第八章选址规划与分析解析
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（二）选址的目的
企业决策的基础
｛非营利性组织：一定费用下产出服务的好坏
营利性组织：潜在利益的多少
•有清楚的判定标准，哪么能得到唯一的选址吗？ •实际不是。
•一般情况下，没有独一无二的地点要好于其他，甚至有很 多个地点可以选择，而且数目很大，以至于很难从中选择。
•实际操作：以盈利性为目的，选择一个合适的即可。
四、选址的因素
• 选择地区时的主要影响因素 –原材料的位置 –市场的位置 –劳动力因素 –社区因素 –其他 • 选择具体位置时的影响因素 –土地 –设施 –环境／交通
（一）地区影响因素1——原材料的位置
企业距原材料产地很近是出于三个主要原因： • 必要性 采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂 • 易损坏性 新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加 工行业 • 运输成本 铝精炼、造纸业
地区影响因素4——社区因素
• 社区的角度 • 公司的角度
• 生活质量：学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用 • 服务：医疗，消防，治安 • 态度：积极／消极 • 税收：国家／地区，直接／间接 • 环保法规：国家／地方 • 公共设施：成本及可用性 • 发展前景：发行债券，税收减免，低息贷款
地区影响因素5——其他因素
（三）、多工厂制造策略
当公司有许多生产设施的时候，他们能通过几 种方式组织运作： 1、产品工厂策略。 对不同工厂安排不同的产品生产线。 2、市场区域工厂策略。 对不同的工厂服务于不同的市场区域。 3、工序工厂策略 对不同的工厂安排不同的工序。
（三）可选方案
维持现状，进行扩展 要求：有足够的可供扩展的空间； 优点：扩展费用通常要低于其他方式 2. 维持原地点，增加新地点 主要是零售业，注意两点： a、新店对老店的影响。 b、可作为一种市场保护策略。 3. 放弃现有的，搬至新地点 迁移成本 VS （新地点获得的利润—原地点获得的利润） 4. 维持原状 1.
心位置附近，靠便利性吸引顾客；
• 零售运作的竞争压力（肯德基和麦当劳案例）； • 有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场； • 因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公 司）； • 政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、 警察局、医院）；
地区影响因素3——劳动力因素
主要的劳动力因素有： • 劳动力的成本：对劳动密集型行业非常重要 • 可得性 • 未来雇员的技能：技术工人 • 工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地 而异 • 搬迁对雇员的影响
• 对绝大部分企业来说，选址很重要！
一、选址的概念和必要性
（一）什么是选址？
如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业 的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企 业的经营目的。通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服 务设施。它包括选位与定址两个层面的内容。
（二）选址的必要性
• • • • 市场营销：战略一部分，为了扩大市场。 业务成长：现有的地点无法满足。 资源枯竭：某些受资源限制的行业。 生产经营成本：相对其它地方很高。
第八章 选址规划与分析
引言
• 南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定 因素是什么？为什么？ • 决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这 个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度 上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的 一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。
三、制定选址决策的一般程序
• 一个组织进行选址的方法取决于：规模、运作性质或范围。 • 非正式方法：新组织或小组织，一般考虑所有者的居住地。 • 正式方法：大型公司特别是跨地区运营的公司 • 正式选址方法的步骤： 1、决定评估地点好坏的标准：如社区服务、税收高低等。 2、鉴别重要因素：如市场或原材料的位置。 3、找出可供选择的地点。 a 确定选址的一般地区 b 确定较少量的可供选择的社区 c 从供选择的社区中找出几个可供选择的地点 4、评估这几项选择，并挑选其一。
二、选址决策的本质
（一）选址的重要性
选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个 主要原因： ① 他们是一个长期责任范畴，一旦出错，就很难克服。 ② 选址决策经常会影响投资需要、运作成本、税收及运作。 不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失 竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情 况。 就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使 运作费用较高。因此，对制造和服务业两者而言，选址 对于竞争优势将会产生重要的影响。
地区影响因素2—— 市场的位置 一个特定地区的服务市场可能太小而不
能容纳两个或更多的竞争者，此时的选择会 盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战 侧重于选择一个没有竞争者的地点（比如汉 略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要 他们服务的用户附近。堡店）。 相反的情况也有可能发生，靠近竞争对 • 零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中 手更加可取。（新街口各商场和小店铺）
（四）选址的难点
• 案例——怒江水电开发规划
• 云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760公 里河段内修建16个梯形电站。此举引起各界极大关注： • 正方：水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁 能源；可使沿江人民脱贫致富· · · · • 反方：怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条 大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震 和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓 到底有多少实惠，还不得而知 · · · · · · 选址因素相互矛盾 不同因素的相对重要性很难确定和度量 不同决策部门利益不同，追求目标不同 判别的标准会变化
• 气候 寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方 • 税收 某些地区的商业税、个人所得税会降低这里对正 在选址公司的吸引力 • 能源 有些公司被吸引到国外是因其附近煤、原油等资 源丰富 • 语言与文化
（二）具体地点影响因素 –土地 土壤条件、荷载力、 土地费用：将来扩展的空间、现有设施 和排水能力、停车场 –设施 选择工业园的原因在于基础设施的到位， 但同时也受一定限制。 –环境／交通 公交、铁路、航空
（二）选址的目的
企业决策的基础
｛非营利性组织：一定费用下产出服务的好坏
营利性组织：潜在利益的多少
•有清楚的判定标准，哪么能得到唯一的选址吗？ •实际不是。
•一般情况下，没有独一无二的地点要好于其他，甚至有很 多个地点可以选择，而且数目很大，以至于很难从中选择。
•实际操作：以盈利性为目的，选择一个合适的即可。
四、选址的因素
• 选择地区时的主要影响因素 –原材料的位置 –市场的位置 –劳动力因素 –社区因素 –其他 • 选择具体位置时的影响因素 –土地 –设施 –环境／交通
（一）地区影响因素1——原材料的位置
企业距原材料产地很近是出于三个主要原因： • 必要性 采矿业、农场、林业、渔业、纯净水厂 • 易损坏性 新鲜水果或蔬菜的制冷保鲜、罐头生产、奶产品加 工行业 • 运输成本 铝精炼、造纸业
地区影响因素4——社区因素
• 社区的角度 • 公司的角度
• 生活质量：学校，购物，住房，交通，娱乐，生活费用 • 服务：医疗，消防，治安 • 态度：积极／消极 • 税收：国家／地区，直接／间接 • 环保法规：国家／地方 • 公共设施：成本及可用性 • 发展前景：发行债券，税收减免，低息贷款
地区影响因素5——其他因素
（三）、多工厂制造策略
当公司有许多生产设施的时候，他们能通过几 种方式组织运作： 1、产品工厂策略。 对不同工厂安排不同的产品生产线。 2、市场区域工厂策略。 对不同的工厂服务于不同的市场区域。 3、工序工厂策略 对不同的工厂安排不同的工序。
（三）可选方案
维持现状，进行扩展 要求：有足够的可供扩展的空间； 优点：扩展费用通常要低于其他方式 2. 维持原地点，增加新地点 主要是零售业，注意两点： a、新店对老店的影响。 b、可作为一种市场保护策略。 3. 放弃现有的，搬至新地点 迁移成本 VS （新地点获得的利润—原地点获得的利润） 4. 维持原状 1.
心位置附近，靠便利性吸引顾客；
• 零售运作的竞争压力（肯德基和麦当劳案例）； • 有些公司引起产品的易腐烂性而必须紧挨市场； • 因需要与顾客保持紧密的联系（裁缝店，装潢公 司）； • 政府服务机构的位置要靠近它们服务的地区（邮局、 警察局、医院）；
地区影响因素3——劳动力因素
主要的劳动力因素有： • 劳动力的成本：对劳动密集型行业非常重要 • 可得性 • 未来雇员的技能：技术工人 • 工人对营业额、出勤率及类似因素的态度可能因地 而异 • 搬迁对雇员的影响
• 对绝大部分企业来说，选址很重要！
一、选址的概念和必要性
（一）什么是选址？
如何运用科学的方法决定设施的位置，使之与企业 的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企 业的经营目的。通俗地讲，就是确定在何处建厂或建立服 务设施。它包括选位与定址两个层面的内容。
（二）选址的必要性
• • • • 市场营销：战略一部分，为了扩大市场。 业务成长：现有的地点无法满足。 资源枯竭：某些受资源限制的行业。 生产经营成本：相对其它地方很高。
第八章 选址规划与分析
引言
• 南京目前有很多楼盘，请问，决定一个楼盘的好坏的决定 因素是什么？为什么？ • 决定一个楼盘好坏的的关键在于这个楼盘的选址，因为这 个楼盘能否卖到一个好价钱，日后能不能升值，很大程度 上是由这个楼盘所处的区位所决定，楼盘的格局和其他的 一些因素是锦上添花，并不足以大幅度影响到楼盘的价钱。
三、制定选址决策的一般程序
• 一个组织进行选址的方法取决于：规模、运作性质或范围。 • 非正式方法：新组织或小组织，一般考虑所有者的居住地。 • 正式方法：大型公司特别是跨地区运营的公司 • 正式选址方法的步骤： 1、决定评估地点好坏的标准：如社区服务、税收高低等。 2、鉴别重要因素：如市场或原材料的位置。 3、找出可供选择的地点。 a 确定选址的一般地区 b 确定较少量的可供选择的社区 c 从供选择的社区中找出几个可供选择的地点 4、评估这几项选择，并挑选其一。
二、选址决策的本质
（一）选址的重要性
选址决策成为生产系统设计的重要组成部分有两个 主要原因： ① 他们是一个长期责任范畴，一旦出错，就很难克服。 ② 选址决策经常会影响投资需要、运作成本、税收及运作。 不好的选址将会导致成本过高、劳动力缺乏、丧失 竞争优势、原材料供应不足或与此类似不利于运作的情 况。 就服务业而言，不好的区位将导致顾客量减少并使 运作费用较高。因此，对制造和服务业两者而言，选址 对于竞争优势将会产生重要的影响。
地区影响因素2—— 市场的位置 一个特定地区的服务市场可能太小而不
能容纳两个或更多的竞争者，此时的选择会 盈利性组织通常会选择驻扎在它们作为竞争战 侧重于选择一个没有竞争者的地点（比如汉 略一部分的市场附近，而非盈利组织则选择在需要 他们服务的用户附近。堡店）。 相反的情况也有可能发生，靠近竞争对 • 零售业和服务业一般位于它们服务的市场地区的中 手更加可取。（新街口各商场和小店铺）
（四）选址的难点
• 案例——怒江水电开发规划
• 云南怒江傈僳族自治州规划开发怒江，在怒江沿江760公 里河段内修建16个梯形电站。此举引起各界极大关注： • 正方：水力资源是怒江沿江地区最可利用的，水电是清洁 能源；可使沿江人民脱贫致富· · · · • 反方：怒江是目前我国生态保存较好的，为数不多的几条 大江大河，水电开发会导致生态的破坏；怒江沿江是地震 和泥石流的高发区，会对坝址造成损害；建坝后，老百姓 到底有多少实惠，还不得而知 · · · · · · 选址因素相互矛盾 不同因素的相对重要性很难确定和度量 不同决策部门利益不同，追求目标不同 判别的标准会变化
• 气候 寒冷的冬天使有些公司考虑搬到更暖和的地方 • 税收 某些地区的商业税、个人所得税会降低这里对正 在选址公司的吸引力 • 能源 有些公司被吸引到国外是因其附近煤、原油等资 源丰富 • 语言与文化
（二）具体地点影响因素 –土地 土壤条件、荷载力、 土地费用：将来扩展的空间、现有设施 和排水能力、停车场 –设施 选择工业园的原因在于基础设施的到位， 但同时也受一定限制。 –环境／交通 公交、铁路、航空