第11章城市内部地域结构分析解析

其他成长点。这些中心地和成长点皆随着整个城市的运输
网、工业区或各种专业服务业的发展而发展。
多核心模式认为：大城市不是围绕单一核心发展起来的， 而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业区、轻工业 区、重工业区、住宅区、近郊区和相对独立的卫星城镇等
各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。
多核心模式由于考虑城市新的发展，注意的
间尚有不少富人的豪华公寓。
高低层建筑与土地利用的关系
第二节 城市CBD
一、CBD的概念与特征
CBD的概念最早由伯吉斯于1923年在同心环模式
中提出。 CBD一般是指零售业、金融业、服务业、商务办 公业、批发业、会展业、娱乐业的集中地。它具有完 善的市政和交通服务设施，是城市中人流、物流最集 中、商务活动最频繁、交通最便捷、建筑密度最高的 地区，是城市、区域、甚至全国经济发展的中枢。
霍伊特的理论承认同 心环模式的经济地租机 制，并在此基础上增加 了交通影响。在伯吉斯
理论中，决定城市土地
利用结构的重要因来自百度文库是 距市中心的距离；霍伊 特认为城市用地的导向 因素比距离更重要。
(三)哈里斯和厄尔曼的多核心模式
哈里斯(C. D. Harris)和厄尔曼(E. L. Ullman)两人都认为， 同心环学说和扇形学说都有缺陷，都是基于单中心模式， 忽略了重工业对城市内部结构的影响和市郊住宅区的出现 等现实。基于此哈里斯和厄尔曼在1945年提出较为精细的 多核心模式。 该模式假设城市内部结构除主要经济胞体(CBD)外，尚 有次要经济胞体散布在整个体系内。这些胞体包括未形成 城市前中心地系统内各低级中心地和在形成城市过程中的
所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差
异。由于城市中房租存在着显著的垂直差异，因此，
城市土地利用在垂直方向上也存在着明显的分异现
象。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底
层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以 在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业 所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不 能排除用于住宅的可能。除了酒店(商业住宅)外，其
实际上，除地价因素外，铁路、河流、复杂的地形等 都是影响CBD结构的重要因素。斯科特(Scott)在对美国和 澳大利亚城市研究的基础上，认为CBD往往沿交通轴线延 展，由3个相互渗透的带(功能圈)组成： ①零售业内圈：出售高档和专业化商品 ②零售业外圈：出售较一般商品
③办公事务圈
这三个地带不一定组成同心圆状环绕，特别是办公业 部门往往在CBD的一侧发展延伸。
有在市中心通达性最大点，零售业才能取得最大效益， 同时零售业的单位土地的经济效益也是最大的，导致 市中心的有利区位被零售商业占据，其外围分别为工 业带、居住带、农业带等。
由于市中心向郊区
放射性道路沿线以及
放射性道路与环形公
路的交叉点，往往也 是商业、服务业、制 造业的集聚地，成为 地价的次高点，最后 导致同心环式土地利 用形式发生变形。
当代城市CBD的主要特征:
城市的功能核心区 该区是城市经济、科技、
文化、商业等高度集中之地 交通便利 人流、车流、物流巨大 白天人口密度最高 昼夜间人口数量变化最大 位于城市的黄金地带 地价最高 高楼林立 土地利用率最高
二、CBD的界定
进行CBD的研究，首先要划分确定其界线。1954年，美
它国家的现实性，不一定适用，需要修改。
英国学者曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模 式。该模式是伯吉斯和霍伊特的模式进行综合，考虑到英 国位于西风带的实际，认为：高级住宅区多位于城市的西 部，工业区和贫民住宅多位于城市的东部。
曼 的 英 国 工 业 城 市 模 式
麦基(Mcgee)则将三模式在殖民地和发展中国家城市 的应用中，提出了修正。由于这些国家存在着二元经济结 构，所以麦基模式中有两组不同的商业中心，一种是西式 商业中心，以从事国际贸易，出售高档进口货物为主，另
金融部门、②出售高档或专业化特殊商品的零售商业部门、
③大公司总部等社会专业化部门。其余地区称为“核缘”， 是一个密度相对较低的，起到支持核心作用的外围组织结 构，主要分布了批发业、轻工业和一些低级住宅区。
1972年美国新建高档办公建筑的租金比较表
(单位:美元/平方英尺/年)
三、CBD的内部地域结构
三、城市地域结构模式 (一)伯吉斯的同心环模式
1.同心环模式的组成
银行、剧院、旅馆等。其显著特点是：地价高，高层建筑、交通汇集 量大。 ②过渡地带：是围绕着CBD的，由住宅、小工厂、商店、仓库 等组成，住宅较低级、破旧，甚至还分布着贫民窟，是新来移民的居 住区，工厂多以轻工业为主。 ③工人居住带：布局紧凑，条件不佳，供较大工厂工人居住的 地带。 ④居住带(中产阶级居住区)：较为富裕和宽阔的郊区，因距离 市中心较远，故有独立的购物中心。 ⑤城市边缘通勤带：是一个高价的居住地域，也是城乡交错带， 是供高阶层居住并驱车上班的地带，——也称“CBD有产阶层的郊 外居住地”。
(二)均质度
均质度：就是地域均质性的量度，依据信息论的
观点，其计算公式为： D=λ(1－H)
其中：λ:系数； H:熵（是表示随机事件中不确定性的概
念，是对事物无序性的量度）
H ( x) Pi log Pi 其中：Pi：当x取xi时的概率(一般用用地比重表示)
i 1
n
W W D 1 n i log n i Wi Wi i 1 i 1
国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)研究认为，CBD具有以下
特点： ①区域内常住人口密度最低；
②商店、办公业在区域内密度最高；
③人口流量最大； ④地价最高。 其中，地价峰值区(PLVI)是CBD最明显的特点。在具体 划分界线时，首先要以街区为单位进行详尽的土地利用调查， 然后利用各街区土地利用状况，根据CBD高度指数和强度指 数大小进行判断。
香港中环的CBD
上海CBD
纽约曼哈顿CBD
上海浦东陆家嘴金融贸易区
现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物，是适应生产 力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征和标志。 这里聚集着规模宏大的建筑群，聚集着实力雄厚的企业工国， 还有与之匹配的专门创造财富神话的精英部落。 当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大 职能设施构成。同时也不同程度地包含一定量的传统的商业零 售类职能设施。CBD既是经济运作管理中心，同时也是金融中 心和生产服务中心，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设 施，具备完善的市政交通与通讯条件、便于现代商务活动。管 理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的 发源地。
1.中心商务高度指数(CBHI)
2.中心商务强度指数(CBII)
墨菲和万斯将CBHI>1，CBII>50%的地区定义
为CBD，将符合上述条件的街区圈在一起，就确定 了CBD的范围。
墨菲和万斯对CBD界定的概念示意图
但各国学者对CBD范围的划分有不同的看法，1959年
戴维斯(Davies)提出了CBD的“核心—外围”结构理论， 认为墨菲和万斯定义的CBD范围过大，他将CBHI>4， CBII>80%的地区称为CBD的“硬核”——真正具有实力 的CBD，该区是白天人流量最大的集结区，主要集中了①
(二)霍伊特的扇形模式
霍伊特(Home Hoyt)运用1934年美国劳务促进管理会对 64个中小城市房租调查的资料进行研究，认为美国城市住 宅区具有沿交通线向外延伸的趋势，城市地域呈扇形扩展。
于1939年正式提出扇形模式。
该理论认为：市中心是中心商业事务区(CBD)，住宅从 CBD向四周沿交通线放射状扩散；在批发商业和轻工业地 带的周围分布着低级住宅区；中高级住宅区往往趋于接近 自然环境，与低级住宅区相反方向分布；随着中高级住宅 区的外移，在靠近市中心部位逐渐演化为低级住宅区。
①中心商务区(CBD)：是城市的核心，包括商店、办公机构、
2.同心环模式的意义及其发展
此理论的成功之处在于动态分析城市地域结构的变化，反映了 一元结构城市的特点，为城市地域结构研究提出新的办法： ①伯吉斯采用的是人文生态学的研究方法，即将生态学的研究 思路引入到城市社区研究，认为人类活动的侵入(invasion)和更替 (succession)形成人类的城市社区，表现在：人类活动的侵入引起了 城市土地利用方式的改变，而土地占有者的更迭又进一步引起了城 市社区的更替。 ②他忽视了人类的文化属性，忽视了对人类社会文化层次的 分析，他的学说是基于均质性的平面上推论的，对现代交通运输考 虑很少(有着明显的局限性)。后来一些学者虽仍采用伯吉斯的同心 环模式，但却赋予了土地经济学的新解释——城市土地利用的经济 模式。
一种为外来移民商业中心，主要经营当地货物。介于两者
之间是商业、住宅兼有的混合性用地。 西式商业中心前临港口，外侧为高级住宅区；外来移 民商业中心外围为当地居民居住区。随着商业发展，混合 性土地利用地区逐渐转变成商业用地，住宅区外移，并在 郊区发展新的高级住宅区或贫民木屋区；其外侧为城郊农 业区。
麦基的二元经济城市土地利用模式
CBD内部结构中零售业的空间分布
1972年戴维斯采用一般便捷性、干线(交通干线)便
捷性、特殊便捷性来解释CBD的内部结构分异。
戴维斯提出的CBD中零售业布局模式(顺序从左至右)
其中：Wi：均质地域内第i种职能部门的占地面积
(三)均质地域的划分方法
可以通过提取各区域主要职能的办法确定均质地域的边界， 其具体做法是：
①在城市建成区地图上划出方格网； ②确定要提取的职能种类，并用字母表示； ③确定出每个方格的主要职能倾向，标上字母，形成城市地域 职能总信息图； ④将总信息图分解，得出各单项地域职能信息图； ⑤根据单顶职能信息图上的字母密集情况，勾画出均质地域的 边界走向(要结合市区地形地物、行政区划、历史过程等具体情况 加以修正)，画出各种职能的均质地域图； ⑥计算各均质地域的均质度和紧凑度。
城市土地利用形态，决定于城市土地利用的效率，城市土
地利用方式逐步趋向于效率最大化是通过城市中各种功能 活动相互竞争最优区位的过程达到的。
他假定城市中心具有最大的通达性，并向边缘随距 离增大而递减，城市中通达性高的地方地价高。因此， 城市各种职能对其区位的选择，主要取决于该职能的
区位中心化要求和它所能支付的地租能力。他认为只
因素较多，与前两个模式相比，比较接近现实情
况。这一模式虽然较为复杂，但仍然基于地租理
论。由于多核心模式没有假设城内土地是均质的，
所以各土地利用功能区的布局并无一定序列，大
小也不一样，其空间布局图是非常富有弹性的。
(四)城市土地利用三模式的发展
上述三个城市内部结构模式，虽然有地租理论的支持， 可是由于他们的创始人都是美国人，其所列举的土地利用 功能区的空间布局一般和美国的城市比较接近，至于对其
第十一章 城市内部地域结构
第一节 城市地域结构模式
一、均质性和均质地域
(一)概念
1.均质性：城市地域在职能分化中表现出来
的一种保持等质、排斥异质的特性。
2.均质地域：在均质性能作用下，城市地域
中表现的那些与周围毗邻地域存在着明显职能差
别的连续地段(如城市中的工业区、住宅区、商业 区等均是均质地域)。
墨菲、万斯等人通过对CBD内商务活动的布局研究认为，CBD 中不同区位的交通便捷性不同所导致的产业利润和地价不同，是造成
CBD中商务活动空间分布的主要原因。他们将CBD内的商务活动划分
为4个圈层：
①零售业集中区：这里地价最高，是大商场所在地
②零售和金融服务业区：底层为金融，高层为办公机
构的多层建筑集中区 ③办公业集中区：以办公机构为主，旅馆也多见 ④低档商业活动区：主要集中占地大的家具店、汽车 修理等商务活动
3.城市土地利用的经济模式
1903年赫德(R. M. Hued)发表了《城市土地价值原理》 一文，主要分析了城市土地价值，认为：城市土地价值的 高低取决于土地的区位条件，即交通通达性决定了土地价 值。黑格(R. M. Haig)进一步指出，城市地租是该地交通通
达性或交通成本节约的函数。
1949年拉特克利夫(R.V. Ratcliff)依据地租理论提出：