物业管理案例分析ppt课件

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• 此案例中,物业公司应该怎么处理?
• 观点: • 1、权力人在对房屋行使使用权时,应充分保护相
邻方的合法权益,对他人权益构成侵害的,应当 立即停止侵害。物业公司应及时告知杨女士相关 规定。 • 2、安排技术人员对漏水情况进行检查,确认出漏 水点是哪一方的责任。 • 3、如的确是杨女士的责任,要求杨女士立即进行 修复,物业公司配合关闭水阀等。 • 4、对刘女士家造成的损失,帮助协调解决。 • 5、一般情况下防水保修5年,但是杨女士已经进 行了装修,且没有证据证明装修前防水层就损坏 了,所以杨女士提出的防水层未做好的问题不构 成其拒绝维修的理由。
• 案例3:
• 案例介绍:杨女士与刘女士是一个小区的 居民,而且是楼上楼下的邻居,杨女士对 自家的房屋进行了装修,卫生间地面和墙 面均用瓷砖铺设,一段时间过后,楼下的 刘女士发现自家卫生间的天面出现漏水情 况,墙体表皮因渗水而脱落,要求杨女士 进行修缮,但是杨女士以自家没有发现漏 水为由拒绝维修,且认为卫生间有防水层, 就算漏到楼下也是防水层未做好。
• 观点:
• 1、物业公司管理不善,未按规范要求对房 屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通, 致使雨水受堵后溢进华某阳台内,最终造 成王某财产损失,对此,物业公司应承担 主要责任。
• 2、华某未经物业公司同意,擅自将其房屋 阳台处排水管道口封死,使阳台的积水无 法从排水管及时排出,加重了王某的财产 损害。为此,华某对王某的财产损害也应 承担一定的责任。
中国物业管理发展
20世纪80年代初,随着我国改革开放 的国策实施,中国的物业管理才由香 港引入,在深圳发端。
案例分析(保洁)
• 案例1:
• 案例介绍:某小区的保洁人员发现某车辆上装载的 107胶洒落在坡道上,随后保洁员进行了清除。当晚 下雨,次日,业主孙某(73岁)行至该坡道处,脚踩到 未清除干净的107胶摔倒,被送到医院进行治疗。医 院诊断孙某损伤系“颈椎外伤,脊髓损伤伴不全瘫”, 后经鉴定为四级伤残。
• 2、业主若能举证物业公司在管理过程中未能履行 合同约定,存在重大过错,导致车辆失窃,可根 据《物业管理条例》第三十六条第二款规定, “物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法 承担相应的法律责任。”
• 案例2:
• 案例分析:北京朝阳某住宅区张先生夫妇 在凌晨被室内的响动惊醒,立即起床并打 开卧室的门,发现有人已走到客厅和卧室 过道处,这个人自称是物业公司的保安员。 于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭, 并要求赔偿每人精神损失费各5万元。
• 案例2:
• 案例介绍:某小区业主张某住在一老式楼 房的底层,楼上一业主宋某安装了一台分 离式空调。由于空调机长时间运转,泠凝 器出水像雨一样滴下,溅得四处都是,底 层无法晒衣,同时晚上滴水声扰得张某一 家老小无法休息。张某找到宋某,希望解 决此问题,却遭到拒绝,张某非常气愤, 于是找到物业公司,要求其处理,并称其 未尽到管理职责,应承担责任。
你认为法庭会如何判决?
• 张先生夫妇身为业主,与物业管理公司间形成了委托管理 关系。保护业主的安全,维护业主的利益是物业管理公司 的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式,如 果措施不当侵害了业主的权利,应承担相应的法律责任。 物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间,其自称因 为房门虚掩,为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而 按照《住户手册》规定,遇此紧急情况,其既不与业主家 电话联系,又未请公安人员见证,该行为是不符合有关规 定的,侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先 生夫妇深夜熟睡之机闯入,给张先生夫妇带来了一定的精 神刺激,影响了生活,应该就此不当行为承担责任。因该 保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利,故由物 业公司承担责任。
• 案例3:
• 案例介绍:陈某购买了某小区的一套住房, 购房时,陈某与物业公司约定:住户安装 各种防盗设施须经物业公司审批,朝南的 窗户不允许安装防盗窗。购房后某日,一 小偷将陈某居室的朝南窗户卸下,进入房 内偷窃了包括现金在内约价值约50000元的 各种物品。陈某认为,物业公司不允许装 防盗设施的规定,造成了其财物的失窃, 于是将物业公司告到了法庭,要求其赔偿 失窃损失费50000元人民币。
• 请分析:
• 1)阿霞错在哪里?
• 2)如果碰到以上业主和家人都不在家而门 又开着的情况,应该怎样处理?
错在哪里
• 1、阿霞本意是好的,但缺乏处理此类事件 的经验,没有向上级领导反映情况,私自 进入业主家里,这种行为属于私闯民宅, 违法行为,就算是好意也会被业主误解。
• 2、物业公司对保洁员的相关培训没有跟上 。
• 观点:
• 1、陈某的住房发生了入室盗窃事件,财产权受到 了侵害,但侵权人并非物业公司,而是入室盗窃 的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自 己应作的工作,保安服务仅仅是为了维护物业管 理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活 动,不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安 保,所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中 没有过错,不承担民事责任。
• 你支持物业公司还是业主?为什么?
你认为什么情况下可以破门而入?
• 观点: • 1、民法有关规定:职务授权行为、正当防卫行为、
紧急避险行为以及经受害人许可的不违反法律和 社会公序良俗的行为具有合法性。
• 2、一般情况下,物业公司不具有类似于公安机关 这种执法机关依法破门而入的合法性,唯有进行 正当防卫或紧急避险才具备破门而入的合法行为。
• 2、至于“朝南窗不允许安装防盗窗”,这是陈某与 物业公司之间的约定,在实施该“约定”的过程中 发现了盗窃事件,陈某提出要求物业公司承担民 事责任、赔偿财产损失无法律依据。
• 案例4:
• 案例介绍:一天,某物业公司值勤保安接 到住户联网警报器发出的警报信号,随即 赶赴住户家中,听到家中有响动的人声, 却不家门,于是值勤保安用工具将门强行 破开。门破开后,发现室内只有一位白发 苍苍的老人,警报信号可能属于误报,物 业公司的负责人随后赶到现场赔礼道歉, 并负责修理好损坏的房门。但是业主认为 物业公司强行进入民宅,向物业公司提出 的索赔的要求。
业主孙某以物业公司未及时履行清扫、保洁义务造成 人身损害为由,起诉至法院,要求该物业公司承担民 事责任,赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾 补偿费、精神损失费共计九万元。
• 观点:
• 1、物业公司和业主孙某系物业管理关系, 作为管理部门应当保证小区内的清洁,现 由于坡道上的107胶导致孙某摔伤,物业公 司应承担主要责任。
• 案例5:
• 案例介绍:某小区保安王某值勤时发现一 名小偷正在作案,随即上前准备制服,小 偷见状撒腿就跑,王某随手拿起一砖块扔 向小偷,不巧正好扔中小偷,王某将其抓 获,随后报警,警察将小偷带走。
• 一月后,小偷起诉王某,要求王某赔偿医 药费、精神损失费等费用5000元。
• 观点:
• 1、王某发现小偷之后,小偷溜走,其偷盗 行为已经结束,王某可通知其他保安一起 对小偷进行抓获,用砖块扔小偷的行为属 于故意伤害。
• 物业公司的行为合法吗?
• 观点:
• 1、紧急避险行为因其保护的利益大于其所 造成的损失,具有正义合理性。
• 2、物业公司的行为符合紧急避险的情况, 可不承担民事责任。
• 3、张先生长期不在家,而家中管道突然破 裂,说明不是人为因素造成,这种情况下, 陈小姐作为紧急避险的受益人,应当给予 张先生适当的补偿。
• 观点:
• 1、从相邻关系上看,楼上装空调的业主宋某在自 己权利实现的同时,不能侵害相邻关系人的权益 。由于空调出水,对楼下的业主张某正常的生活 造成了极大的影响,破坏了相邻关系,对此楼上 的宋某要排除妨碍,使相邻关系恢复到原来的状 态,宋某应当作为第一责任人承担责任。
• 2、对于物业公司而言,对业主安装空调的行为也 有合理引导的义务,为了小区的整体美观和防止 对其他业主生活造成不良影响,物业公司对业主 安装空调的位置、安全等都要求有统一的规定, 对安装行为进行检查、监督、验收等。如果物业 公司没有尽到这些义务,也应当承担补充责任。
如何处理
• 1、通知管理处,管理处通过电话和业主联 系,让业主赶快回家,以确认家中是否被 盗窃。
• 2、如果实在联系不上,管理人员或保安两 人以上,先进入室内检查有无紧急、危险 情况,最好做好摄像记录。
• 3、同时拨打110,与派出所等政府部门联 系请他们介入处理,规避管理风险。
案例分析(安保、公共秩序)
物业管理案例分析
2014年6月7日
• 一、物业管理的起源 • 二、案例分析讲解与互动
物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国 。当时正值英国工业革命的大发展, 大量农村人口涌进工业城市,引起了 对城市房屋需求的增加,但对其缺乏 管理导致了诸如房屋破损严重、居住 环境日趋恶化等社会问题。当时,英 国有一位叫奥克维娅·希尔( OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下 出租的物业制定了一套规范租户行为 的管理办法,确出乎意料地收到了良 好效果,当地人纷纷仿效,这可以说 是世界上最早的“物业管理”。
• 2、业主孙某系完全民事行为能力人,应该 预见自己的行为,由于其行走不慎摔伤, 亦应承担一定责任。因此对业主孙某的经 济损失,物业公司承担部分赔偿责任,包 括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损 失费等合计9万元的80%即72000元。业主 孙某自行承担损失的20%,即18000元。
• 案例2:
• 案例介绍:某日清晨,某小区新来的保洁员阿霞在18楼的 公共通道拖地时,发现1801号业主家的客厅亮着灯,防盗 门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但 是按了好几 次,室内也没有反应,阿霞便怀着好奇的心理,侧身进入 室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这 时,业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼” 去了,因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关,张先生 先是吃了一惊,进到家中,又看见一陌生女子在自己家里, 更是又急又气,大声质问阿霞是干什么的,不由分说要把 她送到派出所。
• 2、王某提出自己意见,他认为小偷已经偷 盗得手,其偷盗行为仍在继续,所以自己 的行为属于正当手段。
• 3、最终经协商,王Leabharlann Baidu赔偿小偷医药费800 元。
案例分析(管理篇)
• 案例1: • 案例介绍:华某在装潢602室房屋时,未经
物业公司同意擅自将阳台处的排水口封死。 一天,遭遇大雨,因屋面落水管道堵塞, 雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台, 因该阳台排水口已封死,积水无法排出, 沿602室周围墙角深入502室,致使502室 王某装潢的地板等物受损。王某要求赔偿, 但华某与物业公司相互推诿,王某遂诉讼 至法院。
• 案例1: • 案例介绍:林某的电瓶车在某小区停车场
(开放式)被盗,林某认为自己交纳的物 业管理费中包含安保费,于是向物业公司 提出索赔,物业公司认为自己的安保人员 已按约定做好巡视,不接受林某的索赔要 求。
• 观点:
• 1、物业公司和业主签订的是物业服务管理合同, 而不是保管合同。业主的车辆虽然停放在小区, 但未与物业达成具有保管性质的合同或协议。而 物业费中的保安费,是小区秩序维护费,而非财 产和人身安全服务费。
• 如果你是物业公司代表,你的观点是什么?
• 按惯例和法律法规规定,任何个人和单位是不能 私入民宅的,否则被视为侵犯。但是也有例外, 因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务,必 须保护服务范围的财产安全,维护服务范围的正 常秩序,做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、 防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。并且 据调查,物业公司保安员由于是在深夜值班时发 现张先生家的家门虚开,在经按铃房内无反应的 可疑情况下,他才进入房内进行检查,完全是在 履行职责,是对张先生夫妇的安全负责。
• 3、物业公司赶到现场之后必须判断出室内有无正 在进行不法侵害或正在发生的危险,如果有,则 可以归结为正当防卫或紧急避险行为,这样就合 法了,但是报警器误报不是破门而入的合法理由。
案例介绍:张先生是某小区住户,因为工 作关系,长期出差在外。有一天张先生家 突然发生管道破裂,楼下陈小姐家的天花 板、家具、衣被受到损害。物业公司工作 人员到现场,未联系到张先生,就将其房 门撬开,入内维修。张先生认为物业公司 未经同意擅自将他的门撬开,属于私闯民 宅,要求赔偿。
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