福安项目报告-2019(2)

项目名称
待定
待定
碧桂园天汇
碧桂园天玺
金禾五福雅居
宏地国宾府
-
中梁壹号院
【土地市场】福安富春溪板块近两年成交楼面价2600-2800元/㎡。
3 2
1
本地块
地块周边成交及计划出让地块信息一览表
编号 地块名称
建面 (万㎡)
成交时间
楼面价 拿地单位或 （元/㎡） 项目名称
坂中乡富阳
1
大桥西侧出 让地块
79383
试点为改革突破口，构建“一城三区六组团”中
等城市发展格局；建设以富春溪组团、溪北洋组
团整体融合的中心城区，重点发展第三产业。
富
福安市辖人口：辖13个镇5个乡4个街道，另
春
溪
老
设有2个省级经济开发区，户籍人口66.70万人， 常住人口57.60万人（2017年末），城镇化率
板 目标地块 块
城 板
63.3%。
报告体系
Analyze System
地块 项目属性
> 区域属性 > 配套体系 > 用地条件 > 房价地图 > 项目界定
市场背景
竞争市场
项目定位
【地段属性B】福安位于福建省东北部，定位为闽东以机电、船舶修造为主导的工
贸型港口城市，地块位于富春溪西岸生活区，属于B类地段，一线溪景资源，俯瞰福安城。
福安市区规划格局：以赛岐省级小城市培育
林永明
30579
2
61158
16000
2616
2017-09-06
溪潭镇溪北洋中心区H地块(2017-04)
福安市金禾房地产有限公司
68707
2.5
171768
26900
1566
2017-07-19
坂中乡富阳大桥西侧出让地块(2017-18)
福安宏地置业有限公司
30532
2.6
79383
22600
2847
富春溪板块
福泰央府 高层售价：7300-7700元/㎡
目标地块
中梁壹号院： 高层售价：8583元/㎡ （售罄）
老城板块
碧桂园天玺： 高层售价：8500元/㎡左右， （中间套及西边套：8400元/㎡、 东边套8700元/㎡） 别墅：16000-18000元/㎡
中建中央公园 高层售价：7300元/㎡
东百御玺： 售价：8500-9500元/㎡（毛坯） 9100-9700元/㎡（精装）
【土地市场】2014-2016年福安市土地供应处于低位，2017年-2018年集中式供应，年
供应量超40万方，成交楼面价集中在1800-2300元/㎡左右。
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
土地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 楼面价（元/㎡）
2010 14.79 60.2 1362
出让方式 保证金
截止时间 保证金
付款节奏
起拍楼面价 1730元/㎡
1、按规范执行；
2、符合建设部门的相关要求。
不允许提前进场施工
挂牌相关条件
拍卖
挂牌时间
2019年4月13日
2019年5月6日
摘牌时间
2019年5月7日
5来自百度文库49万
竞得人应当在成交之日起30日内缴纳50%的成交价款，6个月内全额缴清余款
(初步确认)
2017-07-19
(2017-18)
坂中乡富春溪
2
西岸城市综合 体B地块
95841
2017-04-27
(2017-08)
3
坂中乡富春溪 西岸B09地块 30579
2018-01-18
(2017-30)
2847 2671 2616
宏地国宾府 中梁壹号院 碧桂园天玺
【市场量价】福安商品住宅成交量与供应量基本持平，近5年平均成交量31万方，2016-
宏地国宾府： 高层整体售价：8000-8600元/㎡
碧桂园铂悦府： 高层售价： 10000元/㎡(带精装)
溪北洋板 块
【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状相
对较好。
区域层面:
富春溪板块 交通体系
高端完善体系
以“沿江向海，西拓南展”为城市发展战略，为城市向西新城核心， 定位为城西高尚住宅区。
福安市2018年-2019年3月份商品住宅供销量走势
5月份 299 3.06
6月份 342 3.62
7月份 358 3.93
8月份 454 4.64
销售套数 销售面积(㎡)
9月份 249 2.54
10月份 331 3.33
11月份 406 4.03
12月份 234 2.31
1月份 300 3.00
2月份 300 3.00
竞争市场
项目定位
【政策环境】2018年福安出台房地产市场精准调控政策，福安分片区调控，2018年
一类片区高层限价11000元/㎡，二类片区高层限价9500元/㎡，别墅另行确认备案价。
（一）控制目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段” 的要求，对总体目标、片区目标、片区划分、年度涨幅控制作出明 确规定。中心城区新建商品住房均价在2018年6月份水平（8156元 /平方米）的基础上，每年涨幅控制在5%以内，普通高层住宅（毛 坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内， 控价目标由福安市人民政府每年公布一次。 （二）片区范围。结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供 需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分为7 个调控片区。 （三）备案机制。对新建商品住房项目预售均价的定价依据、调节 系数、同一项目不同类型住宅认定标准、非首次开盘住宅项目价格 备案等内容进行规定。 （四）同一项目中，多层住宅(4-6层)与高层住宅备案均价相同， 低层住宅(3层及以下)可另行确定备案均价。低层住宅属于首次开 盘的，参照同片区内同类型商品住宅项目网签均价确定备案均价， 没有项目参照的，由商品住房价格会商小组测算开发建设成本后确 定备案均价。 （五）对分批办理预售许可的商品住宅项目，申请新一批次预售价 格备案时，与上一批次价格备案间隔在6个月以内的，备案均价不 得高于上一批次实际销售均价；超过6个月的备案均价上调幅度不 得超过3%，且不得超过年度控价目标。
供应面积
2015年 28.6 14.9 7235
成交面积
2016年 34.8 36.6 6873
成均价
2017年 26.3 36 7517
50
40
30
20
10
2018年
0
40.92
42.15
7873
销售套数 销售面积(㎡)
1月份 254 2.70
2月份 498 4.93
3月份 373 4.02
4月份 287 3.05
开发水平 开发成熟，主要是外 围工业区退二进三，
城市改造
集中性快速开发
低
配套水平 成熟 良好 低
价格水平 7700-9800 7600-8800
7300
发展潜力 较高 较高 一般
客户认可 高 较高 一般
综合 评价
开发时间早，城市面貌陈旧，交 通拥堵
城市新区，城市发展方向，依托 富春溪景资源
福安发展的新城市中心
3月份 300 3.00
1000 500 0
备注：1.溪北洋板块中建中央公园上半年售价6500元/㎡，下半年3期开盘，售价上涨至7300元/㎡，拉高2018年整体 成交均价。
2. 由于福安市房产信息网数据信息关闭，通过市场调研了解，2019年1月-3月市场平稳，成交量价与正常月份持平。
【配套体系】地块位于富春溪西岸生活区，共享市区配套，地块景观资源丰厚，
未来发展潜力大，具备打造成中高档生态型溪景社区的基础。
商业配套 东百广场（7月份开业、全福安最大的综合 体、距离本案800米）、万利广场。
福建省闽东卫生学校
福安市民族中学 坂中中心小学
福安体育馆
万利广场
富春公园
福安一中
福安师范附属小学
①南侧武警福安森林大 队
② 西侧山体
③北侧村落
③
③东侧富春溪大道
【房地价图】福安目前整体价格在7300-10000元/㎡；老城板块售价集中在7300-10000元
/㎡，溪北洋板块售价7300元/㎡，目标地块周边（富春溪板块）价格约8000-9500元/㎡。
碧桂园天汇： 高层售价： 6700-7000元/㎡
福安市 翔安区洪钟大道东侧
地块设计条件（详见地块相关规划文件）
用地面积
68780㎡
容积率
2.5
计容建面
171950㎡
建筑密度
35%
绿化率
30%
建筑限高/ 限低
小于或等于80
②
用地性质
商住
土地权属
国有土地
备注
（1）商业计容建筑面积占总计容建筑面积的10%-15%； （2）幼托设施：班级数按9班配置
地块退线 进场条件
福安市实验中学
铂晶酒店
福安实验小学 （阳泉校区）
天马山公园
目标地块
距福安闽东医院、东南眼科福安分院。
【用地条件】地块占地6.88万㎡，计容总建约17.2万㎡，容积率2.5，体量适中③，
适合快速开发，地块土方量大，地势较高，东侧可观富春溪，景观资源充足。
富春溪2019-05号地块
项目位置
行政隶属 地块地段
土地价格（起拍）
起拍总地价
契税
其他费用(必须摸排清楚)
29750万元
892万元
市政配套费用：住宅40元/平，商 业45元/平
③
④
①
￭周边环境：东侧临近富春溪，景观资源丰富。
￭地形地貌：地块为山地，土方量较大。
￭有利因素：一线溪景资源 ￭不利因素：地块土方量较大、地块南侧有较为密集的 35KW的高压线、存在一处水渠。
2016 0.11 0.27 3154
2017 16.63 44.53 1807
合同签订日期 2018-08-31
项目名称 溪潭镇溪北洋中心区D地块
土地使用权人 福建中建融和房地产有限公司
土地面积 （㎡）
66857
容积率 2.7
计容建面 （㎡）
180513
成交总价（万元)
楼面地价 （元/㎡）
27230
块
富春溪板块规划定位：项目位于富春溪西岸
核心区域，以“沿江向海，西拓南展”为城市发 展战略，为城市向西新城核心，定位为城西高尚 住宅区。
老城板块 富春溪板块
溪北洋板块
板块 老城区板块 富春溪板块 溪北洋板块
定位
商业、行政中心、教育中心
新兴商业集中区，新兴居住休闲 板块
单纯的商住、教育片区，形成旅 游接待的特色城市区域
景观资源佳
东侧临近富春溪，景观资源丰富。
规划限制
本地块建筑高度≤80米
关键词：B类地段、共享主城配套、优质景观资源、规模适中，适合快速开发
报告体系
Analyze System
地块 项目属性
市场背景
> 政策环境 > 土地市场 > 市场格局 > 市场量价 > 供需结构 > 总价结构 > 存量/潜量 > 案例研究
2017-07-07
穆阳镇穆阳村牛埕地块
福安市安居房地产开发有限公司
35116
2.7
98325
5353
544
2017-04-27 坂中乡富春溪西岸城市综合体B地块(2017-08厦) 门华霆置业有限公司（中梁地产）
31947
3.0
95841
25600
2671
70 60 50 40 30 20 10 0 2018 19.01 47.89 1853
2018年外围板块中建中央公园成交量占比高，故成交量涨价低，整体市场表现不温不火。
10000 8000 6000 4000 2000 0
供应面积 成交面积 成均价
2012年 18.2 18.5 8204
福安市历年商品住宅供销量价走势
2013年 23 22
8608
2014年 23.8 26.6 8233
1508
2018-06-11 2018-03-16
溪潭镇溪北洋原孵化基地A地块 城阳镇王湾里收储地块（2018-05）
福安市金禾房地产有限公司 福安碧桂园营创房地产有限公司
29523 63180
2.9
85617
15500
1810
2.4
151632
30000
1978
2018-01-18
坂中乡富春溪西岸B09地块(2017-30)
福安市政府
交通配套
目标地块 韩城第一中心小学
富春大酒店
栖云大桥、富阳大桥、坂中大桥三条大桥 连接主城区；在建的富春大道三期（经过 本案）直通福安北站。
景观配套
栖云古寺
福安市实验小学 （富阳校区）
东百广场
福安汽车站 福安会展酒店
育新电子商务孵化园
福安市闽东医院
富春溪、富春溪湿地公园、栖云古寺等；
教育配套 韩城第一中心小学、福安市民族中学、坂 中中心小学、福安师范附属小学、福安市 实验小学（富阳校区） 医疗配套
2012-2018年福安市土地成交走势
2011 5.43 11.21 3737
2012 6.94 17.35 2335
2013 18.72 59.15 2061
2014 1.54 4.3 1512
2015 13.75 26.51 1748
土地面积（万㎡）
建筑面积（万㎡）
楼面价（元/㎡）
近一年福安市土地成交明细
地块目前交通相对较差，待后期提升交通便捷性。
地块位于富春溪西岸生活区，共享市区配套，地块景观资源丰厚，未 来发展潜力大，具备打造成中高档生态型溪景社区的基础。
市场认可度趋好
富春溪板块市场认可度趋势向好，地块坐拥一线溪景资源。
项目层面: 规模适中适合快速开发
用地面积6.9万㎡，总建17.2万㎡，规模适中，易于快速开发，符合集 团高周转战略方针。