如何打造购物中心餐饮业态的“黄金比例”
购物中心餐饮业态特点解析以及如何在购物中
购物中心餐饮业态特点解析以及如何在购物中心开一家超人气餐厅购物中心餐饮业态特点?餐饮业态租期长、承租能力较低，目前餐饮在商业项目内的面积，通常在300-500平方米(含厨房);餐饮的租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%;餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每年增长2-3%;餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显;相比其他零售业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分，需要“养”的时间不太长;轻型餐饮(如咖啡、水吧、甜品、小食等)十分方便与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置，十分灵活;餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用，设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题;休闲餐厅兴起：休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务，其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。
休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适，有较为周到的领位和点餐服务，客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间，提供的产品包括了主食正餐与轻食。
深入分析消费者的行为，我们发现，相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。
数据解析：一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。
二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。
然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。
一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。
什么样的餐厅适合开商场店?餐厅说：对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说，自由度较高的地店是比较合适的。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
购物中心业态经营比例-购物餐饮休闲1-1-1
购物中心业态经营比例:购物餐饮休闲1:1:1购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1人们消费观念和消费习惯的改变，令购物中心业态经营的“黄金比例”也被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式。
业内人士表示，现在的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。
近年来，大型综合商业体内的美食广场普遍呈现火爆局面，商业综合体内的各式特色餐饮深受百姓欢迎，一些地方经常出现拿号排队的现象。
在毛利逐年下降的情况下，搭配高比例的餐饮业态成为商业地产突破利润局限的新举措。
购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲“1：1：1”的消费模式。
业内人士表示，餐饮业已成为商业综合体的招商重点。
调查：餐饮区成人气聚集地走访本市大型商场综合体了解到，不管是银河国际购物中心还是大悦城以及水游城等商业综合体，现场人气最旺的不是奢侈品牌、服饰品牌等购物片区，而是餐饮主力店。
大约80%以上的商场主要依靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择餐饮拉动人气，不少老的大型商场也借助餐饮突破发展瓶颈。
银河国际购物中心经营管理处副总裁路贤说：“如今商场消费需求正在发生变化，不仅为了购物，在大型商场和购物中心，人们会更加注重对餐饮、休闲娱乐等多方面的需求，这也是商业综合体的发展趋势。
比如以前的商业街内，几乎没有餐饮业，后来发展到占商业综合体的10%，如今由于餐饮业的重要性已经发展到40%。
”餐饮对大型商场的拉动，主要体现在人流方面，无论是客流带动型的星巴克，还是体验型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端饮食等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。
商家：餐饮区能撑起半边天纵观本市商场业态配比，都有这样一个特点，那就是餐饮主力店在商场业态中都占有着相当大的比重。
在以前的传统商场中，餐饮业所占比重约为20%至25%，在现在的商业体中的餐饮业态甚至超过了30%达到40%。
招商十要素
第一基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第二基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。
笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心Shopping Mall。
招商要注意维护和管理好这个经营比例。
（这个比例当然不是绝对的。
）第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场、北京世纪金源等。
在此我们列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表，供参考：零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。
第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。
购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。
笔者认为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
商业广场管理统一招商管理的十项基本原则
商业广场管理统一招商管理的十项基本原则第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。
笔者比较认同零售、餐饮、娱乐52:18:30的这个购物中心产业经营黄金比例；此比例特别适用于超大型综合性的购物中心ShoppingMall o招商要注意维护和管理好这个经营比例。
（这个比例当然不是绝对的。
）■如广州天河的正佳广场和上海的虹桥购物乐园就是大致按照这个比例来招商的。
笔者者好大致按照这个比例招商的大型购物中心项目。
第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它决不是一个无序的大杂烛，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
譬如正在兴建的广东佛山东方广场，其经营主题就很明确：“国际旅游观光”，但经营者一定要注意管理和维护好这个主题。
第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。
同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
事如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
在这方面做的比较成功的购物中心有香港的太古广场、广州的天河城广场等。
笔者列出一个一般意义上的购物中心招商目标分布列表，供参考:零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区商品特色店；文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；辅助主力店：儿■乐园等；配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。
购物中心百货、餐饮、儿童业态发展趋势概况总结
近年来，随着社会不断发展的同时，我国的商业地产也在蒸蒸日上，它的发展也离不开零售业态。
虽然每个购物中心或商业综合体都由多种业态组成，不过基本上都离不开百货、超市、餐饮、零售、休闲娱乐这五大业态的范畴。
不过近年来，由于商业项目过剩，商场同质化竞争愈发激烈，再加上电商带来的巨大冲击，实体商业进入了寒冬。
曾经作为购物中心宠儿的百货业态，掀起了一股撤柜潮，“去百货化”也成为新开商业项目所达成的一致共识；特色餐饮、快时尚、集合店、儿童业态则开始成为当下购物中心最青睐的业态。
百货业态——曾经的宠儿到如今的弃儿短短几十年光景，百货行业由盛转衰，曾经的零售业老大哥百货行业进入“后百货时代”。
据行业监测数据统计整理显示：从2012年开始出现的百货行业关店潮，到2015大有愈演愈烈之势。
今年以来，百货业关店之声此起彼伏。
在北京，继接连关掉劲松店、望京店、北苑店和西直门店4家门店后，华堂右安门店也正式停止营业；在成都，天虹百货红牌楼店于6月25日停止对外停业；6月2日，尚泰百货成都万象城店公告称也将于8月31日起正式停止营业。
这轮起于2012年的实体百货店关闭潮，到今年则更加来势汹汹。
根据联商网统计，仅今年上半年，中国主要零售企业（含百货、超市）在国内共计关闭121家，其中，百货业态关闭25家，已超过了去年全年的23家关店数量。
此情此景，让人不禁想问一句“为什么”，到底是何种原因将曾经风光无限的百货逼到这等地步？用“内忧外患”来形容目前百货业遭遇到的市场困境或许正好合适，在外部环境方面有购物中心的夹击与电商的冲击，而在自身问题中，又不得不面临人力、物力、租金等成本上升的窘况，再加上受品牌及业态单一化带来的商品库存，更是让百货业倍感“压力山大”。
在如此严峻的情况下，未来百货业又该如何自救？随着消费水平的提高，消费者的购物习惯发生改变，更倾向于多元化的购物体验。
在此背景下，为应对新的市场格局，满足顾客“一站式吃喝玩乐购”的消费体验，百货店加速购物中心化的苗头正逐渐显露出来；同时，为了适应电商竞争，百货也可将自身部分业务搬到网上，线上线下融合联动，达成全渠道零售；此外，自营能力定位于“特色+补充”，既是构建商品差异化、提升品牌形象的重要手段，也是百货区别于购物中心的核心商业能力。
购物中心业态经营比例购物餐饮休闲
购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1. 引言购物中心是现代城市生活中不可或缺的重要组成部分，随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心也不断演进和发展。
购物中心业态的经营比例对其运营及市场影响具有重要意义。
本文将围绕购物、餐饮和休闲三个业态，探讨购物中心业态经营比例的相关问题。
2. 购物业态购物业态是购物中心的核心经营内容，也是消费者最为关注的部分。
购物中心的经营比例应合理分配，以满足不同消费群体的需求。
一般来说，购物业态应占据购物中心的主要部分，以吸引人们前来消费。
购物业态的细化可以包括服装、鞋帽、化妆品、家居用品等。
这些不同的购物品类可以根据消费者的需求和市场趋势进行合理的配置，以实现销售最大化。
3. 餐饮业态餐饮业态在购物中心中扮演着重要角色，不仅提供消费者用餐的地方，还可以为购物中心增添人气。
购物中心的经营比例也需要考虑餐饮业态的合理分配。
餐饮业态的细化可以包括快餐、中餐、西餐、咖啡厅等不同类型的餐饮店铺。
这些不同类型的餐饮店铺可以根据购物中心的定位和消费者需求进行合理配置，以满足不同消费群体的口味偏好。
4. 休闲业态休闲业态是购物中心中补充性的经营内容，能够为消费者提供放松身心的场所。
购物中心的经营比例还应考虑休闲业态的适当安排。
休闲业态的细化可以包括电影院、游乐场、健身房等。
这些休闲设施的设置不仅可以为购物中心增加消费点，还可以带来额外的收入。
5. 购物中心业态经营比例的决策因素购物中心业态经营比例的决策需要考虑多个因素，包括但不限于以下几个方面：5.1 消费人群特点购物中心的消费人群特点将直接影响业态经营比例的决策。
不同年龄、性别、职业和收入水平的消费者对购物、餐饮、休闲的需求存在差异，因此应针对消费者特点进行合理的业态配置。
5.2 地理位置和竞争对手购物中心的地理位置和周边竞争对手也是经营比例决策的重要因素。
地理位置决定了购物中心的客流量和消费能力，而周边竞争对手的经营情况将直接影响购物中心的市场份额。
购物中心业态配比四大技巧
购物中心业态配比四大技巧1对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。
每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
西单大X城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。
但是西单原来的中X、君X都是纯百货，餐饮比例很小，所以大X城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。
商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大X城，其业态组合与今日的西单大X城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
2业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。
服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。
其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。
只有业种、业态“相生”而不“相克”。
整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
1）国X商城与永X国际商城的成功启示国X商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
永X国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3～5千米范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。
比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。
2）金源X燕莎Mall的得失分析有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。
比如在金源X燕莎Mall当中，燕X商城、居X之家都是属于比较高端的，但是贵X、易初X花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
产品标准化-典型案例
图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布
楼层数
规模：5-8万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货
主题型购物 中心
规模：8-12万㎡ 层数：8-12层 主力店：专业店+餐饮娱乐
百货型购物中心
综合体型购物中心
规模：12-18万㎡ 层数：6-8层 主力店：百货+超市+专业店
都市核心区
社区型购物 中心
规模：3-5万㎡ 层数：2-4层 主力店：超市/卖场
贰、楼层空间布局
表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况
1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层； 2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-Leabharlann 5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。
2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。
1）西单大 悦城F6-F11 为半层结构； 以餐饮、娱 乐业态为主。
F3： 茶餐厅/休闲餐饮/ 日韩料理/轻食小点
F2： 茶餐厅/咖啡/茶
F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/ 日韩料理
B1： 快餐/轻食小点
通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。
表3-6.北京新光天地各楼层业态分布
以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大 悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。
表3-2.天津大悦城小业态组合
1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念； 并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。
表3-3.西单大悦城各楼层业态比例
1）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同 时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。
购物中心餐饮招商：技术要求、筛选标准、执行、流程、技巧、实战总结
购物中心餐饮招商：技术要求、筛选标准、执行、流程、技巧、实战总结核心提示：电商冲击，百货为代表的传统零售江河日下，餐饮开始成为握在手中的“魔法石”。
由于购物中心体验式消费功能日益突出，餐饮、娱乐的比例越来越大，知名的餐饮品牌也将成为今后购物中心的招商重点。
一、技术要求1、品类组合和菜系组合占比、区域划分、左右搭配、选品牌、定位置；一店一味、一店一色、以大代小。
2、平衡问题丰富度、成熟度、新鲜度；按照市场需求、内外结合。
3、时段的组合正餐——以中餐和晚上为主；快餐、简餐——以中午为主；特色小吃——时间比较灵活。
举例1、餐饮布局<分散放置>——顶层是正餐，中间垂直分布是休闲餐，底层做快餐美食广场。
举例2、餐饮布局<集中放置>——有项目把餐饮布局到一个区域，都会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的。
4、客单价组合按照品类做价格分区、做引导、不导致同一个客单价出现了伤亡的现象。
5、面积组合不同的菜系、不同的品类给出不同的面积。
6、关于租金平衡租金收益；合理取与舍。
7、工程条件面积需求、商圈要求、楼层、楼板承重、供电、给排水、燃气、空调、消防系统、排烟系统、隔油池、化粪池。
8、找对人餐饮客户谈判最好是直接找对方的决策者（BOSS）二、品质要求1、餐饮品牌库2、餐厅筛选标准1）餐饮平效2）经营理念3）管理团队4）核心产品5）装修品质6）开店速度7）消费者接受度三、招商执行1、什么是商业招商1）商业招商：实现最大化商业价值的过程。
2）招商人员是什么？a、招商人员就是：“品牌买手”b、将适合的品牌放在最适合他展现的位置上c、是冠军的招商人员3）激情的作用：激情——发现——领悟——探索——创新总结：任何的商业项目都要创新，商业的个性是无法复制的！项目的最高境界：具有性格、个性、灵魂才有吸引力；灵魂是无法复制的，可复制的是商业操作的模式！2、项目分析项目立地条件分析（区域位置价值）项目产品条件分析（结构、硬件设施、软件配套等）项目商业类型分析（Shopping Mall，社区商业，商务配套等）集团对商业的期望项目商业定位，分析适合的业态、确定目标商户租赁条件——商务条款，如：租金、租期、装修期、交房标准分析成交指数（商户需求度、分析客户的心理价位、市场客观竞争情况等）3、餐饮分类1）餐饮的常见分类方式业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲、外卖菜系分类 - 中菜、西餐、东南亚、快餐、混合型、素菜档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制2）餐饮按业态细分及在商业中的作用3）各类餐饮业态特征4）餐饮品牌的落位原则如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。
购物中心业态选择、规划与配比技巧
购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
购物中心业态的选择与规划业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。
业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。
商场餐饮新建改造方案
商场餐饮新建改造方案
商场餐饮是现代流行的消费方式之一，因此在现今商场开业中餐
饮部分的规划显得尤为重要。
本文将从商场餐饮的位置选择、餐厅面积、设计装修和菜品选择等方面提出商场餐饮新建改造方案。
位置选择
商场的位置与商场餐饮的选择密切相关，商场餐饮应选择在交通
便利、人流量大的区域，比如商场的入口或中央区域，便于吸引更多
顾客并提高收益。
餐厅面积
商场餐饮的面积应该根据商场的整体规模以及顾客数量、商场流
量等因素来考虑。
一般而言，商场餐饮的面积占整个商场的比例在10-20%之间较为合适。
设计装修
商场餐饮的设计装修需要考虑到品牌形象、消费人群等等因素。
设计风格要与所代表的品牌相一致，同时需要使得消费人群感到舒适、自在。
在室内装修上，应当采用不占用过多空间的布局和设计，以最
大程度减少商场租赁成本。
菜品选择
商场餐饮的菜品选择需要结合所在商场的顾客群体和各种常见消费需求。
品种应当以个性化风格为主，适当地增加一些新颖、特色美食，比如口味独特的餐饮或特色甜品等。
同时菜品价格也需要考虑，一般情况下以中高档价位为宜。
总结
商场餐饮新建改造方案应该综合考虑以上几个方面，确定商场餐饮的整体策划方案，落实到位，才能在餐饮市场上立足、发展。
商业空间规划的黄金法则-文档资料
法则七：导示系统醒目 一个项目导示系统的设置情况，能反映出项目对消
费者的重视程度，以及人性化程度的高低。消费者不太 喜欢像迷宫一样的商场，尤其有些项目消费者找个卫生 间，还需要要找半天，影响消费者购物情绪。
法则二：打造进深与门面的黄金分割点 商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，
而且有利于商场整体规划及日后经营管理。经过500 多个案例调查与深入研究得出：商铺的进深与门面 的最佳比例为2：1，高3：1。
法则三：突显商场空间 商铺是商场内部的主要部分，如何使商铺在紧凑
中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。比如采用 “穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔， 以通透效果，突消费习惯从左至右的全场回环原则，商场
的平面规划设计宜采取纵向规划蜗牛式步步引诱的原 则。
法则五：强调第三功能辅助 现代人已从目标购物向随意购物转变，商场在规划
时要注意兼顾休闲、娱乐甚至健康运动等元素功能的规 划。
法则六：适度规模 根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于3
规划最佳使用率商铺使用率不能太低也不能太高经过科学论证和西方国家长期的实践证明除去消防消费者活动空间等外使用率在50左右为商铺最佳状态
商业空间规划黄金法则
法则一：规划最佳使用率 商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学
论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消 费者活动空间等外，使用率在50%左右，为商铺 最佳状态。
法则八：合理预留广告位 对于一个有档次、有品质的项目，广告位设置一
定要合理、整齐、美观。一方面能提升项目本身的品 质，而且也是经营收入的来源。
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如何打造购物中心餐饮业态的“黄金比例”？
2014-10-12 房地产投资
核心提示
购物中心体验式消费功能日益突出，餐饮娱乐的比例越来越大，知名的餐饮品牌已成为今后商业项目招商重点。
购物中心以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。
而餐饮业态细分以及业态组合趋势也在面临调整，主要归纳为“三减少，三增加”，即高端餐饮比重减少，主题休闲餐饮比重增加；高楼层餐饮比重减少，各楼层穿插的餐饮比重增加；大店面餐饮比重减少，小店面餐饮比重增加。
一、购物中心轻餐饮受热捧，高端餐饮遇冷
餐饮系列产品类型众多，对全国100个以“体验式消费”为业态组合定位模式的购物中心进行统计，有约20000个商铺，而餐饮商铺共计3600家，占购物中心商铺总数的18%。
随着消费习惯的升级，购物中心的餐饮业态也正在向主题化、娱乐化的体验型方面发展。
除去饮品之外，最受欢迎的正餐前三强分别是中式快餐，日韩泰料理以及火锅焖锅。
而以往热门的高端餐饮的市场占比本年度落后于火锅焖锅，仅列第四位。
近两年，购物中心对于高端餐饮的争抢热度降到最低点，一方面由于高端餐饮经营业绩差，对租金贡献值低（2014年上半年，高端餐饮企业营业收入平均下降幅度超过50%，甚至严重的出现被迫关店）。
另一方面，因为高端餐饮进入购物中心的物业要求高，经营面积大，并需要单独的交通组织。
这对于购物中心的工程设计要求较高，而且增加了购物中心后期业态调整难度。
这些因素叠加一起，都让购物中心“想说爱你不容易“。
然而与大型高端餐饮现状不同的是韩式餐饮。
都市白领作为购物中心的主要消费群体，其生活和生存压力一直不减，但内心深处却仍然有着强烈的关于信仰、精神的自我解放的需求，因此，很多装修精美、情调小资、服务细致周到而且价位合理的餐厅受到都市白领追捧，配合着清新亲和的韩剧，韩式餐饮无疑这方面走在了中国大多数高端餐饮餐厅前面。
二、购物中心更爱“缩小版”精品餐饮业态
随着购物中心对于租赁回报要求的不断提高，餐饮业态相对偏低的租金支付能力也促使其自身不断改良，不少进入商场的餐饮为提高收益率，更多地选择了150平米左右的精致小店。
根据餐饮业态细分来看，虽然正餐的吸客能力强，但面积和选址要求高，但简餐、中西快餐、休闲餐饮对楼层要求不高，面积在100-300平方米左右，更能满足青年主力消费群体休闲娱乐和约会之用。
“简餐+快餐+休闲饮品+外卖”的多样化餐饮组合模式，在总面积上与大型正餐相当，但聚客能力会更强，对于购物中心而言，租金收益也会更高。
专业研究表明，餐饮业态的聚客能力的大小在一定程度上决定了商场培育期的长短。
目前餐饮业的整体回报周期为2-3年，若是小面积的餐饮店，最快的回报周期是8-9个月。
比如，韩式焖锅品牌客来滋，经营面积小，客流稳定，就属于典型精品小餐饮品牌的范例。
客来滋首家店面120平方米，共设27个锅位。
其周
一到周五营业额约2万元，平均消费人数约500人次，而周末营业额高达2.6万，平均消费人数约650人消费。
可以推算出每月营业收入将近65万，每月带动客流15000人次，比大部分大型餐饮的营业收入更多，租金回报率高，而且带动的客流也更多。
三、各楼层的“雨露均沾”，胜过顶层的“喷淋效应”
在今年各商场的业态调整中，各大购物中心都在绞尽脑汁增加餐饮业态的比例，力图通过打造特色餐饮挽回流失客流。
据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的配有较大比例餐饮、休闲、娱乐的体验购物中心，消费者逗留时间约为2.5到3小时。
如果有就餐的话，那么逗留时间最长能达到4-5个小时。
大众点评网以上海、北京两地休闲餐厅为样本，发布了分析数据。
朋友聚会和休闲、情侣约会是主要就餐方向，占比达到84%。
而由于消费者消费习惯的变化，除朋友聚餐的目的性强之外，休闲以及情侣约会的餐饮选择更具有随机性，因此餐饮业态也不再只集中在商场高层，而是从顶层穿插在各个楼层。
按楼层进行餐饮与其他品牌的组合对于体验式购物中心来讲更能吸引客流和促进消费。
基于这种餐饮趋势，对于购物中心而言就需要选择一些对位置选择和业态组合要求不高的餐饮品牌来实现这一体验功能。
四、购物中心欢迎高吻合度餐饮品牌
随着购物中心建设的热潮，近期餐饮行业也随之高速发展，其中的一个亮点品牌“客来滋”受到了业内人士的瞩目。
作为一款韩国人喜爱的米条焖锅产品，客来滋开业仅一个月就受到众多年轻消费者的热烈追捧，也引起了很多购物中心的关注。
日均客流量达到500人左右，小小120平方米的小餐厅是如何聚集这么多人气的呢？
在客来滋第一家店开业前，经历了一年的时间进行选择立项，为了更好的检验出品，深圳首店避开了人流旺盛的购物中心，选择了科学园的底商。
店面设计和装修完全交由韩国知名设计师千载龙执行，因为对细节的不断磨合，装修期长达半年，90%的用具亲自从韩国采购回来，在此期间菜品制作、原料选取，产品包装、客群定位等，所有细节都经历了客来滋的两位创始人——王品石和金甲哲反复斟酌和无数次推倒重来。
王品石先生是喜悦滑冰场的创始人，也是大陆地区商业地产领域的知名人士。
滑冰场是购物中心的配套业态，这一业态的经营难度促使他更多地思考消费者的消费心理以及消费行为。
经过十余年与购物中心的工作交集，不仅谙熟业态配比组合、品牌落位、客群定位需求等专业知识，对于各品类品牌的定位方向思路也非常明晰，良好广泛的业内人脉关系也为客来滋品牌未来的拓展空间，与商业项目的可持续互动打下了坚实的基础。
金甲哲先生是原韩餐连锁品牌汉拿山的副总裁，国内餐饮行业的精英人物。
对餐饮业态的内部运行机制，比如菜品设计、出品质量控制、物流系统建设、消费需求的挖掘和满足、店面服务流程、运营管理以及成本核算等了如指掌，保证了客来滋在高翻台率以及高聚客力的情况下营运方面的井井有条，这也是大众点评上普遍对于客来滋的服务高度评价的基础。
两人内外兼顾，完美搭档，整合行业资源立志将企业打造成可持续发展的“购物中心内容提供商”。
他们完成的第一项“内容”就是餐饮品牌——客来滋。
经过首店的开业佳绩，计划在2015年实现全国一线城市的购物中心内拓店30家，并计划3年开店100家，5年开店300家。
而支撑这种扩张速度的基础除了对于内部管理上严谨的控制以外，品牌与购物中心餐饮业态需求的高度吻合才是与商业项目合作的重要基础。