
4
项目规模
4
5
6
7
8
1
2
3
8
实用率
5
3
4
5
6
7
1
8
2
创新性
1
1
2
2
3
4
5
6
6
层高
3
1
1
2
2
2
3
3
4
设计合理
1
2
3
4
5
6
7
8
4
通风采光
1
3
4
2
5
8
7
6
8
梯户比
1
3
4
2
5
8
7
6
2
楼间距
3
4
5
6
1
1
2
2
5
是否是流行户型
6
7
8
1
4
5
2
3
1
小区智能化
（元/㎡）
价格涨幅
（%）
月租金
（元/㎡）
备注
2.2 本项目情况
本项目的查丈面积数据——用于制作房号面积表、附送面积表。（套内面积表的形式同房号面积表）
实地调查项目各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直（景观）调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。
(定价策略)定价系数表
定价系数表房屋定价系数表比较因素指标解析比较因素内容解析说明交易价格根据估价对象所选定的比较案例的市场交易价格交易期日根据估价对象所选定的比较案例的交易时间区域因素商服繁华度估价对象所在区域的商服繁华度是属于市级、区级还是街道交通便捷度距公交站点的距离估价对象距离周边公交车站、地铁及城铁的距离交通限制估价对象所处区域的交通线路的限制或管制，如车道单行线、禁止车辆左转（右转等）公共配套设施完备程度估价对象所在区域的公共配套状况，如：周边医院、学校、银行、以及公园等的分布状况基础设施情况估价对象所处区域的基础配套状况，是否达到“九通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力、通有线电视、通光纤宽带）环境景观估价对象所在区域的自然环境及人文环境的情况居住成熟度估价对象所处区域住宅状况，如：全部为住宅小区、住宅小区同写字楼交织、住宅小区同工厂交织等个别因素小区建筑规模估价对象的建筑规模小区封闭状况估价对象所在小区是全封闭的（有人站岗、查记人车）、半封闭的（有人站岗，只查车不查人）、不封闭（无人站岗）公共设施配套估价对象小区内会所、康乐设施、应急设施及停车设施等是否健全物业管理估价对象的物业管理状况，如有专业的物业公司管理（有资质、有执照）、一般物业管理（社区、自办）、无物业管理景观估价对象的景观状况，如小区周边的山、水、楼、阁等的情况规划管制估价对象小区内是否有人车分流等管制要求楼宇楼型估价对象分为塔楼、板楼公共设施保障度估价对象内部基础设施的维护状况，如电梯是否有专人负责、对防盗设施的日常维护等基础设施配套估价对象内部的水、电、暖等状况房屋建筑结构估价对象是钢混结构、砖混结构还是砖木结构环境因素对估价对象造成影响的其他因素，如：因临近火车道、大型娱乐场所或城市主干道所产生的噪声污染、因临近市政高压线路所产生的电磁污染等坐落朝向修正系数表（板楼）坐落朝向南北东南、西北东西西南、东北修正系数 0% -1% -1% -2%居室窗口朝向修正系数表（塔楼）居室窗口朝向南东南东西南北东北西北西修正系数 2% 2% 0% 0%-1% -1% -2% -2%层次修正系数表一（无电梯）总层数层次一二三四五六七1 0% 0% 0% -1%-1% -2% -2%2 1% 1% 0% 0%-1% -1%3 0% 0% 0%0% 0%4 -1% 0%0% 0%5 -1%-1% 0%6-2% -1%7-2%层次修正系数表二（有电梯）总层数层次一二三四五六七至高层1 0% 0% 0% -1%-1% -2% -2%2 1% 1% 0% 0%-1% -1%3 0% 0% 0%0% 0%4 -1% 1%0% 0%5 -1%1% 0%6-2% 1%7-（顶层-2）加权平均法的我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格配套、物业管理、建筑质量、交通城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。
住宅加权系数定价法(tuya)
1 0.8 1 1 0.4 0.8 0.6 0.4 1 0.4 0.4 7.8
0.8 0.6 1.1 0.9 0.5 0.6 0.5 0.5 1.1 0.5 0.5 7.6
1.1 0.8 1.3 0.7 0.3 0.8 0.7 0.3 1.3 0.3 0.3 7.9
6.330 5894
系数之和
类比量化定价法计算表 影响因素 位置 价格 配套 交通 物业管理 周边环境 楼盘规划 风格及立面 户型 开发商品牌 广告 合计 各项目权重合计 各项目市场均价 类比项目权重系数 类比项目修正价格 分项数值及均价 6000 0.987 5923 924 5700 1.013 5775 924 6200 0.975 6043 930 权重 2 0.9 1.3 1.3 0.5 1 0.7 0.5 1.3 0.5 0.5 10
0.7 0.8 1 0.9 0.2 0.8 0.5 0.2 1 0.2 0.2 6.5 5000 1.185 5923 1108
0.7 0.8 0.9 1 0.4 0.8 0.6 0.4 0.9 0.4 0.4 7.3 5600 1.055 5907 984
0.9 0.7 0.8 1.1 0.5 0.7 0.7 0.5 0.8 0.5 0.5 7.7 61.7
类比项目权重系数=拟售项目权重/类比项目权重 类比项目修正价格=类比项目权重系数*类比项目市场均价 各项目分项数值=类比项目权重系数*类比项目修正价格/类比项目权重系数之和 拟售项目均价=各项目分项数值之和
类比项目4
类比项目5
类比项目6
拟售项目
0.9 0.6 1.2 0.8 0.3 0.6 0.4 0.3 1.2 0.3 0.3 6.9 5200 1.116 5803 1023
房地产楼盘价格表制定培训中原
2021/9/18
*
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =（总价建筑面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
2021/9/18
*
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。
2021/9/18
*
增值系数（折算率）
假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
2021/9/18
*
水平系数各因素差幅取值参考
打分项目
取值范围
考虑因素
一、
平面设计
0-21%
1.1
客厅尺寸布局
0-4%
开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；
1.2
餐厅尺寸布局
0-3%
开间、进深、位置的合理性；
1.3
卧室尺寸布局
房地产-产品定价模板
按照价格量化分析推算，全盘住宅均价：10045元/㎡（底价）
2.产品附加值溢价
TIPS:
产品附加值溢价方法：
1、判断本案产品附加值的溢价根据，常有的溢价因素有精装修、面积赠送、智能化及高科 技应用等。 2、不同产品附加值的溢价方式 面积赠送：类比市场中同类溢价方式的溢价率，对比本案，综合取值。乘法。 精装修：依据精装标准。加法。 智能化高科技等其他产品附加值：通常溢价率取值不超过5%。乘法。
1.区域均价测算
TIPS:
均价的制定：
1、选取区域内在售项目，与本案多维度对比，各维度合计100%，综合获得权重值。 2、计算选取竞品近期（3-6个月）成交毛坯价格，与权重值相乘得到加权价格； 3、各竞品加权价格相加得到均价。
分值判定标准：与项目情况越接近、越相似，权重值越高
分值测算因素：
区位相似度
100
TIPS:
按照竞品的相似度进行权重值打分 可以将表格下发给所有项目工作人员进行综合打分 （请重点参考开发商意见）
对比项目1 S1
V1 P1
★对比项目2
对比项目3
对比项目i
本项目分值
S2
S3
Si
S0f1f2f3f4f5
f6
f7
f8
f9
f10
V2
V3
Vi
V0
P2
P3
Pi
P0
★对比项目：
指最具比较价值项目，其权重应当适当加大。
9684
B项目 15%
11 7 2 6 2 7 5 11 5 5 61
10420
★C项目 35%
房地产定价方法与价格表的制作
收益反推法是制定价格表的一个重要方法，适用 范围：无直接可比物业；写字楼、商场物业；投资 型物业，包括投资型住宅。
上限法
• 项目有市场新产品类型，无法直接定价 • 以上游的可替换产品为上限
创新产品定价原则 ——以上游的可替换产品为上限
营销的作用： 1、提升客户的感知价值； 2、找到愿意支付更高价格的 客户（市场细分）
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。
d.各楼盘发售的形象进度、发售时 间、广告投放，最好有记录。
调差 结果表
a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
b. 形成表格，便于比较。
综合、分析、提出 核心实收价范围和 建议核心实收价
定价
定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过 程。
定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争 态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡 。
定价的原则
• 从实际操作上来说，能达到目的的价格才是最 佳方案。（计划性和可行性）
• 从技术上来说，价值和价格的吻合程度最重要， 主要表现在不同单位的价格差值关系上。
c.重点调差项目应不少于3个。
d.二手楼价格也应适当考虑。
对影响价格的各 因素以及权重进
行修正
a.不同类型物业的价格，影响因 素不同（可以总结）
b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同，
对每个重点调差 项目进行调差
a.最好是有经验的销售人员，5人
左右一起打分 ，再综合，绝不 能一个人“搞掂”。
打分项目
取值范围
考虑因素
平面设计
0-21%
客厅尺寸布局
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产定价权重对比占比计算方法
房地产定价权重对比占比计算方法
房地产定价权重对比占比的计算方法可以采用如下步骤：
1. 确定影响房地产定价的因素：首先，确定影响房地产定价的主要因素，例如房屋的面积、地理位置、楼层、装修程度等。
2. 确定每个因素的权重：根据市场调研、专家咨询或经验，对每个因素给予适当的权重。
权重表示每个因素在定价中的重要程度，可以根据实际需求进行设定。
3. 对每个因素进行归一化：由于权重可能具有不同的数值范围，为了确保对比占比的准确性，需要对每个因素进行归一化处理。
归一化可以使用最小-最大归一化方法，将每个因素的取值范
围映射到0和1之间。
4. 计算对比占比：根据确定的权重和归一化后的因素值，计算每个因素对房地产定价的占比。
对比占比可以通过将每个因素的权重与归一化后的因素值相乘，再求和得到。
举例说明：假设有三个影响房地产定价的因素，分别是面积、地理位置和装修程度，其权重分别为0.4、0.3和0.3。
对于面
积因素，归一化后的取值范围为0.2；对于地理位置因素，归
一化后的取值范围为0.7；对于装修程度因素，归一化后的取
值范围为0.5。
则计算对比占比的方法为：
面积因素对比占比 = 0.4 * 0.2 = 0.08
地理位置因素对比占比 = 0.3 * 0.7 = 0.21
装修程度因素对比占比 = 0.3 * 0.5 = 0.15
以上计算结果表示面积因素对房地产定价的占比为8%，地理位置因素对房地产定价的占比为21%，装修程度因素对房地产定价的占比为15%。
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楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。