天津房地产市场调研报告与未来预测(doc 38页)

天津房地产市场调研报告与未来预测(doc 38页)
新华网天津频道２月２１日电（权超）２００６年天津房地产市场将继续保持健康稳定发展。

天津市建委预测，全市商品房需求量将达到１２８０万平方米左右，二手房需求量接近１０００万平方米，分别比２００５年增长２３％和１７％。

２００６年，天津新婚家庭购房需求２８０万平方米左右；拆迁安置型需求３８０万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比２００５年增长１５％以上。

另据天津市建委统计数字显示，２００５年天津房地产空置率为７％，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然很明显。

２００６年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达１５００万平方米，实现房地产投资４００亿元。

新开工住宅１６００万平方米，上半年开工８００万平方米。

重点推动６５个５万平方米以上住宅项目开工建设。

推进华明、双港两个新居住区开工建设，年内开工面积达到３５０万平方米以上。

继续完善住房保障体系，妥善做好中低收入群众的住房安置工作。

２００６年，天津市计划建设经济适用房２６０万平方米，年内竣工１４０万平方米。

天津市建委房地产处负责人表示，近年来天津经济增长在不断加快中位居全国前列，经济实力显著增强，这使得房
地产市场需求旺盛。

目前天津人均生产总值达到４３００美元，城市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，群众收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在逐步释放。

随着拆迁规模的稳定，市场需求正在由安置型需求向改善型需求过渡。

目前天津市人均住房建筑面积是２５．８平方米，与建设小康社会的住房指标还有一定的距离，进一步提高群众住房条件的空间还很大。

随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放。

另一方面，天津通过加快经济适用房建设，构建了以经济适用房、实物还迁房、经济租赁房和廉租房为主体的保障住房供应体系，严格控制安置对象，实行封闭运作，既缓解了低收入群体的住房困难，又避免了对房地产市场的冲击，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用得到加强。

天津良好的市场环境对外埠投资商形成了强大吸引力，外埠资金介入天津房地产开发更加积极、更加理性。

北京首创集团、北京中远房地产、上海复地房地产、上海上投房地产、深圳金地集团、浙江华庭房地产等一批较大型的、有丰富开发经验的企业相继进入天津市场。

２００５年天津房地产吸引境外和外地资金占到全市房地产投资的比重达３８％，这表市区楼市再次探底——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市小有增长，郊县楼市初步收复失地，使得本周成交量回升至15万平米以上。

本周市区楼市的反弹行情仅仅持续一周即又跌至5万平米以下，显示未来市区楼市的成交态势仍然不容乐观。

相较之下，郊县楼市表现更为稳健，本周成交量仅有小降。

据统计，本周(8月11日至8月17日)天津商品住宅成交量为14.1万平方米，环比下降10%；成交均价为4596元/平方米，房价与上周持平。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(8.11-8.17)天津中心城区商品住宅成交情况统计
红桥区高台跳水
上周红桥区在新盘带动下商品住宅成交量摸高至1.2万平方米，不过该区的走高态势仅仅持续一周便被打回原形。

本周红桥区成交量下降一半，达0.6万平米。

除河北区略有小升，南开区成交持平外，和平、河东、河西三区均出现不同程度的下挫。

虽然近一段时间中心城区新上市项目较为密集，但从近期中心城区的成交情况来看，高档房的销售阻力有日益加大的迹象。

因此，对于中心城区来看，下半年不啻是突围之战。

郊县三大板块轮流做庄
上周在滨海新区及外围区县的反弹带动下，郊县楼市成交量重返10万平米的高位。

本周新四区进入爆发期，而前段时间一直表现优异的外围区县出现大幅下挫。

据统计，本周天津
郊县商品住宅成交量为9.3万平方米，环比减少0.7万平方米，成交均价为3698元/平方米，比上周小升5.3个百分点。

具体各大板块来看，新四区及滨海新区成交量分别为3.4和2.8万平方米，环比上升28%和7%。

而外围区县则大幅下挫33%，成交量降至3.1万平米。

本周郊县楼市表现最突出的是新四区的津南区。

由于该区的重点楼盘金地格林小镇新近上市，带动该区商品住宅成交量升至1.5万平米，环比增幅超过七成。

最近一段时间，郊县楼市呈现三大板块轮流领跑大市的情况，这也显示郊县楼市的上升通道已经打开，后市发展前景较为乐观。

不过本周外围区县大幅下挫，显示这一区域市场发育尚不成熟，成交起伏较大。

郊县楼市的走强更加反衬出市区楼市的低迷，中原认为，未来一段时间，将是天津高档房市场的一个关键时期。

在买方市场逐渐确立的情况下，市场将进入一个拼细节，拼综合能力，拼整体价值链的阶段。

天津楼市小幅弹升——本周天津住宅市场走势分析
上周由于郊县楼市大幅走低，导致当周天津商品住宅成交量降至14.4万平方米。

本周市区楼市小有增长，郊县楼市初步收复失地，使得本周成交量回升至15万平米以上。

据统计，本周(8月4日至8月10日)天津商品住宅成交量为15.7万平方米，环比上升9.1%；成交均价为4466元/平方米，房价小升
3.5%。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(8.4-8.10)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区暗中发力
从上图中可知，本周中心城区成交量上升与下挫的各占一半。

其中和平、河东、南开三区均小幅走低，而河西、河北、红桥三区则走出阳线。

特别是红桥区，由于新逸嘉挟新盘上市之利，带动本周红桥区成交量摸高至1.2万平方米，环比增幅高达76%，是本周中心城区当之无愧的增长冠军。

此外，南开区连续三周成交量稳定在1.7万平方米，虽然与该区上半年成交平均水平有较大差距，但南开区在中心城区的领跑地位仍然非常稳固。

据了解，近期本市新上市项目较为密集，主要有河
北区的北斗星城，河西区的碧海·白天鹅，南开区的富力城二期，津南区的红瞰·领世郡以及西青中北镇的假日风景，这些新上市项目将形成今后各自区域的热点。

郊县楼市重返10万平米高位
上周郊县成交量继续高位回调，成交规模降至8.8万平米。

本周在滨海新区及外围区县的强力反弹带动下，郊县楼市成交量重返高位。

据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为10万平方米，环比上周增长12.6%，成交均价为3511元/平方米，与上周持平。

具体各大板块来看，滨海新区及外围区县成交量分别上升23%和28%，而新四区则小降13个百分点。

值得一提是的，本周新四区、滨海新区、外围区县的成交比例接近1：1：2，这是近一段时期外围区县成交占比最高的一周。

本周郊县楼市表现最突出的是宁河县，当周商品住宅成交量为2.7万平米，在全市18个区县中占据榜首，郊县楼市的增长潜力由此可见一斑。

中原认为，二手房交易所得税的开征，对一手房市场是一个利好。

今后可能会有部分存量房客户分流至新房市场。

同时“90-70”政策的实施，对本市大户型项目销售也将带来一定促进作用。

总的来说，新政实施之后，天津楼市求稳发展的大势没有改变，但政策造成的习惯性疲软还会持续一段时间。

预计今后天津楼市成交量及成交均价都将保持相当平稳的走势。

有多少楼市可以重来——本周天津住宅市场走势分析
据统计，本周(7月28日至8月3日)天津商品住宅成交量为14.415.3万平方米，环比下降5.9%；成交均价为4747元/平方米，房价小升6.3%。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
从上图中可知，本周和平、河东、南开三区成交量明显走强，而河北、河西两区则表现低迷，成交量均不超过0.7万平方米。

据统计，本周市区商品住宅成交量为3.8万平方米，环比上周降低0.8万平方米，成交均价为5253元/平方米。

本周市区表现比较抢眼的有南开区及河东区。

前者本周成交量再次逼近2万平米，达到1.7万平米；南开区的一些主力在售项目如富力城等项目销售势头较为乐观。

最近一段时间，国六条、二手房交易所得税等一系列政策陆续出台，天津楼市供应及需
求市场受政策影响较为直接，预计这种楼市的低迷还将继续一段时间。

本周以塘沽为代表的滨海新区楼市开始发力，塘沽区成交超过1.3万、大港突破6千平米，体现了滨海楼市的需求旺盛。

位于塘沽新港区域的紫云国际项目本月共成交170套，成为本月天津成交最活跃的项目。

其中港务局、港务集团下属企业成为其大客户主力。

中原认为，房屋交易个税的开征，必然对三级市场带来巨大冲击。

个税的开征，有利于抑制投机性购房，但这一举措并不能降低房价，还会加大二手房的社会交易成本，造成房价上升。

具体天津而言，个税一旦严格执行，预计二手房交易将出现较大幅度下挫，供需市场将出现一段时间的胶着状态。

市区楼市小升，整体回落——本周天津住宅市场走势分析
上周天津市区成交量再创新低，而郊县楼市高开高走，在郊县市场的强力拉动下，本周全市商品住宅成交量突破16万平方米。

本周市区商品住宅成交量触底反弹，而郊县楼市高位回调，此消彼长之下造成本周全市商品住宅成交量小幅下降。

据统计，本周(7月21日至7月27日)天津商品住宅成交量为15.3万平方米，环比下降5.3%；成交均价为4466元/平方米，房价小升3.5%。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.21-7.27)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区各有涨跌
从上图中可知，本周和平、河东、南开三区成交量明显走强，而河北、红桥两区则表现低迷，成交量均不超过0.4万平方米。

据统计，本周市区商品住宅成交量为4.6万平方米，环比上周增加0.4万平方米，成交均价为6406元/平方米，比上周小升4个百分点。

本周市区表现比较抢眼的有南开区及河东区。

前者本周成交量再次逼近2万平米，达到1.8万平米；后者本周成交环比增幅超过1倍。

据了解，本周河东区销售较好的项目有位于津塘公路二号桥旁的新津小区，该项目体量较小，以多层两室户型为主。

此外，河东区的一些主力在售项目如都市亮点、远洋新天地等项目销售势头也较为乐观。

今年下
半年，河东区还有百合春天、阳光星期八的后续组团上市，但总体来看，由于新增供应有限，今年河东区成交量将不复以往两年的风光。

最近一段时间，国六条、二手房交易所得税等一系列政策陆续出台，天津楼市供应及需求市场受政策影响较为直接，预计这种习惯性疲软还会继续一段时间。

新四区领跑郊县楼市
上周郊县楼市高歌猛进，成交量逼近12万平方米。

本周郊县成交量高位回调，不过成交规模仍然保持在10万平米以上。

据统计，本周天津郊县商品住宅成交量为10.7万平方米，环比上周下降10.3%，成交均价为3635元/平方米，与上周持平。

具体各大板块来看，滨海新区及外围区县成交量分别下降39.2%和19.8%，而新四区则领跑大市，成交量环比增长55%。

本周东丽区成交量为1.6万平方米，环比增幅达330%。

究其原因，主要是因为东丽区一批在售项目集中签约所致。

目前这一区域的主要销售项目为东丽湖·万科城、朗矩·天域等中高档项目。

从目前来看，郊县三大板块呈现轮流坐庄态势，从而使郊县楼市保持强势。

下月开征二手房交易所得税
日前，国家税务总局下发通知，要求从8月1日起二手房交易需交纳个人所得税。

根据156号文件，所得税按“转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。

合理费用包括实际支付的住房装修费用、住房贷
款利息、手续费、公证费等费用。

不能正确计算房屋原值，个税按住房转让收入1%-3%征收。

对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

通知还规定，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，以期在程序中避免偷漏税现象。

中原认为，房屋交易个税的开征，必然对三级市场带来巨大冲击。

个税的开征，有利于抑制投机性购房，但这一举措并不能降低房价，还会加大二手房的社会交易成本，造成房价上升。

具体天津而言，个税一旦严格执行，预计二手房交易将出现较大幅度下挫，供需市场将出现一段时间的胶着状态。

市区楼市下周有望收复失地——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市延续6月份以来的疲软态势，而郊县成交量小有增长，促进本周全市商品住宅成交量略有反弹。

本期市区成交量再创新低，而郊县楼市高开高走，在郊县市场的强力拉动下，本周全市商品住宅成交量突破16万平方米。

提得一提的是，下周中心城区将有多个新项目上市，有望一改年中以来
市区楼市的颓势。

但在下半年，市区弱、郊县强的发展态势基本定型。

据统计，本周(7月14日至7月20日)天津商品住宅成交量为16.1万平方米，环比增长6.3%；成交均价为4317元/平方米，房价大幅下挫7.5%，显示本周成交重心继续向下倾斜。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.14-7.20)天津中心城区商品住宅成交情况统计
中心城区积蓄力量
从上图中可知，上周成交量大涨的河西区本周上演高台跳水，成交量跌至1万平米以下，显示河西区的高档房需求并不稳定。

除此之外，其它五区成交量变化不大。

据统计，本周市区商品住宅成交量为4.2万平方米，环比下降11.6%，成交均价为6158元/平方米，比上周小降6.4个百分点。

近期市区楼
市低迷一方面受新政影响，另一方面却显示天津高档房成交阻力日益加大。

据了解，近期市区将有爱家•星河国际、春和景明以及卡梅尔的新组团上市，这些项目有望在短期内扭转中心城区成交乏力的状况。

但近期市区新盘仍然不能形成批量上市局面，市场的习惯性疲软还会持续一段时间。

预计今后中心城区成交区保持在5万平米波动。

滨海新区强劲反弹
继上周成交量突破10万平米，本周郊县楼市升势仍然没有放缓迹象。

据统计，本周郊县商品住宅成交量为11.9万平方米，比上周上升14.5%。

成交均价为3669元/平方米，较上周略有小降。

具体各大板块来看，外围区县成交量下降11.7%，滨海新区及新四区分别上升46.9%和14.3%。

塘沽区成交量暴涨是造成本周滨海新区大幅飙升的直接原因，据统计，本周塘沽区商品住宅成交量为4.6万平方米，比上周增长60%，仅塘沽区一区成交量，就占据全市商品住宅成交量的29%。

根据中原调研，近期塘沽区销售较好的楼盘有紫云国际、水域·未来城等，从最近塘沽区的热销势头来看，经过上半年的相对沉寂，塘沽区进入一个集中发力阶段。

中原认为，随着建设部实施细则出台，今后房地产调控政策的重心转向地方政府的具体操作和执行力度。

总的来看，今后一段时间，政策以观察后效为主，再出台大的调控政策的可能性较低。

同时，对地方政府的问责力度和市场监控力度加大，
有利于稳定房价，改善社会住房保障体系及商品房供应结构。

因此，新政出台虽然造成短期市场波动，但房地产市场的可持续发展特性得到加强。

天津楼市有望走出迷惘期——本周天津住宅市场走势分析
上周市区及郊县楼市均缺乏亮点，成交量降至15万平方米以下。

本周市区楼市延续6月份以来的疲软态势，而郊县成交量小有增长，促进本周全市商品住宅成交量略有反弹。

据统计，本周(7月7日至7月13日)天津商品住宅成交量为15.2万平方米，环比增长3.8%；成交均价为4667元/平方米，房价变化幅度不超过1%。

本周建设部界定90平方米和70%两个概念，至此“十五条”造成的政策解读混淆得以逐渐澄清。

新的解释政策在严格控制中小户型面积界定的同时，也确保地方在总量控制上的主导权。

随着地方性实施细则陆续出台，天津楼市有望逐渐结束迷惘期。

但由于市区新增供应量短期内难有改观，预计成交将保持低位企稳。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：
附图1：本周(7.7-7.13)天津中心城区商品住宅成交情况统计
河西区一枝独秀
从上图中可知，本周除河西区以外，其它5区商品住宅成交区均有不同程度下降。

据了解，近期河西区销售较好的楼盘主要是位于梅江板块的水晶城。

这一项目在6月份推出带电梯的小高层，以140平米的大户型为主。

由于水晶城前期的巨大成功，直接带动新组团的热销。

今年下半年，河西区还有梅江湾、华侨御景湾等新项目上市。

但由于河西区房价仅次于和平区，预计该区在成交规模上还将让位于产品线更为丰富的南开区。

据统计，本周市区成交量为4.75万平方米，比上周下降1.9个百分点。

成交均价为6577元平方米，与上周上涨4.8%。

根据中原调研，进入8月份以后，天津新盘市场将逐渐活跃，届时红桥区的金领国际、和平区的金茂·现场、南开区的TOWN 中堂等项目悉数入市，这些新生力军，也是市区楼市在下半年
收复失地的希望所在。

郊县楼市稳扎稳打
上周新四区及其它区县未能继续高歌猛进，成交量出现预期之中的回调。

本周郊县楼市表现喜人，当周商品住宅成交量再次超过10万平方米。

据统计，本周郊县商品住宅成交量为10.4万平方米，比上周上升6.6%。

成交均价为3797元/平方米，较上周略有小降。

具体各大板块来看，新四区成交量下降10.7%，滨海新区及其它区县分别上升25%和6%。

值得一提的是，由蓟县、武清、宝坻、宁河、静海组成为外围区域本周成交为4.3万平方米，占据郊县楼市成交量的42%，这也是外围区县连续三周在郊县成交比重超过40%，显示出了巨大的增长空间。

中原认为，从目前来看，“十五条”对本市二、三级市场均造成较大影响，但从长远来看，天津以自住为主的需求结构具有较强的市场抗风险能力。

经过一段时间的政策消化期后，天津住房商品化进程将继续向纵深方向发展。

天津楼市进入暑期淡季——本周天津住宅市场走势分析
上周市区楼市成交量探至5万平米以下，郊县楼市表现喜人，成交量维持在10万平米的高位。

本周市区及郊县楼市均缺乏亮点，成交量较上周略有小降。

据统计，本周(6月30日
至7月6日)天津商品住宅成交量为14.6万平方米，环比降幅达8.3%；成交均价为4632元/平方米，房价保持异常稳定。

中原认为，虽然近期市区仍有若干项目酝酿开盘，但面向主流家庭的普通住宅供应仍然远远不能满足需求，市区楼市疲软行情还会继续一段时间。

特别是在新政影响下，天津部分项目因调整规划导致原来的供应节奏被打乱，市场尚需要一定时间完全消化政策影响。

本周中心城区商品住宅成交情况如下图：附图1：本周(6.30-7.6)天津中心城区商品住宅成交情况统计
市区楼市平淡无奇
从上图中可知，市内六区各有涨跌，总体成交情况与上周大致相当。

据统计，本周市区成交量为4.8万平方米，比上周少0.1万平方米。

成交均价为6276元平方米，与上周持平。

相
对而言，新政对于房价高企的中心城区影响更为直接，同时新增供应量不足也是造成近期市区楼市表现欠佳的关键原因。

根据中原了解的情况，新的规划政策打乱了原有的市场供应节奏，造成部分楼盘因调整规划而推迟上市，这也意味着全市商品住宅成交量因新增供应短缺增长乏力。

随着市场对政策影响逐渐消化，新盘供应将恢复正常，进而刺激成交量回升。

总体来看，此次新政的严厉程度前所未有，但天津楼市仍然表现出较强的抗风险能力，市场发育日益理性.
郊县楼市高位回调
上周在滨海新区表现欠佳的情况下，新四区与其它区县不负众望，带动郊县商品住宅成交量稳定在10万平方米的高位上。

本周新四区及其它区县未能继续高歌猛进，成交量出现预期之中的回调。

据统计，本周郊县商品住宅成交量为9.8万平方米，比上周下降11.8%。

成交均价为3818元/平方米，较上周上升6个百分点。

具体各大板块来看，滨海新区成交量上升3.6%，环城四区及其它区县分别下降17%和15%。

由蓟县、武清、宝坻、宁河、静海组成为外围区域本周成交为是4.1万平方米，占据郊县楼市成交量的42%，显示出了相当充沛的发展后劲。

外围区县的优异表现也意味着郊县楼市的均好性进一步加强。

未来市场预测
今年第2季度，有关部门陆续出台“国六条”及“十五条”
政策。

从天津市规划局出台的过渡性实施细则来看，6月1后新办理的住房审批项目，必须按照“两个70%”政策来进行审批。

在总体住房建设规划编制完成后，应根据不同区域户型面积及所占比重的控制要求进行规划审批。

这意味着天津将严格按建设部的要求实施新的调控政策，这对于未来楼市发展将产生深远影响。

短期来看，天津以自主为主的需求结构不会改变。

新的政策实施后，必然会造成一定市场观望气氛，并促使企业积极应对政策调整。

由于新政本意不在于打压房地产行业，同时未来改善型购房需求方兴未艾，预计经过短期调整后，天津房地产市场还将保持稳健发展态势。

市区楼市热季“中暑”——本周天津住宅市场走势分析
上周天津市区商品住宅成交量继续稳定在6.6万平米的水平，而郊县楼市则冲至11万平米的高位。

本周似乎受天气炎热和世界杯赛事影响，市区楼市不仅新盘寥寥，而且成交不佳。

郊县楼市表现喜人，成交量与上周高位相比仅有小降。

中原认为，虽然近期市区仍有若干项目酝酿开盘，但面向主流家庭的普通住宅供应仍然远远不能满足需求，市区楼市疲软行情还会继续一段时间。

据统计，本周(6月23日至6月29日)天津商品住宅成交量为15.9万平方米，比上周下降2.1万平方米，环比降幅达11.3%；成交均价为4526元/平方米，房价保持异常。