收益还原法的基本原理及其应用
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n个计息周期后的本利和为： Fn ＝ P( 1 + i) n
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
➢四、资金等值的概念
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不 同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的 价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的 实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
➢三、适用对象和条件 ➢适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限
于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这 类不动产有收益即可 ；
➢适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预
期，因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益 和风险都能够比较准确地量化。
➢四、收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资
例如，现在借入100元，年利率是15％，一 年后要还的本利和为115元，这就是说，现在的 100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们 是等值的。即其经济价值是相等的。
➢第三节 收益法的基本公式
➢ 一、最一般公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收 益法的原理公式，主要用于理论分析；
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
❖三、其它计算公式
1.净收益在前若干年有变化的公式 2.净收益按一定数额递增的公式 3.净收益按一定数额递减的公式 4.净收益按一定比率递增的公式 5.净收益按一定比率递减的公式 6.预知未来若干年后的价格的公式
➢ 是建立在货币具有时间价值的观念上，
是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通 常称为收益价格。
➢
➢二、理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。
对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：
➢
不动产的价格
为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公
式中的1 -
1 (1+r)n
则有：
Kn ＝ 1 -
1 (1+r)n
因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年时的 K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示 收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的 价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下 ：
例：有甲、乙两宗不动产，甲不动产的收益期限为50 年，单价2 000元／m2，乙不动产的收益期限为30 年，单价1 800元／m2。假设报酬率均为6％，试比 较该两宗不动产价格的高低。
解：均计算无限年期的价格：
故乙房地产价格高于甲房地产。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整
上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同，需要对可比实例价格进 行调整是特别有用的。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所在地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。
收益还原法的基本原理 及其应用
✓重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念 ➢ 是将待估不动产未来每年的预期客观纯
收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
现金流量时间标度
(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而 是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法 是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金 流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末 发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
年收益权利的价格。
例2：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
年收益权利、报酬率为8%的价格。
(3)用于比较不同期限价格的高低
要比较两宗不动产价格的高低，如果两宗不动产的 土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的 。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下 的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不 同期限价格之间的换算方法相同。
3.预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5% 。该类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地 产现在的价格。
第四节 净收益的求取
➢ 一、不动产收益的确定
1、对于出租不动产的收益确定 运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可
用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：① 潜在毛收入；②有效毛收入 潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置(即100％
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象 叫资金增值。
(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位 投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币 贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即 对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。
(1)直接用于测算价格
某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的， 当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6 年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净 收益8万元；该宗不动产的报酬率为8．5％。试计 算该宗不动产的收益价格。
解：该宗不动产的收益价格计算如下：
(2)用于不同期限价格之间的换算
＝
不动产的净收益 利率
➢例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，
此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2
万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金
等价，即值40万元。
➢普通适用的收益还原法的表述：
➢ 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限
收益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不 断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限 内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产 的价格。
2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维 持不变；
3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及 n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各 种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的 特例；
4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期 末；
5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年， 也可以为月、季、半年等。
二、净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期
限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年
➢2、收益期为有限年
净收益每年不变的公式的作用：
净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有 许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同 土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限) 价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低 ；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。
➢ 利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
练习：
1.某宗不动产已知可取得收益的年限为38年，通过预 测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、 25万元、28万元、30万元，从未来的第6年到第38年 每年的净收益将稳定在35万元左右，该类不动产的报 酬率为10％。试计算该宗不动产的收益价格。
2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元 的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款 用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月 等额偿还，年贷款利率为15％，问月还款额为多少？ （属于现金流量和资金时间价值部分的内容）
➢ 二、现金流量图
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资 金运动的时间始点或某一基准时刻。
In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为：
Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
2、复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前 计息周期所累 计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金 流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量， 向下者表示负现金流量。
➢三、资金时间价值
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值 ，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为 资金的时间价值。
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借 款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元存 人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1年 而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的 使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1 000 元在1年中的时间价值。
料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用 等数据资料；
②预测估价对象的未来收益
③求取报酬率或资本化率
④选用适宜的收益法公式计算收益价格
➢第二节 现金流量和资金时间价值
➢ 一、现金流量 ➢ 现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
消耗费用。通常按年租金的2-5%；
➢⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例； ➢⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%； ➢⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、
பைடு நூலகம்
若已知V∞，求V70 、V50如下：
V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50
若已知V50，求V∞ 、V70如下：
V ∞ ＝ V50 x
1 K50
V70 ＝ V50 x
如果将上述公式一般化，则有：
K70 K50
Vn ＝ VN x
Kn KN
例1：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
出租)情况下的收入； 有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失
后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金( 延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成 的收入损失；
2、对应用于经营的不动产的收益的确定：经营收入
➢二、运营费用的确定 ➢1、出租中总费用 ➢⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。 由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际 状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。
➢四、资金等值的概念
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不 同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的 价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的 实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。
➢三、适用对象和条件 ➢适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限
于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这 类不动产有收益即可 ；
➢适用条件：收益法评估的价格，取决于未来的预
期，因此，收益法的适用条件是不动产未来的收益 和风险都能够比较准确地量化。
➢四、收益还原法的操作步骤
运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行： ①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的资
例如，现在借入100元，年利率是15％，一 年后要还的本利和为115元，这就是说，现在的 100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们 是等值的。即其经济价值是相等的。
➢第三节 收益法的基本公式
➢ 一、最一般公式
对上述公式作补充说明如下：
1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收 益法的原理公式，主要用于理论分析；
i＝
i1 P
x 100%
式中 i1 － 一个计息周期的利息；
上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。
注意：如果已知年利率为6％，则月利率为 6％ 12
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与 借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：
解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
❖三、其它计算公式
1.净收益在前若干年有变化的公式 2.净收益按一定数额递增的公式 3.净收益按一定数额递减的公式 4.净收益按一定比率递增的公式 5.净收益按一定比率递减的公式 6.预知未来若干年后的价格的公式
➢ 是建立在货币具有时间价值的观念上，
是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通 常称为收益价格。
➢
➢二、理论依据：
预期原理：决定不动产的当前价值的，重要的不是过去的 因素而是未来的因素。
对于投资者来说，将资金用于购买不动产获取的收益，与 将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：
➢
不动产的价格
为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公
式中的1 -
1 (1+r)n
则有：
Kn ＝ 1 -
1 (1+r)n
因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年时的 K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就表示 收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的 价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下 ：
例：有甲、乙两宗不动产，甲不动产的收益期限为50 年，单价2 000元／m2，乙不动产的收益期限为30 年，单价1 800元／m2。假设报酬率均为6％，试比 较该两宗不动产价格的高低。
解：均计算无限年期的价格：
故乙房地产价格高于甲房地产。
(4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整
上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例 房地产与估价对象房地产的期限不同，需要对可比实例价格进 行调整是特别有用的。
例子：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地 ，所在地段的基准地价目前为1 200元／m2。该基准地价在评估 时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假 设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前 的价格。
收益还原法的基本原理 及其应用
✓重点掌握内容：
重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其 中报酬资本化法的公式及其计算、不动产收益的种类、净 收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握 的内容。
第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念 ➢ 是将待估不动产未来每年的预期客观纯
收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
现金流量时间标度
(2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而 是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法 是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金 流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末 发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
年收益权利的价格。
例2：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
年收益权利、报酬率为8%的价格。
(3)用于比较不同期限价格的高低
要比较两宗不动产价格的高低，如果两宗不动产的 土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的 。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下 的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不 同期限价格之间的换算方法相同。
3.预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元 和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5% 。该类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地 产现在的价格。
第四节 净收益的求取
➢ 一、不动产收益的确定
1、对于出租不动产的收益确定 运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可
用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：① 潜在毛收入；②有效毛收入 潜在毛收入：是假定不动产在充分利用、无空置(即100％
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象 叫资金增值。
(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位 投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币 贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即 对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。
(1)直接用于测算价格
某宗不动产是在政府有偿出让的土地上开发建设的， 当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6 年；预计利用该宗不动产正常情况下每年可获得净 收益8万元；该宗不动产的报酬率为8．5％。试计 算该宗不动产的收益价格。
解：该宗不动产的收益价格计算如下：
(2)用于不同期限价格之间的换算
＝
不动产的净收益 利率
➢例如：某人拥有的不动产每年可以产生2万元的净收益，
此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2
万元的利息，对于该人来说，这宗不动产与40万元的资金
等价，即值40万元。
➢普通适用的收益还原法的表述：
➢ 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限
收益的不动产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不 断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限 内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗不动产 的价格。
2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维 持不变；
3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及 n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各 种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的 特例；
4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期 末；
5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年， 也可以为月、季、半年等。
二、净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期
限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年
➢2、收益期为有限年
净收益每年不变的公式的作用：
净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有 许多其他作用，例如：①用于不同使用期限(如不同 土地使用年限)或不同收益期限(以下简称不同期限) 价格之间的换算；②用于比较不同期限价格的高低 ；③用于市场法中因期限不同进行的价格调整。
➢ 利息与利率
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补 偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过 一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过 程可表示为： F n ＝ P ＋ In
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
➢ 利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额( 即本金)之比，一般以百分数表示。
练习：
1.某宗不动产已知可取得收益的年限为38年，通过预 测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、 25万元、28万元、30万元，从未来的第6年到第38年 每年的净收益将稳定在35万元左右，该类不动产的报 酬率为10％。试计算该宗不动产的收益价格。
2.某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元 的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％，其余房款 用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月 等额偿还，年贷款利率为15％，问月还款额为多少？ （属于现金流量和资金时间价值部分的内容）
➢ 二、现金流量图
现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状 态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标 图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一 刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息 周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示资 金运动的时间始点或某一基准时刻。
In＝P x n x i n个计息周期后的本利和为：
Fn ＝ P( 1 + i x n ) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周 期为“年”。
2、复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前 计息周期所累 计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： In＝P x [ (1+i)n – 1 ]
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金 流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量， 向下者表示负现金流量。
➢三、资金时间价值
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值 ，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为 资金的时间价值。
这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借 款为例来说明最容易理解。如果现在将1 000元存 人银行，一年后得到的本利和为l 060元，经过1年 而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的 使用权而得到的报酬。也就是说，这60元是1 000 元在1年中的时间价值。
料，如估价对象及其类似不动产的收入、费用 等数据资料；
②预测估价对象的未来收益
③求取报酬率或资本化率
④选用适宜的收益法公式计算收益价格
➢第二节 现金流量和资金时间价值
➢ 一、现金流量 ➢ 现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独 立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或 流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出， 流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称 净现金流量。
消耗费用。通常按年租金的2-5%；
➢⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例； ➢⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%； ➢⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、
பைடு நூலகம்
若已知V∞，求V70 、V50如下：
V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50
若已知V50，求V∞ 、V70如下：
V ∞ ＝ V50 x
1 K50
V70 ＝ V50 x
如果将上述公式一般化，则有：
K70 K50
Vn ＝ VN x
Kn KN
例1：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为 2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30
出租)情况下的收入； 有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失
后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金( 延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成 的收入损失；
2、对应用于经营的不动产的收益的确定：经营收入
➢二、运营费用的确定 ➢1、出租中总费用 ➢⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施