欧美国家房产税之历史及变化
美国财产税制度的改革及启示论文
美国财产税制度的改革及启示论文一、美国财产税的历史发展1.19世纪的规范化2.20世纪的改革和限制20世纪后半期,特别是20世纪70年代的通货膨胀导致房产价格不断上升,而收入增长停滞,财产税成为居民沉重负担,导致人们对政府的不信任和对财产税的强烈指责。
1978年加利福尼亚州通过第13号提案即“人民倡议限制财产税”宪法修正案,64.8%的公民赞成限制财产税。
该提案要求将不动产评估价值限定在1975年3月1日前或建造日的实际价值;限定财产税最高税率为1%;没有本地区2/3居民的同意,州和地方政府不得新开征任何财产税。
加州13号提案通过后,其他各州纷纷效仿。
1981年有16个州实行财产税限制。
到2006年,只有5个州没有明确的限制措施。
这些限制主要是对财产税的税率限制,冻结财产税收增长,对财产评估价值增长的限制等。
目前,在美国各州的收入中,财产税的收入比重已不超过1%;而在地方政府的收入中,财产税的收入比重约占1/4(见图1)。
二、美国现行财产税制度的主要特点美国的财产税己有200多年的历史,各州财产税法律条款已经经过多次修订和完善,可以说已经达到十分复杂的地步。
从财产界定,税务部门的责任与义务,各种财产的估价方法,税率确定的程序、期限和方法,税收优惠措施(如免除、延期、返还等)的对象条件和方式方法选择,处理财产估价过程中的争议,税收的征收环节,纳税期限、地点和方式,到对未纳税人员的惩戒等,每个环节都有法可依。
就制度特点看,主要有以下方面:(1)征税对象:居民各种财产,但主要是不动产(2)税基:财产评估价值美国财产税为从价税,其税基是应税财产的净值,即总评估值(依据公正的市场价值)减去各种免除(e某-emption)、减免(abatement)与扣除(deduction)后的价值。
因此,对财产的估价就十分重要。
地方政府一般设有专门评估机构,州政府一般聘请有专业经验的估价师评估财产价值,地方各级政府的估价员一般由选举产生的廉洁、诚实的人员担任。
美、英、韩三国房地产税政策的比较及启示
美、英、韩三国房地产税政策的比较及启示●房地产税是以房产与地产为课税对象征收的一种税。
除“房地产税”这一称呼外，“房产税”财产税"物业税“等在课税对象上与”房地产税"的指向基本一致。
在海外，房地产税以Council Tax （英国，针对居住用房地产）、 Domestic Rates （英国，针对商用房地产）、Rates （澳大利亚，对土地）、Property Tax （美国/韩国）、Comprehensive Real Estate Holding Tax （韩国）、差饷（中国香港）等表达形式出现。
基于房地产税政策目标设置的差异，各国房地产税的税制要素有不少差异。
本文着重介绍美国、英国和韩国三国的房地产税政策，并试图从中抽象出可供中国借鉴之要点。
由于各国（或地区）语言习惯与中国的差异问题，本文在介绍各国房地产税的时候根据主流的称呼使用的名称有所不同。
读者可以根据税制要素体会其中的差异和共同点。
●房地产税是不少发达国家的重要税收收入。
2010年， OECD国家财产税（本段使用财产税的称呼。
根据OECD口径，财产税还包含来自车船等财产的收入。
但是，财产税主要是房地产税）占税收收入的5%以上；其中，英国、美国、加拿大和韩国财产税收入占税收收入的10%以上（见图1）。
1从自然经济瓦解到商品经济发达的过程中，来自对商品和所得课税的收入逐步成为国家税收收入的重要组成部分。
尽管如此，财产税依旧是政府，尤其是基层政府的重要财政收入来源。
美国州和地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的35%；地方政府财产税收入占同级别政府税收总收入的75% （2010财年）。
2加拿大省、领地和地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的16%；地方政府财产税收入占同级别政府自有收入的66% （2009财政年度）●●图1 2010年财产税收入占全国税收收入比重●●一、美国的房产税●●房产税是美国基层政府的重要财政收入。
西方国家税制结构演变及启示
西方国家税制结构演变及启示简介：依据主体税种的不同，西方国度曾区分实行了以财富税、流转税、增值税和所得税为主体的4种税制结构。
这4种税制结构各有所长，各有其适用的范围。
税制结构的选择，取决于对社会经济开展中公允和效率的权衡，取决于消费力开展水平以及与之相顺应的消费的社会化、商品货币化水平。
本文自创西方国度税制革新的阅历，提出了推进我国税制革新的主要对策措施，包括迷信选择主体和辅佐税种、优化主要税种的外部结构、完善中央税与中央税结构等。
一、西方国度税制结构的开展与演化总体上看，西方，国度的税制结构阅历了由以直接税为主体到以直接税为主体，再到现代直接税与直接税偏重的发，展进程。
1.以直接税为主的税制结构。
这是早期奴隶制和封建制国度实行的税制形式。
在事先自然经济处于统治位置，商品经济处于附属位置的状况下，国度无法从其它方面课征足够的税收，只能以土地和人口作为征税对象，采用直接对人或物课征的人头税、土地税、房屋税、户税等直接税方式保证政府取得必要的支出。
这些复杂、原始的直接税，大多依照课税对象的部格外部标志来规则税额，如：人头税按家庭人口课征等。
此外，也有十分有限的市场税和入市税作为辅佐税种。
2.以直接税为主的税制结构。
资本主义开展之初，西方国度奉行自在听任的经济政策，税收政策主要遵照中性原那么，把追求经济效率作为首要目的。
一方面对国际消费、销售的消费品课征国际消费税，以替代原先对工商产业直接征收的工商业税，从而减轻了资本家的税收担负；另＿方面，为维护本国资本主义工商业，对国外制造和输运的出口工业品课以关税。
这时的税制结构，普通称为以关税为中心的直接税制。
3.以现代直接税〔所得税〕或直接税〔增值税〕为主的税制结构。
随着资本主义的日益开展，以关税为主的直接税制逐渐暴显露了其与资产阶级利益之间的抵触：维护关税成了资本主义自在开展和向外扩张的桎梏；对生活必需品课税，维护了自给的小消费者，不利于资本主义完全占领国际市场；直接税的添加还会提高物价，容易惹起人民的对立，坚定资产阶级的统治，更满足不了战争对财政的庞大需求。
美国房产税制度研究分析报告
美国房产税制度研究分析报告2018年3月1.美国房产税制度核心内容 (2)2.美国房产税制解析 (2)2.1美国房产税的历史——两轮制度变迁 (2)2.2美国房地产市场概况和家庭税负 (4)3.谁来征收？用于何处？——征收主体和用途介绍 (5)3.1征收主体为地方政府，也是其最重要收入来源 (5)3.2主要用于地方政府公共开支，也是该地学区质量的重要保障 (7)4.如何征收？如何缴纳？——税基、税率、缴纳方式介绍 (8)4.1“以需定收”方式确定税率 (8)4.2核心在于不动产价值的估算 (9)4.3征管制度与缴纳程序 (11)4.4延期权利和处罚条款 (11)5.有何优惠？有何限制？——美国房产税优惠及限制条约 (12)5.1纷繁多样的税收优惠政策 (12)5.2体系化的限制条款 (13)1.美国房产税制度核心内容在美国近两个世纪的发展过程中，不断地变化和迭代，形成了当前比较完善的房产税制度模式，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。
征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源。
目前美国的房产税已发展成为州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。
而房产税的支出也主要用于反哺当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容。
美国房产税税率、税基会动态变化，征收制度和缴纳制度完善。
美国房产税税率一般“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。
税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。
每年美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的变化而变化，在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力，完善的征管制度和缴纳制度保障了税收收入的到位，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。
美国房产税的经验与启示
美国房产税的经验与启示作者：暂无来源：《检察风云》 2013年第7期文张克清华大学博士美国财产税是地方政府的主要自有财源，在美国历史上甚至一度占到美国地方政府收入的绝大部分。
财产税中的不动产税也就是我们所说的在房产保有环节征收的房产税，以其收入与支出、税负与公共服务对应性强的特点展现出较强的生命力，经过长时间的改革，已发展成为美国财产税中最为核心的部分。
值此中国房产税即将全面推行之际，探究美国百年房产税的经验教训以资借鉴，对我国房地产市场调控与民生保障工程的完善有着重要的意义。
“以支定收”确定税率与很多国家不同，美国大多数地方政府的房产税率并不是由法律规定的一个固定税率，而是根据地方年度支出总需求倒算出来的。
其根本原因是美国“以支定收”的财政管理制度，具体而言就是根据议会确定的每年需要政府提供的公共服务数量，在此基础上确定支出数额，然后按照掌握的税基评估情况，倒推出适用税率。
房产税的税负主要取决于法定税率，法定税率一般在地方政府常规预算程序中确立，每年通过一次。
地方政府会对其管理区域的不动产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价值汇总，减去财产税收减免数额后，就是应纳税财产的总价值。
地方政府再确定其下一财政年度的预算总额，以及除了不动产税以外的其他收入总额，两者的差额就是政府要征收的财产税总额。
财产税之所以是最后才确定的税收收入，是因为其主要的投向是辖区内的公共服务，例如市政、消防、园林、教育等均等化的公共物品。
从理论上讲，一个区域财产税征收的多与少是由本辖区纳税人决定的，如果纳税人认为不需要更多的公共服务，则可以通过该选区民意代表提出削减某些预算的提案，进而少交财产税；如果纳税人认为地方政府应该提供更多的公共服务，那么他也会心甘情愿地多缴税。
这样“以支定收”的财政制度可以使得纳税人权利意识彰显，通过预算实现对政府行为的控制。
由于税收来自于每个公众自身的收入，使得公众有更大的激情去参与行政事务，提升公众参与地方治理的程度。
美国房地产税研析变迁、税制与收入水平
美国房地产税研析：变迁、税制与收入水平中国财政科学研究院 苏京春 孙 蕾摘 要：鉴于美国房地产税税制具有比较典型的“宽税基，少税种”特点，各州政府负责制定房地产税相关政策，地方政府划定税率、税收减免等相关政策，税收收入亦呈现出不同的水平和分布特点，本文对美国房地产税１９世纪以来的变迁过程、美国房地产税当下税制、税收收入水平及分布等问题进行了研究分析，以期为我国房地产税改革提供借鉴。
关键词：美国房地产税 房地产税改革 国际经验中图分类号：Ｆ８１３／８１７ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－３１５１（２０２０）１１－０１０６－１４一、引言房地产税在我国由来已久，但自开征以来，一直定位为流转环节税，且针对大多数性质的房地产都采用免税政策，覆盖面很小。
实际上，随着我国房地产市场的不断建立健全，商品房市场亟须相应税收进行调节，尤其是保有环节的税收，有利于发展中房地产市场的良性运转，有利于降低空置率、推进房屋资助、切实提高房屋使用效率，并且能够在一定程度上起到调节收入分配、调节资源配置、涵养地方财政税源等作用，同时对市场机制“看不见的手”的调节作用的扭曲效应较小，能够在一定程度上抵御宏观周期的冲击，具有相当程度上的稳定性，对我国税收体制建立健全意义重大。
我国学界对保有环节房地产税的开征已从多方进行过丰富论证，也陆续开展了各项相关空转及试点工作，条件日渐成熟。
２０２０年５月１８日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，提出“深化税制改革，稳妥推进房地产税立法”，反映出决策层对房地产税改革方面的进一步考虑。
鉴于此，本文在一系列研究的基础上，论述了美国房地产税的相关制度，以期为我国房地产税改革提供借鉴。
对近十年的文献进行简要梳理，可知学界对房地产税的相关研究主要集中在功能定位、社会效应、发达国家经验、税收体制机制等方面。
关于房地产税的功能定位，贾康（２０１０）总结房地产税的功能包括为地方提供支出财源、促进房地产市场稳健发展和推动收入分配合理化；侯一麟和马海涛（２０１６）认为开征房地产税能保证基层政府有稳定财源，最终提升地方治理水平；胡怡建和范桠楠（２０１６）提出房地产税最主要的功能是筹集地方政府收入，兼具个人收入分配和经济运行功能。
欧美等国的房产税征收
April 201143一些国家征收房产税的实践证明，房产税的征收对房地产市场起着一定的调节作用，同时兼顾社会公平。
笔者遴选了一些欧美国家的房产税征收情况，以期对研究推进我国的房产税制改革有所启迪。
加拿大——房地产税和“欢迎税”加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源，由市政税、地区税和学校税组成。
税收计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定税率(税金/每1000加元)。
根据加拿大统计局数据表明，低收入家庭收入的11.7%需用来缴纳房地产税，而高收入家庭只需缴纳收欧美等国的房产税征收入的4.2%。
然而，与平均占家庭收入21.3% 的个人所得税相比，占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。
对于购房者，地方政府征收一次性的“欢迎税”。
每当房屋交易过户一次，“欢迎税”就会征收一次。
欢迎税的计算方法一般是阶梯式，即不同的税率对应不同的价值区间。
英国——没有物业税只有个人所得税在英国，持有房屋者无需缴纳物业税，除非业主出租或者买卖房屋。
对于出租房屋者，出租收入(租金减去必要的成本)要被计入到个人所得税。
而房屋买卖需缴纳的盈利税和加拿大比较相似，即首套自住的不需要缴税，其他需要交纳18%～28%的房地产税。
英国是为数不多的把房地产税与个人所得税率挂钩的国家，收入越高，税率越高，但中等收入以上家庭的资产盈利税率就不再增长。
所以，英国富有的家庭和普通中产阶级家庭负担的税率差别不大。
而对于个人首套自住房屋，资产盈利低于25万美元则不用交税。
法国——居住税和业主税法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有文/杭东April 201144者都需要缴纳的税；居住税——民用住宅中住户(业主或者房客)需要缴纳的税。
业主税是按房屋年出租价格收取的。
法国政府最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，估值严重滞后已成为法国政府如今面临的主要问题。
对于房屋交易盈利税，法国政府规定的税率为28.1%。
美国财产税变革及对中国的启示
美国财产税变革及对中国的启示2014年01月21日09:23 来源：长江商报作者：王德祥字号打印纠错分享推荐浏览量 224美国财产税始于17世纪殖民地时期，最初是分类财产税。
19世纪后发展成为一般财产税，财产税的地位上升。
20世纪30年代后美国财产税又出现向传统回归趋向。
当前美国的一般财产税是地方政府提供学校教育等基本公共服务的主要财源，虽然有不少公众抱怨财产税。
殖民地和建国初期的分类财产税财产税是美国的传统税种。
17世纪20年代，英国、法国、德国和荷兰等国的殖民统治者就在南北部各殖民区建立了财产税，最初用于地方教区的教会事务和儿童教育。
分类财产税按照财产类别征收，如按单位和等级对土地、房屋、牲畜、奴隶等征收的财产税。
实行分类财产税主要有两方面的原因，一是受欧洲财产税的影响，殖民统治者将欧洲模式移植到北美；二是对不同财产（收入能力不同）用不同税率征收显得公平、税收反抗小，如不动产（土地和房屋）的税负重于牲畜和奴隶，城镇的财产税高于农村。
殖民地时期南北各地的财产税差异虽然很大，但它并不占主要地位。
在各殖民地财政收入中，非税收入（收费、彩票、罚款和捐赠）是主体，间接税（关税和烟酒消费税）是其次，财产税和按劳动力征收的人头税只起补充作用。
不过，自17世纪中期后由于北美殖民者之间的争夺加剧，战争使财产税的地位上升并得到迅速的普及和发展，成为重要的财政支撑。
当然，财产税负加重也引起农民、大农场主和城镇居民的强烈反抗。
也正是由于税收过重，才爆发了美国独立战争。
在1776年美国宣布独立后一段时期，由于战争和重建，美国依然沿循了殖民地时期的财产税模式。
19世纪至20世纪初的一般财产税19世纪初，由1818年由伊利诺斯州开始，各州开始进行财产税变革，改行范围宽泛、税率统一、按价值计征的综合型一般财产税，即：将财产税范围由不动产（土地、房屋）扩大到有形和无形动产（车辆、设备、存货和金融资产等），对所有应税财产按市场价格进行估价，用一种税率统一征收。
美国和香港房产税体系的设置
美国和香港房产税体系的设置【摘要】本文就美国和香港房地产税税收体系进行了整理，分别分保有、转让和收益三个环节总结了房地产税收及其历史沿革。
以期为国内学者和政策制定者在房产税改革和试点的一系列研究和尝试中提供参考和借鉴。
标签房地产；税费体系；美国；香港美国在建国初期就开始征收房产税，最初的财产税是选择性地对土地、牲畜和房屋课税，到19世纪中期美国全国各州普遍开征财产税；到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规，而且其财产税几乎占各级政府财政税收收入的一半。
由于两次世界大战，美国经济进入大萧条时期，财产税在各级政府收入中的比重逐渐变小了。
“1902 年，物业税收入在州政府财政收入中占45%，在州和地方的共同财政收入中占68%，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42%。
但是在1992 年，该项收入在州政府财政收入中只占 1.2%，在州和地方政府共同的财政收入中占18%，在三级共有的联合财政收入中占8%。
”可见，美国的房产税税收比重下降，但仍然是各地方政府财政资金的重要来源。
一、美国现有房地产税收体系“美国目前实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权力。
联邦和州有税收立法权，而地方没有立法的权力，只能在州制定的税法约束下征税。
联邦政府开征的税种包括个人所得税、公司所得税、遗产与赠与税、消费税、社会保障税和关税；州政府征收的税种包括销售税、个人所得税、公司所得税、消费税、物业税、遗产与赠与税、资源税与社会保障税；地方政府征收的税种主要包括物业税、销售税、消费税、个人所得税、公司所得税和社会保障税。
其中，联邦政府的收入主要来自个人所得税，其次是公司所得税，个人所得税收人大约是公司所得税收入的5倍；州政府的收入主要来自所得税和销售税；而地方政府则把包括动产和不动产在内的物业税作为其主要的收入来源。
”美国的房地产税收体系包括房地产交易、保有、继承与赠与以及所得阶段的以土地和房屋为课税对象的税收。
国际房地产税的发展及现状对我国完善房产税的启示
国际房地产税的发展及现状对我国完善房产税的启示【摘要】本文梳理了国内外房地产税发展历史及现状，分析了国内外房产税征收条件的差异，并提出目前房产税征收需要解决的几个重要问题。
标签房产税；房地产税；完善一、国内外房地产税1、国外房地产税的历史及现状欧美地区：欧洲中世纪时出现过以房产为对象的不少税种，如烟囱税、炉灶税、壁炉税、窗户税及门窗税。
1696年，英国用“窗户税”取代了“壁炉税”，按窗户数量的多少大小征收。
后经意大利传入法国，叫门窗税。
法国门窗税是1798年拿破仑征战意大利时引进的。
开始作为房屋的收益税，对住宅的租户征收，由房主支付，后来变成了对业主征收的房产税。
美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又叫不动产税。
其发展历史悠久。
1792年有4个州征收房地产税，至20世纪初，每个州都制定了征收房地产税的法规，目前各州都由地方政府征收。
房产税征收的税基是纳税人所拥有的土地和地面建筑物价值，房产税评估由COUNTY税务部门的评估办公室（ASSESSOR）每年进行一次，纳税人可以在估税官办公室网查询结果，如果纳税人觉得评估结果不符合市场状况，可以在半年内向估税官办公室申请重新评估。
各州根据经济发达程度，税率也各不相同，总体税率大约为房地产评估值的1%-3%。
亚太地区：新加坡的住房主要分两类，私人房产和政府组屋。
新加坡的房地产税主要是物业税，包括土地、房屋和建筑物，自住房产0-6%，其他类型10%。
日本财产税的税种有很多，其中地方政府征收的有对不动产课税的不动产取得税、固定财产税、城市规划税等，固定资产税的标准税率是 1.4%。
除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”。
在香港，如房地产作出租用途，则租金收入需要缴纳物业税。
物业税是在每个课税年度按土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免缴物业税而征收利得税。
美国不动产税研究
六、展望
在研究方面，未来对于不动产税收政策的研究将更加深入和细致。例如，对 于不同类型的不动产（居住用房和非居住用房），其税收政策的影响因素和效果 可能会有所不同。因此，需要进一步深入研究不同类型不动产税收政策的特殊性 和影响机制。此外，随着大数据等技术的应用，对于不动产税收政策的制定和评 估也将更加科学和准确。
美国不动产税的优缺点
2、为地方财政提供稳定来源：不动产税作为地方财政的主要收入来源之一， 可以为当地政府提供稳定的资金支持，用于教育、医疗等公共事业的发展。
美国不动产税的优缺点
3、调节房地产市场：通过调整不动产税政策，可以影响房地产市场的供求关 系，从而控制房价上涨、防止过度开发等。
美国不动产税的优缺点
参考内容
一、引言
一、引言
近年来，中国不动产市场的发展与变革，以及政府对于房地产市场的调控， 引发了广泛的社会。其中，物业税和房产税的试点改革是重要的议题之一。本次 演示将从物业税的设想，到房产税试点转型期中国不动产税收政策的变迁进行深 入研究。
二、物业税的设想
二、物业税的设想
物业税，作为一种针对不动产持有环节的税收，其设想是希望通过增加持有 环节的成本，降低不动产的过度持有，进而达到调控房地产市场的目的。然而， 物业税的推行面临许多挑战。首先，如何确定合理的税率和征税范围是一个关键 问题。其次，由于物业税涉及大量房产，如何公平、公正、有效地进行征收和管 理也是一大难题。
不动产税制及其影响因素
美国不动产税的征收范围广泛，涉及到房屋、土地等多种形式的房地产。在 具体的征税过程中，还会考虑到房地产所处的地理位置、用途、面积等因素。此 外，美国各州和地方政府的税收政策也会影响不动产税的征收，例如税率、减免 政策等。
房产税现状,国内外
房产税自古存在房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。
欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。
中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。
至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
规定少，区域自定称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。
房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。
房产税征收时间是多少呢？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
所以，各城市的征税时间并不一致。
现状从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。
但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。
首先是征收范围的问题。
在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。
而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。
而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。
其次是税率如何确定。
假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。
如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。
三是房产价值评估问题。
房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。
如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。
反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。
英国房产税改革和价值评估经验
英国房产税改革和价值评估经验征收房产税的普遍依据：公开市场评估价值房产税在不同国家的名称不尽相同，包含的名目和征收的具体方法也有所差异，但大体都呈现一个主要的共同点，那就是以该房产的公开市场价值（OMV）为依据。
税基无外乎两种，即房屋价值（如奥地利，丹麦，瑞士，日本，台湾等）或租金价值（法国，德国，比利时，香港，新加坡等），都是以房地产评估为前提（见表1和表2）。
这是因为，只有市场价值才能对被征收房产的价值提供可靠证据。
评估行业专业性强，作为第三方拥有公信力，有助于平衡社会影响，而行业本身的市场竞争也有利于房产价值评估准确性的提高，以及税收制度的有效执行。
但是，由于经济社会因素的影响和房地产市场的波动，房产价值和租金常处在动态变化之中，因此很多国家会进行较为频繁的重新估价来更准确地反应房屋的市场价值，比如很多OECD国家包括英国每5年重估一次；在香港，1999年之前，每三年或以上重估一次，1999年以后，每年重估一次。
但现实中房产税面对的房产类别多样（土地，房屋，构建物等），用途多样（住宅，商业，工业等）构成也复杂（包括权属、位置、面积等），还有大批量定期重新评估的要求，因此价值认定是否公平、合理和高效直接决定了房产税管理体系的效率和完善程度。
在很多国家房产税的征税对象往往是所有房屋（比如所有住房，所有经营性房屋等），这意味着巨大的评估作业量；再加上定期重估的需要，评估工作具有了周期性特点，需要估价师在短时间内对大体量的房屋做出准确和专业的评估判断。
而大量、复杂、重复的评估业务对于房产评估这个专业行业来说，可谓既是挑战也是机遇。
考虑到房产税的长期性，针对房产税所进行的评估行业也需要建立一套全面明确和较为稳定的体系，包括对评估对象，评估方法，评估管理等多个方面的清晰界定。
当然，评估方法不因评估目的变为确定房产税的税基而改变，原则上仍该由被估价对象的特征来决定。
在美国，根据不同房产的特性，市场法，收益法和成本法也都会被采用（Monmouth County Board of Taxation（US）2013）。
中外房产税制比较研究
房产 税征收 的税基 为纳税人所拥有 的土地价值和地面建筑 物价值来 征收 ， 房产纳税价一般是 房产市场公平价 ． 估计方法一 般有成本 法 、 比照销售法 、 预期收益法。
３ 、 税 率
税 率由地方政府根据 各级预算每年 的需 要确定 ，一般年税
率为房产值的 １ ． ５ ￣ ３ ％
善形成 了一套 比较成熟 的征 收体 系和较 为完 善的减免制度 。 日 本现行 的房产税和土地税一起 征收 ， 主要税 种有 固定资产税 、 事 业所得税 、 城市规划税三种 。
（ 一） 固 定 资产 税 日本在 １ ９ ５ ０年的地方税 制改革中引进 了固定资产税，固定
资产税实 质上是一个综合性 的税种 ， 属 于市町村级税 ， 由地方税 务机关征 收。固定资产税包括对 土地 、 房屋 、 其 它折 旧资产课税 。
５经 济 生 态
中外房 产税制 比较研 究
卫徉 伊
（ 西 南财 经 大 学财税 学 院）
房产税是 国家调控房 地产市场经济 活动的有力杠杆 。构成 了当今世界各 国税收制度 的主要 内容 。各 国的房产税制 的设计 由于经济发展水平 的不 同 、 房地产 行业发展状况 的各异 ， 因此无 论是 在课税体系还是税 制要素设计上都存 在一定 的差异 。本文 将具体对 比美 国、 日本和 中国的房 产税 税收制度 ， 为 中国房 产税 的改革提供借鉴与参考 。 美 国房产税概况 美 国房产税历史悠久 ， 在其建 国初期就开始征 收房 产税 ， 早 在 １ ７ ９ ２年就有 ４个州征 收房地产税 ． １ ７ ９ ８年通过 的财产税 法律 就包 含 对 房 产 和 土地 分 别 征 税 的规 定 。 到 了 ２ ０ 世 纪初 ， 美 国 每 个 州都制定 了征收房地产税的法规 。
美国房地产政策的历史变迁
而后，福特提出“社区发展补助计划”(CDBG)， 将住房建设、都市重建和其他住房资 助计划合在 一起．并将资金分配给各州和地方政府．旨在加
强相促进社区的发展。
4．里根与布什时代
在里根执政之前，卡特曾设想帮助租客以 合作社员的身份购买所租住的—人住宅， 但由于难以承受还款的压力而失败。
同年，《住房与城市发展法》颁布，“住 房与城市发展部” (HUD)成立，后来的许 多住房计划由此部门负责实施。
3．尼克松与福特时代
1969年，尼克松上台之后，先后实施了 第235条款的“自置居所计划”和第236条 款的 “租赁住宅计划”，但收效甚微，尤 其是当时的公屋建设或公私合作的住房计 划受到 很大非议，加上经济不景气，尼克 松暂时中断公屋建设。
1990年，布什政府出台“国民可承担住 宅”法案，一方面通过担保和信用证明方 式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；
另一方面，加强地方政府和地方非营利的 社区开发机构在地方住宅建设中的作用。
此外，将住宅自有化作为主要战略，实施 “人人拥有居住机会”计划(HOPE)，把公 屋出售，并将一些社会服务与住房问题相 融合。
1934年，国会正式通过《国家住房法》 (NHA)，成立“联邦住宅管理局”(FHA)和 “联邦储蓄贷款保险公司”(FSLIC)，组建 “互助抵押贷款保险基金”，负责对个人 住房抵押贷款提供保险。
为解决中低收人人士的住房难题，国会 在1937年又通过“公共住宅法案”，设立 “联邦平民房屋建设总处”(USHA)，以建 立永久性的中央补助。
１９３７年《公共住宅法案》
（Ｐｕｂｌｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ Ａｃｔ ） 成立“联邦平民建设总处”， 负责对公共 住房的建设提供长期的补贴。
美日韩三国房产税征收方法对我国的启示
美日韩三国房产税征收方法对我国的启示[一、美日韩三国房产税的相同之处（一）普遍对房产征收财产税。
美日韩三国长期对房屋征收财产类税种。
在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。
从目前的情况来看，美国大部分州以房地产评估价值的20%-100%为征税税基，税率在0.8%—3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。
征税周期为季度、半年或一年征收一次，各州可以自由选择。
日本从1950年开始征收房产税，以固定资产税、城市规划税、事业所得税三个税种名义征收，并将其作为重要的财产税税种。
韩国的财产税实际上主要是对房产课征。
2005年以来，韩国对土地和住宅实行综合课税制度，将土地和建筑物合并为不动产，在规定的数额（2008年调整为9亿韩元）以下按比例税率（0.2%）征收财产税，其收入归地方政府所有；超过规定数额的部分，按累进税率（2008年调整为0.5%-1%）征收综合不动产税，收入归中央政府所有。
（二）房产税是地方主要税种。
美日韩三国将房产税作为地方主要税种，是地方政府的重要收入。
目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，大约占地方税收收入的70%以上。
日本的房地产税收体系中，除登记许可税、印花税、继承税和赠与税归中央政府外，不动产取得税、物业税、都市规划税、固定资产税等属于地方税，房地产税收基本划归地方政府。
韩国财产税也是地方税体系的主体税种，其中，绝大部分来源于以土地和建筑物等不动产为征收对象的财产税。
（三）纳税人是房产的所有者。
美日韩三国房产税的纳税人规定为应税房产的所有者，并明确以法律所有为准，即以纳税年度中法律登记注册为所有者的为准。
美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。
日本的固定资产税实行台账征税原则，市町村政府对土地、房屋、折旧资产（指土地房屋以外的按照法人税和个人所得税法规定折旧计入亏损或必要经费的经营资产）分别设有征税台账和补充征税台账。
房地产税科普系列(二) 欧美日房地产税介绍
房地产税科普系列（二）欧美日房地产税介绍合抱之木，微信公众号：yzyhfg他山之石可以攻玉，这里我们就看看发达国家是怎么征收房地产税的，重点介绍英国、美国、日本房地产税的征收背景及特点。
英国房地产税的由来背景：要打仗，没钱了。
我们都知道，英国曾经是世界霸主，号称“日不落”帝国，大英帝国的形成经历了300多年的贸易、移民与武力征服，期间历经英西战争、英荷战争、英法战争等大战。
打小仗需要小钱，打大仗需要大钱，英国王室/政府为钱的事情焦头烂额，于是，便有了房地产税。
比如，17世纪英荷关系开始紧张，英国王室为了可能发生的战争积极提高政府收入，开征了房地产保有环节的税种“炉灶税”（Oven Tax），随后发生5次英荷战争，英国赢了3次，雄厚的财政收入保障了英国最后的胜利。
当然，英国不打仗的时候财政压力也很大，城市化进程及工业革命都需要大量的公共投入，房地产税也贡献不少。
因此，无论是为了打仗还是为了公共投入，英式房地产税最早出台的原因都是为了增加财政收入，后面英式房地产税的制度设计完善也带上了这个深深的烙印。
英国房地产税特点：税种少，合并征税，税基宽广，以支定收。
1、税种少且明确，保有环节的税种不超过两个，税种少易于操作，降低了征税成本。
2、土地与房屋合并征税，税基评估以土地和房屋合并评估价值为基础。
3、税基宽广，城市中自住房、出租房、营业场所都纳入征税范围，不管是自然人持有还是法人持有，都要征收房地产税，农村住宅除外。
4、税率制定均采取以支定收方式，财政预算支出-预算的非房地产税收入=预算内应征收的房地产税（基准值）。
美国房地产税的由来背景：类似英国，要打仗，没钱了。
美国早期打过独立战争和南北战争，同样也需要钱。
美国独立战争期间，由于联邦政府支出大增，所以1787年宪法授予联邦政府征收包括房地产税在内的直接税的权利，联邦政府也分别在1798-1800年（美法战争）、1812-1814年（第二次美英战争）和1861-1865年（南北战争）期间征收过房地产税。
美国房地产税的经验及启示
美国房地产税的经验及启示作者：高光芝来源：《时代金融》2013年第08期【摘要】美国的经济发展水平较高，财产税是地方财政收入的支柱，2008年美国房地产市场爆发了信贷危机，房地产市场跌幅较大，财产税制度的影响作用值得深入研究。
本文通过对美国的财产税进行深入分析，以期为我国的房地产税制改革提供参考借鉴。
【关键词】房地产税财产税经验借鉴房地产税收是世界各国都普遍征收的一种税，是大多数国家地方财政收入的主体税种。
我国现行的房地产税制是在1994年分税制改革的基础上建立和完善起来的，曾经对我国房地产市场的健康发展也发挥了重要的作用。
但是随着我国房地产行业的飞速发展和经济体制改革的深入，现行的这套房地产税收体系已经不符合当前经济发展的要求。
美国在房产税的制定和运用过程中积累了丰富的实践经验。
本文将简要介绍美国房产税制及对当地的影响，以期对我国相关政策的制定与完善有所裨益。
一、美国房地产税制概述美国是西方国家中房地产税制最完善的国家，实行以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体的房地产税收制度，其征税的主要宗旨是为地方政府提供稳定的财政收入，为公共服务和城市化所必需的基础设施建设提供可靠的资金来源。
由于美国是联邦制的国家，实行分税制，因此其财产税的税收也分为三个等级：联邦政府，州政府和地方政府，三级政府共同分享税收权利。
联邦和州有税收立法权，而地方政府没有立法权，只能在其所在州制定的税法约束下征收财产税，因此，各州在财产税立法方面存在独立性，使得各州财产税在税率、税基和征管方法等方面存在诸多差异。
目前，财产税已经成为美国地方政府最重要的税收来源，为美国经济社会的发展、公共服务水平的提高提供了巨大的财政支持。
目前美国房地产税制中与保有环节相关的税种是不动产税（财产税），税基是房地产评估价值的一定比例（各州规定不一，从20%～100%不等）。
目前美国50个州都征收，只是各州的税率不同，大约在0.8%～3%之间。
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欧美国家房产税之历史及变化
作者：潘澄
来源：《小康》2010年第11期
房地产税 (property tax)在西方有个非常令人着迷的起源，据说公元11世纪的英格兰，著名的戈黛娃夫人（Lady Godiva）裸体骑在白马上经过热闹的街市，为了能让她的丈夫麦西亚伯爵利奥夫里降低对于封地市民的地产赋税。
今天，房地产税是一种基于个人拥有的不动产价值而征收的税收，一般由地方或市政府征收，用来支付地方设施、水、环卫、扫雪等市政功能。
房地产税作为各国地方及中央政府的经济来源，平均大约占到了发达国家政府收入的10% （OECD经合组织数据）。
各国政府征收的办法大同小异——在估值的基础上大部分采取和个人所得税率挂钩的进阶式收税。
对于不动产出售产生的资产盈利税，各国政府都有不同程度的优惠政策，比较个人所得税或者商业税，资产盈利税相对宽松，特别对于买卖个人首要居所，有很大程度的优惠。
加拿大：房地产有个“欢迎税”
加拿大作为一个高税收高福利的国家，房地产税是地方政府财政收入的主要来源。
一般税收是由市政税、地区税和学校税组成的。
税收的计算通常是房地产的公平市场价值乘以固定的税率（税金/每1000加元）。
根据加拿大统计局的数据：低收入家庭收入的11.7%需要用来缴纳地产税，而高收入家庭只需缴纳收入的4.2%。
然而，比起平均占家庭收入21.3% 的个人所得税，平均占家庭收入2.9%的房地产税对于加拿大家庭来说，并不是一个特别沉重的负担。
对于购买房子的买主，地方政府征收一次性的“欢迎税”。
每当房子过户一次，“欢迎税”就会重新征收一次。
欢迎税的计算方法一般是进阶式的（不同的税率对应不同的价值区间）。
英美：没有物业税只有个人所得税
在英国，持有房屋无需缴纳物业税，除非如果业主出租或者买卖房屋。
对于出租房屋的业主来说，出租盈利（租金减去必要的花费）要被加入到个人所得税的申报中，而买卖房屋的资产盈利税和加拿大的系统比较相似，如果是首要居所则不需要缴税，其他地产需要交纳18～28%的税率不等。
美国是为数不多的把此项税率与个人所得税率挂钩的国家（类似的还有加拿大），税率从10%～25%不等，收入越高，税率越高，但到中等收入以上资产盈利税率就不再增长，所以富有的家庭和普通中产阶级负担的税率差别不大。
对于个人首要居所，资产盈利低于25万美元则不用交税。
类似的还有向英国学习的香港，物业主不需要缴纳物业税，除非物业给所有者带来收入，那么收入需要缴付个人所得税。
香港政府以4月1日到第二年的3月31日为财年，所得税的计算是由税率乘以房租收益。
买卖房屋同样是不需要缴纳资产盈利税的。
法国：居住税和业主税
法国房地产税分为两种：业主税——即不动产的所有者需要缴纳的税；居住税——在民用住宅中居住的住户（可以是业主或者房客）需要缴纳的税。
业主税是基于房屋的年出租价格来收取的，法国政府面临的主要问题是最后一次对于年出租价格的估值是在1974年完成的，导致估值严重落后，与市场价格不符。
对于建筑进行的各种装修，业主必须向税务局申报价值方面的变更，以便政府能更好地估值。
对于出售房屋产生资产盈利税，税率为28.1%，由两部分组成：16%资产盈利税，12.1社会管理税。
有许多例外的情况：比如：如果房屋为卖方的首要居所则可以免于缴税，无论哪种房产，持有15年以上可以免于缴税，如果在买房前在法国居住超过两年以上的非居民卖房可以免税，等等。