米兰春天项目营销案例分享ppt(43张)
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G3难点 第5页
面积280000平，预 计价格6000元/平
面积113920平，价格区 间5600-5800元/平
三期B区
别墅B区
面积7576平，预计 价格12000元/平
3 2
别墅A区
已售138套，未售128套， 面积段为90.31-365.82平， 价格区间2853-8088元/
平
面积16883平，预计价 格11000元/平
2020/10/31
米兰春天 G2开盘现场
第3页
2 进场前的背景
内忧 VS 外患
2020/10/31
第4页
内忧 ——推售节奏混乱
项目属综合大盘，物业形态较多，前期推售节奏混乱，无明确形象定位
项目整体分三期规划 一期：庭院、小高层、洋房
二期：商业综合体 三期：高层、别墅
思源团队进入米兰春天项目，二期在售，三期规划中 商业综合体G2、G3栋成为销售的Biblioteka Baidu点，一期余货搭配去化
5291-8015元/平
2020/10/31
面积段为54.77-119.81平，价 格区间5131-5843元/平
第6页
内忧 ——尾货量大去化难
前期尾货积压较大，且多为大面积的难点产品，去化困难
产品
总套数 已售套数 剩余套数 面积（m2） 货值（万元) 去化率
庭院
A1-A4
289
280
7
674.82
麓南板块以刚需为主的复合型大盘
2020/10/31
第2页
1 取得业绩
纽交所股票代码：SYSW
10月 长沙市销售额 前10
11月 长沙市销售额 前3甲
11月 麓南板块 销售冠军
11月 淡市开盘成交超过200套
【 开盘热点】2011年11月26日，利海米兰春天G2综 合体【喜糖】组团一批开盘，不到三小时即热销套203
2020/10/31
中
医
本
药 大
案
学
第10页
外患——外部环境差
从地块本身来分析项目现有价值，从而从中选出项目价值点
所属区域劣势：
位于含浦镇，曾隶属望城县，地块偏远，在消费者 心目中不属于长沙市区，心里定位较低。
处于长沙价格洼地：
所属麓南板块为长沙两大价格洼地之一，区域供应 量大，价格远低于长沙整体均价。
➢洋房、小高层、公寓各占余货总货值的46%、27%、16%；
➢在余货销售中洋房产品是销售重点，小高层是销售难点。
2020/10/31
52% 35% 78%
第7页
内忧 ——项目口碑差
前期定位模糊：未在消费者心目中建立良好的形象和认知度。
合作公司款项的拖沓：拖欠合作公司款项，降低合作公司积极 性，降低了工作绩效，一定程度拖慢了推售进度。
长沙住宅市场历经2010 年疯狂后，2011年上半年保 持不愠不火，6月开始销售七 连跌，月度同比减少幅度年末 最高峰时期达72%，目前住 宅市场销售降幅，同比2008 年最低谷时期要更低。
2020/10/31
第9页
外患——外部环境差
项目位置较偏远，周边环境较差
项目位于麓南板块含浦镇，总建面80万㎡，三期规划。 项目四至： ✓ 北侧为竞争项目麓山和苑； ✓ 东侧为拆迁安置小区 ✓ 西邻象嘴路 ✓ 南邻联丰路。
交通便利性差：
交通不便利，周边仅有908西、912途径，且交通 通达性差。
外部景观资源匮乏：
项目周边虽处于景观资源丰富的河西，但项目附近 无景观资源，区域景观方面处于资源劣势
，思源团队在进场77天，蓄客26天的前提下完成了这 一目标，超过开发商即定目标的35%；12月25日圣诞 节， 【喜糖】组团二批开盘，68套60平全功能三房不 到半小时被一抢而空。
2011年12月30日，利海米兰春天全年完成销售任 务3个亿，思源团队完成亿销售任务只用了个半月的时 间，而之前的代理公司却用了8个半月。
面积段为86.14-319.93平， 价格区间3335-5747元/平
面积35557平，预计价格48004900元/平
C13
A2
5
A11
A4
G1
G2
A3
已售288套，未售1套，面积段 为56.32-302.95平，价格区间
2052-5333元/平
4
已售280套，未售71套，面积 段为29.96-93.65平，价格区间
米兰春天前期的举措在合作商，尤其是消费者 心目中建立了不良的口碑，也为今后工作的开展 带来了较大的阻力。
2020/10/31
第8页
外患——成交急剧下滑
2011下半年住宅销售七连跌，年底同比降幅还低于2008最低谷
9月开始，市场成交 额急剧下降！
2011年，全市住宅销售 1324万㎡，五区847万㎡， 月均成交110万㎡（五区71万 ㎡），同比2010月均177万 ㎡（五区113万㎡）减少38% （五区减少37%），全市范 围快速下滑。
容积率
2.14
绿化率
40%
建筑风格
意大利托斯卡纳
物业形态
公寓、高层、小高层、庭院、洋房及联排
客户认可点
商业配套：5000㎡新一佳超市旗舰店，2000㎡五星级横店 国际影院强势， 3万㎡米兰风情商业街，中行、建行及KFC 强势入驻
交通配套：908西、912路公交车，9月份湘府路大桥拉通， 未来地铁七号线的拉通，将为项目提供便捷的交通
纽交所股票代码：SYSW
「郊区大盘，淡市营销突围」
长沙-利海米兰春天项目组 2012年3月20日
2020/10/31
第1页
1 项目概况
80万㎡郊区综合型大盘
纽交所股票代码：SYSW
开发商 位置 规模
利海中国（湖南利海房地产开发有限公司）
岳麓区含浦镇联丰路398号 （湖南中医药大学大门正对面）
总占地面积：536亩，总建筑面积：80万平
➢ G2建筑形态非常规，呈围合式，产品
通透性差；
➢ 近1/3的产品为东西朝向，客户接受度
差；
➢ G2主力产品样板房的的开放推迟，昭
示的及时性差，影响客户对产品的感知度
2020/10/31
G2难点
➢ G3产品分摊率高达28%； ➢ G3与G2存在一定的相似性，客群有一 定重叠； ➢ 精装产品，且交房在即，客户看不到样 板，无法真实感受所谓的“精装公寓”。 ➢ G3剩余单位面积较小，位置相对较差
372
97%
洋房
D1-D9
266
106
156
20840.8
13930
40%
小高层
C1-C13
966
862
106
14648
8002
79%
公寓
G3
695
472
232
9496
4793
商铺
C12-C13/G3
40
14
24
2418.53
2835
合计
2256
1761
525
477612
29932
➢项目存货量525套，面积4776122，货值29932万元，总体去化率为78%；
面积280000平，预 计价格6000元/平
面积113920平，价格区 间5600-5800元/平
三期B区
别墅B区
面积7576平，预计 价格12000元/平
3 2
别墅A区
已售138套，未售128套， 面积段为90.31-365.82平， 价格区间2853-8088元/
平
面积16883平，预计价 格11000元/平
2020/10/31
米兰春天 G2开盘现场
第3页
2 进场前的背景
内忧 VS 外患
2020/10/31
第4页
内忧 ——推售节奏混乱
项目属综合大盘，物业形态较多，前期推售节奏混乱，无明确形象定位
项目整体分三期规划 一期：庭院、小高层、洋房
二期：商业综合体 三期：高层、别墅
思源团队进入米兰春天项目，二期在售，三期规划中 商业综合体G2、G3栋成为销售的Biblioteka Baidu点，一期余货搭配去化
5291-8015元/平
2020/10/31
面积段为54.77-119.81平，价 格区间5131-5843元/平
第6页
内忧 ——尾货量大去化难
前期尾货积压较大，且多为大面积的难点产品，去化困难
产品
总套数 已售套数 剩余套数 面积（m2） 货值（万元) 去化率
庭院
A1-A4
289
280
7
674.82
麓南板块以刚需为主的复合型大盘
2020/10/31
第2页
1 取得业绩
纽交所股票代码：SYSW
10月 长沙市销售额 前10
11月 长沙市销售额 前3甲
11月 麓南板块 销售冠军
11月 淡市开盘成交超过200套
【 开盘热点】2011年11月26日，利海米兰春天G2综 合体【喜糖】组团一批开盘，不到三小时即热销套203
2020/10/31
中
医
本
药 大
案
学
第10页
外患——外部环境差
从地块本身来分析项目现有价值，从而从中选出项目价值点
所属区域劣势：
位于含浦镇，曾隶属望城县，地块偏远，在消费者 心目中不属于长沙市区，心里定位较低。
处于长沙价格洼地：
所属麓南板块为长沙两大价格洼地之一，区域供应 量大，价格远低于长沙整体均价。
➢洋房、小高层、公寓各占余货总货值的46%、27%、16%；
➢在余货销售中洋房产品是销售重点，小高层是销售难点。
2020/10/31
52% 35% 78%
第7页
内忧 ——项目口碑差
前期定位模糊：未在消费者心目中建立良好的形象和认知度。
合作公司款项的拖沓：拖欠合作公司款项，降低合作公司积极 性，降低了工作绩效，一定程度拖慢了推售进度。
长沙住宅市场历经2010 年疯狂后，2011年上半年保 持不愠不火，6月开始销售七 连跌，月度同比减少幅度年末 最高峰时期达72%，目前住 宅市场销售降幅，同比2008 年最低谷时期要更低。
2020/10/31
第9页
外患——外部环境差
项目位置较偏远，周边环境较差
项目位于麓南板块含浦镇，总建面80万㎡，三期规划。 项目四至： ✓ 北侧为竞争项目麓山和苑； ✓ 东侧为拆迁安置小区 ✓ 西邻象嘴路 ✓ 南邻联丰路。
交通便利性差：
交通不便利，周边仅有908西、912途径，且交通 通达性差。
外部景观资源匮乏：
项目周边虽处于景观资源丰富的河西，但项目附近 无景观资源，区域景观方面处于资源劣势
，思源团队在进场77天，蓄客26天的前提下完成了这 一目标，超过开发商即定目标的35%；12月25日圣诞 节， 【喜糖】组团二批开盘，68套60平全功能三房不 到半小时被一抢而空。
2011年12月30日，利海米兰春天全年完成销售任 务3个亿，思源团队完成亿销售任务只用了个半月的时 间，而之前的代理公司却用了8个半月。
面积段为86.14-319.93平， 价格区间3335-5747元/平
面积35557平，预计价格48004900元/平
C13
A2
5
A11
A4
G1
G2
A3
已售288套，未售1套，面积段 为56.32-302.95平，价格区间
2052-5333元/平
4
已售280套，未售71套，面积 段为29.96-93.65平，价格区间
米兰春天前期的举措在合作商，尤其是消费者 心目中建立了不良的口碑，也为今后工作的开展 带来了较大的阻力。
2020/10/31
第8页
外患——成交急剧下滑
2011下半年住宅销售七连跌，年底同比降幅还低于2008最低谷
9月开始，市场成交 额急剧下降！
2011年，全市住宅销售 1324万㎡，五区847万㎡， 月均成交110万㎡（五区71万 ㎡），同比2010月均177万 ㎡（五区113万㎡）减少38% （五区减少37%），全市范 围快速下滑。
容积率
2.14
绿化率
40%
建筑风格
意大利托斯卡纳
物业形态
公寓、高层、小高层、庭院、洋房及联排
客户认可点
商业配套：5000㎡新一佳超市旗舰店，2000㎡五星级横店 国际影院强势， 3万㎡米兰风情商业街，中行、建行及KFC 强势入驻
交通配套：908西、912路公交车，9月份湘府路大桥拉通， 未来地铁七号线的拉通，将为项目提供便捷的交通
纽交所股票代码：SYSW
「郊区大盘，淡市营销突围」
长沙-利海米兰春天项目组 2012年3月20日
2020/10/31
第1页
1 项目概况
80万㎡郊区综合型大盘
纽交所股票代码：SYSW
开发商 位置 规模
利海中国（湖南利海房地产开发有限公司）
岳麓区含浦镇联丰路398号 （湖南中医药大学大门正对面）
总占地面积：536亩，总建筑面积：80万平
➢ G2建筑形态非常规，呈围合式，产品
通透性差；
➢ 近1/3的产品为东西朝向，客户接受度
差；
➢ G2主力产品样板房的的开放推迟，昭
示的及时性差，影响客户对产品的感知度
2020/10/31
G2难点
➢ G3产品分摊率高达28%； ➢ G3与G2存在一定的相似性，客群有一 定重叠； ➢ 精装产品，且交房在即，客户看不到样 板，无法真实感受所谓的“精装公寓”。 ➢ G3剩余单位面积较小，位置相对较差
372
97%
洋房
D1-D9
266
106
156
20840.8
13930
40%
小高层
C1-C13
966
862
106
14648
8002
79%
公寓
G3
695
472
232
9496
4793
商铺
C12-C13/G3
40
14
24
2418.53
2835
合计
2256
1761
525
477612
29932
➢项目存货量525套，面积4776122，货值29932万元，总体去化率为78%；