某地产策划项目定位报告

盈丰·新家坡工程定位报告

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地产策划实务 2005-9-15

盈丰·新家坡工程定位报告

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第一章工程地块整体情况分析 (3)

第一节工程简况 (3)

第二节工程交通出行分析 (4)

第三节街区功能分析 (5)

第二章工程土地SWOT分析 (6)

第一节工程地块优势分析 (6)

第二节工程地块劣势分析 (7)

第三节工程市场机会点分析 (8)

第四节工程威胁点分析 (8)

第三章工程市场定位分析 (9)

第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9)

第二节工程定位 (11)

§3.2.1 整体定位 (11)

§3.2.2 功能定位 (13)

§3.2.3 形象定位 (13)

§3.2.4 价格定位 (15)

§3.2.5 户型面积定位 (16)

§3.2.6 目标客户定位 (18)

§3.2.7 小区配套功能定位 (20)

§3.2.8 案名定位 (21)

第四章工程产品策划 (22)

第一节小区整体布局规划 (22)

第二节建筑风格 (24)

第三节户型设计建

议 (25)

第四节道路与交通规划 (27)

第五节景观及绿化规划 (27)

第六节生活配套规划 (29)

第七节物业经管建议 (31)

第八节小区智能化规划 (32)

第九节住宅小区细部处理 (33)

§4.9.1 室内装修细节 (33)

§4.9.2 室外环境细节 (34)

第十节社区人文环境的营造规划 (35)

第一章工程地块整体情况分析

第一节工程简况

工程位于重庆市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。北临丹龙路，东为龙回路。工程总占地59909.3M²，容积率暂为3.5。地块目前现状为菜地，形状近似正方形，地势北高南低，落差较大，呈阶梯状分布。

工程东倚森林公园，西靠浪高制药厂，南拥长江，北临经济技术开发区，可以远眺南山，视野非常开阔，但市政配套不完善，多为工厂，人员流动性较强，治安状况堪忧。

第二节工程交通出行分析

丹龙路西起大石路，东至光电路，与鹅公岩大桥相通，且鹅公岩大桥是南岸进出九龙坡的唯一通道。沿着丹龙路往东经大石路，可到南岸区政府，往西经光电路可达南坪西路商贸中心，而且通过重庆长江大桥进入渝中区，方便快捷，将来滨江路的建成，使该工程的居民出行非常方便。但工程周边未有公交车经过，对以后居民出行带来不便。

第三节街区功能分析

一、与丹龙路相平行的海峡路，左与鹅公岩大桥相通，右与未来的渝黔高速公路相连，交通位置非常重要，麦德隆座落于此，相信不久的将来，此路的商业气氛将十分浓厚。

二、南坪西路是南岸区的商贸中心，周边集聚了大量的商场、邮局、银行、医疗卫生、餐馆、娱乐设施、汽车站等市政配套设施。

三、工程周边有多所大、中、小学（重庆财校、教育学院、南坪中学、龙浩门职中、党校、实验中学等），教育网络遍布四周。

四、从完善周边街区功能来说，还缺少肉菜市场，幼儿园、娱乐休闲、文化以及一些便民服务设施如家政中心等，因此我们应该加强此方面的建设，服务我们的社区。

第二章工程土地SWOT分析

第一节工程地块优势分析

一、工程规模较大。目前在重庆市定位于如此中高档的大型住宅社区，并不多见，有一定规模优势。

二、工程位于长江边，属于江景楼盘。

三、工程东边为森林公园，可以远眺南山，自然景观较好。

四、工程的地形比较复杂，可以充分利用地势的高低进行规划设计，营造工程建筑特色。

五、通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业经管、建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业附加值，给客户信心。

第二节工程地块劣势分析

一、片区认知度较低。工程所处片区相对于市中心区有一定距离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。

二、工程目前周边配套不全，生活休闲、娱乐设施缺乏。

三、工程所处的位置为工业区，周边的工厂较多，噪音较大，流动人员多，治安状况堪忧。

四、工程所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。

五、工程北边为南岸区供电局，地块上有高压线通过，给人造成一种心理上的不安全因素。

六、工程所在地的江对岸，景观欠佳，且有两个高耸入云的烟囱，整日冒烟，使工程的自然环境大打折扣。

第三节工程机会点分析

一、目前重庆市房地产业处于一个稳步发展阶段，特别是南岸区区政府提出的“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的战略口号，给房地产开发带来新的机会，也给本工程带来契机。

二、本工程还处于规划设计阶段，可以发挥的空间较大，我们可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，来赢得市场。

三、工程开发量大，分期开发只要定位准确，以适度超前的规划设计，就有机会培育市场，等待在最佳时间段推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。

第四节工程威胁点分析

一、工程开发量大，分期开发周期较长，受未来市场变化影响大，不易把握，具有一定的风险。

二、根据调研，工程同片区有几个同类似的大盘在开发和规划，到时肯定会分流客户，给本工程带来较大的市场压力。

三、重庆的江北区以其超前的规划和前几年的开发积累，沙坪坝以其良好的教育环境，使其片区的知名度和美誉度都较高，将会成为本工程的区域竞争对手。

四、工程的地形复杂，设计难度大，如规划设计不好，将会对工程造成很大的影响。

第三章工程市场定位分析

“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。

工程定位也就是为本案工程制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。我们的定位的基本思路具体分析如下。

第一节工程定位的原则、战略与蓝图