最新商业地产开发技术和盈利模式

销售筹备 工
按揭银行
施工
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商业规划
商业文化策划
经济测算
市场研究 指导 开发项目 租务
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(推广) 软文
招商 商管筹备 开
3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品 牌渐成气象。
( 三 ) 发展趋势
1、模式化 2、综合化 3、规模化 4 、情景化
四、商业地产业务流程
产品开发流程－追求市场价值最大化
商业主题
产品包装
文化内涵
用
项
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论
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4、商铺和住宅的差异
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 评判标准 升值条件 消耗方式 获得方式 类型 属性
商业经营
居住
商业利润或租金
舒适、安全、便捷、私密、经济、景观
经营或商业环境改善 土地或居住环境改善
价值转移(中间商品) 终端消耗
投资
购置
经营型物业
消耗型物业
生产资料
生活资料
二、商业地产分类
（一）项目分类
3、定位决策依据
（1）前 瞻 性 （2）适 合 性 （3）竞 争 性
三、商业地产开发工作要素
1、开发方案要素:
（1）开发周期和进程 （2）资金计划 （3）招商计划 （4）人员配置 （5）工程进度 （6）销售计划和进度控制 （7）合作伙伴
一般开发企业商业地产组织架构
企业 专设部门
外包业务
自管业务
对优策价推商签 惠
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消费资源
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测
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一、怎么研究商业 地产项目
1、城市研究 2、消费研究 3、商圈研究 4、交通研究 5、市场研究 6、文化背景研究
7、项目(地块或物业)研究
8、开发主体的研究
二、商业地产定位
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
2、定位要素
（1）目标定位 （2）消费类型定位 （3）商业定位 （4）规划方向定位 （5）开发策略决策 （6）融资方式定位 （7）盈利模式定位 （8）形象定位
1、单一型：纯商业地产 2、复合型：商住复合、商旅复合、
商办复合、工商复合 3、多元组合型：商旅办组合、
商住办组合、 工商办住组合等。
（二）商业形式分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业市场（综合市场、专业市场） （5）专卖店 （6）奥特莱斯 （7）商业街区 （8）一般街市
(三) 产 品 分 类
1、商场物业 2、街铺物业
三、国内商业地产开发 模式和发展趋势
( 一 ) 开发形式
1、房地产的开发形式 2、金融行业的投资形式 3、店铺经营的开店形式
( 二) 介绍几种开发模式
1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙； 宝龙是不太成功的万达；
2、华侨城VS凯德：一个大思路和进 行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；
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专业企业组织架构
市场发展部 媒介关系部 运行部
保 障部
总
商业资源
部
法务部
估价部
融资部
财务管理公司
托管部
自有资产部
项目拓展 客户服务 网上商务 研展部
项目运行 电脑 档案 行政 商企关系 招商 法律事务
商铺估价 机构资金 个人 企业资金 基金 资产托管 资产置换 资产运作 抵押
商业地产开发技术和盈 利模式
姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地
产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲 授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产 服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联 合会专家委员、学术委员。
从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理， 谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有 《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》 （清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、 “南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规 划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时 担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。
方
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案
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再
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自
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托
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方
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押
资
权权零
案
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五、商业地产评价 标准
1、资本对商业地产的要求
增值 安全 持续 可变现
2、商业地产的开发要求
经营实心化 资产优质化 开发系统化 项目品牌化
下篇 开发技术和盈利模式
一、怎么研究商业地产项目 二、商业地产的定位 三、商业地产开发工作要素 四、商业地产营销方案的有哪些要素 五、招商定死活 六、商业地产管理 七、商业地产的盈利模式
商业地产真经
经营实心化 资产优质化 开发系统化 项目品牌化
上篇
基础知识
一、商业地产概念 二、商业地产分类 三、商业地产开发模式和发展趋势 四、商业地产的业务流程 五、商业地产评价标准
1、商业地产概念 固化资本
2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。
3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资产性开发