南京市房价与地价关系的量化实证研究

析 ，旨在对地价与房价的定量关系
进行 实证分析 。以真实反映地价与
房价 的关系。
二 、实证 选取方法
（ 一 ）国 内房价 与地价 关 系研
究概 述
目前国内关于房价与地价关系 的研究主要表现在以下三个方面 ：
一
是从供给角度反映房价 与地价 的
关系 ，通过研究一个城市 内某一时
一
房价 的比重最高为 ３ ０ ． ９ ％ ，这也说明 白 ２ ０ １ ０年 以来一系 列房地产宏观调控的效果已显现 出来 ．地价 对房价 的拉动 效应呈现减缓 的趋势 （ 图２ ） 。
价格是指招挂拍土地成交的楼面地价 ，即土地成交总价折 合到建筑面积上的单价 三是商品房价格是指该 宗地对应 的房地产项 目首次开盘时的商品房销售价格 ，～般来说 项 目首次开盘价格主要考虑土地成本 、建 安成本及市场价 格 ，与项 目后期房价持续上涨相 比 更能反映土地成本对 房价 的影响程度 。
三是检验地价与房价之间的因果关系 ，通过～系列数理统
２ ０ １ ３年前 ７ 个月南京房价同比涨幅 １ ０ ８ ７ ％ 被住建部列
入 房价过快上涨 ”的黑名单 。业内专家认为 高地价是 推高房价 的诱 因，而调控 房价的政策也有失偏颇 ，房地产 调控 的长效机制建设离不开土地政策的支持 。 自２ ０ ０ ２ 年和 ２ ０ ０ ４年国土资源部相继下发土地使用权
销售价格 的比重来判断地价 与房价的关系，其中楼面地价
与商品房销售价格均为静态值 ，未考虑时间周期所导致的 地价 资金 时间价值 通过静态分析研究地价与房价之间的
量化 关 系 。
图２ 不同年度地价 占房价 比重的情 况
具体 来看 ，地价 占房价 的 比重 范围上 限在 扩大 地 价 占房价 比重大于 ３ Ｏ ％ 的占比 ，从 ２ ０ ０ ８年 的 ３ ０ ％ 左右 提升 至 ２ ０ １ ０年 的 ５ ０ ％ 以上 ，除 受 地 王 ”频 出影 响 的 ２ ０ ０ ７ 年， 地价 占房价的比重在 ５ Ｏ ％ 以上的达到十分之一 ．
８ Ｄ ｅ ｃ ｅ ｍｂ ｅ ｒ ２ ０ １ ３
（ 二 ）本研究中地价 与房价的选取 为了消除地价与房价的区域差异 、平均误差以及官方
ｊ ｉ 数据的影响 本文 中地价 与房价的选取遵循 以下的原则 ：
～
簪 砬
价 房价 比平均值 仅为 ２ ８ ． ２ ％ ，基本维持在 １ ５ ％一 ４ ０ ％ 的
随着 ２ ０ ０ ８年 经济 危机 ”及 房地产调控 的影 响．房价 占 地价 比重 ５ Ｏ ％ 以上 的比例持续 回落 ．但 ２ ０ １ ０年又回升至
（ 一 ）总体情况
Hale Waihona Puke 针对 ２ ０ ４宗用地的楼面地价与销售价格 的比值 （ 地价
房价 比）分 析来看 ，地价房 价 比的平均值 为 ２ ８ ． ２ ％ ，地
和招标拍卖的有关文件后 ，房价与地价持续走高。面对高 利润的指责 ，众 多房地产商认为土地出让方式由协议出让 转为招拍挂 出让 抬高了地价 ， 房价跟着地价 走”： 而国
土部 日前公布房地产 项目用地调查结果 称 地价 占房价 的１ ５ ％一 ３ ０ ％ ，平均是 ２ ３ ２ ％ ，地价 不是推高 房价 的最
终 因素 。
地价难 以体现对应房价初期 的价值 ； 二是地价 与房价是一
个城市 、 一个 区域 内的平均价格 ， 具有很大的内部差异性 ， 但统一采用平均值 ，难 以反映同一宗地的房价 、地价的真
实水 平 。
那么地价 占房价 的比重到底为多少７地价是否为推高 房价 的关键 因素 ，业内所谓 的 面粉 到底对 面包 起
三、地价与房价关系的实证分析
２ ０ ０ ７年一２ Ｏ １ ３ 年 ９月 ，南京市公开 出让土地 ５ ２ ６宗，
截至 ２ ０ １ ３ 年 ９月 共有 ２ １ ０宗地块开盘销售 （ 含商业办公 、
商住混合性 质楼盘 ） 剔除 出让条件 中未标注容积率及社
区配套 、加油站等性质 用地 ６宗 ．共有 ２ ０ ４宗用地符合本 研究样本要求 。本研究 中采用同一宗地楼面地价 占商品房
计模型 ，如 Ｖ Ａ Ｒ 模型 、Ｇ ｒ ａ ｎ ｇ ｅ ｒ 因果检验模型等 分析一
段时间内房价与地价 的影响程度 ， 以分析两者之间的关系。 但是无论是 用上述哪种方法检验地价 与房价 的关系 均存在以下方面的问题 ： 一是地价 与房价 的数据 均为官 方机构公布的同－ －Ｂ Ｉ ． － 期内地价和房价 一般来说 ，受房地 产开发周期的影响 ，未考虑时间价值因素 同一时间点的
、
前 言
间点的平均地价与平均房价 的比例关系 认为地价是推高 房价的原 因 二是从需求角度研究地价与房价的关系，认
南京在 ２ ０ １ １ 年 ２ 月 出台严厉 限购 ”政策 ，２ ０ １ ３年 年初“ 新国五条 继续加码 ， 但房价却呈现只涨不跌的态势，
为高地价是高房价的结果而不是原因 ． 是房价推高了地价 ｊ
上海 房 地
南京市房价与地价关系的 量化实证研究 文 ／ 钟 桂 芬 郑 新 梅
毫蓬
到 了多大作 用？本文通过跟踪南京
市２ ０ ０ ７ 年 以来招拍 挂 出让 经营性
聱
用地 开 发建 设 项 目 ，针 对具 体 项 目
拿地价格 （ 楼面地价 ）与初次开盘 价格 （ 商品房价格 ）进行详细 的分
是对 ２ ０ ０ ７ 年 以来招拍挂成交宗地进行全盘梳理 ，选取
水平 ，占比高达 ６ ０ ． ３ ％ 且九成 以上宗地地价 房价 比低
于５ ０ ％。
已上市 销售的商 品房项 目．形成 土地价格 、房地 产价格
～ 一
对应的关系 ，剔除 被平均 的影响 ； 二是所谓土地
（ 二 ）分年度地价与房价关系对比 分年度来看 ，随着房地产市场的发展 ．地价 占房价的 比重呈现 先增加后小幅回落的特 点 ，其 中 ２ ０ １ ０年地价 占