3济宁市房地产市场调查报告951505917

济宁市房地产市场调查报告

*公司山东分公司客户及营销部

2012年8月

一、城市发展状况

1、城市概况—具有一定影响力的区域中心城市

济宁位于山东省西南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，总土地面积10684.9平方公里，济宁是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁历史文化悠久，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”而著称，是儒家文化和华夏文化的重要发祥地之一。

济宁矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿产有70多种。以煤为主，全市含煤面积4826平方公里，占全市总面积的45％。产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。第二产业中，重化工业是济宁市经济的核心支撑力量，煤矿产业发达，除此之外，有济宁电厂、济宁松基工程机械有限公司、山推工程机械有限公司、鲁抗集团等大型企业。以下是济宁市区位图：

2、人口、规模

2010年末全市户籍总人口840万人，其中济宁市区人口为100余万人。其中，非农人口266.14万人。全年出生人口9.53万人，出生率为11.38‰;死

亡人口4.56万人，死亡率5.45‰;全年净增加人口4.97万人，自然增长率为5.94‰。

3、经济、消费

产业结构呈二、三、一形态：2011年，济宁市第一、二、三产业配比为：12.1%、53%、34.9%。第一产业比重有逐年减少的趋势，第二产业比重高，第三产业发展较为滞后，依赖第二产业的经济模式也意味着高GDP总量和及高增长速度将导致普通居民收入得不到同步提升，经济增长模式还较为粗放。

产业发展方向：目前济宁市的支柱产业是旅游业、煤炭和制造业；根据规划，未来济宁将大力发展设备制造、煤炭化学、食品和能源四大支柱型产业，做强现代物流业和商贸流通业；以推进旅游业为重点，带动餐饮、酒店、运输、商贸、娱乐等产业配套发展。

2011年全市实现生产总值2896亿元，连读5年年均增长10 %以上。，地区生产总值在山东省17个地市中位列中游，排名第6。

济宁近5年地区生产总值走势

0500100015002000250030003500系列1

17362122227925422896

20072008200920102011

消费方面，居民收入增长加快，且近两年物价调控初见成效。截至2011年底，2011年，市区居民人均可支配收入20064元，比上年增长5.5%；人均消费性支出15760元。

济宁市近5年消费水平走势

5000100001500020000250002007

2008

2009

20102011

人均收入

人均支出

4、固定资产投资

2010年，济宁市城镇固定资产投资1436.2亿元，同比增长23%，增速趋

于稳定，在山东省17个城市中排名第四。2006年至今，规定资产投资呈逐年上升态势。

2011年，济宁市房地产投资额达1780.1亿元，同比大幅上涨24.3%，市场发展前景较好以下是近五年期间，济宁市固定资产投资及增速走势情况。

【小结】

➢地理位置优越，旅游、自然资源丰富，孔孟之乡，有较深的文化底蕴。

➢人口规模较小，分布相对集中，城市建设起点高，投入大，风格独特。

➢经济发展较快，人均消费水平逐年快速提升，固定资产投入加大，房地产投资自2010年以来稳中趋缓。

➢内向型经济发展城市。

➢目前主城区正在进行改造建设，政府加强招商引资力度。正大集团、万达等陆续进入市场。

二、房地产市场发展状况

1、济宁市城市空间发展状况

兴唐国翠城，销售均价12000元/㎡，07年地王

北延——资源开发与城市建设存在矛盾。济北新区形成一定规模，初显雏形；未来拓展尚有空间，铁路专用线以南可适度拓展。

南联——已将北湖以北陆地纳入规划，“南”向已再无拓展空间。2009年提出“一年拉框架、三年成规模、五年出新城”，“会战北湖，强力突破”，2009－2011年济宁城市拓展重点在北湖区。

西跨——水陆交通便利，景观优美，文化底蕴丰富，但煤炭压覆。如果合理解决煤炭压覆，西跨有较高拓展潜力，承担济宁城市远景拓展的任务。

东拓——用地条件好，高新区已形成规模，城市规划范围尤其接庄区已逼近塌陷区，拓展空间有限。

2、济宁市房地产市场分析

1）房地产投资

房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资182.2亿元，房地产发展形势大好。

2）2011年市场成交与价格情况

根据上表所示：

济宁市区作为房产发展的重点购买力区域，住宅均价达到5100元/ ㎡（毛坯）。

济宁周边曲阜、兖州、邹城三县市是济宁发展较为迅速的城市

成交量70.36 76.86 113.66 47.88%

根据上表所示：2011年济宁房地产项目整体出现大幅度增加，一是由于14年省运会及北湖旅游度假区的开发，带动整个济宁南部城市新区的开发；二是任城区政府的北迁，带动济宁北部城区的大面积开发；

由上图所示：2009年至2011年济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，济宁住宅类市场的泡沫很小。

3）2011年市场成交与价格情况

冠亚星城5500元/

㎡,06年拿地

森泰御城2期，销售

均价8000元/㎡

中心楼盘均价约6000元

左右

运河佳园，销售均价

5000元/㎡

【小结】

➢济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，2010年——2011年，价格的涨幅相对平稳，推济宁房产市场具有一个稳定的发展环境。

➢市场供给平衡发展，市场泡沫小。

➢片区发展不平衡，市中心目前处于旧城改造阶段，在售项目价格较高，任城片区价格相对较低。

三、区域指标楼盘分析

1、指标项目区域分布