万科金域华府项目市场调查报告(doc 20页)

万科金域华府项目市场调查报告班级：工程1081学号：104110081131、金棫华府项目概况1.1 项目地段分析1.1.1周边配套设施分析教育：紧邻余家头小学、杨园学校，小区周边有武汉市徐东路小学、武汉钢新世纪幼儿园、武钢三中、粮道街中学、武汉中学、武汉科技大学、武汉理工大学、湖北大学等众多教育配套设施。

商贸：新一佳购物广场、沃尔玛、徐东平价、中百超市、杨园集贸市场、万吨冷库、欧亚达家具、金马凯旋家具、好美家家装市场、和平大世界。

其他：帕菲克健身中心、飞之宇羽毛球馆、新动力羽毛球馆、美林青城游泳馆、金逸国际电影城、汤姆熊电玩城、欢乐空间KTV。

1.1.2区位分析紧邻城市内环徐东商圈，友谊大道与才茂街交汇处，武钢新总部大楼正对面1.1.3交通状况公交215、316、515、540、542、554、610、725、811才茂街站下。

1.2项目定位构成分析1.2.1 地位分析继“润园”之后，万科在武昌打造的又一品牌力作1.2.2 项目定位城市中心，综合型生态、人文生活区1.2.3 构成文化园林＋品质住宅，根植历史遗存之上，用世界建筑的手法与技术，演绎东方哲思创意文化园林1.3项目历史文化底蕴1.3.1 历史遗存地块前身为“原武汉建筑构建二厂”，始建于1958年；武昌造船厂（原）、鼓风机厂、关山炭黑厂，到后来的“武汉长江二桥”的建造都用到了从这里生产“工”型构建，曾经为武汉的建设和发展作出贡献。

初到这里，万科就被这块土地遗留下来的厚重的底蕴所感染，“保护”在万科的设计理念中，是对历史的尊重，更是企业责任。

经过精细的勘察定位与多轮的设计研究，最终确定将项目中工业遗存相对集中的约9000平方米用地划定为“保护特区”（约为项目用地面积的1/6），在最大限度保护该区域内包括斜片墙、双筒仓、搅拌工房在内的各种工业遗存物的同时，更将非保护区范围内的旧厂房龙骨架整体搬迁移入，进一步增加了整个“保护特区”的历史感与代表性。

在这块土地上，万科将用建筑领域最先进的设计理念与技术手段，演绎富含东方哲思的创意文化园林。

1.3.2世界新意对历史的尊重，对环境的保护，是目前世界建筑学界探索与强调的重点方向。

规划上，借鉴了许多世界建筑学界通行的经典原理与原则。

选材上，大量采用混凝土、玻璃、锈钢板等明显带有世界建筑符号的材质。

手法上，致敬世界建筑大师路易斯•康，尊重自然，尊重材质，用“上帝材质”创造不平凡的建筑奇观。

多处室内空间的改造与装修，灵感来源于不同地域的世界建筑文化，如教堂、民居等。

1.3.3凝韵东方3大东方文化根基：和风＋禅韵＋中式园林；3条设计线索：景观＋材质＋情绪；12处（情＋景）节点：廊、门、涌、径、拱、宇、池、院、阁、栈、榭、林1.4项目住宅品质1.4.1规划“园”隐“府”中，相“协”相“生”1.4.2景观归家序列，高层建筑形态下的园林居住感受；1.4.3户型为“改善型”客户打造的品质居所，轻松实现宜居的优质居住感受；1.4.4装修万科自身的再次超越与突破，为“改善”客户量身打造。

2、房地产市场行情2.1市场供需状况房地产“二次调控”重压下，武汉“十一”楼市销售尚可。

接下来的整个十月市场是否能实现“银十”的丰收？房产税“箭在弦上” ,楼市扑朔迷离。

昨日，记者采访多位房地产人士，呈现出来两种观点，一种是“‘金九’出现，‘银十”没有”；另一种则是“楼市还会持续火爆”。

有报道称，从黄金周看银十，武汉楼市还未入秋，未来一段时间销量不会很低。

“这回新政对刚性需求和改善性需求影响不大，该买还是会买。

”有关人士称，需求很旺，一时半会很难降温。

武汉高盛智信地产总经理梅林认为，以“十一”的商品房销量无法判断10月走势，但惯性使然，10月销量也不会太差，价格也不会出现大跌。

但是，10月楼市，政策和市场压力不小。

多家房产网站数据显示：60多个项目、2万多套新房在本月上市，有些房源集中区域，楼盘之间竞争将很激烈，或会局部价格战。

“国五条”中最新的当属房产税，大有呼之欲出势头。

长源地产副总肖学峰说，将造成部分观望，包括期待于房价下降的刚性需求暂时会等待，也有一部分投资者放弃购买，客观上能抑制各类需求。

2.2 销售状况2.2.1远近城区比较一周楼市走势相关数据是以亿房网市场研究中心调研和统计处理得出，由于周价格受该周成交的楼盘及楼盘成交的具体房屋影响较大，故一周走势只能反映短期的变化状态，不能代表长期的走势。

十月第一周(9月30号-10月6号)，据亿房研究中心的统计数据显示，全市新房共成交3121套，其中商品房成交2896套(商品住宅成交2614套、商铺和写字楼等非住宅成交372套);经济适用房成交135套。

在全市商品住宅成交的2614套中，主城区成交1985套，远城区(黄陂、江夏)成交629套。

武汉主城区商品住宅成交情况目前全市主城区在售楼盘349个，成交均价6682.64元/平方米，较前一周价格水平上涨39.23元/平方米，楼市价格涨幅0.59%，与去年同期相比增幅12.85%。

本周主城区销售套数1985套，较前一周增加754套，增幅61.25%，平均每天销量为284套;与去年同期相比增加47.15%。

武汉远城区商品住宅成交情况目前武汉远城区在售楼盘210个，成交均价3674.19元/平方米，较前一周价格水平下跌15.22元/平方米，楼市价格跌幅0.41%。

本周远城区销售套数629套，较前一周增加256套，增幅68.63%，平均每天销量为90套。

远城区与中心城区成交均价比较图(注：中心区指武昌、汉口、汉阳中心区;远城区指武汉市二环线以外区域) 主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅销售量比较图2.2.2市场综述主城区商品住宅成交情况本周主城区销售套数1985套，较前一周增加754套，增幅61.25%，平均每天销量为284套。

主城区不同价格区间商品住宅销售情况本周主城区楼盘成交均价主要集中在6000-8000元/平方米，占到了整体成交量的49.82%，较上周增加10.59%;其次是8000元/平方米以上，占总成交量的28.06%，较上周减少2.57%;5000-6000元/平方米，占总成交量的14.21%，较上周减少2.53%;4000-5000元/平方米，占总成交量的6.40%，较上周减少5.87%;4000元/平方米以下，占总成交量1.31%，较上周增加0.37%。

主城区不同面积商品住宅销售情况本周商品住宅成交的户型面积主要集中在90平方米以下户型，占到了整体成交量37.31%，较上周增加20.74%;90-120平方米户型占到34.12%，较上周减少8.77%;120-140平方米中大户型成交量占到总量的22.53%，较上周减少8.99%;140平方米以上的成交量占总量的6.05%，较上周减少2.97%。

一周楼评本周武汉主城区楼市，成交均价方面，除汉口中心区高房价项目房价有所下调而引起区域房价下跌和东西湖片区房源较多部分项目房价下调而成交均价有所下跌外，其他片区的成交均价均有所上涨，部分新开盘加推项目房价较前期和片区均价上涨幅度较大而使得一些区域成交均价环比上周上涨幅度明显增大;成交量方面，由于部分9月开盘项目较集中备案，本周整体成交量较上周亦大幅增加，其中关山片、武昌中心区、东西湖片区和二七后湖片区成交量较大。

本周武汉远城区楼市，成交均价方面较上周有所下跌，不过下跌的主要原因在于区域内部分新开盘加推项目销售价格较低引起，而成交量方面，部分新开盘加推项目的销售也使本周远城区成交量较上周增加较多3、竞争楼盘状况3.1 福星惠誉国际城3.1.1基本概况规划图效果图1效果图2福星惠誉国际城位于城市内环线核心区、徐东中心，属武汉东湖与沙湖中间的湖区地域，近享东湖和沙湖的优美自然资源。

项目总占地约15万平米，总建筑面积59万平米，绿地率30％。

分为南北6大独立地块，每个地块均具备独特城市功能，联合起来又为一座大城。

目前，此类造城模式还属全国首创。

福星国际城总体定位于以高档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能复合型物业。

福星惠誉地产邀请国际著名规划团队ATKINS担纲规划设计，以“创造城市的另一种可能”的高度打造福星国际城，力图提升武汉湖区城市形象！惊艳的“浮云”商业街将成为全武汉一大亮点，独具IDEA的高档公寓将填补徐东商圈的空白，空中花园的归属感社区将改变徐东以往冷漠的形象……城中村常常是城市化进程中的镇痛，如何在相对凌乱和发展不均的城市背景中树立自身的可识别性特征是福星国际城设计之初的目标。

经过多轮的比较和考察，福星国际城以一个较为理性和强逻辑的形象特征来区别于城市环境，对比的同时，积极与城市对话，以期为武汉确立新的城市景观和规划肌理。

福星国际城将规划、建筑和景观统一组织在一个强次序感的矩阵网格中，非单一建筑，而通过一个建筑群体使混乱回归秩序、简陋回归优美。

福星国际城造城一期，总建面168603 M²，总户数1460户；东侧紧邻徐东大街，南依麦德龙、光明万丽酒店，北接长江二桥，集商业街、公寓、住宅为一体，以“colorful”为设计主题，处处体现“精彩纷呈”生活秀！福星国际城一期以当今“矩阵城市”的先进理念规划有特色商业街、主题商业中心、酒店公寓、高层住宅及休闲广场等建筑。

特色浮云商业街建筑造型独特，2－4层设计，局部顶层采用浮云设计，高层电梯直达，浮云底部通透，形成良好的第一界面，中部百叶穿插营造商业街的购物气氛。

同时在细部设计上采用大面积玻璃窗，改善室内采光、增加商业与外界的沟通。

酒店公寓，紧临徐东大街，独具特色的外部流线造型,打破了徐东以往商务楼的单调表情。

流线简洁设计，空间富有层次；每户均有落地观景窗，同时功能分区明确，动静分离，内有独立工作分区，外部有景观阳台，扩展了室内空间。

为住户提供了舒适、高品味的空间感受。

公寓立面是小区与城市之间一个主要的沟通界面,向城市传达着新世纪的商务自由。

高层住宅立面造型以体块、色块的相互穿插为主要特征，为整个社区奠定了现代、活泼、高尚的氛围。

户型设计严格按照90/70的政策规定，以中小户型为主，面积集中在80－130平米。

楼栋布局结合环境围和成组团绿地、宅前绿化，楼层设计的多用户共享的花园，同时赠送的面积使室内品味空间得以延伸。

多户共享的空中花园为住户提供了额外的情趣空间和活动场所，同时也为邻里交流提供了适宜的环境。

福星惠誉地产成立于2001年，自2004年连续四年蝉联湖北省房地产行业综合实力排名第一，连续三年位列全国房地产行业百强企业。

2008年，第四次被评为“中国房地产百强企业”，居第45位，历史性傲居湖北区域龙头地位。

从一开始福星惠誉就注重品牌发展战略，建立了“先做人，后做事”为核心代表的优秀企业文化。