地产类信托融资的主要模式

地产类信托融资的主要模式

一、贷款型信托融资模式

（一）操作流程

第一步，房地产公司就项目融资与信托投资方达成一致;

第二步，就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步，发行信托凭证;

第四步，信托投资方将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步，信托公司回收资金。

贷款型信托融资模式操作流程图

（二）特点及优势

二、股权型信托融资模式

这种方式是信托投资方在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺一定期限内以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。

（一）操作流程

第一步，信托投资方以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步，信托投资方以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步，信托投资方获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。

第四步，信托投资方将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件

第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。

第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。

股权型信托融资模式操作流程图

(2) 特点及优势

上述模式能够增加房地产企业的资本金，信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

（一）操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

受益型信托融资模式操作流程图

（二）特点及优势

上述为地产类项目的传统融资模式，我方可以根据地产公司项目的实际情况，具体设计与项目相适应的方案。