房地产项目收并购模式简介

房地产项目收并购模式简介

企业收并购大概可分为两种模式，即资产收购和股权收购，实操过程中，由于高税负以及资产转让时的限制条件，又不断衍生出多种操作方式。本文就各方式的定义、特点及收并购中的法律风险进行简要分析，并提出相应建议。

一、资产收购模式

（一）定义及具体方式

资产收购模式是指将项目公司的资产作为交易对象，直接过户至收购方名下，现实务中多采用方式为将拟收购资产与项目公司脱离至新公司，双方再交易新公司股权。常见方式有以下几种：

1、“公司分立”

“公司分立”指的是，原公司股东通过分立的方式设立新公司，原公司再将目标土地或目标物业及与其相关联的债权债务一并转让给新公司。但应当注意，根据《公司法》第一百七十五条和第二百零四条的规定，公司分立除应当经过必要的公司内部决策程序外，还应履行外部通知程序，提前通知原公司债权人，否则将存在行政处罚的可能。

2、“出资入股”

“出资入股”指的是，转让方以目标土地或目标物业即实物的形式出资设立新公司，此时，应注意该实物应当进行评估，并应进行权属转移。

3、“资产划转”

“资产划转”指的是，同一控制下资产划转，是指100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值（即无增值额）划转股权或资产。实操中，部分地区税务局认为该种方式仅属于国有企业改制过程中的特殊情况，应由主管部门出具同意进行同一控制下的资产划转的相关批复文件，因此实际操作过程中民营企业操作难度较大。

（二）资产收购模式的利弊

1、优势

与股权收购相比较，资产收购风险主要集中在拟收购资产本身，尤其是权属问题，而关于资产的历史沿革、规划条件、开发证照等关键信息可通过向政府申请的方式获取，在一定程度上保证了项目信息的客观真实性。

2、劣势

资产收购模式最大的弊端在于转让条件严格和税负较重，主要内容如下：第一，该种模式的适用条件较为严格，目标地块应当符合一定的投资、开发程度。

根据《城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第六十六条“违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”

虽然，上述转让条件的规定非效力性规定，在民事法律关系范畴，收并购双方签订的合作协议不因所转让标的项目的开发投资程度不足前述标准而被认定为无效；但是，在行政法律关系中，土地管理部门有权依据前述规定进行行政处罚，也有权拒绝办理权属转移。

除此之外，由于上述投资程度的要求，不排除在后期开发建设中受到前期已批准规划方案的限制，且在实践中，总平图和经济技术指标的变更具有相当大的难度，因此，项目转让后可能无法完全按照收购方的预期进行建设和销售。

第二，该种模式的税收负担较为繁重，可能导致较高的并购成本。

转让国有土地使用权时，转让方与受让方税费缴纳情况如下表：

而通常情况下，转让方转让目标地块多是由于资金不足或资金链断裂导致，高税负可能导致转让方抬高交易价格，从而造成收购成本的增加。但值得注意的是，当前衍生出的操作方式（如：公司分立、资产划转）可在一定程度上改善赋税较重的弊端。

第三，该种模式的手续变更较为繁琐，已经取得的各项证照均需对项目主体信息进行相应变更，将耗费大量时间成本。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门办理备案手续。具体而言，开发商还应办理的手续主要包括：（1）办理土地使用权转让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。”因此，该种资产转让模式适用条件较高且变更程序繁琐。

按照证照及审批文件责任主体的不同，转让后需要向不同的政府部门申请办理变更手续，延长了开发周期，同时，能否顺利变更还有赖于转让方的积极配合，均使得项目开发的不确定和不可控因素增加。

二、股权收购模式

（一）定义及具体方式

股权收购模式将项目公司的股权作为交易对象，通过受让公司股权来取得其名下的房地产项目。常见方式有以下几种：

1、小股操盘方式

“小股操盘”是指，收购方（即“操盘方”）通过品牌价值和丰富的房地产项目开发经验，在收购项目公司小部分股权的情况下，与其他股东以约定的方式控制公司和项目开发，其他股东无论是否控股均不负责具体经营管理，收益除股利分红外，还有权收取一定比例的管理费和品牌使用费。该种方式很大程度上提高了资金回报率，从最初的铁狮门到万科，再到朗诗、恒大、龙湖、招商等，采用“小股操盘”方式的企业日渐增多。

2、间接股权转让

“间接股权转让”是指，存在多层母子公司结构时，收购方通过受让上层公司股权从而间接控制并取得下层公司资产。该种方式不影响下层公司（即项目公司）股东权益变更的同时完成控制权的变更，保证下层公司股权稳定。适用于下层公司（即项目公司）股东分散或较为抗拒转让股权的公司，以及政府部门限制项目公司股权对外转让，和项目公司部分股权被冻结的情况。但司法实务中，部分法院认为间接转让股权可能影响下层公司的人合性，如“上海外滩地王案”【（2012）沪一中民四(商)初字第23号】。

3、承债式收购

“承债式收购”或称“股权加债权整体收购”是指，收购方收购项目公司股权的同时承担或清偿其债务，并将该部分债务清偿作为收购股权的部分或全部对价。其优势在于，收购方无需向转让方支付高额股权对价，可适当减少税费缴纳。但应当注意，债务清偿后，原股东反悔拒不配合股权转让的情况。

4、增资扩股后股权转让

“增资扩股后股权转让”是指，以增资扩股的方式进入项目公司，再以股权转让的方式取得项目公司控股权，从而间接控制其名下资产，由于项目公司新增了注册资本，在一定程度上稀释了原股东股权。

同时，由于增资扩股不涉及原股东的股权转让，可在一定程度上能够减少股东优先购买权对收并购交易的障碍，从而降低收购方进入项目公司的难度，并可规避政府和管理层对股权转让方面的限制。同时，根据《公司法》第三十