选址流程

选址流程

1、进行区域开店范围定点（根据自身投资情况进行选择在市区、县、镇、村实行开店）

批注：每个客户对店铺的投资规划资金都不等，选择的不同的地方实行开店，涉及到的前期首要的投资、租金范围都不一样。建议租金范围一般控制在投资预计资金的15%--25%。

2、结合项目可经营的开店适宜地点进行展开现场考察了解。

批注：参考如例①在繁华商业区临街小铺面，学校附近，步行街，商场过道，公交站等，客流量巨大，过往人流都可能是顾客，还能产生滚动效应，让您的店铺赢得火爆人气，节假日轻松翻倍！

②在旅游景点、电影院、主题公园、游乐园等娱乐场所，主攻外卖销售，配合公园热烈气氛，加上绚丽店面，可以吸引更多年轻人踊跃购买，节假日利润翻倍！

③在城镇繁华商业区，步行街，商场内，中、高档写字楼等区域选择店面，优势在能够吸纳时尚青年男女，讲究品位的中、高收入人群等消费群体，营业时间长，回头客多，利润翻倍率很高。

④特色精品店可以考虑打造“小资”情调，最适合在带有浪漫、怀旧特色的街道，大学校园内，中、高档住宅小区等地方开店，用精致迷情格调吸引大学生，青年男女，情侣及期望寻求高格调的人士光顾。

3、了解到有位置出租、招租、转租等情况，展开各项了解及考察分析切入工作：

*租金范围了解：月租金、押金、转让费、入场费、付租要求

*房型审核：门头宽度、采光、店内结构承重柱或承重墙是否过多，柱子的位置、格局分布等是否符合开店条件、建筑物是框架结构还是砖瓦结构，是在一层还是二层或以上..... *基础物业条件的审核：

a电路要求：用电功率、电压、主线、分线、电源控制开关....

b上下水：水压、水管大小、（没上水下的注意了解安置施工是否便捷）

c排烟

4、遵循选址五大原则进行考察评判

*市场原则之人流量可行性判断：

a方式: 根据店铺周边其他经营店铺进店客流或经营较可观的同行店铺实行蹲点“正字”记法实行记录，记录一天高低峰进店每个时段消费的客次、客单价、

竞争同行装修情况、消费主要人群年龄阶段、类型（上班族、白领、学生、其他......）

b方式：利用店铺周边其他经营店铺进店客流或经营较可观的同行店铺即将接近打样时间进行消费，根据小票的账单号、单号、流水号、序号......来判断进店频次可行性，利用他们产品的定价或每个人的最低消费进行核算（例：客次*客单价=营业额）

进一步切入调查：

1、店铺3-5公里半径区域内收入水平、消费时段、消费习惯

2、区域人流、治安、交通

3、竞争对手的经营状况、竞争的位置优势劣势

*市场原则之目标客源了解：处在地是否存在能为我们店铺创造业绩到店面消费的客源。

*市场原则之聚客点了解：处在地有哪几个能聚集消费人群最多的地方，能否为店铺增加进店率。

*市场原则之动线了解：动线指在方便人群行动的一个动向，如我们从一个商场去到步行街的方向路线会经过店铺的地方，这个线路称之为动线。

*市场原则之商圈分析了解：

a 俗称解说，什么叫商圈？比如在一个以一公里左右为半径的圈子，里面有学校，商场，车站，

步行街，小区等构成的一个圈子，我们称之为商圈。

b 商圈是指什么？指的是商家的顾客的居住范围，或商家能够吸引顾客的范围。根据来店顾客的比率，商圈又可以进一步划分为主要商圈，次要商圈和边缘商圈。

&主要商业圈（600米范围，徒步即可到店）：在该商圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均消费额也最高，顾客的集中度也最高。

&次要商业圈（1300米范围，自行车即可到店）：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散。

&边缘商业圈（6000米范围，汽车即可到店）：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

*方便性原则：想为店铺创造更多目标客源则产生消费，我们是否应该为顾客考虑到他到咱们店铺消费的方便性？如主要消费学校学生，他们到店消费需走一公里，或骑车20分钟，时间距离上是否决定了他们会不会到店消费？一般建议，商圈、聚客点的距离最好控制在15分钟的路程以内，顾客消费才更容易跟方便。

*可见度原则：选址地点要尽可能靠近顾客经过路线上容易看到的地方，特别要注意路边一些仅可能会挡住店铺，影

响店铺可视效果的遮挡物，如路牌、公交车亭、绿化树、天桥楼梯、其他建筑物.......等。当然也要注意店面门头大小，门头大小也有牵扯到可见度，一般选择在4---10米的宽度门面最为适合。还有就是店面门头的突出性。

*稳定性原则：了解位置政治、路段规划跟经济的稳定，不会因为这些问题导致地方大规模拆迁、重建、翻修、修路等问题，导致店铺经营影响。还有就是商圈、客源的稳定，不会因为个别聚客点的变动而导致商圈、目标客源而不稳定或流失。如：主要消费圈上班族居住楼人群，因政策规划拆迁重建，那么必定造成经营影响、部分客源流失。

*投资回报原则：根据每个月的固定支出成本，预算回本营业额，预估目标营业额来判断位置是否可以满足回本营业额需求。根据我们预估的营业额目标来制定方案方法去完成，达到预估营业额目标，推算每个月的盈利情况，根据情况可实现多长时间才能使开这个店所投进去的资金实行回本！

选址有效途径！！！

1、通过网络58同城、百姓网、赶集网进行搜索。

2、中介

3、使用QQ搜群（就是通过QQ搜索转让群进行了解店面信息)

4、指定区域定点，现场考察了解出租店面，进行了解

5、透过朋友圈借助帮忙

合同

1、确认房东真实身份（一手房东还是二手房东,二手房东转让的店铺，签订合同需三方到场。）

2、房屋真实性（有无抵押）

3、违约赔偿

4、房租是否递增

5、免费装修期限

6、是否同意从事餐饮行业

7、到期租赁优先权

8、房屋装修是否可改动

9、....................................